II SA/Lu 374/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Dudek, Sędziowie Sędzia NSA Maciej Kierek (sprawozdawca),, Asesor WSA Wiesława Achrymowicz, Protokolant Asystent sędziego Agnieszka Wąsikowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 maja 2006 r. sprawy ze skargi Wójta Gminy na decyzję Wojewody z dnia [...]., Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Starosty z dnia [...], Nr [...] II. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku. Decyzją z dnia [...] r., Nr [...] wydaną na podstawie art. 138§1pkt.1 kpa Wojewoda po rozpoznaniu odwołania Wójta Gminy G. utrzymał mocy decyzję Starosty . z dnia [...] r., znak: [...] przyznającą S. i B. małż. C. odszkodowanie za działki, które przeszły na własność Gminy G. w związku z podziałem działek z przeznaczeniem pod drogi gminne. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że Starosta decyzją z dnia [...] r. przyznał odszkodowanie za działki nr 683/9 o pow. 4a, nr 683/10 o pow.3a, nr 683/14 o pow. 2a, nr 97/4 o pow.2a, nr 97/5 o pow.2a, nr 97/16 o pow.10a, nr 97/17 o pow.4a , położone w D., które przeszły na własność Gminy G. w wyniku decyzji Wójta Gminy G. zatwierdzających projekty podziałów działek: nr 683/4 (decyzja z dnia [...]r., znak: [...]), nr 97/10 (decyzja z dnia [...]r.., znak: [...]), nr 683/8, 97/2,97/3 (decyzja z dnia [...] r., znak: [...]), nr 97/1 i 683/1 (decyzja z dnia [...] r., znak: [...]) z przeznaczeniem pod drogi gminne. Organ odwoławczy wyjaśnił, że sprawa toczy się od 1998r. i była już dwukrotnie rozpoznawana przez Naczelny Sąd Administracyjny. W postępowaniu strony kwestionowały wysokość odszkodowania stanowiącą wartość nieruchomości przejętych przez Gminę G.. Po raz pierwszy ich wyceny na dzień 30 marca 1998r. w kwocie 59.860zł dokonała rzeczoznawca majątkowy inż. L. Ł., a następnie inż. L. W., który ustalił wartość nieruchomości na dzień 20 lipca 1998r.na kwotę 79.785zł. Decyzją z dnia [...]r., znak: [...]. Wojewoda ustalił odszkodowanie w kwocie 79.785zł. Od powyższej decyzji Wójt Gminy G. wniósł odwołanie do Prezesa Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast podnosząc, że różnica wartości szacunkowej sporządzonej przez dwóch rzeczoznawców przekracza 33%, a więc jest różnicą istotną i kwalifikuje sprawę prawidłowości tych wycen do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Gmina zarzuciła również, że nie miała zapewnionego prawidłowego udziału w postępowaniu oraz podniosła, że obie wyceny nie uwzględniły, że w dacie wydania decyzji zatwierdzających podziały nieruchomości teren był nieuzbrojony. Zakwestionowała również ustalenia dotyczące obiektów porównawczych. W toku postępowania odwoławczego Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych sporządziła opinię, w której stwierdziła wady obu operatów szacunkowych. W konsekwencji tejże opinii organ II instancji decyzją z dnia [...] r., znak: [...] uchylił decyzję Wojewody z dnia [...]r., przekazując sprawę do ponownego rozpoznania właściwemu organowi I instancji. Kolejny operat szacunkowy ustalający wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 76.950zł sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego inż. L. W. w dniu 5 stycznia 1999r. Gmina G. zarzuciła, że jest to wartość zawyżona i organ administracyjny dopuścił kolejny dowód z opinii biegłego inż. A. M., która w dniu 28 maja 1999r. wyceniła nieruchomość na kwotę 26.190zł. Na jej podstawie organ wydał w dniu [...] r., znak: [...] decyzję ustalająca odszkodowanie. Rozstrzygnięcie to z kolei zakwestionował S. C., odwołując się najpierw do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi odwoławczemu. W toku kolejnego postępowania obaj rzeczoznawcy majątkowi sporządzili wspólny operat szacunkowy, w którym wycenili przedmiotową nieruchomość na 53.300zł i decyzją z dnia [...]r., Nr [...] Wojewoda przyznał S. C. tak określoną kwotę tytułem odszkodowania. Po rozpoznaniu skargi wniesionej przez Wójta Gminy G. Naczelny Sąd Administracyjny mając na uwadze, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że operat inż. A. M. oraz operat wspólny nie spełniają wymogów określonych przepisami i nie mogą być podstawą rozstrzygnięcia, uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody. W następstwie wyroku sądu Wojewoda uchylił również decyzję Starosty Powiatowego z dnia [...] r. przyznającą S. C. odszkodowanie w kwocie 26190zł i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W toku ponownego postępowania powołano kolejnego biegłego – inż. J. S., który sporządził nowy operat szacunkowy, wyceniając nieruchomości na kwotę 48.330zł. Na podstawie tej opinii organ I instancji przyznał S. i B. małż. C. odszkodowanie, zaliczając na jego poczet wypłaconą w dniu 10 grudnia 1999r. kwotę 26.190zł, ustaloną decyzją ostateczną Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20 września 1990 r.,wynoszącą po zwaloryzowaniu na dzień wydania decyzji przez organ I instancji 32.329zł. Decyzję tę zaskarżył Wójt Gminy G. kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania. Organ II instancji rozpoznając odwołanie ustalił, że cena transakcyjna powierzchni gruntu zawiera się w granicach od 7,00 do 28,80zł/m2, a więc przyjęta przez biegłego wartość 1m2 w kwocie 17,90zł mieści się w tym zakresie. Opinia rzeczoznawcy majątkowego jest prawidłowa, a wartość nieruchomości w niej wskazana została ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 230, poz.1924). Organ odwoławczy podkreślił, że rzeczoznawca przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości prawidłowo przyjął aktualny sposób użytkowania i zastosował metodę korygowania ceny średniej, wyjaśniając na rozprawie, że do porównania z nieruchomością szacowaną można przyjąć transakcje dotyczące gruntów, które zostały sprzedane pod drogi publiczne, nie można natomiast przyjąć transakcji pod drogi dojazdowe prywatne lub na terenach zakładów zamkniętych. Przyjęta w operacie szacunkowym cena 17,90zł/m2 stanowi średnią wartość z uwagi na cechy przedmiotowej nieruchomości takie jak: położenie w stosunku do centrum administracyjno-usługowego gminy, stopień urbanizacji otoczenia, dostępność do mediów komunalnych, cechy fizyczne: powierzchnia, klasa, ukształtowanie terenu. Organ odwoławczy podkreślił, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. został pozytywnie oceniony przez Komisję Arbitrażową działającą przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Gmina G. zaskarżyła powyższą decyzję do sądu administracyjnego, domagając się jej uchylenia. W skardze zarzuciła, że organ bezpodstawnie dokonał waloryzacji wypłaconego już S. i B. małż. C. odszkodowania, co jest sprzeczne z uchwałą składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 października 2000r. Podniosła ponadto, że ustalenie odszkodowania nie było poprzedzone rokowaniami, zgodnie z art. 98ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem skarżącej biegły naruszył §5ust.4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r.w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. z 2002r., Nr 230, poz.1924), gdyż nie przyjął cen z rynku właściwego ze względu na położenie nieruchomości, tj. z terenu Gminy G.. Biegły nie wziął bowiem pod uwagę cen uzgodnionych w umowach zawartych między Gminą a innymi podmiotami, złożonych do akt sprawy. W ocenie skarżącej te właśnie umowy są najbardziej miarodajne i realne, dlatego rzeczoznawca nie powinien ich odrzucać na podstawie art. 151ust.1pkt.1 ustawy. Zdaniem skarżącej, przyjęte przez rzeczoznawcę do metody porównawczej ceny działek zakupionych pod drogi krajowe i wojewódzkie nie są podobne do cen dróg dojazdowych i biegły nie powinien na nich się opierać. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art.1§1i2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. Nr 153, poz.1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę zaskarżonej decyzji w zakresie jej zgodności z prawem. Skarga jest zasadna. Przedmiotowa sprawa była w trybie weryfikacyjnym badana przez Naczelny Sąd Administracyjny. Wyrokiem z dnia 9 marca 2006r. Sąd ten uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie i przekazał temu Sądowi sprawę do ponownego rozpoznania. Zgodnie z art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 ze zm.) sąd, któremu sprawa została przekazana związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Podzielając w pełni stanowisko wyrażone w uzasadnieniu Naczelnego Sądu Administracyjnego i dokonując powtórnie oceny legalności zaskarżonej decyzji Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa. Zdaniem Sądu organ administracyjny naruszył art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powołany przepis określa sposób waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ustawa nakłada więc obowiązek stosowania waloryzacji w ściśle określonych przypadkach i w sytuacji, kiedy wiąże się to ze zwrotem nieruchomości. Zaskarżona decyzja została wydana przed dniem wejścia w życie przepisów ustawy z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych (Dz.U. z 2004r., Nr 141, poz.1492), która to nowela wprowadziła przepisy umożliwiające waloryzację wypłaconego już odszkodowania. Natomiast w dniu wydania decyzji ostatecznej obowiązujące przepisy nie przewidywały możliwości waloryzacji wypłaconego już odszkodowania, a o takiej waloryzacji orzekły organy administracyjne. W związku z powyższym stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa materialnego, natomiast inne zarzuty skargi nie znajdują potwierdzenia, co również podniósł Naczelny Sąd Administracyjny. W tej sytuacji należało uchylić zaskarżoną decyzję jak i poprzedzającą ją decyzję Starosty na podstawie art. 145§1pkt.1lit. "a" ustawy- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.