I OSK 709/05

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Wiśniewska, Sędziowie NSA Zdzisław Kostka, Małgorzata Stahl (spr.), Protokolant Justyna Nawrocka, po rozpoznaniu w dniu 11 kwietnia 2006 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J. S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 lutego 2005 r. sygn. akt I SA/Wa 2037/04 w sprawie ze skargi J. S. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie odmowy nadania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oddala skargę kasacyjną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 18 lutego 2005 r. (sygn. I SA/Wa 2037/04)oddali skargę J. S. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy nadania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W uzasadnieniu Sąd wyjaśnił, że zaskarżoną decyzją Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, po rozpoznaniu wniosku J. S. o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją z dnia [...] utrzymał w mocy swoją decyzją o odmowie nadania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W uzasadnieniu tej decyzji wskazano, że J. S. wystąpił o nadanie licencji w trybie art. 232 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.z 2000 r., Nr 46, poz.543 ze zm.), który przewiduje możliwość zwolnienia wnioskodawcy z obowiązku ukończenia kursu kwalifikacyjnego, odbycia praktyki zawodowej oraz złożenia egzaminu. W dniu 14 listopada 2001 r. Państwowa Komisja Kwalifikacyjna do spraw uprawnień i licencji zawodowych, uprawniona do dokonywania zwolnień o jakich mowa w powołanym przepisie, w oparciu o złożone dokumenty, przeprowadziła postępowanie kwalifikacyjne, które zakończyło się wynikiem negatywnym. Na podstawie tej decyzji Prezes Urzędu decyzją z dnia [...] orzekł o odmowie nadania licencji zawodowej. W ponownym postępowaniu Państwowa Komisja Kwalifikacyjna, na podstawie całej dostarczonej do tego dnia dokumentacji, ustaliła że wnioskodawca nie nadesłał mimo wezwania nowych dokumentów, dotyczących jego działalności przed datą 1 stycznia 1998 r., w tym dowodów o bezpośrednim faktycznym wykonywaniu pośrednictwa w postaci umów o pośrednictwo, rachunków z tytułu prowizji za wykonane usługi oraz ogłoszeń lub rachunków za nie. Mimo zdefiniowania pojęcia pośrednictwa w obrocie nieruchomościami dopiero przez przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. wprowadzenia przepisami tej ustawy obowiązku uzyskiwania uprawnień zawodowych przez osoby, chcące uprawiać ten zawód, uzyskanie tych uprawnień obliguje do wykonywania działalności, odpowiadającej zdefiniowanemu w ustawie pojęciu pośrednictwa. Dotychczasowa działalność osób ubiegających się o nadanie licencji w trybie art.232 ust.1 pow. ustawy musi odpowiadać ustawowemu pojęciu pośrednictwa bo nie może być różnicy między statusem osoby wykonującej działalność w zakresie pośrednictwa przed dniem 1 stycznia 1998 r. i po tej dacie. Nie ma zatem racji J. S. twierdząc, że jako dowód należy dopuścić wszystko co jest zgodne z prawem i błędne jest przekonanie, że czynności jakie wykonywał podczas zatrudnienia, najpierw na stanowisku dyrektora Zakładów M. jak i syndyka masy upadłościowej, zmierzające do zawarcia umów sprzedaży, najmu lub dzierżawy nieruchomości miały charakter pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, tylko dlatego że były wykonywane zawodowo i odpłatnie. Zdaniem organu, niezbędnym wymogiem jest to, by pośrednik swoje usługi wykonywał na podstawie umowy o pośrednictwo. W skardze na tę decyzję J. S. kwestionował stanowisko zajęte w decyzji, podnosząc że jego zdaniem syndyka można uznać za pośrednika obrotu nieruchomościami. Stroną zawierającą umowy jest masa upadłości, którą syndyk reprezentuje. Działa on wyłącznie w imieniu i na rachunek m asy upadłości, sam nie będąc stroną zawieranych umów. Syndyk wykonuje zatem czynności w sposób zdefiniowany w art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalając skargę podzielił stanowisko Prezesa Urzędu, że tylko działalność pośrednictwa w obrocie nieruchomościami odpowiadająca ustawowym kryteriom prowadzona przed dniem wejścia w życie ustawy może być uznana za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. W związku z negatywnym wynikiem, prawidłowo przeprowadzonego przez Państwową Komisję Kwalifikacyjną postępowania, Prezes Urzędu Mieszkalnictwa nie naruszył prawa odmawiając nadania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Prawidłowo uznano że wykonywane przez skarżącego, w oparciu o umowę o pracę na stanowisku dyrektora Zakładu M., czynności nie są czynnościami o jakich mowa w art. 180 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Również prawidłowo oceniono funkcje syndyka masy upadłości jako nie będące czynnościami z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami o jakich stanowi powołany wyżej przepis. Wprawdzie organ błędnie stwierdził, że syndyk jest strona zawieranych umów, ale to uchybienie nie mogło mieć wpływu na merytoryczną treść zaskarżonego orzeczenia. Pełnomocnik J. S. zaskarżył powyższy wyrok, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia i zarzucając naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przepisów art. 180 oraz 232 ust.1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na przyjęciu, że działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami była prowadzona przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tylko wówczas gdy odpowiadała wszystkim warunkom szczegółowym przewidzianym w tej ustawie, podczas gdy przepisy obowiązujące wcześniej nie przewidywały takich warunków dla prowadzenia tego rodzaju działalności. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej ponowiono twierdzenia, iż czynności syndyka masy upadłości wypełniają znamiona pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw i tym samym nie mogła zostać uwzględniona. Zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia przepisu art. 180 oraz art.232 ust.1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz.2603 ze zm.) poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami była prowadzona przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. tylko wówczas gdy odpowiadała pojęciu określonemu w art. 180 ust.1 pow. ustawy nie może być uznany za zasadny. Uproszczony sposób nabycia licencji w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami dotyczy trybu uzyskiwania licencji i nie może być traktowany jako sposób na obejście wymogów określonych w art. 180 ust.1 pow. ustawy. Tym samym stanowisko zajęte przez Sąd w kwestii konieczności uprzedniego, przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomości, wykonywania czynności odpowiadającym ustawowemu zakresowi pojęcia pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest zasadne. Także rozumowaniu Sądu oceniającemu czynności wykonywane przez syndyka masy upadłości jako nieodpowiadające funkcji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie można odmówić racji w świetle charakteru i zakresu czynności syndyka masy upadłości, określonym w przepisach ustawy z dnia 24 października 1934 r. Prawo upadłościowe(Dz.U. z 1991 r., Nr 118,poz.512 ze zm.).Funkcji pośrednictwa nie odpowiadają, w sposób oczywisty, także funkcje dyrektora Zakładów M, nie prowadzących działalności w zakresie pośrednictwa. Z uwagi na powyższe, na podstawie art.184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153,poz.1270 ze zm.)skargę kasacyjna należało oddalić.