II SA/Po 848/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Radzicka (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Stanisław Małek Sędzia WSA Barbara Drzazga Protokolant Marek Nowak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 06 kwietnia 2005 r. przy udziale sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "A" w G. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r. Nr [...] znak [...] w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych; o d d a l a s k a r g ę. /-/ B. Drzazga /-/ G. Radzicka /-/ St. Małek Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w G. decyzją nr [...] z [...] r. nakazał Spółdzielni Mieszkaniowej "A" w G. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w budynku przy ulicy [...] w G. polegających na - pęknięciach ścian w północno-zachodnim narożniku budynku - zarysowaniu ścian w poziomie stropu i stropodachu - pęknięciach i zarysowaniu ścian wzdłuż styków prefabrykowanych elementów stropowych - zaciekach na suficie w poziomie górnym budynku - zaciekach w narożniku ścian przy płycie spocznikowej. W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że podczas wizji przeprowadzonej w dniu [...] r. stwierdzono zły stan budynku opisany w rozstrzygnięciu, przy czym zacieki wewnątrz budynku świadczą o złym stanie pokrycia dachowego, rynien i rur spustowych. W latach poprzedzających między innymi w [...] r. stwierdzono zły stan ścian fundamentów, stropów objawiający się pęknięciami i osiadaniem. Jakkolwiek fragmenty ścian fundamentów zostały naprawione, to w dalszym ciągu stan budynku jest zły, jednak nie grozi katastrofą budowlaną. Ponieważ utrzymanie obiektu we właściwym stanie należy do zarządcy lub właściciela budynku zgodnie z art. 61 ustawy z 07 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 106 poz. 1126 ze zm.) stąd na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego nakazy związane z usunięciem wad obiektu skierowano do Spółdzielni. Organ jednocześnie podkreślił, że nie należy do organów nadzoru budowlanego rozstrzyganie w kwestiach ustaleń poczynionych pomiędzy Spółdzielnią, a jej członkami, dotyczącymi wykonywania obowiązków polegających na odpowiednim utrzymaniu obiektów budowlanych. Odwołanie od decyzji złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" zarzucając organowi I instancji naruszenie przepisów art. 244 kc i 251 kc przez przyjęcie, że właścicielem lub zarządcą budynku przy ul. [...] w G. jest odwołująca, wskazując, że ograniczone prawo rzeczowe jakim jest własnościowe spółdzielcze prawo do domu jednorodzinnego należy do A.K. Odwołująca zarzuciła nadto, że Spółdzielnia Mieszkaniowa w G. - poprzedniczka prawna Spółdzielni "A" podjęła uchwałę o zaprzestaniu obciążania członków domów jednorodzinnych odpisami na fundusz remontowy, co przerzuciło obowiązek zarządzania obiektami budowlanymi na ich użytkowników. Żądając więc aby obowiązki nałożone w decyzji organ skierował do użytkownika obiektu A.K., odwołująca Spółdzielnia wniosła o zmianę zaskarżonej decyzji bądź jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W wyniku rozpoznania odwołania Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją Nr [...] z dnia [...] r. utrzymał w mocy decyzję I instancji, stwierdzając w uzasadnieniu, że odwołująca nie wykazała by nie była właścicielem bądź zarządcą przedmiotowego obiektu budowlanego. W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodka Zamiejscowego w Poznaniu skarżąca Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" jakkolwiek przyznała, że jest właścicielem obiektu przy ul. [...], to zarzuciła, że zarządcą budynku jest A.K. Stwierdzając, że wadliwie obciążono ją obowiązkami twierdziła, że adresatem obowiązków wynikających z art. 61 Prawo budowlane winien być zarządca. W konkluzji wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę organ administracyjny wniósł o jej oddalenie. O oddalenie skargi wniósł również uczestnik A.K. stwierdzając, że do dnia rozprawy nie było odbioru końcowego budynku, nie jest też właścicielem obiektu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest uzasadniona. Wynikający z art. 61 ustawy z dnia 07 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 106 poz. 1126 ze zm.) obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu. Jest niespornym, co ostatecznie skarżąca przyznała w skardze, jakkolwiek przeczyła temu w odwołaniu, że właścicielem budynku przy ulicy [...] w G. jest Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" w G. Natomiast zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Jakkolwiek pojęcie zarządcy obiektu budowlanego z art. 61 ustawy Prawo budowlane jest interpretowane dość szeroko, to ta interpretacja nie może naruszać przepisów ustaw. Faktycznie prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej należy do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 kc) to jego wykonywanie regulują przepisy ustawy z 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U. z 2003r. Nr 119 poz. 1116 ze zm.). W myśl art. 1 ust. 3 przywołanej ustawy "spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków". Jest to forma tzw. zarządu powierzonego i wynika wprost z przepisów ustawy. Tak więc ograny nadzoru budowlanego nie musiały wnikać w żadne umowne uregulowania pomiędzy skarżącą Spółdzielnią, a jej członkiem, gdyż kwestie te jako cywilnoprawne należą do drogi sądowej w sądownictwie powszechnym. Dotyczy to zarówno wad wybudowanego obiektu, jak i umów Spółdzielni z członkami czy też jej uchwał dotyczących funduszu remontowego. Uznając więc, że organy administracyjne prawidłowo określiły adresata nakazów z art. 66 na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) w związku z art. 97 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1271 ze zm.) orzeczono jak w sentencji wyroku. /-/ B. Drzazga /-/ G. Radzicka /-/ St. Małek jw