II SA/Gd 802/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Przybielski, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.),, Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski, Protokolant Sekretarz Sądowy Agnieszka Szczepkowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 czerwca 2006 r. sprawy ze skargi T. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20 września 2004 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia 26 maja 2004 r., nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę 100 (sto) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta decyzją z dnia 26 maja 2004 na podstawie art. 104 k.p.a., art. 144 – 146 i art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) oraz uchwały Rady Miasta z dnia 30 kwietnia 1998r. w sprawie udziału właścicieli oraz użytkowników wieczystych nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, ustalił dla T. S., współwłaścicielki nieruchomości położonej w G. przy ul. [...] – działka o pow. 949 m 2, opłatę adiacencką w wysokości 558,06 zł z tytułu wzrostu wartości wyżej wymienionej nieruchomości powstałej w skutek wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z dokumentacją znajdującą się w aktach sprawy ulica [...] w G. została uzbrojona w sieć kanalizacji sanitarnej ze środków Gminy Miasta. Odbiór końcowy inwestycji zgodnie z protokołem nastąpił w dniu 21 listopada 2001r. Stosownie do przepisu art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, T.S. została zobowiązana do uczestnictwa w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej poprzez wniesienie opłaty adiacenckiej. W dniu 1 kwietnia 2004r. wszczęte zostało postępowanie administracyjne w sprawie naliczenia tej opłaty. Na złożone przez skarżącą pismo nazwane " wnioskiem " z dnia 12 kwietnia 2004r., kwestionujące ustalenie opłaty adiacenckiej T. S. uzyskała wyjaśnienia w piśmie Wydziału Skarbu Urzędu Miejskiego z dnia 20 kwietnia 2004. Dla celów ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej został sporządzony operat szacunkowy, który uwzględnił stan prawny na podstawie księgi wieczystej oraz danych z ewidencji gruntów, z których wynikało, że nieruchomość przy ulicy [...] ma powierzchnię 949 m 2. Wartość nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury technicznej określona została przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 81.092 ,- zł, a po jej wybudowaniu na kwotę 88.333,- zł zgodnie z art. 146 ust. 3 powołanej na wstępie ustawy. Rada Miasta Uchwałą nr LX/799/98 z dnia 30 kwietnia 1998r. ustaliła wysokość procentową stawki opłaty adiacenckiej, która wynosiła 30% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością tej nieruchomość po ich wybudowaniu. T. S. odwołała się od powyższej decyzji. Odwołująca się wskazała, że działka o powierzchni 949 m 2 położona w G. przy ul. [...], była uzbrojona w sieć kanalizacji sanitarnej przebiegającej w ulicy [...] już w dacie jej nabycia przez skarżącą dnia 2 października 1998r. Skarżąca stwierdziła, że skoro z przedstawionych dokumentów wynika, że lokal był podłączony do kanalizacji sanitarnej przebiegającej wzdłuż ulicy [...] w 1998 roku, to nie jest możliwe, aby wartość nieruchomości wzrosła po wybudowaniu kolejnej kanalizacji sanitarnej w 2001 roku. Po rozpatrzeniu środka zaskarżenia Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 20 września 2004r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 144-148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 46 poz. 543 ze zm.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ drugiej instancji potwierdził wzrost wartości nieruchomości do kwoty 88.333zł, co wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, ponadto stwierdził, że wzrost ten powoduje powstanie obowiązku uiszczenia przez skarżącą opłaty adiacenckiej. Ponadto Kolegium ustaliło, iż do dnia 27 listopada 2001r., kiedy to nastąpił odbiór końcowy i przekazanie do użytku robót " Budowa kanalizacji sanitarnej" A nie posiadała sieci kanalizacji sanitarnej. Niewielki jej obszar posiadał przedwojenną kanalizację ogólnospławną, do której odprowadzane były wody opadowe, ścieki deszczowe i sanitarne z niektórych posesji – w tym z posesji przy ul. [...]. Zły stan techniczny przedwojennej sieci kanalizacyjnej uniemożliwiał pozostawienie jej jako elementu nowobudowanej rozdzielczej sieci kanalizacji sanitarnej, ponadto z uwagi na brak kanalizacji deszczowej i tak byłaby konieczna budowa dodatkowej sieci kanalizacyjnej. Miasto rozpoczęło w 2000 r. inwestycje zmierzające do uzbrojenia całej Wyspy w sieć kanalizacji sanitarnej i skierowania ścieków kolektorem pod Martwą Wisłą do oczyszczalni B. Do 2002 r. wybudowano rurociąg pod Martwą Wisłą i sieć kanalizacyjną w G. W. i w S. . W ten sposób zlikwidowano funkcjonującą na tym terenie od lat przedwojennych ogólnospławną kanalizację z wylotami nie oczyszczonych ścieków do środowiska gruntowo – wodnego. Jednocześnie Kolegium stwierdziło, iż organ I instancji prawidłowo ustalił wysokość opłaty adiacenckiej. Skargę na powyższą decyzję złożyła T. S., żądając stwierdzenia jej nieważności. W uzasadnieniu wskazała, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze oparło swoje rozstrzygnięcie wyłącznie na oświadczeniu Wydziału Ochrony Środowiska Urzędu Miejskiego z 31 sierpnia 2004 r. w sprawie istnienia kanalizacji sanitarnej na W. S. przy jednoczesnym całkowitym pominięciu dowodów z dokumentów na które wskazała skarżąca. W szczególności organ nie uwzględnił okoliczności, że przed wybudowaniem nowej kanalizacji sanitarnej nieruchomość skarżącej była już podłączona do istniejącej kanalizacji sanitarnej, co wynikało z dokumentacji technicznej "Plan zagospodarowania terenu działki przy ul. [...] będącej częścią "Projektu budowlanego budynku mieszkalnego", stanowiącego załącznik do decyzji Prezydenta Miasta z dnia 25 października 1995r. o udzieleniu pozwolenia na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego. Nieuwzględnienie tej okoliczności zdaniem skarżącej spowodowało bezpodstawne przyjęcie przez organ odwoławczy, iż przedmiotowa nieruchomość nie była wcześniej podłączona do kanalizacji sanitarnej. Skarżąca wskazała ponadto, że nie doszło do zmiany charakteru urządzeń infrastruktury technicznej uzbrojenia nieruchomości, poprzez budowę nowej kanalizacji obok już istniejącej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2). W przedmiotowej sprawie skarga jest uzasadniona, albowiem zaskarżona decyzja jest niezgodna z prawem. Zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwanej dalej "ustawą" przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości. Na podstawie art. 143 ust. 2 tej ustawy przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Stosownie zaś do art. 144 ustawy na właścicieli nakłada się obowiązek uczestniczenia w kosztach budowy infrastruktury technicznej poprzez wnoszenie opłat adiacenckich, natomiast art. 145 ust 1 ustawy stanowi, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, a wysokość opłaty jest uzależniona od wzrostu wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1 ustawy). Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określają rzeczoznawcy majątkowi, według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.(art. 146 ust. 3 ustawy). Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały( art. 146 ust 2 ustawy). W przedmiotowej sprawie wzrost wartości nieruchomości został ustalony na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego posiadającego uprawnienia do szacowania nieruchomości. W aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. w dniu 13 lutego 2004r. Wartość nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej została określona na kwotę 81.092 zł, przyjmując uzbrojenie działki jako niepełne – brak 1 czynnika, gdzie wartość współczynnika wycenianej działki przyjęto jako 0,342. Po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej wartość nieruchomości wzrosła do 88.333 zł, przyjęto pełne uzbrojenie gdzie wartość współczynnika wycenianej działki przyjęto jako 0,449. Różnica wartości wycenianej nieruchomości wynosi 7,241 zł. Z operatu szacunkowego wynika zatem, że biegła jako założenie przyjęła całkowity brak w budynku przy ulicy [...] kanalizacji sanitarnej przed jej wybudowaniem w 2001 r. Jednakże w aktach sprawy znajduje się również pismo Dyrektora Wydziału Ochrony Środowiska Urzędu Miejskiego z dnia 31 sierpnia 2004 r. w sprawie istnienia kanalizacji sanitarnej na W. S. (WS-III-72247/131/2004/1). W swej treści zawiera ono stwierdzenie, że "niewielki jej obszar posiadał przedwojenną kanalizację ogólnospławną, do której odprowadzane były wody opadowe, ścieki deszczowe i sanitarne z niektórych posesji". Potwierdza to zarzuty skarżącej, poparte treścią przedłożonej dokumentacji technicznej pt. "Plan zagospodarowania terenu działki przy ul. [...], będącej częścią "Projektu budowlanego budynku mieszkalnego", stanowiącego załącznik do decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, że budynek od chwili wybudowania był podłączony do kanalizacji sanitarnej. Na tej podstawie można stwierdzić, że przed wybudowaniem nowej kanalizacji przy ul. [...] istniała wcześniej stara, przedwojenna kanalizacja sanitarna. Zgodnie z art. 146 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości ustala się uwzględniając stan przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej (a zgromadzony materiał dowodowy wskazuje, że urządzenia takie już istniały) i po ich wybudowaniu. Mając powyższe na uwadze, należy uznać za błędne przyjęcie w operacie szacunkowym niepełnego uzbrojenia działki nr 161 w postaci całkowitego braku kanalizacji sanitarnej, jeżeli w tym czasie kanalizacja taka już istniała. W przedmiotowej sprawie istniejąca kanalizacja sanitarna była w złym stanie technicznym (jak stwierdził organ), jednak nie może to stanowić podstawy do przyjęcia w operacie szacunkowym niepełnego uzbrojenia w postaci braku kanalizacji. Przyjęcie w operacie takiego stanu byłoby możliwe, gdyby istniejąca kanalizacja sanitarna w ogóle nie funkcjonowała, co miałoby wpływ na wartość nieruchomości. Zły stan techniczny nie w tym przypadku znaczenia, gdyż w przedmiotowej sprawie chodzi o sytuację braku kanalizacji sanitarnej i wzrostu wartości nieruchomości po wybudowaniu tej kanalizacji. W tym stanie rzeczy, nie można uznać przedstawionego w sprawie operatu za wiarygodny. Podsumowując nie można stwierdzić, iż w związku z wybudowaniem kanalizacji sanitarnej do posesji położonej przy ul. [...] w G., wartość nieruchomości będącej współwłasnością skarżącej (tj. działki oznaczonej ewidencyjnie o powierzchni 949 m 2) wzrosła. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, iż orzekające w niniejszej sprawie organy naruszyły przepisy prawa materialnego oraz postępowania administracyjnego dotyczące zasad przeprowadzenia postępowania dowodowego, w tym art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy albowiem nie podjęły kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego poprzez zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego koniecznego aby prawidłowo załatwić niniejszą sprawę. Ponownie rozpoznając sprawę Prezydent Miasta powinien wziąć pod uwagę wskazane wyżej okoliczności, w szczególności okoliczność wcześniejszego wyposażenia nieruchomości skarżącej w kanalizację sanitarną. Z tych też przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny – na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.