II SA/Gd 201/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędziowie : Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Sędzia NSA Barbara Skrzycka-Pilch Protokolant: Sylwia Górny po rozpoznaniu w dniu 11 maja 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi A. M. na decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 6 stycznia 2005 r., nr [...] oraz nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżone decyzje oraz poprzedzające je decyzje Wójta Gminy z dnia 4 listopada 2004 r. nr [...] oraz z dnia 12 października 2004 r. nr [...], 2. orzeka, że wymienione w punkcie pierwszym wyroku decyzje nie mogą być wykonane, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego A. M. kwotę 388 zł (trzysta osiemdziesiąt osiem) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Wójt Gminy decyzją z dnia 12 października 2004 r., na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz § 1 Uchwały Nr [...] Rady Gminy z dnia 6 października 2003 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar działki Nr [...]we wsi S. (Dz.Urz. Województwa Pomorskiego nr 52, poz. 1032) ustalił dla A. M. jednorazową opłatę w kwocie 6.733,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w S., gmina S. tj. działek nr [...], [...] i [...] (łączny obszar: 3308 m²) w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Następnie Wójt Gminy decyzją z dnia 4 listopada 2004 r. ustalił dla A. M. na tej samej podstawie prawnej jednorazową opłatę w kwocie 2.967,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S., gmina S. tj. działki nr [...] (obszar: 1458 m²). W uzasadnieniu obu decyzji organ wskazał, iż w dniu 11 maja 2004 r. weszła w życie uchwała Rady Gminy z dnia 6 października 2003 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym przewidziano zmianę przeznaczenia działki nr [...], będącej własnością A. M. z rolnej na budowlaną. Ponadto w uchwale ustalono do naliczania opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu stawkę procentową w wysokości 15 %. W dniu 16 lipca 2004 r., po rozpatrzeniu wniosku A. M., Wójt Gminy zatwierdził w drodze decyzji projekt podziału nieruchomości nr [...] położonej w obrębie S. W wyniku podziału powstały między innymi działki nr [...], [...], [...], [...]. Następnie w dniu 29 lipca 2004 r. A. M. sprzedał działki [...], [...] na rzecz osób fizycznych. Działka [...] zbyta została dnia 24 sierpnia 2004 r. Natomiast działka nr [...] została zbyta w dniu 9 września 2004 r. Sprzedaż przedmiotowych działek nastąpiła przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zaczął obowiązywać. W związku z powyższym organ uznał, że uzasadnionym stało się nałożenie na A. M. jednorazowej opłaty określonej w przepisie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto Wójt wskazał, iż wnioskodawca nie przedstawił w toku postępowania dowodów stanowiących o poniesieniu przez niego w okresie między uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a dniem zbycia działek nakładów wpływających na wzrost ich wartości. Odwołanie od powyższych decyzji wniósł A. M.. W treści odwołania kwestionował on wysokość jednorazowych opłat oraz poprawność sporządzonego w obu sprawach operatu szacunkowego podnosząc, że działkę nr [...] zbył za kwotę 19.000 zł., a nie jak ustalono w operacie za 21.899,20 zł. Zdaniem skarżącego operat szacunkowy nie uwzględnił iż część nieruchomości stanowiącej podzieloną działkę [...] wyodrębniona została pod drogę kosztem ich właściciela. Pominięcie tej okoliczności w operacie w ocenie odwołującego się miało wpływ na poprawność wyliczenia wartości nieruchomości, a następnie żądanego przez organ "podatku". Ponadto A. M. wskazał, iż poniósł koszty sporządzenia projektu podziału działki nr [...] w wysokości 4.000 zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze dwiema decyzjami z dnia 6 stycznia 2005 r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) utrzymało w mocy zaskarżone decyzje. W uzasadnieniu organ odwoławczy podzielił stanowisko organu pierwszej instancji wskazując, że przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jasno wskazują, iż konsekwencją sprzedaży działki (przed upływem 5 lat) po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powodującego wzrost jej wartości, jest ustalenie tak zwanej "renty planistycznej". W ocenie organu operat szacunkowy na podstawie, którego ustalono "rentę planistyczną" został sporządzony rzetelnie i zgodnie z przepisami obowiązującego prawa. Prawidłowość dokonanej wyceny wzrostu nieruchomości na skutek zmiany planu nie budzi wątpliwości. Ponadto organ wyjaśnił, że przedmiotowa opłata należna jest z tytułu zmiany przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nie z tytułu podziału nieruchomości. Dodatkowo organ odwoławczy wskazał, że Gmina odstąpiła co do przedmiotowych działek od naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Odnosząc się do pozostałych zarzutów organ uznał, że nie mają one wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. Skargę na powyższe decyzje wniósł A. M. żądając ich uchylenia jako niegodnych z prawem. Skarżący zarzucił organowi drugiej instancji nie odniesienie się do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu. W uzasadnieniu A. M. wyjaśnił, iż nie kwestionuje on obowiązku uiszczenie jednorazowej opłaty, nie zgadza się on natomiast z jej wysokością. Skarżący ponownie wskazał, iż w związku z wydzieleniem działek na cele budowlane część jego nieruchomości przeznaczona została pod drogę wewnętrzną, co nie zostało uwzględnione w operacie szacunkowym. Ponadto strona postępowania podniosła, iż rzeczoznawca ustalając cenę m 2 gruntu zaniżył wartość nieruchomości, bowiem w ocenie A. Mł. cena za m 2 gruntu rolnego powinna wynosić 3 zł, a nie jak obliczył rzeczoznawca 1,45 zł. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Na wstępie wyjaśnić należy, że stosownie do art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2). Zgodnie zaś z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Stosownie zatem do treści powyższego przepisu Sąd może uwzględnić skargę z powodów innych niż przedstawione w skardze, jak ma to miejsce w niniejszej sprawie. W niniejszej sprawie skarżący nie kwestionuje obowiązku uiszczenia jednorazowych opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotem sporu jest natomiast ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa działek nr [...], [...], [...] i [...] położonych w S., w Gminie S. W ocenie skarżącego doszło do zaniżenia wartości gruntu przeznaczonego na cele rolne, a następnie do zawyżenia ceny działek po zmianie ich przeznaczenia na cele budowlane. Sąd badając sprawę stwierdził, iż w dniu 27 września 2004 r. został sporządzony operat szacunkowy dla działki nr [...] wydzielonej z działki nr [...]. Natomiast w materiale dowodowym brak operatu szacunkowego, w którym określono by wartość rynkową dla pozostałych objętych zaskarżonymi decyzjami działek, tj. działki nr [...], [...], [...]. Na podstawie przepisu art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowch stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2000, nr 46, poz. 543 ze zm.) zastosowanym na podstawie art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Stosownie do art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastosowanym na podstawie art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Art. 134.1. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Ustawodawca w art. 134 ust. 2 powyższej ustawy jednoznacznie wskazał, iż określając wartość rynkową nieruchomości należy mieć na względzie jej indywidualne cechy, które mają istotny wpływ na cenę danej nieruchomości. Należy mieć na uwadze również to, że sprzedane przez skarżącego działki stanowią odrębne nieruchomości i wartość rynkowa każdej z nich powinna zostać indywidualnie oszacowana. Organy administracji w momencie ustalania jednorazowej opłaty dla działek [...], [...], [...] nie dysponowały operatem szacunkowym zawierającym wycenę wartości rynkowej tych nieruchomości. Organ pierwszej instancji powinien zatem w trakcie ponownie przeprowadzanego postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie zlecić rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości rynkowej działek nr [...], [...], [...] w formie operatu szacunkowego. Następnie na podstawie tegoż operatu określić opłatę jednorazową dla przedmiotowych działek. Odnosząc się natomiast do zarzutu nie uwzględnienia przez organ nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości, należy stwierdzić, iż skarżący został zawiadomiony o przysługującym mu prawie oraz terminie do złożenia odpowiednich dokumentów do dnia 12 października 2004 r. Jak wynika z akt sprawy skarżący, do dnia 12 października 2004 r., nie złożył dokumentów świadczących o poniesieniu przez niego nakładów mających wpływ na wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości. Na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gdańsku w dniu 11 maja 2006 r. skarżący oświadczył, że dokumenty świadczące o poniesionych nakładach zaginęły i nie może ich przedstawić. Organ w takim przypadku zobowiązany jest do ustalenia jednorazowej opłaty bez uwzględnienia poniesionych przez właściciela nakładów. Z tych też przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a w związku z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił zaskarżone decyzje oraz poprzedzające je decyzje organu I instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. Zgodnie z przepisem art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że uchylone decyzje nie mogą być wykonane.