II SA/Ke 693/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Kuchta, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian (spr.), Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Asystent sędziego Sergiusz Leydo, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 marca 2007 r. sprawy ze skargi Stowarzyszenia A. w W. na decyzję Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie nakazu rozbiórki obiektu budowlanego I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili, uprawomocnienia się wyroku, III. zasądza od Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz Stowarzyszenia A. w W. kwotę 740 (siedemset czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. II SA / Ke 693 / 06 Uzasadnienie Decyzją z dnia [...]Inspektor Nadzoru Budowlanego na podstawie art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 30.08.2004r. w sprawie warunków i trybu postępowania w sprawie rozbiórek nieużytkowanych lub niewykończonych obiektów budowlanych nakazał Zarządowi Głównemu A. w W., użytkownikowi działki nr ewid. 3-60, położonej w O. Ś. przy ul. S., dokonać rozbiórki nie użytkowanego, będącego w złym stanie technicznym budynku, zlokalizowanego w zachodniej części granicy działki, zaznaczając, że rozbiórkę należy przeprowadzić pod nadzorem osoby uprawnionej i określając termin jej rozpoczęcia na dzień 16.10.2006r. a zakończenia na dzień 30.04.2007r. oraz orzekając, że do czasu rozpoczęcia rozbiórki obiekt powinien być oznakowany tablicami o grożącym niebezpieczeństwie. W odwołaniu od tej decyzji Zarząd Główny A. w W. zarzucił, iż nigdy nie był właścicielem ani zarządcą przedmiotowego budynku, co wynika z aktu notarialnego, którym została przekazana na rzecz A. przez Skarb Państwa działka o pow. 2383 m- objęta KW nr [...] wraz z jednym budynkiem znajdującym się na tej działce i w którym to akcie nie ma mowy o drugim budynku, który, jak to wynika z mapy, był użytkowany przez Stowarzyszenie B. Zaskarżoną decyzją Inspektor Nadzoru Budowlanego po rozpatrzeniu tego odwołania na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa uchylił zaskarżoną decyzję w części rozstrzygnięcia dotyczącego nałożenia obowiązku na Zarząd Główny A. w W. i orzekł o nałożeniu powyższego obowiązku na A. w W., a w pozostałej części zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ odwoławczy ustalił, że na skutek interwencji Urzędu Miasta w dniu 29.05.2006r. organ I instancji przeprowadził oględziny na działce Nr 3-60, położonej w O. Ś., podczas których ustalono, że przedmiotowa działka jest zabudowana budynkiem użytkowanym przez A. do celów ośrodka Szkolenia Zawodowego Kierowców oraz usytuowanym przy zachodniej granicy działki, nie użytkowanym budynkiem o wym. 3,15 x 15 m + 2,17 x 10,6 m, o konstrukcji murowanej, który posiada zawalony w całości dach. Fragmenty dachu kryte dachówką pozostały na przebudówkach od strony północnej i południowej. Istniejące stropy drewniane uległy w całości zawaleniu. Wnętrze obiektu porastają drzewa i zarośla, co świadczy o wieloletnim nieużytkowaniu. Ściana szczytowa w zachodniej granicy działki została w części rozebrana. Fragmenty ściany mają wypłukane spoiny i odspojone wierzchnie warstwy cegły. Wysokość tej ściany, przyległej do terenu osiedla OTBS wynosi 5 m. Na wszystkich zewnętrznych ścianach stwierdzono oznaki korozji biologicznej cegły. Kierownika A. O. oświadczył do protokołu z oględzin, że budynek jest nie użytkowany od około 25 lat. Właścicielem działki i budynku jest Zarząd Główny A. W. i ewentualne decyzje należy wydać na Zarząd Główny A. W. ewentualnie Zarząd Główny A. oddz. K. Po przeanalizowaniu przedłożonych na wyznaczonej rozprawie administracyjnej dokumentów organ I instancji stwierdził, że przedmiotowa działka wraz z zabudowaniami znajduje się w wieczystym użytkowaniu Zarządu Głównego A. oddział w K. i uwzględniając zły stan techniczny wydał decyzję nakazującą rozbiórkę. Rozpoznając odwołaniem ŚWINB przytoczył treść art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego oraz § 6 i 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 30.08.2004r. / DZ. U. Nr 198 poz. 2034/ i wskazał, że zły stan budynku powoduje, że jego remont nie jest możliwy, w związku z czym zasadnie nakazano dokonanie jego. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów właścicielem działki Nr 3/60 położonej w O. przy ul. S. jest Gmina a użytkownikiem wieczystym A. z siedzibą w O. Ś. Z odpisu z księgi wieczystej Nr [...] również wynika, że właścicielem nieruchomości jest Gmina a wieczystym użytkownikiem A. z siedzibą w W. Zatem A. jako podmiot posiadający osobowość prawną winna być adresatem obowiązków wynikających z przepisów prawa budowlanego dotyczących każdego obiektu budowlanego, znajdującego się na działce, której jest wieczystym użytkownikiem. Odnosząc się do zawartych w odwołaniu zarzutów organ odwoławczy wskazał, że istotnie z aktu notarialnego Rep. Nr [...] dotyczącego przekazania działki Nr ewid. 3-60 w wieczyste użytkowanie A. jest mowa o jednym budynku, przeznaczonym na potrzeby Ośrodka Szkolenia Zawodowego Kierowców, który Gmina przekazuje tym aktem w użytkowanie A. i budynek ten w dalszym ciągu tak jest użytkowany. Niemniej jednak na działce tej znajdował się wówczas również przedmiotowy budynek, nie wymieniony w akcie notarialnym, który mógł być wówczas użytkowany przez Stowarzyszenie B.. Budynek ten jednak od wielu lat / 25/ nie jest przez nikogo użytkowany a niewątpliwie znajduje się na działce będącej w wieczystym użytkowaniu A., zatem obowiązki związane z tym budynkiem spoczywają na A. Nie ma dowodu potwierdzającego wyłączenie własności tego budynku z nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego zatem budynki są objęte użytkowaniem. Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym pośrednim między prawem własności a prawami rzeczowi ograniczonymi, do którego stosuje się w drodze analogii odpowiednie przepisy o własności. Wieczyste użytkowanie jest prawem na rzeczy cudzej, w związku z czym użytkownik wieczysty jest posiadaczem zależnym nieruchomości i w tym charakterze może korzystać nieruchomości z wyłączeniem innych osób. W rzeczywistości korzystanie to - z tym ograniczeniem - nie różni się w istotny sposób od odpowiadającego mu uprawnienia właściciela. W skardze na tę decyzję A. w W. zarzuciła naruszenie art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego oraz przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 30 sierpnia 2004r. w sprawie warunków i trybu postępowania w sprawach rozbiórek nieużytkowanych, polegające na nałożeniu na nią obowiązku rozbiórki w sytuacji, gdy A. nigdy nie była właścicielem ani zarządcą przedmiotowego budynku. W związku z tym zarzutem skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. W niniejszej sprawie okolicznością niesporną jest to, iż zły stan budynku powoduje konieczność jego rozbiórki. Spór dotyczy jedynie tego, na kim spoczywa obowiązek jego rozbiórki, a w szczególności, czy obowiązek ten obciąża skarżącą Ligę Obrony Kraju w Warszawie. Zgodnie z art. 67 Prawa budowlanego jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu. Trudności na jakie w niniejszej sprawie napotkały organy przy ustaleniu osoby zobowiązanej do rozbiórki wynikają z treści aktu notarialnego zawartego w dniu [...], którym Skarb Państwa - Prezydium MRN w O. jako właściciel nieruchomości położonej w O. Ś. przy ul. S. oraz znajdującego się na tej nieruchomości budynku przeznaczonego na potrzeby ośrodka Szkolenia Zawodowego Kierowców ustanowił na rzecz A. / z powołaniem się na ustawę z dnia 14 lipca 1961r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach oraz uchwałę nr 218/65 Prezydium WRN w Kielcach z dnia 3 sierpnia 1965r. w sprawie wyrażenia zgody na przekazanie w wieczyste użytkowanie terenu A./ użytkowanie wieczyste działki na 99 lat oraz przekazał, ale tylko w użytkowanie, znajdujący się na tej działce jeden budynek. Organy administracji nie są uprawnione do badania zgodności umowy cywilnej z przepisami prawa i do dokonywania oceny takiej umowy pod kątem jej ważności. Z umowy tej jednoznacznie wynika, że Skarb Państwa po pierwsze nie przeniósł na wieczystego użytkownika własności budynku, w którym do chwili obecnej jest prowadzona działalność, a jedynie oddał go w użytkowanie / ustalając dodatkowe opłaty roczne za jego użytkowanie/, a po drugie przedmiotem przekazania / w zwykłe użytkowanie/ był tylko jeden budynek. W umowie nic się nie mówi na temat drugiego budynku, który jest przedmiotem niniejszego postępowania i który w tym czasie najprawdopodobniej / co wynika ze znajdującej się w aktach sprawy odbitki kserograficznej wyrysu z mapy zaewidencjonowanej w dniu 20 września 1965r./ był użytkowany przez B.. Skoro umową z 1966r. Skarb Państwa nawet nie przekazał na rzecz A. własności budynku, w którym skarżąca do chwili obecnej prowadzi działalność, brak jest podstaw do uznania, iż umową tą jednocześnie doszło do przeniesienia własności budynku, użytkowanego przez B. Tak więc niewątpliwie znajdujące się w aktach dokumenty nie pozwalają na ustalenie, że skarżąca jest właścicielem budynku. Do rozważenia pozostaje kwestia, czy w świetle zebranego przez organy materiału dowodowego można ją uznać za jego zarządcę. Art. 3 Prawa budowlanego nie zawiera legalnej definicji pojęcia zarządca. Na tle przepisów tej ustawy w orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że zarządcą obiektu jest w szczególności zawodowy zarządca nieruchomości, działający na zasadach określonych w art. 184 - 190 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podmiot sprawujący trwały zarząd na mocy art. 43 - 50 tej samej ustawy a także osoba fizyczna lub prawna, sprawująca zarząd na zasadach określonych w rozdziale 4 ustawy o własności lokali jak również inne osoby, które na podstawie umów zawartych z właścicielem danego obiektu sprawują czynności wchodzące w zakres administrowania nieruchomością / por. komentarz do art. 552 Prawa budowlanego pod red. Zygmunta Niewiadomskiego Wydawnictwo C.H.Beck Warszawa 2006r. str. 546/. Niewątpliwie A. nie jest zarządcą w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami ani też przepisów ustawy o własności lokali. W aktach sprawy nie ma także żadnej umowy czy też innego dokumentu, z którego by wynikało, że właściciel budynku / Skarb Państwa lub Gmina/ zawarł ze skarżącą jakąś umowę powierzającą jej sprawowanie czynności związanych z administrowaniem tego budynku. W szczególności za taką umowę nie może być uznana umowa z 1966r. o ustanowieniu wieczystego użytkowania działki i użytkowania budynku, skoro, jak wcześniej wskazano, umową tą strony wyłączyły z przekazania przedmiotowy budynek i Skarb Państwa, jako ówczesny właściciel nieruchomości, umową tą oddał - i to tylko w użytkowanie -inny budynek, nie będący przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie. Właścicielem nieruchomości, na której znajduje się obiekt, co do którego zachodzą z mocy art. 67 Prawa budowlanego podstawy do rozbiórki, jest Gmina, co wynika m. in. z odpisu księgi wieczystej Kw Nr [...]. Skoro, jak wcześniej wskazano, w świetle zebranego w sprawie materiału A. nie może być uznana za właściciela tego obiektu, Gmina jako właściciel nieruchomości i w związku z tym właściciel tego obiektu, powinna być stroną tego postępowania. Ponieważ postępowanie toczyło się bez jej udziału już z tej tylko przyczyny zachodziła podstawa do uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji jak i utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji. Ponadto, skoro dotychczas zebrany w sprawie materiał nie pozwalał na uznanie skarżącej za zarządcę obiektu, zdaniem sądu zasadny jest zarzut naruszenia art. 67 Prawa budowlanego. W tym miejscu dodatkowo wskazać należy, iż skoro ustawodawca w art. 67 Prawa budowlanego przewidział możliwość nałożenia obowiązku wykonania rozbiórki tylko na właściciela i zarządcę, nie można obowiązku tego rozciągać na inne podmioty ani też dokonywać rozszerzającej wykładni pojęcia zarządca, która nie znajduje oparcia w zgromadzonych dowodach. Być może dzięki udziałowi w postępowaniu Gminy materiał dowodowy zostanie uzupełniony o takie dowody, z których będzie wynikało, że skarżąca faktycznie jest zarządcą tego obiektu. Dotychczas zebrany materiał, jak wcześniej wskazano, na takie ustalenie nie pozwala. Mając powyższe na uwadze zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzją organu I instancji podlegały uchyleniu, o czym Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i b w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi / Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm./ a o kosztach postępowania na podstawie art. 200 tej samej ustawy. Stosownie do art. 152 uppsa Sąd określił, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku.