II SA/Ke 367/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Chobian (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal,, Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Pomocnik sekretarza sądowego Izabela Suchenia, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 września 2007r. sprawy ze skargi M.M., N.I. i S.Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę. Decyzją z dnia [...] znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania M. M., S. Ł. i N. I. od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...] znak: [...] ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku usługowo-gastronomicznego /bar/ na budynek usługowo-handlowy /sklep spożywczy/ na działce nr ew. 5445 w P. przy ul. K. - na podstawie art.138 § 1 pkt 1 kpa zaskarżoną decyzję utrzymało w mocy. W uzasadnieniu organ wskazał, że przepis art. 59 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80/2003. poz.717/- zwanej dalej ustawą stanowi, iż zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Ponadto, stosownie do wymagań art. 60 ust. 4 cytowanej ustawy sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierzono osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów. Przed wydaniem zaskarżonej decyzji, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznaczył zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego /Dz. U. Nr 164, poz. 1588/ wokół działki budowlanej, której dotyczył wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust.1 - 5 ustawy. Przeprowadzona analiza wykazała, że działki sąsiadujące z terenem inwestycji są działkami zabudowanymi budynkami gospodarczymi i mieszkalnymi, a na działce inwestora znajduje się budynek usługowo-gastronomiczny /bar/. Zatem istnieje możliwość realizacji wnioskowanej inwestycji zgodnie z obowiązującymi przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z powyższym, organ odwoławczy stwierdził, że wydana w sprawie decyzja o warunkach zabudowy jest zasadna, bowiem stosownie do art. 56 ust.1 w związku z art. 64 ust.1 ustawy, nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Decyzja organu I instancji określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych. Ponadto zgodnie z art. 53 ust.4 pkt 9 w/w ustawy została ona wydana po dokonaniu, z właściwym zarządcą drogi, uzgodnienia co do obszarów przyległych do pasa drogowego. Kolegium podkreśliło, iż w aktach sprawy znajduje się mapa zasadnicza przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, a warunki zabudowy w granicach działki nr ew. 5445 zostały uwidocznione na mapie sytuacyjno-wysokościowej w skali 1: 500. Odnośnie zarzutu dotyczącego sprawy przejazdu przez działkę na której planowana jest inwestycja organ II instancji wyjaśnił, że stosownie do art.63 ust.2 ustawy decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Oznacza to, że decyzja ta nie reguluje ani nie uwzględnia praw własnościowych, nie upoważnia także do rozpoczęcia budowy, stanowi natomiast podstawę do ubiegania się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę i na tym etapie wymagana będzie aktualna mapa do celów projektowych sporządzona przez geodetę uprawnionego, na której opracowany będzie projekt zagospodarowania działki przez osobę ze stosownymi uprawnieniami budowlanymi. Analizując jednak wskazane we wniosku zamierzenie inwestorskie z załącznikiem graficznym Kolegium stwierdziło, że wnioskowana rozbudowa istniejącego obiektu nie ograniczy istniejącego dojazdu do działek graniczących z działką inwestora. Organ odwoławczy podzielił stanowisko przedstawione w piśmie Burmistrza Miasta i Gminy w P. z dnia 30 sierpnia 2006r. dotyczące prawnego uregulowania służebności przejazdu przez działkę nr ew. 5445. Zdaniem Kolegium zarzut, że odwołujący nie otrzymali informacji dotyczącej uzgodnienia z Generalną Dyrekcją Dróg Publicznych i Autostrad Oddział K. jest bezzasadny, bowiem z akt sprawy wynika, że postanowienie wydane przez powyższy urząd było skierowane do wszystkich stron postępowania a z wyjaśnienia GDDK i A wynika, że postanowienie to stało się ostateczne z dniem 31 stycznia 2007r. Odnośnie zarzutu dotyczącego kanalizacji organ wyjaśnił, że zapis znajdujący się w pkt 2e decyzji oznacza, że jeśli ścieki były dotychczas odprowadzane do zbiornika na ścieki /szambo/, to po zrealizowaniu inwestycji ścieki w dalszym ciągu będą tam odprowadzane. Z kolei sprawa odprowadzenia wód opadowych została zawarta i wyjaśniona w pkt 2b decyzji. Natomiast sprawa ewentualnego niezachowania przez organ I instancji przepisów prawa przy sprzedaży działki objętej wnioskiem inwestorskim nie należy do właściwości Kolegium Odwoławczego. W skardze na powyższą decyzję M. M., S. Ł. i N.I. zarzucili, że Urząd Miasta i Gminy w P. sprzedając W. S. działkę nr 5445 nie wziął pod uwagę faktu, że na mocy ugody zawartej w 1966 r. przed Sądem Powiatowym w S. zostało im zagwarantowane prawo przejazdu przez tę działkę do ich nieruchomości. Zdaniem skarżących Urząd bezprawnie sprzedał działkę wraz z ich drogą o powierzchni 204 m2, dlatego nie wyrażają oni zgody na roboty budowlane przy planowanej inwestycji, gdyż muszą mieć zagwarantowany przejazd do ich posesji. Nadto autorzy skargi podkreślili, że czują się pokrzywdzeni i domagają się zwrotu zabranej drogi oraz prawnego jej uregulowania na drodze administracyjnej, a nie sądowej. Wnoszący skargę podnieśli również, że do budynku, będącego przedmiotem inwestycji nigdy nie była doprowadzona kanalizacja, a "ścieki leciały do rzeki C.", z kolei wody opadowe nie miały odpływu i "zalewały działkę M.". Skarżący stwierdzili również, że zapewnienie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, Oddział Południowo-Wschodni w Ki. , iż planowana inwestycja nie zakłóci swobodnego dostępu mieszkańcom posesji sąsiednich do drogi krajowej Kraków – Sandomierz jest tylko przypuszczeniem a nie gwarancją. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje: Zakres kognicji sądów administracyjnych ogranicza się do badania zaskarżonej decyzji pod względem zgodności z prawem, to znaczy ustalenia, czy organ orzekający w sprawie prawidłowo zinterpretował przepisy prawa, w oparciu o należycie ustalony stan faktyczny. Badając sprawę z tego punktu widzenia Sąd nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia lub stwierdzenia nieważności decyzji, będącej przedmiotem skargi / art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U.153/2002.1270 ze zm./. Na wstępie podkreślić należy, iż przedmiotem oceny w niniejszym postępowaniu jest decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji wnioskowanej przez W. S. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80/2003, poz. 717/ w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Art. 61 ust. 1 pkt 1-5 wskazuje pięć warunków, których łączne spełnienie daje możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do danego terenu. W szczególności przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy uzależnia zmianę dotychczasowego zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego /tzw. zasada dobrego sąsiedztwa/. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym /zagospodarowanie terenu/ i architektonicznym /ukształtowanie wzniesionych obiektów/. Cechy nowej zabudowy zostały określone w akcie wykonawczym do wyżej cytowanej ustawy, którym jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego /Dz. U. Nr 164, poz. 1588/ wydane na podstawie delegacji ustawowej /art. 61 ust. 6/. Zgodnie z § 3 wymienionego rozporządzenia właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Przeprowadzona analiza wykazała, że działki sąsiadujące z terenem inwestycji są działkami zabudowanymi budynkami gospodarczymi i mieszkalnymi, a na działce inwestora znajduje się budynek usługowo-gastronomiczny /bar/. Zgodzić więc należy się z dokonaną przez organ oceną, że cechy istniejącej zabudowy na terenie objętym wnioskiem inwestora dają możliwość ustalenia warunków zabudowy dla budynku usługowo-handlowego /sklep spożywczy/. Nadto, jak wynika ze stanowiska skarżących, nie są oni przeciwni zamierzonej budowie sklepu i zgadzają się na nią. Skarżący zarzucili, że nieruchomość, na której ma być przeprowadzona inwestycja nie ma kanalizacji ani właściwego odprowadzenia wód opadowych. Tym samym zarzucili oni, że organ wydał decyzje z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy, gdyż istniejące uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Powyższe zarzuty nie znajdują potwierdzenia. W toku rozprawy przed Sądem W. S. złożył odpis umowy z przedsiębiorstwem gospodarki komunalnej o zaopatrzenie w wodę i odprowadzaniu ścieków oświadczając, iż jego nieruchomość zaopatrzona jest w szambo a powyższy fakt potwierdzili skarżący. Zarzucili oni jednocześnie że szambo nie spełnia swojej roli, gdyż nieczystości przedostają się z niego do rzeki, lecz powyższy zarzut jest gołosłowny i niczym nie potwierdzony. Nieruchomość ma uzbrojenie wystarczające dla zamierzenia budowlanego bowiem na spornej działce znajduje się zbiornik na ścieki, do którego zgodnie z postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy mają być odprowadzane ścieki z budynku będącego przedmiotem inwestycji. Również kwestia odprowadzania wód opadowych została w decyzji należycie ujęta. Zgodnie z punktem 2b decyzji o warunkach zabudowy odprowadzanie wód opadowych z połaci dachowych poprzez rury spustowe do układu kanalizacji deszczowej wg rozwiązań przyjętych na własnej działce. Z tego punktu decyzji wynika wprost, że woda deszczowa ma być odprowadzana do kanalizacji znajdującej się na działce inwestora. Dlatego też zarzut niewłaściwego odprowadzania wód opadowych, również jest bezpodstawny. W ocenie Sądu organ w sposób prawidłowy ustalił, że planowana przez W. S. inwestycja spełnia przewidziane w ustawie wymagania, a wydana przez niego decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest zgodna z prawem. Całkowitym nieporozumieniem jest zarzut skarżących, odnośnie żądania ustanowienia, w niniejszym postępowaniu przez Urząd Gminy w P. drogi przejazdowej przez sporną działkę do nieruchomości skarżących. Wynika on z niezrozumienia przedmiotu i zakresu niniejszej sprawy. Wszelkie kwestie związane z ustanawianiem lub stwierdzaniem istnienia praw rzeczowych, należą do wyłącznej kompetencji sądów powszechnych, a nie organów administracyjnych. Dlatego też decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi nowego stanu prawnego w zakresie własności i innych praw rzeczowych. Stanowi o tym wyraźnie art. 63 ust. 2 ustawy który wprost określa, że decyzja o warunkach zabudowy nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informacja tej treści została zamieszczona w pkt 5 a decyzji organu I instancji. Jeżeli skarżącym faktycznie przysługuje jakieś prawo do tej nieruchomości / w szczególności służebność gruntowa, która jest ograniczonym prawem rzeczowym skutecznym wobec każdego właściciela nieruchomości obciążonej/, zaskarżona decyzja prawa tego nie narusza. Dopiero w postępowaniu o wydanie zezwolenia na budowę inwestor powinien wykazać się prawem do nieruchomości, na której chce prowadzić budowę i ewentualnie w tamtym postępowaniu skarżący mogliby podnosić zarzuty dotyczące tego, iż z uwagi na przysługujące im prawo inwestor nie może prowadzić inwestycji na nieruchomości. Jedynie na marginesie wskazać należy, iż z prawidłowych ustaleń organu poczynionych na podstawie załącznika graficznego wynika, iż rozbudowa istniejącego obiektu nie ograniczy istniejącego dojazdu do działek skarżących. Celem decyzji ustalającej warunki zabudowy jest tylko i wyłącznie określenie przeznaczenia danego terenu oraz sposobu i warunków jego zabudowy. Żadne inne uregulowania nie są dopuszczalne w tym w szczególności żądane przez skarżących wytyczenie na ich rzecz drogi czy też zwrotu na ich rzecz gruntu, na którym się ona ma znajdować. Podobnie należy traktować zarzut skarżących dotyczący rzekomych nieprawidłowości zaistniałych przy sprzedaży przez Gminę na rzecz W.S. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Powyższe okoliczności nie mogą być przedmiotem postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy a tym samym ich podnoszenie w niniejszej sprawie jest bezskuteczne. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił.