II OSK 1205/06

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Runge-Lissowska /spr./ Sędziowie Andrzej Jurkiewicz Janina Kosowska Protokolant Agnieszka Majewska po rozpoznaniu w dniu 13 września 2007 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M. P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 marca 2006 r. sygn. akt IV SA/Wa 2374/05 w sprawie ze skargi G. P. i M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie Wyrokiem z dnia 9 marca 2006 r. sygn. akt IV SA/Wa 2374/05, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę G. i M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] nr [...], którą utrzymana została w mocy decyzja Prezydenta Miasta W. ustalająca skarżącym opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Organy uznały, iż wzrost wartości nieruchomości skarżących, położonej na osiedlu A. w W., którą zbyli dnia 11 grudnia 2003 r., nastąpił w związku z uchwaleniem przez Radę Gminy W. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwałą z dnia 25 maja 1999 r., podkreślając, że w planie tym teren osiedla, na którym znajduje się nieruchomość został przeznaczony pod mieszkaniowe budownictwo jednorodzinne wraz z urządzeniami i usługami podstawowymi I-go stopnia, podczas gdy w uprzednio obowiązującym Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Miasta W., zatwierdzonym uchwałą z dnia 28 września 1992 r. na obszarze obejmującym działkę dopuszczone były podstawowe funkcje mieszkaniowe wraz z urządzeniami I stopnia obsługi ludności i funkcji usługowych II i III stopnia obsługi ludności, a Minister Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej nie wyraził zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na terenie tego osiedla i wobec tego w planie 1992 r. była to rezerwa pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe. Skarżący zarzucili organowi, że oferowali Gminie nieodpłatne przekazanie kilku działek, a brak odpowiedzi w tym względzie spowodował niemożność pomniejszenia opłaty; a także, że operat ustalający opłatę jest wadliwy, gdyż wartość ich nieuzbrojonej działki jest wyższa aniżeli okolicznych uzbrojonych. Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że w sprawie wystąpiły przesłanki z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) bowiem uchwalenie planu spowodowało wzrost wartości nieruchomości, zaś postępowanie administracyjne zakończone decyzją o ustaleniu opłaty z tego tytułu zostało przeprowadzone prawidłowo. Odnosząc się natomiast do zarzutów skarżących Sąd uznał je za niezasadne bowiem zapis planu pozwalający na odliczenie wartości nieruchomości nieodpłatnie przekazanych gminie (art. 55 ust. 3) nie obliguje gminy do nabycia oferowanych nieruchomości, operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, a skarżący nie przedstawili żadnego dowodu, który podważałby jego wiarygodność. Reprezentowany przez adwokata M. P., wniósł skargę od tego wyroku, domagając się jego uchylenia w całości i przekazania sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, zarzucając: – naruszenie przepisów prawa materialnego – art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 77 ze zm.) przez jego niewłaściwe zastosowanie w sytuacji, gdy nie zachodziły przesłanki uzasadniające stosowanie tego przepisu, – naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy przez niewłaściwe, sprzeczne z art. 141 § 4, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a/ i c/ i art. 151 p.p.s.a. uznanie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2003 r., pomimo iż z przedstawionego operatu szacunkowego, będącego podstawowym dowodem w sprawie nie wynika aby bezpośrednią przyczyną wzrostu wartości nieruchomości był fakt uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podkreślono, że nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego co do wystąpienia przesłanek przewidzianych w art. 36 ust. 4 cyt. wyżej ustawy o planowaniu bowiem sam fakt uchwalenia planu nie jest wystarczającym powodem do ustalenia tzw. renty planistycznej, gdyż niezbędne jest istnienie bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego wykonanie wymaga szczegółowej i wyczerpującej analizy ustaleń nowego planu z ustaleniami uprzednio obowiązującego, której to analizy brak w sprawie. Zdaniem skarżących, uchwalenie planu z 1999 r. nie spowodowało istotnej zmiany w możliwościach zagospodarowania terenu, gdyż obecnie, jak i uprzednio ich nieruchomość znajduje się na obszarze przeznaczonym na funkcje mieszkaniowo-usługowe. Powoływanie się na odmowę Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej na zmianę przeznaczenia terenu, wydaną przed uchwaleniem planu z 1992 r. jest nieuzasadnione, zwłaszcza że z akt sprawy nie wynika aby przed uchwaleniem nowego planu ponownie wystąpiono z wnioskiem; podniesiono jednocześnie, iż z operatu wynika, że w latach 1999–2001 brak było dostatecznej ilości transakcji, w 2001 r. rynek ustabilizował się i ceny kształtowały się na jednakowym poziomie, a ożywienie nastąpiło w 2003 i 2004 r. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie jako posiadająca usprawiedliwione podstawy. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dniem 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt (burmistrz, prezydent miasta) pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Z przepisu tego wynika, że jednorazowej opłaty nie pobiera się tylko dlatego, że została sprzedana nieruchomość po uchwaleniu planu miejscowego, ale wyłącznie wówczas jeżeli w postępowaniu administracyjnym zostanie wykazane, iż właściciel uzyskał cenę wyższą dlatego że w uchwalonym planie uzyskała ona przeznaczenie powodujące wzrost jej wartości. Zgodzić się należy ze skargą kasacyjną, że między uchwaleniem planu a wzrostem wartości nieruchomości istnieje wniosek przyczynowy. Jednorazowa opłata, o której mowa w cyt. art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu nie może być zatem policzona automatycznie tylko dlatego, że nieruchomość została zbyta. Z akt niniejszej sprawy wynika, że nieruchomość, która została zbyta przez skarżących – M. P. i G. P. znajduje się na terenie, który już w Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego miasta W., zatwierdzonym uchwałą z dnia 29 września 1992 r., był przeznaczony pod funkcje mieszkaniowo-usługowe. Plan ten określał teren symbolem MU-24, co oznaczało podstawową funkcję mieszkaniową wraz z urządzeniami I stopnia obsługi ludności i funkcji usługowych II i III stopnia obsługi ludności i, jak stwierdziły organy wobec niewyrażenia zgody przez Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej teren ten pozostał jako rezerwa pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe. Z kolei w Miejscowym planie zagospodarowania, zatwierdzonym uchwałą z dnia 25 maja 1999 r. nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem MU-24 w I strefie, dla której ustalono funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami i usługami podstawowymi I stopnia. Takie przeznaczenie terenu w obu planach zagospodarowania przestrzennego powinno spowodować wnikliwą analizę w trakcie postępowania administracyjnego toczącego się w sprawie pobrania opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu, czy w istocie doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu w 1999 r., gdyż w istocie bowiem przeznaczenie terenu w stosunku do określonego planem z 1992 r. nie zmieniło się. Biegły w operacie szacunkowym wskazał, że wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem planu w 1999 r., podając jednak, iż wzrost na rynku nieruchomości miał miejsce nie w 1999 r., ale dopiero w latach 2003–2004. Nie wynika zatem z tego operatu, będącego jedynym dowodem w sprawie, że wzrost wartości nieruchomości był związany bezpośrednio z uchwaleniem planu miejscowego w 1999 r. Zgodzić się zatem należy ze skarżącym, że niezbędna przesłanka przewidziana w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu jaką jest związek przyczynowy między uchwaleniem planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości nie została w sposób niewątpliwy wykazana, a wobec tego zaakceptowanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stanowiska organów narusza prawo. Nie można bowiem przyjąć, że stan sprawy wskazuje bez żadnych wątpliwości to, iż można było zastosować art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu, gdyż zaistniały wymagane nim warunki do pobrania opłaty. Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 185 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 183, poz. 1250 ze zm.).