II SA/Bd 24/06

Dnia 22 marca 2006 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędzia WSA Grażyna Malinowska – Wasik (spr.) Asesor WSA Ewa Kruppik - Świetlicka Protokolant: Krzysztof Cisewski po rozpoznaniu w dniu 22 marca 2006 roku na rozprawie sprawy ze skargi M. U. i R. U. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] 2005 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. oddala skargę, 2. nakazuje pobrać solidarnie od skarżących na rzecz Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy kwotę 222,17 złotych (dwieście dwadzieścia dwa złote 17/100 groszy) tytułem uzupełnienia wpisu od skargi. Decyzją z dnia [...] 2005r. nr [...], powołując się m.in. na art. 4 pkt 11 i 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz § 1 pkt 2 uchwały nr [...] Rady Miasta T. z dnia [...] 2003r. w sprawie ustalenia stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urzęd. Woj. Kujawsko- Pomorskiego nr 140 po. 1915), Prezydent Miasta T. orzekł o pobraniu od R. i M. U. opłaty adiacenckiej w kwocie 8.054,40 zł. z tytułu wzrostu wartości należącej do nich nieruchomości położonej przy ul. [...], obejmującej działki [...]. Zgodnie z decyzją wymieniona kwota stanowiła 30% sumy 26.848 zł, o jaką wzrosła, w związku z dokonanym podziałem na działki nr [...] zatwierdzonym decyzją z dnia [...] 2004r. nr [...] Prezydenta Miasta T., wartość rynkowa powyższej nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji podano, że stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty w wysokości 30% przyjęto w związku z ustaleniem takiej stawki w wymienionej w podstawie prawnej uchwale nr [...] Rady Miasta T., a wartość rynkową nieruchomości przed i po podziale oszacował na kwoty odpowiednio 2.501,890 zł i 2.528,738 zł (bez części składowych gruntu) rzeczoznawca majątkowy. W odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta T. R. i M. U. zarzucili naruszenie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość oraz naruszenie zasad praworządności określonej w art. 6 i 7 kpa i prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 kpa, wnosząc jednocześnie o jej uchylenie. Odwołujący się podkreślili, iż podział nieruchomości nastąpił wyłącznie z uwagi na realizację celu, dla którego nieruchomość została w 1999r. zakupiona, to jest dla potrzeb nowo wybudowanego budynku mieszkalnego, przy czym w związku z podziałem nie wystąpiły żadne okoliczności zwiększające jej wartość, a w szczególności nie nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomość, czy też zmiana sposobu jej użytkowania – zarówno przed, jak i po podziale nieruchomość była zabudowana tym samym wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym. Nie uwzględniając odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wydało w dniu [...] 2005r. decyzję nr [...] orzekającą o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy. W uzasadnieniu decyzji SKO wskazało na podstawy prawne i zasady naliczenia opłaty adiacenckiej, akcentując sposób ustalenia w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę wzrostu wartości nieruchomości, a konkretnie działki nr [...] ( bowiem działka nr [...] odpowiadająca przed podziałem działce nr [...] jest drogą wewnętrzną) oraz oparcie się na opracowanym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym przy wydawaniu przez organ I instancji decyzji. Odnosząc się zaś do zarzutów odwołania SKO stwierdziło, iż wzrost wartości nieruchomości po podziale może polegać na zwiększeniu jej atrakcyjności inwestycyjnej z uwagi na możliwość zadysponowania na rzecz innych osób wyodrębnionymi częściami nieruchomości, a taka sytuacja miała miejsce w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do zabudowanej domem mieszkalnym działki nr [...] ( w uzasadnieniu mylnie podano [...]), której wzrost wartości wykazano w operacie. R. i M. U. zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. podnosząc zarzuty tożsame z zawartymi w odwołaniu, nie zgadzając się ze stanowiącym podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej ustalonym przez rzeczoznawcę majątkowego zwiększeniem wartości nieruchomości po jej podziale. Zdaniem skarżących poprzez podział nie zwiększyła się atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości, gdyż po podziale nie było możliwe prowadzenie na działce żadnych dalszych inwestycji, nie zmieniło się też jej przeznaczenie i sposób użytkowania. Nadto podział nieruchomości nie miał znaczenia dla ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali w budynku na działce [...] (było to możliwe także przed wyodrębnieniem tej działki) oraz wpływu na cenę sprzedawanych lokali wraz z udziałem w gruncie, gdyż cena ta była ustalona dużo wcześniej w umowach przedwstępnych z nabywcami. Celem podziału było jedynie utworzenie mniejszej wspólnoty mieszkaniowej dla ułatwienia zarządzania nieruchomością. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wniosło o jej oddalenie wywodząc, iż wzrost atrakcyjności działki nr[...] polegał na jej wydzieleniu pod budynkiem mieszkalnym w celu zbycia wyodrębnionych lokali wraz z udziałem w gruncie niezbędnym do korzystania z nieruchomości wspólnej. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarżący kwestionując ogólnie przyjęcie wzrostu przez organy obydwu instancji wartości nieruchomości po podziale ani w odwołaniu ani też w skardze nie podnieśli konkretnych zarzutów w stosunku do zawartych w operacie szacunkowym rzeczoznawcy wyliczeń tejże wartości dotyczących okresu po podziale, to jest po 15 czerwca 2004r., w której to dacie decyzja Prezydenta Miasta T. z dnia [...] 2004r. stała się ostateczna. Stosownie do art. 149 i 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004r. nr 261 poz. 2603) rzeczoznawca majątkowy przy ustaleniu wartości nieruchomości obligowany był kierować się unormowaniami działu IV rozdział 1 tejże ustawy oraz wydanego na jej podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Zgodnie z art. 150 ust. 2 cyt. ustawy przy wycenie nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rzeczoznawca dokonuje ustalenia ich wartości rynkowej. W art. 151 ust. 1 ustawy określono, że wartość rynkową nieruchomości stanowi przewidywana najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy spełnieniu wymienionych w tym przepisie warunków, zaś w myśl art. 154 ustawy przy wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględnia się, poza cenami i cechami nieruchomości podobnych, w szczególności cel wyceny oraz czynniki charakteryzujące wycenianą nieruchomość takie, jak rodzaj, położenie, przeznaczenie stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania. W art. 152 ust. 2 ustawy oraz rozporządzeniu wykonawczym z dnia 21 września 2004r. przewidziano stosowanie przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości podejścia porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego. W ocenie Sądu rzeczoznawca majątkowy sporządzając w niniejszej sprawie operat szacunkowy trafnie posłużył się podejściem porównawczym i przewidzianą dla niego w wymienionym rozporządzeniu metodą porównywania parami, przy której porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny o znanych cechach, z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne oraz cechy tych nieruchomości. Jak wynika z operatu szacunkowego, rzeczoznawca jako czynniki rzutujące na wartość nieruchomości skarżących uwzględnił jej lokalizację (bardzo korzystna), funkcję (budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne), uzbrojenie (3 media), powierzchnię (17,619 m2 w tym po podziale ze szczególnym uwzględnieniem powierzchni działki 36,5 -2,440 m2), dojazd ( urządzona droga), po czym porównał ja kolejno z wytypowanymi spośród 37 transakcji sprzedaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe trzema transakcjami sprzedaży takich nieruchomości przy określaniu wartości rynkowej działek nr [...] i [....] przed podziałem oraz z tą samą liczbą transakcji sprzedaży nieruchomości zawartych w okresie po podziale przedmiotowej nieruchomości na działki nr [...]. Następnie w oparciu o średnią cenę 1m2 gruntu uzyskaną przy sprzedaży przed dniem 24 maja 2004r. porównywanych nieruchomości, rzeczoznawca określił wartość 1m2 gruntu skarżących przed podziałem na 142 zł, a biorąc pod uwagę średnią cenę 1 m2 z okresu po 15 czerwca 2004r. (z tym dniem decyzja o podziale stała się ostateczna)- określił wartość 1m2 nieruchomości skarżących po podziale na 153 zł dla działki nr [...], a dla działek [...] przyjął cenę 1m2 jak przed podziałem, to jest 142 zł. Stosując powyższe ceny jednostkowe rzeczoznawca prawidłowo wyliczył, iż z tytułu wzrostu części nieruchomości obejmującej działkę nr [...], wartość całej należącej do skarżących nieruchomości zwiększyła się po podziale o 26. 848 zł, a 30% tej kwoty stanowi wymieniona w decyzji jako opłata adiacencka suma 8.045,40 zł. Uznając, że operat szacunkowy rzeczoznawcy odpowiada przewidzianym w rozdziale 1 działu II ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. i rozporządzeniu wykonawczym wymogom i brak jest przesłanek do podważenia zawartych w nim ustaleń skład Sądu orzekający w niniejszej sprawie stwierdził, że wymierzona skarżącym opłata nie narusza stanowiącego jej podstawę prawną art. 98a wskazanej wyżej ustawy. Nadmienić należy, że skutkiem podziału działki [...] było wyodrębnienie dwóch działek – [...] o powierzchni 14.327 m2 i nr [...] o powierzchni 2.440m2, zabudowanej domem wielorodzinnym. W operacie szacunkowym wskazano, że w wyniku zmiany trendów na rynku nieruchomości aktualnie jest zwiększony popyt na działki w granicach 2000m2, co spowodowało, iż obecnie brak jest wyraźnego zróżnicowania cen z uwagi na powierzchnię dla działek od 2000m2 do 5000m2. Nie bez znaczenia jest również okoliczność, że przy określeniu zakresu przedziału cenowego w operacie uwzględniono upływ czasu pomiędzy transakcjami rynkowymi w wysokości 10% wzrostu cen w skali całego 2004r., co daje 0,8% wzrostu w ciągu 1 miesiąca, podczas gdy w latach 2003 i 2002 wzrost cen w skali całego roku wynosił odpowiednio 0,1% i 0%. Zgodzić się należy ze skarżącymi, że po dokonanym podziale nie zmieniło się przeznaczenie i sposób użytkowania nieruchomości. Na działce nr [...] nadal bowiem znajduje się budynek wielomieszkaniowy, zaś na działce nr [...] tego rodzaju budynek lub budynki będą mogły być zrealizowane. Jednak dla skarżących atrakcyjność części nieruchomości stanowiącej obecnie działkę nr [...] uległa w szerokim tego słowa znaczeniu zwiększeniu. Skoro w umowach przedwstępnych ze znacznym wyprzedzeniem ustalono ceny sprzedaży poszczególnych lokali w budynku usytuowanym na dotychczasowej działce nr [...] jeszcze przed jej podziałem, to przy ustanawianiu aktem notarialnym odrębnej własności lokali przed dniem 24 maja 2004r. musiano przypisać do nich adekwatną do ich powierzchni cześć ułamkową całej posiadającej 16.753 m2 działki. Natomiast po wydzieleniu z działki nr [...] działki nr [...] o powierzchni 2.440m2 jako powiązanej z tym samym budynkiem mieszkalnym, część ułamkowa gruntu przynależna do sprzedawanych za pierwotnie ustaloną cenę mieszkań musiała być obliczana od około siedmiokrotnie mniejszej podstawy, a tym samym właściciele poszczególnych mieszkań stali się właścicielami udziałów gruntowych o tyle razy mniejszej powierzchni. Porównując zatem przykładowo sytuację dwóch nabywców mieszkań typu M-2, z którymi w umowach przestępnych ustalono identyczne ceny sprzedaży, a z których jeden nabył udział w gruncie przed podziałem nieruchomości, a drugi po podziale, to niewątpliwie ten drugi znalazł się w sytuacji znacznie mniej korzystnej, bo za identyczną cenę uzyskał powierzchnię gruntu około siedmiokrotnie mniejszą , co jest równoczesne z wyższą ceną od 1m2 powierzchni. Owa różnica w cenie 1m2 przed i po podziale nieruchomości stanowiąca zysk skarżących skutkowała, iż sprzedaż poszczególnych lokali po podziale nieruchomości była dla nich bardziej korzystna, a tym samym bardziej atrakcyjna. Porównanie zamieszczonych w wykazie właścicieli i władających lokalem w budynku usytuowanym na działce nr [...] (k. 7 i 5 akt administracyjnych) danych ułamkowych określających wielkość nabytych udziałów w gruncie (różne wartości mianowników) wskazuje, że część lokali z udziałami zbyto przed podziałem a część po podziale działki nr [...]. Z przedstawionych wyżej względów nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) orzeczono jak w sentencji.