II SA/Gl 1055/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.) Sędzia WSA Rafał Wolnik Protokolant referent Anna Trzuskowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 maja 2007 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Prezydent Miasta C. działając z wniosku J. S. na podstawie przepisów art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ( Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ) oraz art. 104, art. 107 i art. 109 k.p.a. odmówił przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w C. przy ul. [...] i oznaczonej jako działka nr A. Przedmiotowa nieruchomość o powierzchni [...] m2 stanowi własność Miasta C. w użytkowaniu wieczystym J. S.. Odmowę przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności organ I instancji uzasadnił niespełnieniem warunku przeznaczenia tej nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową o jakim mowa w art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu (...). Podał, że przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta C. zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta C. z dnia [...] r. Nr [...] ( Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...] r. Nr [...], poz. [...]) stanowi ona część terenów oznaczonych symbolem "M- tereny zabudowy mieszkaniowej mieszanej", dla których ustalone zostały zasady zagospodarowania terenu polegające na: a/ modernizacji i estetyzacji istniejącej zabudowy, b/ zagospodarowania podwórzy z wprowadzeniem zieleni, c/ realizację odpowiedniej ilości miejsc postojowych i parkingowych w formie parkingów pod – i nadziemnych w ilości nie mniejszej niż 2 miejsca postojowe na jedno mieszkanie. Plan dopuszcza jednocześnie zachowanie na tym obszarze: a/ istniejącej zabudowy mieszkaniowej i usługowej w tym rzemiosła nieprodukcyjnego, b/ odbudowę, rozbudowę i nadbudowę tej zabudowy pod warunkiem zachowania wymogów wynikających z przepisów szczególnych, c/lokalizację nowych budynków w granicy działek z zachowaniem warunków wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), d/ realizację obiektów handlowych o pow. sprzedażowej do 2000 m2 pod warunkiem realizacji miejsc postojowych i parkingowych w formie parkingów pod – i nadziemnych w ilości nie mniejszej niż 1 miejsce postojowe na 20 m2 powierzchni sprzedażowej oraz e/ adaptację pomieszczeń i obiektów na cele administracji, pod warunkiem zabezpieczenia miejsc parkingowych przyjmując jedno miejsce na każde 20 m2 powierzchni administracji. Zgodnie z umową z dnia [...] r. ( akt notarialny Rep. A nr [...] ) zawartą między Miastem C. a "A" Sp. z o.o. z siedzibą w R. oddany został Spółce w użytkowanie wieczyste grunt obejmujący m.in. działkę B o powierzchni [...] m2, z przeznaczeniem na realizację programu mieszkalno-usługowego wraz z elementami towarzyszącymi, w tym realizacje budynku mieszkalnego i handlowo-usługowego. Wymieniona w tym akcie notarialnym działka nr B została następnie podzielona na działki : nr C i nr A, a podział ten zatwierdził Prezydent Miasta C. decyzją z dnia [...] r. Prawo użytkowania wieczystego działki nr A następnie nabył J. S. w drodze umowy dotyczącej podziału majątku spółki "A" z dnia [...] r. zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr [...]. W § [...] pkt [...] tego aktu nabywca oświadczył, że przejmuje wszelkie prawa i obowiązki związane z nabytym prawem użytkowania wieczystego oraz że te prawa i obowiązki są mu znane, w tym znany jest mu obowiązek uiszczania opłat rocznych za użytkowanie wieczyste w wysokości ustalonej przez Miasto C.. Stawka tej opłaty wynosi [...] % ceny gruntu uzyskanej w drodze przetargu i nie została dotychczas zmieniona na stawkę [...]%, bowiem użytkownik wieczysty nie uzyskał dotychczas pozwolenia na budowę na tej działce budynków mieszkalnych. Biorąc pod uwagę te wszystkie okoliczności organ I instancji stwierdził, że brak było podstaw do uznania, iż w dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, co miało miejsce [...] 2005 r., działka nr A była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. W odwołaniu od tej decyzji J. S. wniósł o jej uchylenie i orzeczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w prawo własności. Podał, że argumentacja zamieszczona w uzasadnieniu decyzji Prezydenta Miasta C. nie znajduje oparcia w przepisach prawa, nie można bowiem przyjąć, że jedną przesłanką przekształcenia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości jest posiadanie pozwolenia na budowę. Wskazał, że przeznaczenie działki pod zabudowę, o jakim mowa w art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu (...) wynika z zapisów planu miejscowego. Zgodnie zaś z obowiązującym planem przedmiotowa działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową mieszaną, a zatem pod zabudowę mieszkaniową i zabudowę garażami. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W podstawie prawnej orzeczenia Kolegium wskazało m.in. art. 17 pkt 1, art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu (...). Po zreferowaniu ustaleń zawartych w decyzji Prezydenta Miasta C. SKO stwierdziło, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie dotyczy wszystkich nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste lecz tylko wymienionych w art. 1 wskazanej ostatnio ustawy. Bezsporne w sprawie jest, że przedmiotowa nieruchomość nie jest w ogóle zabudowana, w związku z tym nie zostały w sprawie jej przekształcenia spełnione warunki zabudowy na cele mieszkaniowe czy zabudowy garażami. Nieruchomość ta nie ma również statusu nieruchomości rolnej, gdyż zgodnie z art. 461 k.c. do którego odsyła art. 1 ust. 1 zd. 2 analizowanej ustawy nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Tymczasem w akcie notarialnym zawierającym umowę o oddanie przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste stwierdzono, że następuje ono z przeznaczeniem na realizację programu mieszkalno-usługowego wraz z elementami towarzyszącymi, w tym budynku mieszkalnego i handlowo – usługowego. Zapisy obowiązującego planu miejscowego także wyłączają potraktowanie działki nr A jako rolnej. W toku dalszych rozważań Kolegium wskazało, że ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie zawiera definicji "przeznaczenia pod zabudowę na cele mieszkaniowe", czy "przeznaczenia pod zabudowę garażami", a zatem zwrot ten należy wykładać zgodnie z regułami wykładni systemowej z odwołaniem się do pojęć użytych w przepisach regulujących instytucję użytkowania wieczystego. Jeżeli zatem nieruchomość nie została zabudowana to o przeznaczeniu jej pod zabudowę na cele mieszkaniowe, czy pod zabudowę garażami decyduje umowa o jej oddaniu w użytkowanie wieczyste. Wynika to z art. 62 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce gruntami ( Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej u.g.n.), który to przepis nakazuje wprost wskazanie w umowie celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Zdaniem Kolegium istotne jest także, według jakiej stawki procentowej uiszczana jest opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. W sprawie nie ma przesądzającego znaczenia też przeznaczenie terenu w planie miejscowym, albowiem : po pierwsze ustawa z 2005 r. zawiera odesłanie do planu miejscowego jedynie w odniesieniu do nieruchomości rolnych; po drugie czym innym jest przeznaczenie terenu, a czym innym przeznaczenie nieruchomości; a po trzecie uchwalenie planu miejscowego może spowodować niemożność korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób, co nie powoduje jednak zmiany przeznaczenia takiej nieruchomości. Tym samym należy uznać, że przeznaczenie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste jest określone umową o ustanowieniu tego prawa i rozstrzyga o nim treść postanowień tej umowy. Realizując nakazy zawarte w przepisie art. 239 § 2 k.c. w § [...] aktu notarialnego z dnia [...] 1996 r. stwierdzono, że oddanie w użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości nastąpiło z przeznaczeniem na "realizację programu mieszkalno-usługowego wraz z elementami towarzyszącymi, w tym budynku mieszkalnego i zespołu handlowo-usługowego. W § [...] tego aktu ustalono [...] % stawkę opłaty rocznej wskazując, "że opłaty roczne zostaną obniżone i ustalone w wysokości [...] % ceny gruntu uzyskanej w wyniku licytacji – na ten obszar gruntu, który zostanie geodezyjnie wydzielony i zgodnie z zezwoleniem na budowę przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe". Reasumując swoje bardzo obszerne rozważania Kolegium stwierdziło, że określone w umowie pierwotne przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości nie było przeznaczeniem na realizację celu mieszkaniowego, lecz na realizację celu mieszanego. Dowodzi tego także zastosowana stawka opłaty, wyższa niż wynikająca z art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości ( Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.). Okoliczność, że J. S. w dacie wejścia w życie ustawy o przekształceniu (...) nie posiadał pozwolenia na budowę, uniemożliwia zatem uznanie, że działka nr A była przeznaczona na cele mieszkaniowe. W skardze J. S. wniósł o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. w całości i przekształcenie jego prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zarzucił wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem przepisu art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu (...) poprzez błędną jego interpretację. Ponadto zarzucił naruszenie zaskarżoną decyzją art. 10, art 107 § 3 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez : uniemożliwienie mu wypowiedzenia się przed wydaniem zaskarżonej decyzji, brak wskazania w uzasadnieniu faktów które organ uznał za udowodnione, a także tendencyjne i powierzchowne zebranie materiałów dowodowych oraz nieuwzględnienie istotnych dla sprawy dokumentów świadczących ewidentnie o przeznaczeniu działki tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe. W uzasadnieniu podał, że dokonując wykładni przepisu art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu (...) należało zastosować reguły wykładni celowościowej. Nie zgodził się z poglądem, że czym innym jest przeznaczenie terenu, a czym innym przeznaczenie nieruchomości. Przesądzające znaczenie dla rozstrzygnięcia tego sporu ma jego zdaniem przeznaczenie spornego terenu w planie miejscowym, zapisy zamieszczone w aktach notarialnych z 1996 r. i 2003 r., zawiadomienie o zmianie dokonanej w ewidencji gruntów i budynków, wypis z rejestru gruntów, decyzja Prezydenta Miasta S. zezwalająca na usunięcie z terenu działki nr A 47 drzew bez naliczenia opłat oraz pismo Urzędu Miasta C. z 1996 r. informujące o zapisach planu miejscowego w związku z ofertą złożoną przez "A" Sp. z o.o. W dalszej części uzasadnienia skarżący podał, że umowa zawarta w 1996 r. przez "A" z Miastem C. dotyczyła kilkunastu działek i została ona zrealizowana w stopniu znacznie przekraczającym pierwotne plany, bowiem w sumie zbudowano 40 lokali mieszkalnych oraz kilka użytkowych. Jedyną niezabudowaną działką ze względu na bardzo trudne warunki zabudowy wynikające z jej stromego ukształtowania pozostała tylko działka A. Przeznaczeniem tej działki od momentu jej wydzielania z działki nr B było jednak budownictwo mieszkaniowe, co potwierdzają wskazane wyżej dokumenty. W ewidencji gruntów działka została oznaczona symbolem B, a w opisie wskazano, że jest to teren mieszkaniowy. Dodatkowo skarżący wskazał, że Urząd Miasta C. narusza ustawę o gospodarce nieruchomościami, bowiem nakłada ona obowiązek ujednolicenia w skali kraju stawek opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntów o różnym przeznaczeniu. Stawka ta dla terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe winna wynieść [...] %. Urząd Miasta C. wykorzystując jednak swoją nadrzędną pozycję nie zmienił wysokości stawki opłaty, tymczasem gdyby nawet działka ta była przeznaczona pod zabudowę pawilonu handlowego to stawka ta powinna wynieść [...] %. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie. W uzasadnieniu odpowiedzi powtórzona została argumentacja zamieszczona w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. Kolegium wskazało, że w sprawie od momentu wniesienia przez skarżącego odwołania od decyzji organu I instancji nie pojawiły się żadne nowe okoliczności wcześniej nie znane skarżącemu, a zatem nawet jeśli uznać, że uniemożliwiając skarżącemu wypowiedzenie się przed wydaniem decyzji naruszyło ono dyspozycję art. 10 § 1 k.p.a. to naruszenie to nie miało i nie mogło mieć wpływu na wynik sprawy. Za chybione uznało też zarzuty naruszenia art. 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a. W kwestii dotyczącej wysokości stawki procentowej opłaty rocznej SKO wskazało na przepis art. 221 ust. 1 u.g.n. nakazującym stosować stawki procentowe opłat rocznych wymienione art. 72 ust. 3 tej ustawy także do nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste przed jej wejściem w życie, za wyjątkiem jednak nieruchomości dla których ustalono stawki wyższe niż [...] %. W piśmie procesowym z dnia [...] r. skarżący ponownie powtórzył zarzuty podniesione w skardze oraz argumentację zamieszczoną w jej uzasadnieniu. Do pisma tego dołączył także szereg załączników, w tym dokumentację zdjęciową ukazującą stan zagospodarowania nieruchomości oddanej w 1996 r. w użytkowanie wieczyste. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Wniesiona skarga nie mogła odnieść skutku Sąd uznał bowiem, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem materialnym i nie narusza przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Na wstępie należy stwierdzić, że zgodnie z treścią art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. nr 153, poz. 1269 ) sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonej decyzji w aspekcie jej zgodności z prawem. Kontrola ta polega w szczególności na zbadaniu, czy organy administracji w toku rozpoznawania sprawy nie naruszyły prawa materialnego i procesowego, a w przypadku stwierdzenia takiego naruszenia, Sąd dokonuje oceny wpływu stwierdzonego naruszenia na wynik sprawy. Skarżący wystąpił do Prezydenta Miasta C. o przekształcenie przysługującego mu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka A w prawo własności w trybie przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zgodnie z art. 1 ust. 1 tej ustawy osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przez nieruchomość rolną rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne. Bezsporne w sprawie jest, że w dniu wejścia w życie analizowanej ustawy, co nastąpiło w dniu [...] 2005 r., J. S. był użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości. Prawo to nabył on w drodze umowy zawartej w dniu [...] 2003 r. w formie aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej KW [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w C. dokonanego w dniu [...] 2004 r. Poza sporem jest także, że objęta wnioskiem nieruchomość była w tej dacie niezabudowana oraz że nie była ona nieruchomością rolną, bowiem zgodnie z obowiązującym planem miejscowym zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta C. z dnia [...] r. Nr [...] wchodziła ona w skład terenów oznaczonych symbolem "M – tereny zabudowy mieszkaniowej mieszanej". Sąd podziela stanowisko SKO w K., że skoro ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nie zawiera ustawowej definicji, co należy rozumieć przez sformułowanie "przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową lub zabudowę garażami" to decydującą rolę dla ustalenia znaczenia tego sformułowania posiadają zapisy zamieszczone w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. W myśl bowiem art. 62 ust. 1 u.g.n. w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Wskazać tutaj należy także, że zgodnie z obowiązującym w czasie oddawania przedmiotowego gruntu w użytkowanie wieczyste art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości – osoba prawna lub osoba fizyczna, której oddano w użytkowanie wieczyste grunt stanowiący własność Skarbu Państwa lub własność gminy, albo jej następca prawny powinna go zagospodarować w sposób i w terminie określonym w umowie, jeżeli termin taki został w niej określony. Jeżeli zagospodarowanie gruntu polega na jego zabudowie, za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie – wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym. Zauważyć wreszcie trzeba, że stosownie do przepisu art. 239 k.c. sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego ( w wersji tego przepisu obowiązującej w 1996 r. "należącego do gmin") bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie ( § 1 ). Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać : 1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót; 2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie; 3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego; 4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego ( § 2 ). Biorąc pod uwagę przywołane regulacje prawne należy przyjąć, że decydujące znaczenie dla ustalenia, czy nieruchomość której dotyczył złożony wniosek o przekształcenie prawa jej użytkowania wieczystego w prawo własności objęta została hipotezą art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu (...) mają zapisy zamieszczone w umowie zawartej w dniu [...] 1996 r. między "A" Sp. z o.o. z siedzibą w R., a Miastem C., którą oddano m.in. tę nieruchomość w użytkowanie wieczyste. Stosownie do § [...] tej umowy nieruchomość przeznaczona została na realizację programu mieszkalno – usługowego wraz z elementami towarzyszącymi, w tym budynku mieszkalnego i zespołu handlowo – usługowego. Zatem nieruchomość ta została przeznaczona nie tylko pod zabudowę mieszkaniową czy pod zabudowę garażami, ale także pod budowę zespołu handlowo – usługowego, który nie został dotąd zrealizowany. Jak wynika z dokumentacji zdjęciowej przekazanej przez skarżącego w formie załączników do pisma procesowego z dnia [...] 2007 r. na nieruchomości oddanej w 1996 r. w użytkowanie wieczyste został bowiem wybudowany dotychczas jedynie zespół domów jednorodzinnych z garażami ( zał. Nr [...]) oraz dwa budynki wielorodzinne z lokalami użytkowymi ( załącznik nr [...] i załącznik nr [...]). W przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działki nr A w prawo własności przywołane zapisy umowy utraciłyby swoją moc. Dotychczasowy użytkownik, który aktualnie może korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego i umowę o jej oddanie w użytkowanie wieczyste ( art. 233 k.), mógłby korzystać z niej w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego zgodnie ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. W tych samych granicach mógłby on rozporządzać rzeczą ( art. 140 kc ). Inaczej mówiąc po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego działki A w prawo własności jej właściciel nie byłby zobligowany do jej zabudowania na cele mieszkaniowe bądź zabudowania garażami. Wskazać należy, że możliwość wykorzystania tej nieruchomości na inne niż wyżej wymienione cele dopuszczają w szczególności zapisy planu miejscowego zezwalające na realizację na jej obszarze obiektów handlowych o powierzchni sprzedażowej do 2000 m2. Wbrew twierdzeniom zawartym w piśmie procesowym skarżącego z dnia [...].2007 r. zapisy w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Prezydenta Miasta C., zgodnie z którymi przedmiotowa nieruchomość określona została jako tereny mieszkaniowe "B" ( a nie symbolem "Bi") nie stoją na przeszkodzie jej wykorzystania pod zabudowę inną niż mieszkaniowa i garażowa. W tej kwestii bez znaczenia jest także okoliczność, że przedmiotowa nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej, albowiem jest to warunek niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę nie tylko obiektu handlowo-usługowego, ale także budynku mieszkalnego, czy garaży. Zauważyć też trzeba, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć nie tylko dostęp bezpośredni do tej drogi, ale też dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie służebności drogowej. Zatem skarżący mając zamiar realizacji na działce nr A budynku mieszkalnego mógł z dużą dozą prawdopodobieństwa tego rodzaju dostęp do drogi publicznej uzyskać. Na uwzględnienie nie zasługują także zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mającym istotny wpływ na wydanie zaskarżonej decyzji, czy dającymi wręcz podstawę do wznowienia postępowania. W szczególności Sąd nie dopatrzył się naruszenia przez SKO przepisów art. 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a. Trafny jest z kolei zarzut naruszenia przez Kolegium art. 10 § 1 k.p.a. poprzez uniemożliwienie skarżącemu wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji co do zebranych dowodów i materiałów. Sąd podzielił jednak stanowisko organu odwoławczego zajęte w odpowiedzi na skargę, że uchybienie to nie miało istotnego wpływu na wynik postępowania, zwłaszcza biorąc pod uwagę okoliczność, że na etapie postępowania odwoławczego nie pojawiły się w sprawie żadne nowe dowody. Z powyższych względów na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd orzekł jak w sentencji.