II SA/Bd 293/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Wiesław Czerwiński Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Sędzia WSA Grażyna Malinowska – Wasik (spr.) Protokolant Elżbieta Brandt po rozpoznaniu w dniu 7 grudnia 2005r. na rozprawie sprawy ze skargi "D." S.A. w S. – Zakłady Pomorskie w T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] 2004r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta T. z dnia [...] 2004r. nr [...] 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. na rzecz skarżącego kwotę 755 zł (siedemset pięćdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją nr [...] z dnia [...] 2004r. Prezydent Miasta T. powołując się na przepisy art. 1 ust. 2 pkt 1, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717) oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. nr 164, poz. 1588), po rozpatrzeniu wniosku E. S. – B., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania z funkcji biurowej na funkcję mieszkalno – usługową budynku położonego przy ul. P. (działka nr [...]) w T. należącego do "D." S.A. w S. – Z. Jak wynika z uzasadnienia decyzji, negatywne rozstrzygnięcie w przedmiocie warunków zabudowy wydano w związku ze stwierdzeniem – po przeprowadzeniu w oparciu o rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 -5 ustawy, iż projektowana zmiana sposobu użytkowania nie jest kontynuacją parametrów, cech i wskaźników oraz funkcji dotyczących istniejącej zabudowy. Na sąsiednich działkach bowiem brak jest zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, a funkcja tych działek to przemysł i usługi. Wydając decyzję uwzględniono także wymienione w art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. wymagania ładu przestrzennego ( w tym urbanistyki i architektury) oraz opinię Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w T. z dnia [...] 2004r. wykluczającą, z uwagi na istniejące uwarunkowania oraz uciążliwości wynikające z przebiegu głównych tras komunikacyjnych przez działkę nr [...], przyjęcie jako dominującej dla jej terenu funkcji mieszkaniowej. Nadto, zdaniem organu, wnioskowana zmiana sposobu użytkowania budynku mogłaby ograniczyć możliwość rozwoju form działalności gospodarczej, gdyż według " Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta T." przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenach o funkcji przemysłowo- składowej. E. S. odwołał się od powyższej decyzji podnosząc, iż w sąsiedztwie budynku, którego dotyczył jego wniosek, znajduje się obiekt zamieszkiwany przez kilkanaście rodzin, a nadto na terenie T. istnieje niedobór lokali socjalnych. Nie uwzględniając odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wydało w dniu [...] 2004r. decyzję nr [...] o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, iż podjęta przez Prezydenta Miasta T., na podstawie projektu sporządzonego przez osobę uprawnioną do projektowania w planowaniu przestrzennym, decyzja odpowiada prawu i jest wynikiem przeprowadzonej w sposób rzetelny analizy, o której mowa w § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., która to analiza wykazała brak możliwości realizacji wymienionej inwestycji w miejscu wskazanym przez stronę. Względy zaś natury celowościowej i społecznej (zwiększenie liczby lokali socjalnych) nie upoważniają do innej interpretacji przepisów niż dokonana przez organ I instancji. Decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy wieczysty użytkownik działki nr 29/10 i właściciel usytuowanego na niej 9 – kondygnacyjnego budynku biurowego – "D." S.A. w S. – Z., wnosząc o jej uchylenie. Skarżący zarzucił bezpodstawne przyjęcie w rozstrzygnięciu, iż proponowana zmiana sposobu użytkowania budynku nie spełniałaby wymogu kontynuacji funkcji, bowiem w bezpośrednim sąsiedztwie na działce nr [...] znajduje się mający dostęp z tej samej drogi publicznej budynek mieszkalny należący do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej "L.", co uszło uwadze organu rozpatrującego wniosek w przedmiocie warunków zabudowy, a pozostałe działki znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie nie są zabudowane. "D." podniósł także, iż negatywne stanowisko co do zmiany funkcji budynku na usługowo – mieszkalną ogranicza jego prawa właścicielskie uniemożliwiając zbycie tego obiektu, a tym samym naraża go na ponoszenie niezasadnych kosztów związanych z jego utrzymaniem. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie wywodząc, iż przedstawione przez stronę zarzuty były wyjaśniane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Zgodnie z art.4 ust. 2 oraz art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. nr 80 poz. 717 ze zm.)zmiana zagospodarowania terenu, w tym polegająca na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Z uwagi na to, że plan zagospodarowania przestrzennego miasta T. utracił moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2003r., rozpatrując wniosek E. S. o ustalenie warunków zabudowy dla zmiany z biurowej na mieszkalno – usługową funkcji budynku przy ul. P. organ obligowany był dokonać oceny, czy spełnione zostały warunki wymienione w art. 61 ust. 1 powyższej ustawy niezbędne do wydania pozytywnego dla wnioskodawcy rozstrzygnięcia. Należałoby jednak rozważyć, czy w niniejszym przypadku miały zastosowanie wszystkie zawarte w powyższym artykule unormowania. Przepis pkt 1 cyt. artykułu statuuje tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Stosownie do wskazanego przepisu, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Natomiast w art. 61 ust. 6 ustawodawca upoważnił ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej do określenia w drodze rozporządzenia, sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Efektem zaś tego upoważnienia jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. ( Dz. U. 164, poz. 1588). W obydwu wymienionych przepisach oraz rozporządzeniu użyto określenia "nowa zabudowa". Przez nową zabudowę należy rozumieć przede wszystkim wykonanie nowego obiektu budowlanego od podstaw, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę takiego obiektu posiłkując się w tym zakresie definicją pojęcia budowy zawartą w art. 3 pkt 6 prawa budowlanego ( Dz. U. 2003r. nr 207, poz. 2016). W przypadku zmiany sposobu użytkowania mamy do czynienia z obiektem już istniejącym, a ewentualna ingerencja w jego substancję będzie się ograniczała do zmian w jego wnętrzu. Nie może być zatem mowy o wpływie tego rodzaju zmiany na istniejący w sąsiedztwie ład przestrzenny. Celem zaś zasady dobrego sąsiedztwa jest zapewnienie odpowiedniego ładu przestrzennego poprzez dostosowanie zamierzenia inwestycyjnego (nowej zabudowy ) do istniejących warunków zabudowy terenu ( czyli do zabudowy dotychczasowej) poprzez zobligowanie organu do badania parametrów i funkcji zabudowy sąsiedniej w stosunku do terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Tak więc przyjąć należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy w związku ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego część ( jako dot. starej, istniejącej zabudowy) nie jest uzależnione od spełnienia określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunku "dobrego sąsiedztwa" oraz, iż warunek ten odnosi się tylko do planowanej nowej zabudowy terenu w rozumieniu wskazanego wyżej art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (Dz. U. 2003r. Nr 207, poz. 2016). Skoro u podstaw wydania niekorzystnej dla wnioskodawcy decyzji w przedmiocie warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania budynku przy ul. P. legło nie znajdujące prawnego uzasadnienia, wynikające z niewłaściwej interpretacji przepisu prawa dokonanie oceny zamierzenia inwestycyjnego pod kątem warunku przewidzianego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. ( Dz. U. 80, poz. 717 ze zm.), Sąd nie będąc związany granicami wniesionej skargi ( w tym zawartymi w niej zarzutami), orzekł na mocy art. 145 § 1 pkt 1 "a" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. 153, poz. 1270) jak w sentencji. O sposobie załatwienia sprawy po ponownym jej rozpatrzeniu winno zadecydować spełnienie przez wnioskodawcę warunków wyszczególnionych w art, 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.