III SA/Gd 596/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Marek Gorski (spr.) Sędziowie WSA: Alina Dominiak Felicja Kajut Protokolant Agnieszka Januszewska po rozpoznaniu w dniu 15 lutego 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi W. S. na postanowienie Wojewody [...] z dnia 29 sierpnia 2005r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego oddala skargę. III SA/Gd 596/05 U z a s a d n i e n i e Wojewoda [...] postanowieniem z dnia 29 sierpnia 2005 r., nr [...] na postawie art. 138 § 1 pkt 1 kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) utrzymał w mocy postanowienie Starosty [...] z dnia 6 lipca 2005 r. o odmowie wydania dla W. S. zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. [...] w M. W uzasadnieniu swojej decyzji organ odwoławczy wskazał, że W. S. wystąpiła w dniu 27 czerwca 2005 r. z wnioskiem o wydanie zaświadczenia stwierdzającego samodzielność przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Wraz z wnioskiem o wydanie zaświadczenia złożyła kopię umowy najmu, kopię pisma Zarządu Miasta i Gminy M., inwentaryzację wraz z opinią techniczną sporządzoną przez rzeczoznawcę budowlanego. Z przedstawionej inwentaryzacji wynika, że skarżąca użytkuje dwa pomieszczenia (pokoje), do których wchodzi się z ogólnodostępnego korytarza oraz łazienkę i kuchnię usytuowane po drugiej stronie korytarza. Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 2 ustawy o własności lokali wynika, że samodzielnym lokalem mieszkalnym, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Do lokalu mogą przynależeć, jako części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż zwane pomieszczeniami przynależnymi. Zdaniem organu odwoławczego pomieszczenie przynależne nie spełniają podstawowych funkcji mieszkalnych. Następnie Wojewoda [...] wskazał na § 3 pkt 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietna 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), zgodnie z którym pomieszczenie pomocnicze to pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego, służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności. Pomieszczenia te winny być w obrębie jednego lokalu (mieszkania) i powinny być wyłączone ze wspólnego użytkowania z pozostałymi właścicielami lokali. Natomiast zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 8 września 1993 r.: "Lokal mieszkalny jako nieruchomość, /.../ jest prawnym pojęciem zbioru określonych ustawowo izb łącznie z pomieszczeniami pomocniczymi, będącego samodzielną całością /.../. Tylko lokal mieszkalny odpowiadający tym warunkom może więc – stanowiąc fizyczną całość – podlegać wyodrębnieniu i w konsekwencji stać się nieruchomością włączoną do obrotu cywilnoprawnego jako samoistny przedmiot własności. Jest oczywiste, że część lokalu (lokal niesamodzielny, pomieszczenie izby, pomieszczenia pomocnicze itd.), nie spełniająca ustawowych wymagań, nie może zostać wyodrębniona i być następnie przedmiotem czynności prawnej (np. sprzedaży), z mocy której uzyskiwałoby samodzielny byt prawny. Z podobnych względów podział lokalu mieszkalnego stanowiącego już odrębną własność jest dopuszczalny tylko wtedy, gdy tym sposobem dochodzi do wyodrębnienia z dotychczasowego loku dalszych mieszkań odpowiadających przesłankom samodzielności oraz ustawowym warunkom powstania odrębnej własności lokali (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 1989 r. III CZP 14/89, OSNCP 1990, z. 2, poz. 27). Powyższe stwierdzenia prowadzą do wniosku, że sprzedaż wydzielonej fizycznej części lokalu, nie mogącej być oddzielną nieruchomością, ani tym bardziej sprzedaż udziału w lokalu – jeśli nie stanowi on odrębnej nieruchomości - nie jest dopuszczalna." Organ odwoławczy podkreślił, że przy stwierdzaniu samodzielności lokalu dopuszcza się dowolne położenie w budynku pomieszczeń przynależnych, natomiast nie dopuszcza się, aby pomieszczenia pomocnicze jak kuchnia, łazienka, garderoba nie stanowiły całości funkcjonalnej i komunikacyjnej. Odnosząc się do wyroku na który powoływał się rzeczoznawca w przedstawionej opinii technicznej organ odwoławczy stwierdził, że nie może on być wiążący dla niniejszej sprawy. Został bowiem wydany w innej sprawie i to na podstawie nieobowiązującej już ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, która nie ma zastosowanie do wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali. W. S. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wskazując, że przedmiotowy lokal spełnia kryteria art. 2 ustawy o własności lokali i można uznać go za samodzielny lokal mieszkalny. W ocenie skarżącej art. 4 ustawy pozwala stwierdzić, że pomieszczenia pomocnicze tj. kuchnia i łazienka nie muszą bezpośrednio przylegać do pozostałych izb. Wszystkie pomieszczenia, które użytkuje przy ul. [...] w M. spełniają wymagania, które stawia się dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi; są one zgodne z warunkami technicznymi jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; są wydzielone w obrębie budynku trwałymi ścianami i posiadają część wspólną – komunikację. Lokal ten może podlegać wyodrębnieniu i stać się nieruchomością włączoną do obrotu cywilnoprawnego jako samodzielny przedmiot własności. Zdaniem skarżącej fakt, że dostęp do kuchni i łazienki lokalu nr [...] w danym budynku jest możliwy jedynie przez wspólną komunikację z lokalem nr [...] nie może być podstawą do wydania odmowy uznania lokalu nr [...] za samodzielny lokal mieszkalny. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał rozstrzygnięcie zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest nieuzasadniona. Należy się zgodzić z poglądem, iż samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80 poz. 903 z późn. zm.) jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Pojęcie pomieszczenie pomocnicze i pojęcie przynależności nie są pojęciami tożsamymi. Wskazywanie zatem przez skarżącego, że kuchnia jest pomieszczeniem przynależnym i jako taka może stanowić, mimo iż znajduje się po drugiej stronie ogólnodostępnego ciągu pieszego o samodzielności lokalu mieszkalnego traktowanego jako pokój z kuchnią, zdaniem Sądu w składzie orzekającym, nie znajduje uzasadnienia. Przepis art. 2 ust. 1, 2 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Dz. U. Nr 80, poz. 903 z 2003 r.) określa nie dość precyzyjne przymioty jakie winien spełniać samodzielny lokal. W ust. 3 art. 2 cytowanej wyżej ustawy poświadczenie samodzielności lokalu przekazano staroście. Z powyższego wynika, iż to starosta jako organ I instancji jest uprawniony do wydania zaświadczenia o samodzielności lokali lub o odmowie wydania takiego zaświadczenia. W tym ostatnim przypadku orzeczenie zgodnie z treścią art. 219 Kpa ma postać postanowienia, na które służy zażalenie. Rozpoznając zażalenie organ II instancji zasadnie wskazał, iż kuchnia nie jest pomieszczeniem przynależnym a stanowi pomieszczenie użytkowe, które winno się znajdować w obrębie jednego lokalu mieszkalnego. Pogląd ten jest zresztą zgodny z cytowanym stanowiskiem Sądu Najwyższego zawartym w uchwale z dnia 15 marca 1989 r. III CZP 14/89 (Publ. OSNCP 1990 – zeszyt 2 poz. 27). Na marginesie sprawy zauważyć należy, iż Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 13 marca 1997 r. w sprawie III CKN 14/97 OSNC (baza Lex) stwierdził, iż w postępowaniu o zniesieniu współwłasności Sąd (powszechny) jest uprawniony do przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego na temat możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu z pominięciem zaświadczenia o samodzielności lokalu. Mając powyższe rozważania na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa i na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270) oddalił skargę.