II SA/Sz 207/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski Sędzia WSA Maria Mysiak Protokolant Aneta Kukla po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 czerwca 2007r. sprawy ze skargi A. i R. R. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie nakazania usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości I. u c h y l a zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. z a s ą d z a od Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżących A. i R. R. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...]r. wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2003r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) oraz art. 104 K.p.a., w wyniku prowadzonego postępowania w sprawie zalewania lokalu należącego do Spółki A. mającej siedzibę przy ul. [...] w [...], znajdującego się na parterze nieruchomości [...] w [...] oraz niszczenia jego elewacji, nakazał właścicielom mieszkania nr [...] zlokalizowanego w budynku mieszkalnym nieruchomości przy ul. [...] w [...]– A. i R. R. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości części obiektu budowlanego – przynależnego do lokalu tarasu usytuowanego nad lokalem znajdującym się na parterze – poprzez wykonanie jego remontu w celu doprowadzenia do należytego stanu technicznego, w sposób zabezpieczający obiekt budowlany przed destrukcyjnym wpływem warunków atmosferycznych w terminie do dnia [...]r. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że w dniu [...]r. do Inspektoratu wpłynęło pismo Spółki A. informujące o zalewaniu lokalu będącego własnością spółki położonego na parterze budynku przy ulicy [...] w [...] oraz niszczeniu elewacji budynku. Do pisma została załączona ocena techniczna dotycząca przyczyn zalewania lokalu. Organ wskazał, że z powyższej oceny technicznej wynikało, że przyczyną zalewania lokalu znajdującego się na parterze jest brak szczelności stropu na którym znajduje się taras przynależny do lokalu nr [...]. Następnie w wyniku przeprowadzonej, w dniu [...]r., kontroli obiektu stwierdzono, że warstwa wierzchnia tarasu wykonana jest w formie zwykłej wylewki betonowej bez wierzchnich zabezpieczeń przeciwwilgociowych natomiast w lokalu na parterze znajdują się liczne ślady po zalaniu. Ponadto organ nadzoru budowlanego wskazał, powołując się na pismo Spółki A., że w związku z licznymi opadami, które miały miejsce w ostatnim okresie doszło do kolejnych zalań lokalu, co zostało również potwierdzone przez inspektora nadzoru robót budowlanych mgr inż. P. B.. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli w dniu [...]r. A. i R. R., w którym wnieśli o wyjaśnienie przyczyny, z jakiej stali się adresatem zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu odwołania podnieśli, że taras (nie balkon), który przynależy do ich mieszkania jest częścią wspólną wspólnoty mieszkaniowej, gdyż stanowi on jednocześnie strop nad lokalem znajdującym się na parterze budynku. Wobec tego, za stan techniczny części wspólnych odpowiada zarządca wspólnoty, co wynika z umowy z zarządcą. Ponadto odwołujący się podnieśli, że ekspertyza stanowiąca podstawę zaskarżonej decyzji jest błędna i nie stwierdza stanu faktycznego. Wskazali również, że przyczyną zalewania lokalu na parterze jest rura odprowadzająca deszczówkę z kamienicy sąsiedniej, która przechodzi przez strop – taras oraz lokal na parterze. A. i R. R. zaznaczyli, że zarządca poczynił już działania mające na celu usunięcia tej rury. Decyzją z dnia [...]r. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego działając w trybie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2006r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję w całości oraz na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy nakazał A. i R. R. – właścicielom lokalu mieszkalnego nr [...] /[...]/ w budynku przy ulicy [...] w [...] usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w przynależnym do lokalu nr [...] tarasie, powodujących m.in. zalewanie lokalu użytkowego, zlokalizowanego w parterze obiektu /pod lokalem nr [...]/, poprzez wykonanie robót budowlanych /izolacyjnych i wykończeniowych/, zapewniających szczelność tarasu oraz ochronę cieplną lokalu na parterze – które to roboty należało wykonać do dnia [...]r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przytoczył dotychczasowy przebieg sprawy. Ponadto, powołując się na ocenę techniczną wykonaną na zlecenie Spółki A. oraz oględziny opisanego wyżej lokalu dokonanych przez pracowników nadzoru budowlanego stwierdził, że przyczyną zalewania powyższego lokalu jest nieodpowiedni stan tarasu przynależny do lokalu nr [...] budynku przy ul. [...] w [...]. W związku z powyższym organ II instancji uznał, że skoro właścicielami tarasu są A. i R. R., to na nich ciąży obowiązek doprowadzenia tarasu do należytego stanu technicznego. Organ odwoławczy wskazał ponadto, że zebrany w sprawie materiał dowodowy nie potwierdza argumentacji odwołujących się, że przyczyną zalewania lokalu była rura odprowadzająca deszczówkę z sąsiedniej nieruchomości, co zdaniem organu potwierdza również notatka służbowa sporządzona przez zarządcę nieruchomości z dnia [...]r., zgodnie z którą pomimo odłączenia tej rury, lokal poniżej tarasu jest nadal zalewany podczas opadów deszczu. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożył w imieniu A. i R. R. r.pr. M. A., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w części nakazującej skarżącym usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w przynależnym do właścicieli lokalu nr [...] tarasie. Ponadto zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane poprzez nałożenie obowiązków na osoby niezobowiązane, a także naruszenie art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżących podniósł, że z załączonego do skargi odpisu z księgi wieczystej (nr [...]/) wynika, że skarżący są właścicielami lokalu nr [...] przy ulicy [...] w [...] i prawo odrębnej własności lokalu obejmuje jedynie lokal mieszkalny o pow. [...] m2, nie rozciąga się na żadne pomieszczenie przynależne, takie jak taras czy balkon. W tej sytuacji nie znajduje uzasadnienia decyzja organu II instancji nakazująca skarżącym, a nie całej wspólnocie ponieść koszty doprowadzenia tarasu do należytego stanu. Ponadto pełnomocnik wskazał, że decydująca w sprawie jest okoliczność, że powierzchnia określana przez organy jako "taras" jest w rzeczywistości "stropodachem" dla znajdującego się poniżej lokalu użytkowego, co ma znaczenie przy określeniu adresata decyzji, gdyż zgodnie z uchwałą Właścicieli Lokalu przy ulicy [...] z dnia [...]r.(k.15), ustalono, że do nieruchomości wspólnej poza gruntem zalicza się m.in. stropy pomiędzy kondygnacjami (pkt 7) oraz dachy. W związku z tym, zdaniem pełnomocnika skarżących, dokonywanie wszelkich prac naprawczych części wspólnej jaką jest wspomniany "stropodach", powinien obciążać ogół właścicieli lokali, w tym również właściciela lokalu użytkowego położonego pod tym "stropodachem". Pełnomocnik skarżących podkreślił, że jak wynika z treści oceny technicznej, stanowiącej podstawę rozstrzygnięcia organów obu instancji, przyczyną zalewania lokalu na parterze są wady konstrukcyjne i technologiczne stropu lokalu użytkowego położonego na parterze. Dodatkowo wskazał na fakt, że powyższa ocena techniczna została sporządzona na zlecenie właściciela zalewanego lokalu, czyli strony postępowania bezpośrednio zainteresowanej jego wynikiem. W konkluzji pełnomocnika skarżących bezpośrednią przyczyną zalewania lokalu firmy Spółki A. przy ulicy [...] w [...] jest wadliwe przejście rury deszczowej z budynku sąsiedniego przez stropodach niższego budynku – na co wskazuje treść (dołączonej do skargi) opinii technicznej, sporządzonej przez rzeczoznawcę budowlanego mgr inż. R. M. Nie stanowi takiego dowodu– notatka służbowa sporządzona przez zarządcę nieruchomości z dnia [...]r., w której stwierdzono, że mimo usunięcia rury spustowej - lokal przy ulicy [...] jest nadal zalewany. W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie oraz wniósł o oddalenie skargi. Na rozprawie, która miała miejsce w dniu [...]r. Sąd postanowił dopuścić dowód z opinii budowlanej mgr inż. R. M. z dnia [...]r. (k. 13 – 14) oraz umowy notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokalu nr [...] przy ulicy [...] w [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269). Kontrola dokonana pod względem zgodności z prawem doprowadziła Sąd do przekonania, że skarga podlega uwzględnieniu, bowiem zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Odnosząc się do zarzutów skargi podnieść należy, że skarżący A. i R. R. są właścicielami lokalu mieszkalnego nr [...] położonego w [...] przy ul. [...], stanowiącego przedmiot odrębnej własności oraz przynależnego do tego lokalu tarasu z którego przysługuje im prawo wyłącznego korzystania. Wynika to z § 4 pkt 1 umowy sprzedaży z dnia [...]r. zawartej w formie aktu notarialnego Rep. [...] oraz § 3 lit. a i § 4 lit. a umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu mieszkalnego nr [...] położonego w [...] przy ul. [...] z dnia [...]r. Repertorium A[...]. Zgodzić się zatem należy ze stanowiskiem organu, że na skarżących ciąży obowiązek utrzymywania tarasu w należytym stanie technicznym i estetycznym stosownie do treści art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006r., Nr 156, poz. 1118 ze zm.). Przywołany przez organy wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3.10.2002r. (sygn. akt III RN 153/01) znajduje zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, bowiem taras należy traktować analogicznie jak balkony przynależne do konkretnych lokali mieszkalnych . W w/w orzeczeniu Sąd Najwyższy stwierdził, że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności; służący do wyłącznego użytku jego właściciela stanowi część składową tego lokalu, a koszty utrzymania w należytym stanie w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku lecz właściciela lokalu mieszkalnego. Przepis art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000r. Nr 80 poz. 903) stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenie i części budynku, w tym tarasy, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W takim przypadku, w zakres kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą również koszty utrzymania w należytym stanie technicznym tarasu, co zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obciąża właściciela lokalu. Podnieść w tym miejscu należy, że przepisy art. 61 i art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006r., Nr 156, poz. 1118 ze zm.) odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach. Generalnie więc nakazy określone w art. 66 tego prawa mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu, co w konkretnym przypadku nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu lub lokalach. Chodzi tu jednak o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości. Stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu przez właściwy organ powinno zostać udokumentowane wynikami kontroli jego stanu technicznego. Wynikający z ustaleń kontroli zakres stwierdzonych nieprawidłowości nakazanych do usunięcia powinien zostać określony bezpośrednio w treści decyzji lub w ekspertyzie technicznej, przywołanej w tej decyzji. Odnosząc się do rozpoznawanej sprawy wskazać należy, że powierzchnia tarasu jest również stropodachem dla znajdującego się poniżej lokalu użytkowego Spółki A. właściciela użytkowanego na parterze budynku lokalu. Zgodnie zaś z uchwałą nr 6/2005 podjętą przez Właścicieli Lokali w nieruchomości przy ul. [...] w [...] w dniu [...]r., ustalającą granice nieruchomości wspólnej przyjęto, iż do nieruchomości wspólnej (poza gruntem) zalicza się : stropy pomiędzy poszczególnymi kondygnacjami (pkt 7), dachy wraz z ich konstrukcją nośną oraz rynny, obróbki blacharskie, ławy kominiarskie, włazy, drabiny itp. (pkt 6), a także ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do nieruchomości wspólnej (pkt. 4). W świetle powyższego dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności remontowych, naprawczych czy zabezpieczających dotyczących wspomnianego stropodachu, jako części wspólnej nieruchomości, nie należy wyłącznie do skarżących jako właścicieli lokalu mieszkalnego nr [...], lecz do ogółu właścicieli lokali. W niniejszej sprawie Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał właścicielom lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przy ulicy [...] w [...] usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w przynależnym do lokalu nr [...] tarasie, powodujących zalewanie lokalu użytkowego znajdującego się na parterze budynku poprzez wykonanie robót budowlanych (izolacyjnych i wykończeniowych) zapewniających szczelność tarasu oraz ochronę cieplną lokalu na parterze uznając, że jedyną przyczyną zalewań jest zły stan techniczny tego tarasu. Zdaniem Sądu, organ II instancji należycie nie wyjaśnił stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sąd podziela argumentację pełnomocnika skarżących, że organ nie ustalił w sposób jednoznaczny, przyczyny zalewania lokalu użytkowego znajdującego się na parterze budynku nr [...] przy ulicy [...] w [...]. Organ odwoławczy oparł jedynie swoje ustalenia na podstawie oględzin lokalu użytkowego znajdującego się na parterze, przeprowadzonych przez pracowników organu I instancji w dniu [...]r., a także oceny technicznej opracowanej na zlecenie Spółki A. – właściciela użytkowanego na parterze lokalu. Z opinii tej wynika, że przyczyną zalewania lokalu użytkowego może być niewłaściwy stan techniczny stropu bowiem, nie wykonano ocieplenia stropu, właściwej izolacji przeciwwodnej oraz przejście [...] rur spustowych przez strop wykonano niezgodnie ze sztuką budowlaną. Dodatkowo, odpierając argumenty skarżących, iż przyczynę zalewań stanowi rura odprowadzająca deszczówkę z sąsiedniej nieruchomości, organ wskazał na notatkę służbową sporządzoną, przez zarządcę nieruchomości [...] w [...], w dniu [...]r., w której stwierdzono, że pomimo wykonania odłączenia w/w rury spustowej i skierowania jej bezpośrednio na taras, lokal poniżej tarasu jest nadal zalewany podczas opadów deszczu. W ocenie natomiast pełnomocnika skarżących, popartych opinią rzeczoznawcy budowlanego R. M. z dnia [...]r., bezpośrednią przyczyną zalewania lokalu jest wadliwe przejście rury deszczowej z budynku sąsiedniego (przy ulicy [...]) przez stropodach niższego budynku, która to opinia została przez Sąd dopuszczona jako dowód w sprawie. Powyższe rozbieżności, w kwestii przyczyny zalewania oraz złego stanu technicznego lokalu użytkowego znajdującego się na parterze budynku przy ulicy [...] [...], organ winien jednoznacznie wyjaśnić, przy ponownym rozpoznaniu sprawy na podstawie art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane. Ma to szczególne znaczenie dla prawidłowego ustalenia adresata decyzji. Zgodnie z dyspozycją w/w art. 66 pkt 1 w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Powyższa decyzja jest adresowana do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na których stosownie do treści art. 61 w/w ustawy ciąży obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym. W przypadku ustalenia, w wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania, że przyczyną zalewania lokalu na parterze budynku przy ulicy [...] w [...] jest – nieodpowiedni stan techniczny części obiektu budowlanego stanowiącego część wspólną wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali tej nieruchomości (strop, rynny, rury) itp., wówczas adresatem decyzji będzie wspólnota mieszkaniowa. Wydanie decyzji administracyjnej w tym względzie powinno jednak być poprzedzone dokonanym wyjaśnieniem stanu faktycznego w przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym. Wbrew twierdzeniom skarżących okoliczność, że sporny taras nie jest wpisany do księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr [...] położonego w [...] przy ulicy [...] nie oznacza, że nie należy do tego lokalu. W księdze wieczystej nie umieszcza się tarasów, balkonów, w opisie lokalu, co wynika z § 33 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. 2001r., Nr 102, poz. 1122), ponieważ nie jest izbą, pomieszczeniem przynależnym typu strych, piwnice, garaż. Powyższa okoliczność nie oznacza, że właściciel lokalu nie ma prawa wyłączności do korzystania z tarasu, skoro wynika to z w/w umów t.j. sprzedaży z [...]r. i ustanawiającej odrębną własność lokalu z [...]r. Wobec powyższego Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit "c" ustawy z dnia 30 lipca 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) dalej zwanej "P.p.s.a." jak w sentencji wyroku.. W przedmiocie wykonalności orzeczono na podstawie art. 152 ustawy P.p.s.a., natomiast orzeczenie o kosztach oparto o art. 200, art. 205 § 2 ustawy P.p.s.a. oraz § 14 ust. 2 lit "c" Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2002r. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).