II SA/Ol 126/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędziowie Asesor WSA Bogusław Jażdżyk Asesor WSA Katarzyna Matczak (spr.) Protokolant Lech Ledwożyw po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 czerwca 2006 r. sprawy ze skargi M. R. i H. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie opłaty adiacenckiej - oddala skargę WSA/wyr.1 - sentencja wyroku Decyzją Wójta Gminy z dnia "[...]"lipca 2003r. Nr "[...]", wydaną na podstawie art. 93 ust. 1, 2 i 3, art. 96 ust. 1 i 4 oraz art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543, ze zm.), zatwierdzony został projekt podziału nieruchomości stanowiącej własność M. R. i H. R. położonej w obrębie N. gm.G., oznaczonej jako działka Nr "[...]", o pow. 0,8869 ha na sześć działek. W związku z tym, decyzją z "[...]"kwietnia 2004r. Nr "[...]", Wójt Gminy ustalił od M. R. i H. R. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w N., oznaczonej jako działka nr "[...]" na skutek jej podziału w wysokości 3.030 zł na rzecz Gminy. W efekcie odwołania M. i H. R., Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z "[...]"grudnia 2004r. Nr "[...]", uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W motywach uzasadnienia organ wskazał na zmianę przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy, które miały miejsce po wydaniu decyzji przez organ I instancji lecz nie wprowadziły nowych uregulowań mogących mieć znaczenie dla sprawy. Kolegium nie podzieliło oceny Wójta, iż sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości potwierdza wzrost jej wartości na skutek dokonanego podziału. Uznano za wymagającą uzupełniającego postępowania kwestię stanu uzbrojenia działki "[...]" w urządzenia infrastruktury technicznej. Po ponownym rozparzeniu sprawy, Wójt Gminy decyzją z dnia "[...]"maja 2005r. Nr "[...]", działając na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, ustalił M. i H. R. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w N., oznaczonej jako działka nr "[...]" o powierzchni 0,8869 ha na skutek jej podziału w wysokości 2.431,90 zł, przy czym powyższą opłatę rozłożył na dwie raty roczne. W uzasadnieniu podano, że na wniosek M. i H. R. ostateczną decyzją z "[...]"lipca 2003r. zatwierdzono podział nieruchomości położonej w N., oznaczonej jako działka "[...]", o pow. 0,8869 ha na 6 nowych działek. Stosownie do miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzonego przez Radę Gminy uchwałą Nr "[...]" z dnia "[...]"listopada 1994r. wydzielone działki o nr "[...]", "[...]", "[...]" i "[...]" są przeznaczone pod zabudowę mieszkalno-usługową, zaś działki o nr "[...]" i "[...]" pod wewnętrzną drogę dojazdową. Stwierdzono dalej, że wartość nieruchomości wzrosła ze względu na jej podział. Uzasadniając to stanowisko organ powołał się na operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, z którego wynika, że cena działki z powodu jej podziału, wzrosła w sposób nie budzący wątpliwości, gdyż wartość nieruchomości przed podziałem została określona na 144.565 zł, wskutek podziału wartość ta wzrosła do 168.884 zł. Różnica w wartości nieruchomości wynosi więc 24.319 zł. Od tej kwoty organ ustalił opłatę adiacencką, zgodnie z uchwałą Nr "[...]" Rady Gminy z dnia "[...]"sierpnia 2001r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, która wynosi 10 % różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Od decyzji tej odwołanie wnieśli małż. M. i H. R. Zarzucili, że z założenia opłata adiacencka stanowi rekompensatę dla gminy za poniesione koszty przez jednostkę samorządu, które przysporzyły wartości nieruchomości. W odniesieniu do działki o nr "[...]" Gmina nie poniosła żadnych kosztów, gdyż plan miejscowy został opracowany na ich zlecenie, jak również projekt podziału i podział geodezyjny. Ustalenie tej opłaty jest zatem bezzasadne. Podali, że z art. 98a ust. 2 ustawy wynika, że opłaty nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Podział ich działki był właśnie dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego, gdyż plan ten był planem ogólnym, który nie ustalał przeznaczenia działek, linii rozgraniczających i dróg. W planie tym znajdował się zapis, iż wymagany jest miejscowy plan szczegółowy zagospodarowania przestrzennego, który nie został opracowany . Dodatkowo wskazali, iż operat szacunkowy został sporządzony bez zapoznania się ze stanem faktycznym działki nr "[...]" przed podziałem i po podziale. Niezgodny z prawdą jest zapis, iż grunty przed podziałem i po podziale nie są wyposażone w infrastrukturę techniczną, gdyż na działce "[...]" znajdowała się sieć kanalizacji sanitarnej, sieć wodociągowa z hydrantem, sieć gazowa, sieć telefoniczna oraz możliwość doprowadzenia sieci elektrycznej, która przebiegała w pobliżu działki. Po podziale zaś większość uzbrojenia pozostała na działce nr "[...]" oprócz sieci kanalizacji sanitarnej, która jest dostępna na wszystkich działkach. Wobec tego błędem jest porównywanie działki "[...]" z działką "[...]", która ma odmienne cechy fizyczne, techniczne i użytkowe. Działka nr "[...]" nie posiada dojazdu, gdyż droga jest wydzielona tylko geodezyjnie lecz nie jest urządzona. Oprócz kanalizacji działka ta nie posiada uzbrojenia i możliwości jego doprowadzenia. Zawyżona została wartość działek nr "[...]" i "[...]" stanowiących drogę wewnętrzną, gdyż są one pod wodą i nie są urządzone. Rozpoznając odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją Nr "[...]" z dnia "[...]"grudnia 2005r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W podstawie prawnej wskazano art. 98a ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Ustosunkowując się do zarzutów odwołania organ wyjaśnił, że art. 98a ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie uzależnia naliczenia opłaty adiacenckiej od faktu poniesienia przez Gminę jakichkolwiek kosztów. Wystarczającą przesłanką jest sam podział nieruchomości i związany z tym wzrost wartości nieruchomości, który stwierdzony zostaje operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut, iż w niniejszej sprawie nie można ustalić opłaty adiacenkiej wobec podziału nieruchomości, który nastąpił niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Wyjaśniono, iż art. 98a ust. 2 ustawy nie przewiduje rozróżnienia na plan miejscowy ogólny i plan szczegółowy, stanowiąc jedynie o planie niezależnie od jego charakteru. Z decyzji podziałowej wynika w sposób nie budzący wątpliwości, że podział nieruchomości nastąpił na podstawie obowiązującego wówczas planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy z dnia "[...]"listopada 1994r. nr "[...]". Stwierdzono, iż ponowne postępowanie wyjaśniające przeprowadzone w sprawie i sporządzony nowy operat szacunkowy uwzględniły uwagi zawarte w poprzedniej decyzji Kolegium, określone zostały bowiem nowe atrybuty nieruchomości wpływające na jej wartość tj. popyt, łatwość sprzedaży, lokalizację i stan nieruchomości oraz infrastrukturę techniczną. Biegły rzeczoznawca wyraźnie zaznaczył w operacie, iż działka o nr "[...]" zarówno przed podziałem, jak i po podziale nie była i nie jest wyposażona w infrastrukturę techniczną, a jedynie istnieje możliwość doprowadzenia mediów po uzyskaniu warunków technicznych od właścicieli poszczególnych sieci. Wskazano, iż z uwagi na podtopienie i niekorzystne warunki geotechniczne działki o nr "[...]" oraz "[...]" zostały oszacowane niżej w stosunku do działek "[...]" i "[...]" mających lepsze cechy ekonomiczne tj. popyt i możliwość sprzedaży. Odnośnie wartości działek wydzielonych pod drogi wewnętrzne przyjęto ich wartość sprzed podziału czyli opłata adiacenka od nich nie została pobrana. Od tej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie wnieśli M. i H. małż. R. wskazując na uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, bądź też zmianę decyzji i wydanie ostatecznego rozstrzygnięcia. W skardze zarzucono organowi naruszenie: - art. 98a ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegające na ustaleniu opłaty adiacenckiej mimo, że opłaty tej nie pobiera się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego, - art. 107 § 1 Kpa polegające na wskazaniu błędnej podstawy prawnej decyzji tj. art. 98a ust. 4 , który nie istnieje, - rażąco interesu prawnego strony postępowania, polegającego na obciążeniu strony opłatą, której wysokość nie została należycie ustalona. W uzasadnieniu skargi podkreślono, że podział działki "[...]" został dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego na podstawie projektu podziału przez nich opracowanego. Poza tym podziału nieruchomości można dokonać jeśli jest on zgodny z ustaleniami planu, przy czym ta zgodność dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Wskazano, że art. 15 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa obowiązkowe elementy planu do których należy, przeznaczenie terenu oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania, natomiast w pkt 8 art. 17 wymagane jest uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. W momencie uchwalania planu taką zgodę należało uzyskać na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Do planu miejscowego został sporządzony wniosek rolny, na podstawie którego wskazane w nim tereny uzyskały zgodę na przeznaczenie z terenów rolnych na tereny budowlane lecz w tym wniosku nie figurowała ich działka "[...]" ani "[...]". W ocenie skarżących skoro plan miejscowy nie przewidywał żadnych podziałów to oznacza, że podział został dokonany niezależnie od planu miejscowego ogólnego, zaś szczegółowego planu gmina nie uchwaliła. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Kolegium ustosunkowując się do zarzutu skargi przyznało, że błędnie wskazało podstawę prawną lecz nie oznacza to, że decyzja wydana została bez podstawy prawnej. Podniosło, iż w orzecznictwie sądowym ukształtował się pogląd, iż błędne powołanie podstawy prawnej nie prowadzi automatycznie do uchylenia decyzji, jeżeli podstawa taka istnieje. Dodatkowo podano, iż argumenty dotyczące nie objęcia zgodą na zmianę przeznaczenia na grunty nierolne i nieleśne działki "[...]" nie mogą mieć wpływu na ocenę decyzji w przedmiocie opłaty adiacenckiej wobec postanowień planu i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, który nie był przez skarżących kwestionowany. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, zważył co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z treścią art. 1 ust.1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych. (Dz. U Nr 153.1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sądy nie są związane zarzutami i wnioskami skargi w granicach danej sprawy - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) zwanej dalej: ustawą o p.p.s.a. Wzruszenie decyzji następuje w razie, gdy kontrola wykaże, że decyzja narusza przepisy prawa materialnego lub postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy p.p.s.a.). Wobec tego w niniejszej sprawie należało poddać ocenie, czy decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej na rzecz Gminy od M. i H. małż. R. odpowiada prawu. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz,U. z 2000r. Nr 46, poz. 543, ze zm.) zwaną dalej: ustawą g.n., w brzmieniu nadanym ustawą z 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 141, poz. 1492), który to akt wszedł w życie z dniem 21 września 2004r. Stosownie do art. 98a ust. 1 ustawy g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Wobec powyższego stwierdzić należy, iż ustawodawca położył szczególny nacisk na fakt podziału nieruchomości, to znaczy moment, w którym decyzja wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zatwierdzająca projekt podziału zaczęła obowiązywać w obrocie prawnym i wywierać określone skutki prawne na dzień, w którym decyzja stała się ostateczna. Jeśli już sam podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta jest legitymowany do wymierzania opłaty adiacenckiej z tego tytułu. Nie znajduje wobec tego uzasadnienia zarzut skarżących, iż opłata adiacencka ma stanowić rekompensatę dla gminy za poniesione koszty, które przysporzyły wartości nieruchomości. Z cytowanego wyżej przepisu wynika, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem musi być niewątpliwy i na organie ciąży obowiązek wykazania bezpośredniego związku między dokonanym podziałem nieruchomości a wzrostem jej wartości. Podział nieruchomości, który spowodował wzrost jej wartości, jest w tym wypadku czynnikiem uprawniającym do uruchomienia procedury ustalenia opłaty adiacenckiej i jednocześnie wyznacznikiem podmiotu obowiązanego do uiszczenia tej opłaty. W tym miejscu należy odnieść się do zarzutu skarżących, iż decyzja ustalająca opłatę adiacenką wydana została bez podstawy prawnej z naruszeniem art. 107 § 1 Kpa, bowiem jako jej podstawę Kolegium wskazało art. 98a ust. 4 ustawy g.n., której to jednostki redakcyjnej powołana ustawa nie zawiera. Nie ulega wątpliwości, że wskazany przepis nie istnieje, co przyznał w odpowiedzi na skargę organ odwoławczy, a co w jego ocenie stanowi oczywistą omyłkę, gdyż w porządku prawnym istnieje przepis prawa uprawniający organ do ustalenia opłaty adiacenkiej w efekcie wzrostu wartości nieruchomości w następstwie podziału nieruchomości tj. art. 98a ust. 1 ustawy o g.n. Podzielić należy stanowisko Kolegium, iż w orzecznictwie sądowym powszechnie prezentowany jest pogląd, który podziela także Sąd orzekający w niniejszej sprawie, iż błędne powołanie podstawy prawnej w decyzji administracyjnej nie prowadzi automatycznie do uchylenia decyzji w postępowaniu przed sądem, jeżeli podstawa taka faktycznie istnieje (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 września 1984r. sygn. II SA 737/84, GAP 1988, nr 18, s. 45, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2001r. sygn. I SA 1425/99, niepublikowany). O braku podstawy prawnej można powiedzieć dopiero wówczas, gdy nie istnieje przepis prawa pozwalający na regulację danej materii w drodze decyzji administracyjnej ( por. wyrok NSA z dnia 16 czerwca 1999r. sygn. III SA 5540/98, niepublikowany). W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje okoliczność, iż na wniosek M. i H. R. Wójt Gminy decyzją z dnia "[...]"lipca 2003r. Nr "[...]", zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej ich własność, położonej w obrębie N. gm. G., oznaczonej jako działka Nr "[...]", o pow. 0,8869 ha na sześć działek. Podstawę prawną wydanej decyzji stanowił art. 93 ust. 1, 2 i 3, art. 96 ust. 1 i 4 oraz art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543, ze zm.). Z sentencji decyzji wynika, iż stosownie do miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzonego przez Radę Gminy uchwałą Nr "[...]" z dnia "[...]"listopada 1994r. wydzielone działki o nr: "[...]", "[...]", "[...]" i "[...]" przeznaczone są pod zabudowę mieszkalno - usługową, zaś działki o nr "[...]" i "[...]" pod wewnętrzną drogę dojazdową. Decyzja ta wobec nie skorzystania z prawa do jej weryfikacji w trybie odwoławczym stała się ostateczna i prawomocna. Pozostaje w obrocie prawnym i wiąże organ ustalający w niniejszej sprawie opłatę adiacencką. W tych okolicznościach bezzasadne jest twierdzenie skarżących, iż podział działki oznaczonej nr "[...]" został dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego. W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, iż procedura dokonywania podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu jest uregulowana w art. 95 ustawy o g.n. W chwili wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości wskazany przepis pozwalał na podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego w celu: 1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków, 2) wydzielenia działki gruntu znajdującej się pod budynkiem, niezbędnej do prawidłowego korzystania z niego, jeżeli budynek ten został wzniesiony w dobrej wierze przez samoistnego posiadacza, 3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, 4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw, 5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych, 6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, 7) wydzielenia działki budowlanej jako działki niezbędnej do korzystania z istniejącego budynku, w którym ustanowiono odrębną własność co najmniej jednego lokalu. Powyższy katalog ma charakter zamknięty, co oznacza, iż tylko przypadki w tym przepisie wyszczególnione uprawniają organ do dokonania podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Jak wynika natomiast z przekazanych akt administracyjnych tej sprawy żadna z okoliczności wskazanych w art. 95 ustawy o g.n. nie miała miejsca w przypadku zatwierdzenia podziału działki nr "[...]", położonej w N., gm. G. Nadto już tylko powołana w decyzji z "[...]"lipca 2003r. podstawa prawna świadczy w sposób nie budzący wątpliwości Sądu, iż zatwierdzony podział nieruchomości nastąpił w oparciu o plan miejscowy (uchwalony przez Radę Gminy uchwałą Nr "[...]" z dnia "[...]"listopada 1994r.), zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o g.n. Odnosząc się do kolejnego zarzutu, iż wszelkie koszty dotyczące podziału nieruchomości zostały poniesione przez skarżących, co ich zdaniem oznacza, że podział nastąpił niezależnie od ustaleń planu miejscowego stwierdzić należy, iż nie zasługuje on na uwzględnienie. Stosownie do art. 97 ust. 1 ustawy o g.n. podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Prawidłowo zatem wszelkie koszty związane z podziałem nieruchomości zostały poniesione przez skarżących i nie jest to żadnym działaniem poza prawem skutkującym wyłączenie możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Ustosunkowując się do kolejnego zagadnienia zawartego w skardze, iż o przekonaniu skarżących odnośnie podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego stanowi art. 17 pkt 8 ustawy z dnia 23 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym konieczne jest przy uchwalaniu planu miejscowego uzyskanie przez organ zgody na przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne, czego w stosunku do nieruchomości o nr "[...]" położonej w N. organ nie uzyskał wyjaśnić pozostaje, iż miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzony "[...]"listopada 1994r. uchwałą Rady Gminy nr "[...]" (ogłoszony w Dz. Urz.. Woj. "[...]" z 1994r. Nr "[...]", poz "[...]") uchwalony został w oparciu o przepisy ustawy z dnia 12 lipca 1984r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1989r. Nr 17, poz. 99, ze zm.). Zgodnie z ar. 33 tej ustawy plan miejscowy stanowi podstawę gospodarki gruntami, wydawania decyzji w sprawie wykorzystania gruntów na cele inwestycyjne i decyzji o zmianie sposobu wykorzystania gruntów oraz o wyłączeniu z produkcji rolniczej lub leśnej gruntów przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne. Nie jest zatem dopuszczalne stawianie planom uchwalonych w poprzednim stanie prawnym wymogów określonych w obecnie obowiązującym stanie prawnym dotyczącym uchwalania planów miejscowych tj. ustawy z dnia 23 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż działanie takie stanowiłoby rażące naruszenie konstytucyjnej zasady praworządności uregulowanej w art. 7 Konstytucji RP, zgodnie z którą organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa. Reasumując w okolicznościach niniejszej sprawy pozbawione podstaw prawnych jest żądanie skarżących aby organy orzekające w sprawie zastosowały art. 98a ust. 2 ustawy o g.n., zgodnie z którym nie stosuje się ust. 1 - dotyczącego ustalania opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału - przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Zdaniem Sądu organ I instancji miał prawo do obciążenia skarżących opłatą adiacencką. Zostały bowiem spełnione ku temu wszystkie wymogi przewidziane przez ustawę o gospodarce nieruchomościami. Przeprowadzono wyczerpujące postępowanie, opierając się na rzetelnej opinii rzeczoznawcy majątkowego. Organ ten wszczynając postępowanie w sprawie poinformował o tym skarżących, pouczając ich jednocześnie o prawach przysługujących stronie. W niniejszej sprawie zdaniem Sądu nie można postawić organowi zarzutu, iż naruszył on interes prawny strony poprzez nienależyte ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej, co należy odnieść do naruszenia dyspozycji art. 77 § 1 Kpa obligującego organ administracji publicznej do przeprowadzenia postępowaniu i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego. Skarżący nie wskazali w jaki sposób organ orzekający w sprawie naruszył ich interes prawny. Uzasadniając decyzję, organy obu instancji powołały się na operat szacunkowy, przywołując jego najistotniejsze postanowienia. Wprawdzie skarżący kwestionowali ustalenia dokonane tak w pierwszym operacie szacunkowym z "[...]"lutego 2004r., jak i w drugim sporządzonym w dniu "[...]"kwietnia 2005r. jednakże w żadnym wypadku nie potwierdzili twierdzeń określonymi dowodami w sprawie. W rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), wskazano jakimi metodami rzeczoznawcy majątkowi mają się posługiwać dokonując wyceny nieruchomości. Zdaniem Sądu nie można postawić zarzutu organom obu instancji, że oparły decyzję na operacie szacunkowym, który został sporządzony, niezgodnie z zasadami określonymi tym rozporządzeniem, bowiem sporządzony został zgodnie z § 4 ust. 2 tj. w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. I tak rzeczoznawca dokonał szerokiej analizy porównując ceny kilkunastu nieruchomości sprzed i po podziale. Rzeczoznawca przy doborze tychże nieruchomości wskazywał na takie elementy jak lokalizacja i stan nieruchomości, łatwość sprzedaży, popyt oraz stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury. Przy zastosowaniu tej metody korygowania ceny średniej, wyceny nieruchomości dokonuje się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniając różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Z operatu wynika, iż rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości o podobnych walorach. Operat ten wskazuje, iż to podział nieruchomości na działki o mniejszej powierzchni spowodował wzrost wartości nieruchomości, co z kolei było podstawą do nałożenia opłaty adiacenckiej. Tak wiec słusznie Kolegium uznało w zaskarżonej decyzji, że operat został sporządzony zgodnie z wymienionymi przepisami. Odnośnie zarzutu skarżących dotyczącego nierzetelności operatu szacunkowego, który ich zdaniem nie odnosi się do stanu faktycznego nieruchomości przed i po podziale wobec nie uwzględnienia okoliczności, iż działka o nr "[...]" przed podziałem była wyposażona w sieć kanalizacji sanitarnej, sieć wodociągową z hydrantem, sieć gazową i sieć telefoniczną należy wyjaśnić, że rzeczoznawca majątkowy stwierdził brak wyposażenia tej nieruchomości w infrastrukturę techniczną. Zapisał natomiast ,że do tej działki istniała a po jej podziale istnieje "możliwość doprowadzenia sieci infrastruktury technicznej po uzgodnieniu warunków technicznych z właścicielami poszczególnych sieci". Błędnie uważają skarżący, iż sam przebieg sieci przez ich nieruchomość oznacza, że nieruchomość ta posiada infrastrukturę techniczną., bowiem dopiero wykonanie przyłączy do poszczególnych sieci będzie stanowiło o uzbrojeniu tej działki w infrastrukturę techniczną. Rzeczoznawca szczegółowo opisał przebieg sieci infrastruktury technicznej przez działkę skarżących podając, że "najbliższy hydrant zlokalizowany jest od strony północnej na sąsiedniej działce nr "[...]", zaś od strony południowej infrastruktura wodna i elektryczna usytuowana jest na przyległych działkach nr "[...]" i "[...]"". Twierdzenie skarżących, że wskazane sieci posiada również działka o nr "[...]" nie znajduje odzwierciedlenia w aktach sparwy, skarżący nie przedstawili żadnego dowodu przeciwnego, poza swoim twierdzeniem, iż przebieg ww. sieci infrastruktury technicznej ma inny przebieg niż opisany w operacie szacunkowym. Organ administracji nie może natomiast zostać obciążony poszukiwaniem dowodów, z których wynikałyby dla strony korzystniejsze fakty, niż z dotychczas przeprowadzonego postępowania dowodowego, jeżeli tylko postępowanie to objęło swoim przedmiotem całość sprawy i było przeprowadzone rzetelnie. Niezrozumiałe są też zarzuty skarżących co do możliwości wyceny działek o nr "[...]" i "[...]" wydzielonych pod drogę wewnętrzną, która nie jest jeszcze urządzona i znajduje się pod wodą, skoro rzeczoznawca podał, iż wartość nieruchomości pod tymi działkami nie była szacowana i przyjęto jej wartość według ceny sprzed podziału. Oznacza to, że wartość działek przeznaczonych pod drogi wewnętrzne nie miała wpływu na wysokość spornej opłaty. Wskazać należy także, iż wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona prawidłowo w wysokości 10% różnicy wartości działek przed i po podziale, co odpowiada zapisom uchwały Nr "[...]" Rady Gminy z dnia "[...]"sierpnia 2001r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, która określona została w wysokości 10% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Mając na uwadze wyżej wskazane okoliczności Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Należało zatem na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalić.