II SA/Gl 841/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski Sędziowie Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka Sędzia WSA Rafał Wolnik (spr.) Protokolant referent Ewa Jędrasik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2007 r. sprawy ze skargi F. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy G. z dnia [...] r. nr [...] i orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości. Decyzją z dnia [...] roku, Nr [...], Wójt Gminy G. ustalił jednorazową opłatę dla skarżącego F. M. w wysokości [...] złotych z tytułu wzrostu wartości zbytej przez niego nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jako materialnoprawną podstawę swojego rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji wskazał art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). W uzasadnieniu powołano się na uchwałę Rady Gminy G. z dnia [...] roku, Nr [...], w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi G.. Zgodnie z zapisami tego planu zbyta przez skarżącego nieruchomość położona w G., oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] położona jest w terenach mieszkalnictwa w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej jako przeznaczenie podstawowe oraz agroturystyka i rzemiosło jako przeznaczenie uzupełniające – symbol planu [...]. Uchwalenie planu spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, co zostało potwierdzone opinią rzeczoznawcy majątkowego J. L., a różnica ta wynosi [...] złotych. Wskazana wyżej uchwała ustalała także procentową stawkę wzrostu wartości nieruchomości na 20%, przy której zastosowaniu wymierzona opłata planistyczna stanowi kwotę orzeczoną w decyzji. W czasie bezpośrednio poprzedzającym wejście w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego nie obowiązywał żaden plan. Przedmiotowa działka została zbyta przez skarżącego w dniu [...] roku na podstawie aktu notarialnego Rep. A Numer [...], a więc przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie planu zagospodarowania. W odwołaniu od tej decyzji skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. Wskazał, że przedmiotową nieruchomość nabył w 1999 roku, a w obowiązującym wówczas planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona ona była pod zabudowę zagrodową z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej – symbol planu [...]. Był zatem przekonany, że nabył działkę budowlaną i planował na niej wybudować budynek mieszkalny. Wskazał ponadto na swoją trudną sytuację materialną. Rozpoznając to odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. zaskarżoną w niniejszym postępowaniu decyzją utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy powołując się na art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdził, że w sprawie zaistniały przesłanki do jego zastosowania. W tym stanie rzeczy Wójt Gminy G. był zobligowany do zastosowania obowiązujących przepisów prawa. Wskazał organ odwoławczy na treść art. 37 ust. 1 ustawy, w myśl którego w przypadku braku ciągłości obowiązywania planu jak to mam miejsce w rozpatrywanej sprawie – do ustalenia wartości nieruchomości przed ustaleniem planu przyjmuje się faktyczny sposób jej użytkowania. Tak też uczynił rzeczoznawca majątkowy opierając się przy sporządzeniu operatu na wytycznych wynikających z § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Dodatkowo organ odwoławczy wskazał, że skarżący wiedział o zapisach nowego planu zagospodarowania przestrzennego, a notariusz w akcie notarialnym z dnia [...] roku pouczył go o obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżący powtórzył swoje wcześniejsze argumenty zawarte w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. Wskazał ponadto, że działkę posiadał w przekonaniu, że jest to działka budowlana a nie łąka, jak to miałoby wynikać z operatu szacunkowego. Nadmienił, że nie była mu znana okoliczność utraty ważności starego planu zagospodarowania przestrzennego z dniem [...] roku, a także uchwalenia w nowym planie wysokości renty planistycznej na 20%. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko prezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo organ wskazał, że dla ustalenia opłaty planistycznej w tej sprawie nie ma znaczenia jakie było przeznaczenie nieruchomości w poprzednim planie, ponieważ to przeznaczenie utraciło swój charakter wraz z utratą jego mocy obowiązującej w dniu [...] roku. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Kontrolowana w niniejszej sprawie decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie są w ocenie składu orzekającego zgodne z prawem, albowiem wydane zostały bez wyjaśnienia wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności, w szczególności tych, które uzasadniają prawidłowe zastosowanie przepisów prawa materialnego – art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Artykuł 36 ust. 4 powołanej ustawy stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość tej opłaty nie może być większa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei z art. 37 ust. 1 ustawy wynika, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, a ponadto, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z przepisu tego wynika zatem, że w przypadku uchwalenia nowego planu w czasie, kiedy na danym obszarze nie obowiązywał dotychczasowy plan, bierze się pod uwagę wartość nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania. Z akt sprawy bezspornie wynika, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący wieś G. został zatwierdzony uchwałą Rady Gminy w G. z dnia [...] roku. Uchwała ta została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...] z dnia [...] roku i weszła w życie po upływie 14 dni od jej ogłoszenia tj. z dniem [...] roku. Bezspornym jest również, że wcześniej obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu utracił moc z dniem [...] roku na zasadzie art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem w okresie od [...] 2004 roku do [...] 2005 roku na terenie wsi G. nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego. Zasadnie przyjął więc organ odwoławczy, że do określenia wartości nieruchomości sprzed daty wejścia w życie nowego planu, należało przyjąć faktyczny sposób jej wykorzystywania. Bezspornym jest i to, że przedmiotowa działka została zbyta przez skarżącego w dniu [...] 2006 roku, a więc przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie planu zagospodarowania, na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego notariusza M. B. w S., Rep. A Numer [...]. W tak ustalonych okolicznościach faktycznych i prawnych podstawowym obowiązkiem organu administracji publicznej było ustalenie przeznaczenia spornej nieruchomości po uchwaleniu planu z [...] roku i faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem tego planu. O ile ustalenie przeznaczenia nieruchomości w planie jest oczywiste, gdyż wynika wprost z zapisów tego planu (teren mieszkalnictwa w zabudowie jednorodzinnej i szeregowej – symbol planu – [...]), o tyle ustalenie faktycznego sposobu jej wykorzystywania winno nastąpić w sposób wyczerpujący, z uwzględnieniem przepisów prawa, a w szczególności przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim odnosiły się one do zagospodarowania nieruchomości położonych na terenach, na których nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem organy obu instancji bezkrytycznie oparły się na stwierdzeniu (a w zasadzie przyjętym założeniu) rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy, że "wartość w okresie nieobowiązywania planu określa się dla nieruchomości jako gruntu rolnego, gdyż taki był faktyczny sposób jego użytkowania". Przy czym nie wynika z treści tego operatu, na czym owe użytkowanie miało polegać. Co więcej, z opisu nieruchomości wynika, że parcela jest położona bezpośrednio przy ulicy [...], otaczający teren jest częściowo uzbrojony, zaś w sąsiedztwie znajdują się nieruchomości zabudowane budynkami jednorodzinnymi. Przy tak poczynionych ustaleniach organy mogły bez trudu zauważyć, że sam fakt, że działka nie jest zabudowana nie świadczy o tym, że jest ona użytkowana jako rola. W tym zakresie należało poczynić odpowiednie ustalenia. Gdyby bowiem okazało się, że działka nie jest użytkowana rolniczo (w myśl ustawy wykorzystywana na cele rolne), to należało rozważyć, czy przed wejściem w życie nowego planu mogła być faktycznie zabudowana - innymi słowy, czy spełniała warunki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli w wyniku takich ustaleń okazałoby się, że teren spełniał warunki do wydania decyzji o warunkach zabudowy, to nie można było przyjąć, że faktyczny sposób jego wykorzystywania polegał na użytkowaniu li tylko jako działki rolnej. Jeżeli dodatkowo ustalono by, że faktycznie był to nieużytek (brak upraw), to należałoby dojść do wniosku, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w rozumieniu art. 37 ust. 1 ustawy polegał na potencjalnej możliwości jego zabudowy (działka budowlana). Przedstawione wyżej rozważania przemawiają zatem za koniecznością uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej p.s.a. w związku z naruszeniem przez organy orzekające art. 7 i 77 Kodeksu postępowania administracyjnego, a naruszenie to w ocenie Sądu mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W kwestii wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 p.s.a. O kosztach postępowania Sąd nie orzekł, a to wobec braku stosownego wniosku w tym przedmiocie (art. 210 § 1 p.s.a.).