II SA/Bk 393/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Stanisław Prutis (spr.), Sędziowie sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 07 grudnia 2006 r. sprawy ze skargi J. K. i W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] maja 2006 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] marca 2006 roku numer [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżących J. K. i W. K. kwotę 500,00 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.- Zaskarżoną decyzją z dnia [...] maja 2006r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta S. z dnia [...] marca 2006r. nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego o funkcji przychodni lekarskiej wraz z parkingiem, wjazdem na działkę, infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...] i [...] położonych u zbiegu ulic N. i Ż. w S. U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia: Na wniosek E. J.–Sz. i R. Sz. Prezydent S. decyzją z dnia [...] marca 2006r nr [...] ustalił warunki zabudowy w odniesieniu do wymienionej na wstępie inwestycji. W uzasadnieniu wskazano, że z dniem 1 stycznia 2003r. przestał obowiązywać w granicach objętych wnioskiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta S. W związku z tym zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Dokonana analiza dowiodła, że spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 tej ustawy "dające delegację" do ustalenia warunków na przedmiotową inwestycję. W dalszej części uzasadnienia wskazano ponadto, że lokalizacja jest "spójna" z ustaleniami studium, według których są to tereny zabudowane. W odwołaniu od tej decyzji J. i W. małżonkowie K. podnieśli, że lokalizacja planowanej inwestycji w znacznym stopniu koliduje z charakterem, gabarytami i formą architektoniczną istniejących na tym terenie jednorodzinnych budynków mieszkalnych (niskich) oraz wprowadzi i zwiększy ograniczenia i uciążliwości dla terenów sąsiednich. Nadto odwołujący wskazali, że zabudowa ulicy Ż. stanowi dziedzictwo kultury i urbanistyki miasta i lokalizacja jakiejkolwiek zabudowy winna być uzgodniona z konserwatorem zabytków. Organ II instancji zważył co następuje: W rozpatrywanej sprawie nie zachodzi niezgodność projektowanej inwestycji z przepisami odrębnymi, dlatego też stosownie do treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ administracyjny nie mógł odmówić ustalenia warunków zabudowy. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu organ odwoławczy stwierdził, że kwestie dotyczące formy i kształtu architektonicznego projektowanego obiektu, jego ostateczne gabaryty oraz usytuowanie w stosunku do działek sąsiednich będą badane i oceniane w odrębnym postępowaniu dotyczącym wydania pozwolenia na budowę. Nadto organ podał, że zgodnie z decyzją Wojewody S. [...] z dnia [...] maja 1979r do rejestru zabytków wpisany został układ urbanistyczny S. znajdujący się między rzeką Cz. H., ulicami Cz. Sz., M., N. i M. oznaczony w załączniku do decyzji. Wbrew twierdzeniom skarżących teren objęty zaskarżoną decyzją nie znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej określonej powyższą decyzją. Stąd też nie zachodziła potrzeba dokonywania uzgodnienia decyzji z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Skargę na powyższą decyzję do sądu administracyjnego wywiedli małżonkowie J. i W. K. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie prawa materialnego oraz procesowego, gdyż nie zostały spełnione łącznie wymogi w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, konieczne do ustalenia warunków planowanej inwestycji. Skarżący w uzasadnieniu decyzji podnieśli, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy, została przeprowadzona bardzo pobieżnie. A mianowicie nie podano obszaru, który został objęty analizą. Na mapie, stanowiącej część graficzną analizy, wskazano analizowany obszar literami, jednakże w części tekstowej nie wyjaśniono, dlaczego właśnie ten obszar przyjęto do analizy. Zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem §3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż analizowany obszar nie uwzględnia warunku zawężającego sąsiedztwo do takich zabudowanych działek, które są dostępne z tej samej drogi publicznej. W ocenie skarżących brak ustalonego limitu odległości pomiędzy sąsiadami spowoduje, że praktycznie w każdej sytuacji możliwe będzie znalezienie "sąsiedztwa". Nadto skarżący podnieśli, że brak jest opisu z którego wynikałoby, w stosunku do których działek odnoszono planowaną inwestycję. Skarżący podnieśli również, że planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu działek sąsiednich, gdyż w sąsiedztwie nie występują żadne parkingi, nadto wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jest sprzeczna z układem przestrzennym analizowanego obszaru, na którym znajdują się budynki mieszkalne 3- kondygnacyjne i mają wysokość łącznie ze stropodachem około 9-10 m, natomiast planowany obiekt jest znacznie wyższy. Tak planowana inwestycja spowoduje całkowite zacienienie ich działki oraz uczyni niemożliwym dotychczasowe swobodne użytkowanie podwórka a nawet pomieszczeń mieszkalnych. Nadto usytuowanie przy tym samym odcinku drogi, w bliskiej odległości skrzyżowania trzech wjazdów indywidualnych oraz dodatkowo miejsc parkingowych wpłynie negatywnie na bezpieczeństwo ruchu drogowego a także ograniczy właścicielom działek leżących naprzeciw planowanej inwestycji dostęp do drogi publicznej. Dlatego też zdaniem skarżących należy uznać, że skarżona decyzja narusza prawo sąsiedzkie a ściśle art. 144 kc. oraz nie zabezpiecza interesu osób trzecich w rozumieniu art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego. Końcowo skarżący podnieśli również zarzut naruszenia art. 7,8,9, 77 §1 i 80 kpa. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i wskazał, że zarówno przeprowadzona analiza jak i zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwala na przyjęcie, że spełnione zostały łącznie wszystkie wymagania określone w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w B. zważył, co następuje: Skarga została uwzględniona, albowiem zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania (art. 7, 77 § 1 oraz 80 k.p.a.) polegającym na niepełnym wyjaśnieniu okoliczności faktycznych, stanowiących podstawę faktyczną rozstrzygnięcia, co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia prawa materialnego, a mianowicie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Zgodnie z powołanym przepisem art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pkt 1-5 ust. 1. Warunek określony w pkt 1 brzmi następująco: "co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym, gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu". Na mocy przepisu § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz.1588), w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. I właśnie przeprowadzona w niniejszej sprawie "Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu", stanowiąca załącznik nr 2 do decyzji o warunkach zabudowy, budzi istotne wątpliwości co do spełnienia wymagań stanowiących przed tego typu dokumentami. Już samo zakreślenie granic obszaru analizowanego budzi wątpliwości, co do ich zgodności z dyspozycją przepisu § 3 ust. 2 w/w rozporządzenia. Podstawowym mankamentem analizy jest wszakże brak wyraźnego wskazania "co najmniej jednej działki sąsiedniej" zabudowanej w sposób pozwalający na określenie kontynuacji funkcji. Przedmiotowa działka położona jest wśród działek o zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Usługi świadczone na działkach sąsiednich lokalizowane są, jako funkcja uzupełniająca, w domach jednorodzinnych pełniących funkcję mieszkaniową, co potwierdzają, złożone przez skarżących, zdjęcia zlokalizowanej w sąsiedztwie apteki oraz kwiaciarni. Gdy chodzi o przedmiotową działkę, to – według analizy – ma na niej nastąpić zmiana funkcji. Istniejący obecnie budynek mieszkalny jest planowany do rozbiórki, a przewidywana jest zabudowa usługowa o funkcji przychodni zdrowia. Przewidywaną zmianę funkcji działki potwierdza oświadczenie złożone przez inwestora – R. Sz. w postępowaniu prowadzonym przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., w którym stwierdza, że wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki nr [...] dotyczy budowy przychodni lekarskiej wraz z parkingiem, wjazdem na działkę oraz infrastrukturą. Inwestor stwierdza, że ostatecznie zdecydowaliśmy, iż w obiekcie przychodni lekarskiej nie będziemy realizować funkcji mieszkalnej; oświadczenie powyższe inwestor złożył także w imieniu żony. A zatem na przedmiotowej działce ma dojść do istotnej zmiany funkcji zabudowy – dotychczasową funkcję wyłącznie mieszkaniową zastąpić ma funkcja wyłącznie usługowa (przychodnia lekarska). W przeprowadzonej analizie organ powinien wskazać co najmniej jedną działkę o funkcji wyłącznie usługowej, do której winna nawiązywać zabudowa przedmiotowej działki. W przeprowadzonej analizie działki takiej nie wskazano. W punkcie 4 lit. "d" analizy znajduje się zapis: "przedmiotowa działka położona obok działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi, po przeciwnej stronie ulicy Ż. w sąsiedztwie planowanej inwestycji występują budynki o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej, a po przeciwnej stronie ulicy N. zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługowa (teren byłego aresztu)". Zapis ten nie może być uznany za odpowiadające wymaganiom przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, wskazanie "co najmniej jednej działki sąsiedniej" zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji. W analizie nie wskazano, jakie funkcje usługowe realizowane są na terenie byłego aresztu i jaka tam znajduje się zabudowa. Nadmienić należy, iż skarżący, na rozprawie, stwierdzili, że budynek aresztu nie jest wykorzystywany dla działalności usługowej. W świetle powyższych rozważań Sąd stwierdza, iż podjęcie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego, bez wyjaśnienia okoliczności potwierdzających spełnienie warunku określonego przepisem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowi naruszenie przepisów art. 7, 77 § 1 oraz 80 k.p.a., jak i w/w przepisu prawa materialnego. Dlatego też Sąd orzekł, jak w sentencji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" oraz lit. "c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien dokonać analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowaniu terenu w sposób zgodny z przepisem art. 61 ust. 1 ustawy oraz w/w rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 roku.-