II SA/Gd 381/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Andrzej Przybielski Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Dobroń po rozpoznaniu w dniu 27 czerwca 2007 r. na rozprawie z udziałem prokuratora Prokuratury Apelacyjnej w Gdańsku Marii Ścigały sprawy ze skargi A Sp. z o. o. w P. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 lutego 2007 r., nr [...] w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia 30 czerwca 2006r. Nr [...] Burmistrz określił A Sp. z o.o. z siedzibą przy ul. [...] w P. G., wysokość opłaty jednorazowej w kwocie 37 863,00 zł na rzecz Gminy Miejskiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. G. przy ul. [...], obejmującej działkę nr o powierzchni 5600 m2 w związku z uchwaleniem dla przedmiotowego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. G. uchwałą Nr [...] Rady Miasta z dnia 27 października 2004 r. Opłata ta stanowi 30% wzrostu wartości nieruchomości. Decyzję wydano na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), uchwały Nr [...] Rady Miasta z dnia 25 sierpnia 2004 r. zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta P. G. oraz art. 104 Kpa. W uzasadnieniu wskazano, iż aktem notarialnym Repertorium A nr [...] z dnia 25 kwietnia 2005 r., A Sp. z o.o. z siedzibą w P. G. sprzedało działkę nr o powierzchni 5600 m2, zapisaną w KW, położoną przy ul. [...] w P. G.. Przedmiotowa działka zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta P. G. "ul. [...]", zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miasta z dnia 27 października 2004r. (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego Nr 158, poz. 3321 z dnia 20 grudnia 2004 r.), przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową (strefa MU.33). Uprzednio obowiązywał na tym obszarze miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta P. G. - "Ogólny", zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady Miasta z dnia 9 czerwca 1993 r. (Dz. Urz. Woj. Gdańskiego Nr 15, póz. 81 z dnia 26.07.1993 r.), na podstawie którego działka nr położona była w strefie terenów usług skoncentrowanych U1 i terenów rolniczych R1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że jeśli w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty tę nieruchomość sprzedaje, Burmistrz Miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu nieruchomości, nie wyższą niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wynika, że wartość działki gruntowej nr przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 202 790,00 zł natomiast wartość działki gruntowej nr po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 329 000,00 zł. Różnica wartości wynosi 126 210,00 zł. Obowiązujący plan miejscowy ustala stawkę procentową dla naliczenia opłaty na rzecz Gminy Miejskiej w wysokości 30% wzrostu wartości gruntu. W związku z decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego uchylającą decyzję [...] z dnia 23 grudnia 2005 r. ponownie przeprowadzono postępowanie administracyjne. Umowa przeniesienia własności nieruchomości na rzecz A Sp. z o.o. została zawarta w dniu 20 października 2003 r., czyli w okresie obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania "Ogólnego" (uchwała Rady Miasta Nr [...] z 9 czerwca 1993 r.). Operat szacunkowy z dnia 08 lipca 2003 r., na który A Sp. z o.o. się powołuje, w pkt 2.3 określa oznaczenie nieruchomości według planu: "nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta P. G. zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta . Nr [...] z dnia 9 czerwca 1993 r. położona jest w strefie GR - l strefa upraw rolniczych i ogrodniczych oraz zabudowy związanej z produkcją rolniczą i ogrodniczą. W strefie dopuszcza się lokalizację obiektów i urządzeń technicznych oraz innych związanych z rolnictwem i rybactwem. Plan jest aktualnie obowiązujący. Na teren, w skład którego wchodzi działka nr opracowano studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P. G.. W studium przewiduje się dla działki nr tereny zabudowy mieszkaniowej wraz z usługami". Wyboru metody szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 r., który mówi w ust. 2, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Informacja dotycząca studium jest więc informacją dodatkową nie wpływającą na rzeczywiste, zgodne z aktualnym planem przeznaczenie. W związku z powyższym stwierdzenie strony, że do porównania należało przyjąć funkcje zawarte w Studium jest nieprawdziwe. Obowiązujące na mocy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym plany miejscowe utraciły moc obowiązującą z końcem 2003 r. (art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r.) , a nie jak twierdziła strona w dniu 1 marca 2003 r. Operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej wskazał różnicę wartości na skutek uchwalenia planu. Stronom postępowania zapewniono czynny udział w postępowaniu tj. zawiadomiono o wszczęciu postępowania w sprawie określenia wysokości opłaty oraz poinformowano o słuszności naliczenia opłaty w świetle przepisów prawa miejscowego i sporządzonego operatu, który wykazał wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Należna na rzecz Gminy Miejskiej opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 37 863, 00 zł. W odwołaniu od powyższej decyzji A Sp. z o.o. z siedzibą w P. G. wniosło o jej uchylenie twierdząc, że opłata planistyczna naliczona z tytułu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest nieuzasadniona. A Sp. z o.o, w P. G.. zakupiło w ramach wymiany gruntów z Urzędem Miasta w P. G. wymienioną nieruchomość dnia 19.09.2003r za kwotę 164.412,00 zł - cena 1m2 29,36 zł. za dz. Nr o pow. 5601 m2 za cenę 164.485,00 zł. to jest 29,36 zł. za 1 m2. Cenę nieruchomości ustalono na podstawie operatu szacunkowego z dnia 08.07.2003r. Rzeczoznawca określił wartość przyszłą pod budownictwo mieszkaniowe, przyjmując do porównania ceny transakcyjne gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, gdyż plan utracił ważność 1.03.2003r. Jest to zgodne z ustawą o gospodarce nieruchomościami. W związku z powyższym cena została ustalona w oparciu o wartość przyszłą, której określenie nastąpiło zgodnie z obecną funkcją w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym jeżeli nastąpił wzrost ceny - lub wartości to tylko ze względu na upływ czasu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją Nr [...] z dnia 16.03.2006r uchyliło poprzednią decyzję [...]z dnia 23.12.2005r. Decyzją z dnia 28 lutego 2007r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa oraz art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz. 717 ze zm.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu tej decyzji organ odwoławczy stwierdził, że zasady naliczania opłaty określanej w piśmiennictwie prawniczym i praktyce jako "renta planistyczna" są zawarte w art. 36 i 37 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Renta planistyczna obciąża właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, jeżeli wartość należącej do niego nieruchomości wzrosła wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość. Obowiązujący plan miejscowy ustalił stawkę procentową dla naliczenia opłaty na rzecz Gminy Miejskiej w wysokości 30% wzrostu wartości gruntu. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż Spółka w dniu 25.04.2005r. dokonała sprzedaży działki nr, o powierzchni 5600m2, położonej w P. G. Stosownie do treści art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z akt sprawy nie wynika, aby w okresie pomiędzy wygaśnięciem starego planu / tj. 31.12.2003r./ a uchwaleniem nowego planu /17.01.2005r./ nastąpiła zmiana sposobu wykorzystania nieruchomości. Zatem wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powinna odzwierciedlać różnice między wartością nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością w dniu jej zbycia. Skarżący stali się właścicielami działki nr w dniu 20.10.2003r., tj. w okresie gdy obowiązywał stary plan, tj. uchwała Rady Miasta Nr [...] z 9.06.1993r., w którym działka przeznaczona była częściowo jako tereny rolnicze R1 i tereny usług skoncentrowanych U1. Sprzedaży przedmiotowej działki skarżący dokonali w dniu 25.04.2005r. tj. w okresie obowiązywania nowego planu - uchwały Rady Miasta Nr [...]z dnia 27.10.2004r., w którym to planie nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową. Zaskarżoną decyzją określono rentę planistyczną z tytułu sprzedaży w/w nieruchomości na podstawie nowego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w kwietniu 2006r. W operacie tym określono, iż wartość nieruchomości wg planu obowiązującego do dnia 31.12.2003r. wynosiła 202.790zł, natomiast wartość nieruchomości po zmianie planu, na dzień jej sprzedaży, tj. 25.04.2005r. określono na kwotę 329.000zł. Różnica wartości wynosi 126.210zł. Podnoszony przez skarżącego zarzut dotyczący ustalenia wartości przedmiotowej działki przy dokonywaniu zamiany gruntów w dniu 20.10.2003r. / przed zmianą planu/, w oparciu o funkcję przeznaczenia nieruchomości w nowym planie nie zasługuje na uwzględnienie. Analizując operat szacunkowy sporządzony dnia 8.07.2003r. należy wskazać na cel wyceny oraz charakter nieruchomości przyjętych do porównania. Celem sporządzonego w dniu 8.07.2003r. operatu było określenie rynkowej wartości nieruchomości przeznaczonej do zamiany przez Urząd Miasta. Natomiast jak wskazano na str. 8 operatu "dokonano analizy rynku lokalnego transakcji nieruchomości rolnych przeznaczonych w m.p.z.p. na cele rolnicze. Badaniem objęto teren miasta P. G. i przyległe tereny gminy P. G." Do porównań przyjęto 14 transakcji dot. nieruchomości rolnych, a cena średnia wyniosła 34,52zł za 1m2. Następnie, po zastosowaniu współczynników korygujących cena ta uległa odpowiedniemu obniżeniu i ostatecznie wyniosła 29,36zł za 1m2. W świetle powyższego brak podstaw do uznania, iż wartość nieruchomości została ustalona jak twierdzi skarżący "w oparciu o wartość przyszłą, której określenie nastąpiło zgodnie z obecną funkcją w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego". Nowy operat z dnia 21.04.2006r. sporządzony został w celu określenia wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w celu ustalenia wysokości opłaty planistycznej w związku ze zmianą przeznaczenia działki w nowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości określono na dzień dokonania sprzedaży, tj. na dzień 25.04.2005r. Cena 1m2 gruntu ustalona w tym operacie dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej działki przeznaczonej pod tereny rolne i częściowo pod usługi wg przeznaczenia w planie obowiązującym do dnia 31.12.2003r. w wysokości 28,70zł nie odbiega w sposób istotny od ceny 1m2 gruntu działki ustalonej w operacie z dnia 8.07.2003r., tj.29,36zł. Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości została ustalona zgodnie z obowiązującymi w tej kwestii przepisami oraz w granicach wskazanych przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Skargę na powyższą decyzję wniosło do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku A Sp. z o.o. z siedzibą w P. G. domagając się uchylenia tej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza. Skarżący zarzucił rażące naruszenie prawa procesowego, tj. art. 3 § 2 pkt 2 Kpa, oraz art. 2 § 1 pkt 1, art. 207 i art. 210 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60, z późn. zm.) poprzez niesłuszne pominięcie w prowadzonym postępowaniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa i zastosowanie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, zarówno przez organ I instancji, jak i organ II instancji, które to naruszenie nie pozwala na dokonanie kontroli słuszności wydanych decyzji i miało wpływ na wynik sprawy. Ponadto zarzucił naruszenia prawa materialnego tj. art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.) w zw. z art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r., nr 46, poz. 543 z późn. zm.) poprzez niewłaściwą ich wykładnię i wyliczenie wartości przedmiotowej nieruchomości, sprzed momentu uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bez uwzględnienia przy wyliczaniu tejże wartości, opracowanego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P. G., w sytuacji braku obowiązującego miejscowego planu, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem skarżący nabywając nieruchomość zakupił ją od Gminy Miasta po cenie uwzględniającej funkcje budownictwa mieszkaniowego i nie odniósł korzyści wskutek uchwalenia planu miejscowego. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Prokurator Prokuratury Apelacyjnej w Gdańsku wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.) stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Art. 37 ust. 1 ustawy wyjaśnia, że wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłatę tą pobiera się jedynie w razie zbycia nieruchomości w terminie 5 lat od dnia, w którym plan lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 ustawy). Art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603). Zgodnie z art. 154 ust. 1 tej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ust. 2 tego przepisu stanowi, iż w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie zaś z ust. 3 w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Art. 155 ust. 1 wskazuje natomiast, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości. Nadto wskazać należy na przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rozporządzenie to określa między innymi rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia. Z § 50 ust. 1 tego rozporządzenia wynika, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości (ust. 2). W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (ust. 3). Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że pierwotną wartość nieruchomości należało ustalić zgodnie z jej przeznaczeniem przed uchwaleniem planu miejscowego, przy czym z uwagi na brak planu w rozpatrywanej sprawie należało wziąć pod uwagę faktyczny sposób wykorzystania gruntu. Niezasadny jest zarzut skargi, że przy sporządzaniu operatu rzeczoznawca winien był uwzględnić przeznaczenie nieruchomości wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P. G., będące podstawą uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Studium jest uchwalane w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego (art. 9 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Studium w żadnej mierze nie stanowi o przeznaczeniu konkretnego terenu ani też nie przesądza o sposobie wykorzystania terenu. Z art. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, zaś sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Z operatu i załączonej do niego dokumentacji fotograficznej wynika, że przedmiotowa nieruchomość stanowiła niezabudowaną działkę, porośniętą trawą. Nadto wyrys z ewidencji gruntów wskazuje na rolnicze przeznaczenie działki. Z ewidencji gruntów wynika bowiem niewątpliwie, że działka nr stanowi grunty orne klasy R-IIIa. Również w księdze wieczystej sposób korzystania z tej nieruchomości został określony jako grunty orne. Fakt, że teren tej działki objęty był studium nie oznacza, że działka ta utraciła status gruntów rolnych. Wskazać bowiem tym należy, że pojęcie użytków rolnych ma charakter formalny, a zatem grunt jest wtedy użytkiem rolnym, gdy jako taki figuruje w ewidencji gruntów. W żadnym jednak razie nie można uznać, że teren jest gruntem budowlanym, w sytuacji gdy w ewidencji gruntów figuruje jako teren użytków rolnych. Przedmiotowa nieruchomość przed uchwaleniem planu z 2004 roku mogła być więc użytkowana jedynie rolniczo. W świetle powyższego nie ulega zatem wątpliwości, że w sprawie zachodziły przesłanki zastosowania art. 36 ust. 4 ustawy, gdyż wskutek zmiany przeznaczenia gruntów należących do skarżącego z rolnego na zabudowę mieszkaniową i usługi dokonanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zwiększeniu uległa ich wartość. Wysokość opłaty o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy została określona w uchwale Rady Miejskiej o uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na najwyższym dopuszczalnym ustawowo poziomie 30% wzrostu wartości nieruchomości. W ocenie Sądu, wbrew zarzutowi skarżącego, w sprawie nie doszło do naruszenia art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustalenia wartości działki dokonano w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy G. W. – określający wartość gruntów należących do skarżącego z uwzględnieniem stanu bezpośrednio przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z obowiązującymi przepisami. Rzeczoznawca majątkowy, wykorzystując wszelkie dostępne dane o nieruchomościach zawarte w źródłach, o których stanowi art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zbadał dokonane w latach 2004 i 2005 transakcje dotyczące działek o przeznaczeniu rolnym, jak i przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową i usługową. Zastosował przy tym podejście porównawcze i metodę skorygowanej ceny średniej. Ustalenia przez organ administracji wzrostu wartości nieruchomości w oparciu o tak sporządzony operat jest zgodne z przepisami prawa materialnego i procesowego. Przywoływany przez skarżącego operat z dnia 8.07.2003r. sporządzony został w związku z zamianą nieruchomości, a zatem nie może być on miarodajny dla ustalania wzrostu wartości nieruchomości związanej z uchwaleniem planu zagospodarowania. Odnosząc się do zarzutu naruszenia prawa procesowego poprzez zastosowanie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego zamiast przepisów Ordynacji podatkowej wskazać należy, że kwestia ta była przedmiotem rozstrzygania przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 września 2004r. sygn. akt OSK 520/04 (OSP 2005/7-8/91). W wyroku tym wskazano, że do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139 ze zm.), nie mają zastosowania przepisy Ordynacji podatkowej. W uzasadnieniu Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia (zmiany) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mimo cech upodobniających ją do podatku cechują różnice. I niezależnie od tego jak dalece one idą, to fakt ich występowania nie mógł umknąć uwadze racjonalnego ustawodawcy, który chcąc nadać ww. opłacie status podatku czy też innej należności niepodatkowej, do której stosuje się przepisy Ordynacji podatkowej, uczyniłby to wprost lub przynajmniej zobowiązałby do stosowania w tych sprawach Ordynacji podatkowej. Jeśli tego nie zrobił, to faktu tego nie można domniemywać. Obowiązki podatkowe, wkraczając w sferę praw i obowiązków obywateli, winny być - jak już podkreślono - stanowione wyraźnie, a nie domniemywane. Jest to wymóg demokratycznego państwa prawa, a takim z mocy art. 2 Konstytucji RP jest Rzeczpospolita Polska. Wprawdzie powyższy wyrok zapadł na podstawie uchylonej ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, jednakże w ocenie Sądu zawarty w nim pogląd zachowuje swą aktualność również w odniesieniu do ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, iż zaskarżona decyzja nie narusza prawa i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) skargę oddalił.