II SA/Po 118/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant St. sekretarz sądowy Dobrosława Sobczak po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 19 lipca 2007 r. przy udziale sprawy ze skargi U. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę 331 zł (trzysta trzydzieści jeden złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ E.Podrazik /-/ W.Batorowicz /-/ J.Szaniecka Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] nr [...] na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 7 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz § 38 uchwały Rady Miejskiej K. Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Ch. - część południowa" (Dz. Urz. Woj. W. z 2004r. Nr 30, poz. 806) i art. 104 kpa ustalił jednorazową opłatę w wysokości [...] zł do zapłaty przez U.L. pod warunkiem dokonania czynności zbycia działek nr [...] i [...], obręb [...] -Ch., w terminie do dnia [...] czerwca 2007 r. Wskazał, że opłata ta stanowi 20% wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla w/w działek. Jednoczenie stwierdził, że po dokonaniu warunku zbycia w wyznaczonym terminie, określoną kwotę strona winna wpłacić na konto Urzędu Miejskiego w K. w terminie 14 dni, licząc od dnia, w którym nastąpiło zbycie przedmiotowej nieruchomości. W uzasadnieniu wskazano, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Ch. - część południowa" zmieniono przeznaczenie przedmiotowych gruntów z rolnych na funkcję mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną oraz usługową. W dniu [...] maja 2006 r. właścicielka nieruchomości wystąpiła z wnioskiem o ustalenie wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu. Jak wynika z § 38 uchwały w przedmiocie planu miejscowego wysokość opłaty określono na 20% wzrostu wartości nieruchomości. Wartość przedmiotowych nieruchomości objętych planem wzrosła na skutek jego uchwalenia. W wycenie rzeczoznawcy wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem planu określono na [...] zł, zaś po uchwaleniu planu miejscowego na [...] zł. Różnica między obliczonymi przez rzeczoznawcę majątkowego wartością gruntu przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe, a wartością gruntu przeznaczonego na cele rolnicze wynosi [...] zł, co przy 20% stawce określonej w planie miejscowym daje opłatę [...] zł. Organ I instancji zaznaczył, iż zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W związku z powyższym określono termin wykonalności do dnia [...] czerwca 2007 r. Jeżeli zaś zbycie nieruchomości [...] i [...] nie nastąpi do tego dnia, zgodnie z art. 162 § 1 pkt 2 kpa Prezydent Miasta stwierdzi wygaśnięcie niniejszej decyzji. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła U.L.. Stwierdziła, iż ze sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wynika, że wartość nieruchomości wzrosła o 134%. Z uzasadnienia wyceny wynika, że przedmiotowe działki leżą według poprzedniego planu miejscowego w obszarze H17R/MW/US - tereny upraw polowych i ogrodniczych zarezerwowane kierunkowo pod mieszkalnictwo o wysokiej intensywności zabudowy. Takie twierdzenie jest oczywistym błędem, bowiem w rzeczywistości działki leżały w obszarze H16MN - tereny mieszkalnictwa rodzinnego o niskiej intensywności zabudowy. Dlatego za błędne należy uznać przyjęcie w wycenie, że działki stanowiły grunt rolny. Wobec błędów wyceny wadliwie ustalono wysokość opłaty planistycznej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] Nr [...] na podstawie art. 1, 17 ust. 1 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (t.j. Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856) oraz art. 17 pkt. 1, art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji podkreślono, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami - art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy, a dopiero w przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Mając na względzie § 50 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy określaniu wartości nieruchomości dla celów opłaty planistycznej w sytuacji, gdy przed uchwaleniem planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy, należy brać pod uwagę faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Skoro zatem miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego K. (uchwała Rady Miejskiej K. z dnia [...] Nr [...]) na mocy art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utracił ważność z dniem 31 grudnia 2003 r., to rzeczoznawca zasadnie przyjął do określenia wartości nieruchomości przed zmianą planu faktyczny sposób jej użytkowania, tj. uprawy polowe. Skargę na powyższą decyzję Kolegium wniosła U.L. Podniosła, iż zarówno w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał w okresie od 27 grudnia 1991 r. do 31 grudnia 2003 r. jak i w planie miejscowym ch. - część południowa (uchwała z [...] przeznaczenie przedmiotowej działki było takie samo. Rzeczoznawca stanął jednak na stanowisku, że wobec przerwy między obowiązywaniem "starego" planu a wejściem w życie "nowego" planu, działkę budowlaną można uznać za grunt rolny, który następnie staje się ponownie działką budowlaną. Właściciel działki nie miał żadnego wpływu na terminy obowiązywania planów zagospodarowania przestrzennego, nie odniósł też korzyści z tytułu ich zmiany. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, przytaczając argumentację powołaną w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się uzasadniona. Prawidłowo organy obu instancji przyjęły, że dla potrzeb obliczenia wysokości renty planistycznej, o ustalenie której zwracała się skarżąca, zastosowanie mają przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717). Zgodnie z odesłaniem ustawowym zawartym w przepisie art. 37 ust. 11 powołanej ustawy, do ustalania wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w art. 36 ust. 4, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603) to jest art. 154 do 159. W niniejszym stanie faktycznym nie było jednak podstaw do zastosowania przepisu art. 154 ust. 3 u.g.n. Przepis ten bowiem dopuszcza możliwość określenia przeznaczenia nieruchomości przez uwzględnienie faktycznego sposobu jej użytkowania jedynie w przypadkach braku planu miejscowego. "Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Ch. część południowa", którego skutki uchwalenia organy badały, zatwierdzony został Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej K. w dniu [...]. to, jest w czasie kiedy obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony Uchwałą [...] Rady Miejskiej K. z dnia [...] który utracił moc [...]. Wprawdzie nowy plan wszedł w życie dopiero [...] ale ten etap funkcjonowania planu nie miał dla potrzeb niniejszej sprawy znaczenia. Badać bowiem należało czy uchwalenie nowego planu wywołało skutki o jakich mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Do identycznego wniosku prowadzi analiza § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.IX. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22.IX.2004 r. Nr 207 poz. 2109) wydanego w oparciu o art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ust. 1 i 3 § 50 rozporządzenia ustawodawca odnosi się do stanu przed uchwaleniem planu i nakazuje dla określenia wartości nieruchomości odnosić się do tego momentu. Odmiennie natomiast reguluje sytuacje w ust. 2 § 50 kiedy dla badania stanu nieruchomości w przypadku określonym w ust. 1 tego samego paragrafu, nakazuje odnieść się do dnia wejścia w życie nowego planu. Wynika z tego, że ustawodawca odniósł skutki terminu wejścia w życie nowego planu jedynie do wybranej okoliczności, to jest stanu nieruchomości co stanowi wyjątek od reguły, że uchwalenie planu a nie jego wejście w życie, jest tym zdarzeniem , które wywołać może wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w przepisie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Wobec powyższego organ, badając wniosek skarżącej, winien ustalić czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia uchwałą z dnia [...] nowego planu miejscowego, poprzez porównanie zapisów "starego" i "nowego" planu w części obejmującej badaną nieruchomość. O ile organ uzna, że zapisy różnią się na tyle, iż może to wywołać skutek w postaci wzrostu wartości nieruchomości, winien ustalić wysokość renty planistycznej. Istnienie różnic nie mających takiego wpływu wyklucza jej naliczenie. W tych warunkach Sąd przyjął, że nastąpiło naruszenie powołanych przepisów prawa materialnego tj. art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i § 50 cyt. rozporządzenia, które miało wpływ na wynik sprawy i na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję. Zgodnie z art. 200 p.p.s.a. wyrok zawiera orzeczenie o kosztach postępowania. W pkt. III wyroku na podstawie art. 152 p.p.s.a. określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ E.Podrazik /-/ W.Batorowicz /-/ J.Szaniecka Brak podpisu sędziego spowodowany jest jego nieobecnością /-/ J.Szaniecka Mark