II SA/Ol 415/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Zbigniew Ślusarczyk (spr.) Sędzia WSA Alicja Jaszczak - Sikora Asesor WSA Beata Jezielska Protokolant Urszula Wojciechowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 listopada 2005 r. sprawy ze skargi G. Z. na decyzję Wojewody z dnia "[...]" r. nr "[...]" w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na przebudowę budynku I uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję organu pierwszej instancji; II orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana do czasu uprawomocnienia się wyroku. II SA/Ol 415/05 UZASADNIENIE Decyzją z dnia 14 stycznia 2005 r. Starosta Powiatu O. zatwierdził projekt budowlany i udzielił na rzecz wnioskodawcy W. L. pozwolenia na przebudowę parteru budynku handlowo-usługowego oraz dobudowę zewnętrznej klatki schodowej w D., przy ul. "[...]". W postępowaniu odwoławczym Wojewoda uchylił w całości w/w decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. Po dostarczeniu przez inwestora uzupełnionego opracowania projektowego w wyniku ponownego rozpoznania sprawy Starosta Powiatu O. decyzją z dnia 4 kwietnia 2005 r. ponownie udzielił na rzecz W. L. pozwolenia na przebudowę budynku handlowo-usługowego oraz dobudowę zewnętrznej klatki schodowej. Od decyzji tej odwołanie wnieśli G. i A. Z. zarzucając skarżonemu rozstrzygnięciu: - Niezgodność decyzji udzielającej pozwolenia na przebudowę z decyzją ustalającą warunki zabudowy w odniesieniu do korzystania z parkingu usytuowanego na terenie nieruchomości stanowiącej własność Gminy D. w sytuacji, gdy decyzja o ustaleniu warunków zabudowy narzuciła zapewnienie miejsc parkingowych w obrębie własnej działki; - Niezgodność inwestycji z § 55 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w odniesieniu do obowiązku zapewnienia dostępu osobom niepełnosprawnym na kondygnacje użytkowe; - Brak uzgodnienia projektu z rzeczoznawcą ds. zabezpieczeń pożarowych; - Nieprzydatność tarasu i schodów jako drogi ewakuacyjnej; - Brak zgody odwołujących się na wykonanie projektowanych robót. Wojewoda decyzją z dnia 25 kwietnia 2005 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji. Wojewoda ustalił, że: Nieruchomość zabudowana pawilonem handlowym, przy ul. "[...]" w D. oznaczona nr ewidencyjnym 66 stanowiąca pierwotnie współwłasność inwestora i G. i A. Z. została prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 17 sierpnia 2004 r. podzielona na trzy działki: A. Działką zabudowaną pawilonem oznaczoną nr ewid. 66/1 pozostawioną we współwłasności. Z wyodrębnionymi dwoma lokalami użytkowymi: - lokalem nr 1 o pow. użyt. 1.972,90 m2 (składający się z piwnicy, parteru i piętra), przyznanym na wyłączną własność inwestorowi wraz ze związanym z tym prawem w prawie wieczystego użytkowania działki 66/1 i częściach wspólnych budynku, - lokalem nr 2 o pow. użyt. 328,5 m2 (składającym się z piwnicy i dobudówki do pawilonu) przyznanym na wyłączną własność A. i G. Z. wraz ze związanym z tym prawem w prawie użytkowania wieczystego działki 66/1 i częściach wspólnych budynku. B. Działką niezabudowaną nr 66/2 przylegająca do dobudówki na wyłączną własność A. i G. Z. C. Działkę niezabudowaną nr 66/3 okalającą pawilon z trzech stron przyznaną na wyłączną własność inwestorowi. Wojewoda uznał, że istotnym dla przedmiotowej sprawy jest fakt, że roboty budowlane określone zaskarżoną decyzją stanowią wyłącznie przebudowę pawilonu w części przyznanej na wyłączną własność inwestora. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Wojewoda zważył, że: - W przypadku uzyskania przez inwestora zgody właściciela parkingu, przy ul. "[...]" w D. Gminy D. na korzystanie z istniejącego parkingu – wymóg decyzji o ustaleniu warunków zabudowy staje się bezprzedmiotowym. - W projekcie przewidziane zostało zainstalowanie urządzenia technicznego umożliwiającego dostęp osobom niepełnosprawnym do hali sprzedażnej. - Projekt został uzgodniony z rzeczoznawcą ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych. - Argument dotyczący stanu technicznego tarasu i schodów zewnętrznych dotyczy odrębnego postępowania prowadzonego przez organ nadzoru budowlanego. Istniejące główne wejście do obiektu z poziomu tarasu zostało przekwalifikowane na wyjście awaryjne, natomiast wejście do hali sprzedażnej zostało przeniesione do części nieruchomości będącej w wyłącznym posiadaniu inwestora. - Projektowana przebudowa dotyczy lokalu nr 1 czyli części obiektu przyznanej na własność inwestorowi. Nie spowoduje ona jakichkolwiek utrudnień w korzystaniu z lokalu nr 2 oraz działki odwołujących się. Brak zgody skarżących na roboty budowlane w obrębie lokalu inwestora nie może skutkować odmową zatwierdzenia projektu i udzielenia wnioskodawcy pozwolenia na budowę. Skargę na powyższą decyzję wniosła G. Z., żądając uchylenia w całości tej decyzji, zarzuciła naruszenie prawa materialnego tj.: - art. 55 w zw. z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, art. 35 ust. 1 pkt 1,2 i 3 oraz ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, § 55 ust. 2 i § 61 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. W sprawie warunków technicznych budynków. - naruszenie art. 32 ust. 4 w zw. z art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wyrażające się złożeniem oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością, pomimo tego, że współwłaściciele G. i A. Z. takiej zgody W. L. nie udzielili oraz naruszenie art. 199 kodeksu cywilnego polegające na udzieleniu inwestorowi pozwolenia na budowę w części nieruchomości pozostającej współwłasnością ze skarżącymi, z pominięciem ich zgody. W uzasadnieniu skargi podano, że Wojewoda błędnie uznał, iż zgoda właściciela parkingu przy ul. "[...]" – Gminy D., spowodowała, że wymóg wiążących ustaleń z decyzji o warunkach zabudowy dotyczący zapewnienia miejsc parkingowych stał się nieobowiązujący. Warunek ten stałby się bezprzedmiotowy dopiero po wydaniu nowej decyzji o warunkach zabudowy od której skarżącej przysługiwałoby odwołanie. Utrzymanie w mocy decyzji rażąco naruszającej prawo materialne w zakresie zapewnienia miejsc parkingowych przez inwestora, drastycznie pogarsza warunki korzystania ze swojej nieruchomości przez skarżącą, uniemożliwiając jej swobodny dostęp do własnej nieruchomości, jak i jej klientom. Zarzuciła też, że pismo informujące inwestora o prawie do korzystania z miejskiego parkingu wystawione zostało 26.04.2005 r. a więc po wydaniu zaskarżonej decyzji. Zdaniem skarżącej ustanowienie w projekcie drogi awaryjnej przez taras i schody będące w złym stanie technicznym, wymagało powołania biegłego do oceny czy stan techniczny tarasu i schodów pozwala na to i czy ich użytkowanie w obecnym stanie nie zagraża lokalowi skarżącej. Druga grupa zarzutów skargi dotyczy tego, że pomimo, iż inwestor złożył oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, to współwłaściciele G. i A. Z. zgody na to nie wyrażali. Co za tym idzie organ wydając zaskarżoną decyzję naruszył art. 199 kc wydając pozwolenie na budowę w części nieruchomości stanowiącej współwłasność inwestora i skarżącej z pominięciem jej zgody. Skarżąca twierdzi, że nadal dach budynku, elewacja, taras i komin stanowią współwłasność jej i inwestora, skutkiem czego bez wyrażenia przez nią zgody na wyburzenie komina, demontaż okapnika nad drzwiami ewakuacyjnymi, wybicie drzwi głównych w innej części budynku (elewacji) co zasłoniło otwór okienny w jej pomieszczeniu, organ nie mógł zatwierdzić projektu i udzielić pozwolenia na budowę. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo podał, że przedmiotowa inwestycja nie stanowi budowy nowego obiektu budowlanego lecz dotyczy przebudowy istniejącego budynku handlowo-usługowego. Co do zarzutów o złym stanie technicznym tarasu i schodów, to w świetle orzeczenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wydanego w wyniku interwencji skarżącej wymagają one jedynie robót remontowych czyli "zabezpieczająco-konserwacyjnych" w obrębie tarasu. Stan techniczny tych elementów nie stanowi zatem zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i mienia, stąd nie jest przeszkodą do udzielenia pozwolenia na przebudowę lokalu. Co do rozbiórki komina to znajduje się on w całości w wyodrębnionym, przyznanym na wyłączną własność inwestora lokalu nr 1 a ponadto z uwagi na podłączenie w 2001 r. całego budynku do miejskiej sieci cieplnej komin ten nie jest używany. Wojewoda wniósł też o zawieszenie postępowania sądowego z uwagi na to, że skarżąca przed wniesieniem skargi wniosła o wznowienie postępowania administracyjnego. Przy czym Wojewoda decyzją z dnia 4 maja 2005 r. odmówił wznowienia postępowania. Uczestnik W. L. wniósł o oddalenie skargi – popierając w całości stanowisko Wojewody zawarte w zaskarżonej decyzji i odpowiedzi na skargę. Dodał, że wszystkie działania podejmowane przez skarżącą mają na celu wydłużenie postępowania i uniemożliwienie mu przeprowadzenia robót budowlanych. Jego zdaniem skarżąca w dokumencie z 18 maja 2004 r. oświadczyła, że nie będzie utrudniała prowadzenia inwestycji budowlanych na przyległych działkach stanowiących własność stron, co jest równoznaczne z wyrażeniem zgody na prace budowlane związane z przebudową lokalu uczestnika. Podał też, że Burmistrz D. już w piśmie z dnia 7 marca 2005 r. wyraził zgodę na korzystanie z ogólnodostępnego parkingu przez klientów przebudowanego lokalu, było to więc jeszcze przed wydaniem decyzji przez organ I instancji. Ponadto wbrew skarżącej wybudowanie nowego wejście głównego nie spowodowało zasłonięcia otworu okiennego w pomieszczeniu skarżącej, a wyjście usytuowane jest na działce gruntu będącej własnością uczestnika. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Przede wszystkim słuszny jest zarzut niezgodności projektu budowlanego z decyzją ustalającą warunki zabudowy. Niewątpliwym bowiem w sprawie jest, że Burmistrz D. w decyzji nr "[...]" z 20 sierpnia 2004 r. o warunkach zabudowy ustalił warunki dla inwestycji polegającej na przebudowie parteru budynku handlowo-usługowego oraz budowie zewnętrznej klatki schodowej na działce nr 66 położonej w obrębie nr 1 w D. Jednym z nich (warunków) było zapewnienie przez inwestora miejsc parkingowych w obrębie własnej działki. Wbrew wywodom skarżącej, z prawidłowych ustaleń (w tym zakresie) organów I i II instancji, inwestor jeszcze przed wydaniem decyzji I instancji uzyskał zgodę, od właściciela znajdującego się obok pawilonu handlowo-usługowego parkingu, na korzystanie z niego przez przyszłych klientów przebudowanego lokalu (na sklep). Wynika to już z pisma Burmistrza D. – 7 marca 2005 r. zapewniającego inwestora o bezwarunkowej możliwości korzystania z tego parkingu. Fakt ten Burmistrz potwierdza w następnym piśmie z 26.04.2005 r. Jednak ze zgody Burmistrza nie wynika, że inwestor spełnił warunek zapewnienia miejsc parkingowych w obrębie własnej działki. Wbrew stanowisku Wojewody warunek ten nie stał się bezprzedmiotowy. Decyzja o warunkach zabudowy w oparciu o którą inwestor uzyskał pozwolenie na przebudowę pawilonu nie została ani zmieniona ani uchylona. Zgodnie z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Także z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 2007, poz. 2016 ze zm.) wynika, że przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza jego zgodność z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z ust. 3 art. 35 Prawa budowlanego w razie stwierdzenia w tym zakresie naruszeń organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po bezskutecznym upływie tego terminu wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Zatem ani Starosta ani Wojewoda nie byli upoważnieni do oceny mocy wiążącej ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy. Inwestor chcąc uzyskać decyzją zatwierdzającą projekt budowlany musiał zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy zapewnić miejsca parkingowe w obrębie własnej działki, bądź wcześniej wystąpić o zmianę decyzji o warunkach zabudowy co do miejsca położenia parkingu. Z powyższego wynika, że organy I i II instancji naruszyły art. 35 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego oraz art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co skutkuje koniecznością uwzględnienia skargi i uchylenia decyzji organu I i II instancji. Zasadnym jest też zarzut dotyczący braku zgody ze strony skarżącej na przebudowę budynku w części będącej nadal współwłasnością skarżącej i jej małżonka oraz inwestora i jego małżonki. Z całą pewnością należy przyjąć, że częściami wspólnymi po wyodrębnieniu dwóch lokali: pozostały działka gruntu na której posadowiony jest budynek, fundamenty, ściany zewnętrzne z elewacją, dach i taras. Z zatwierdzonego projektu budowlanego wynika, że inwestor chce dobudować zewnętrzną klatkę schodową na gruncie wspólnym, wyburzyć komin, zlikwidować okapnik nad tarasem od strony wyjścia ewakuacyjnego oraz wybudować nowe wejście główne we wschodniej części elewacji budynku. Roboty te oprócz wyburzenia komina (który w całości znajduje się w lokalu inwestora, co potwierdziła na rozprawie skarżąca), będą wykonane na częściach wspólnych budynku i wymagają zgody na to pozostałych współwłaścicieli, bądź orzeczenia sądu zastępującego tę zgodę, co ma oparcie w przepisie art. 199 kodeksu cywilnego. Wadliwie więc przyjęły organy administracji, że zgoda ta nie jest potrzebna, bo przebudowa nie dotyczy części wspólnych budynku. Inwestor złożył oświadczenie załączone do wniosku o prawie do dysponowania nieruchomością na cele przebudowy. Oświadczenie to jest jednak jedynie dowodem w sprawie, który w związku z zaprzeczeniem tego faktu przez skarżącą, podlegał weryfikacji przez organy administracji, pod kątem jego zgodności z rzeczywistością. Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przedmiotowej sprawie pomimo takiego obowiązku wynikającego z art. 7 i 77 § 1 kpa, organy nie dokonały weryfikacji złożonego oświadczenia, które jak wynika z pozostałego zgromadzonego materiału dowodowego i oświadczenia inwestora złożonego przed sądem, nie jest zgodne z rzeczywistością o ile chodzi o zgodę skarżącej na przebudowę budynku dotyczącą części wspólnych. Brak zgody skarżącej nie wynika tylko, jak twierdzi inwestor, z chęci przedłużenia procesu inwestycyjnego ale także z faktu obrony swoich praw, bowiem jak twierdzi, likwidacja niewielkiego zadaszenia spowodowała już zawilgocenie jej lokalu a wybudowanie schodów do nowego wejścia głównego, spowodowało zaciemnienie i niemożliwość korzystania z okna do pomieszczenia w jej lokalu. Kwestie te wymagają więc także zbadania projektu pod kątem jego zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi. Nie jest natomiast słuszny zarzut skarżącej co do wpływu stanu technicznego tarasu i schodów na wadliwość zaskarżonej decyzji. Stan techniczny tych elementów wynikający z decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 9 maja 2005 r., znak: "[...]" wydanej w wyniku interwencji skarżącej, nakazującej jedynie wykonanie wyłącznie robót remontowych czyli zabezpieczająco-konserwacyjnych w obrębie tarasu – nie uniemożliwia ustanowienia ich drogą ewakuacyjną. Słusznie stwierdził Wojewoda, że uzasadnienie tej decyzji oraz tryb określenia terminu wykonania obowiązku z pominięciem rygoru natychmiastowej wykonalności, świadczy że nieprawidłowości stwierdzone przez PINB nie stanowią zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i mienia, jedynie są potwierdzeniem konieczności przeprowadzenia remontu tego fragmentu obiektu. Pierwotne usytuowanie drzwi prowadzących na taras zostało zachowane – w tym względzie zatwierdzony projekt przebudowy lokalu nr 1 nie wprowadził żadnych zmian, bowiem istniejące wejście z tego poziomu zostało przekwalifikowane jedynie – na wyjście awaryjne. Co do wniosku Wojewody o zawieszenie postępowania sądowego, to wniosek ten nie mógł być uwzględniony. Z treści art. 56 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wynika, że postępowanie sądowe podlega zawieszeniu w razie wniesienia skargi do sądu po wszczęciu postępowania administracyjnego w celu wznowienia postępowania. Skarżąca wniosła skargę po złożeniu wniosku o wznowienie postępowania administracyjnego ale organ administracji odmówił wznowienia postępowania. Zatem nie zaszły przesłanki do zawieszenia postępowania sądowego. Reasumując powyższe rozważania wobec wskazanych tam uchybień w zastosowaniu prawa materialnego i przepisów postępowania, co miało wpływ na wynik sprawy, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił decyzję organów I i II instancji i na podstawie art. 152 tej ustawy orzekł, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.