II SA/Wr 628/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA - Andrzej Wawrzyniak Sędzia NSA - Julia Szczygielska Asesor WSA - Olga Białek (sprawozdawca) Protokolant - Magdalena Domańska - Byskosz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 kwietnia 2006 r. sprawy ze skargi Miejskiego Zarządu Budynków Spółki z o.o. w W. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...]. Nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego położonego w W. przy ul. D. [...] oddala skargę. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w W. decyzją z dnia [...] (nr [...]), nakazał Miejskiemu Zarządowi Budynków Spółce z o.o. w W. "usunięcie nieodpowiedniego stanu technicznego pokrycia i odeskowania oraz elementów konstrukcyjnych dachu znajdujących się nad mieszkaniami nr [...] i [...] , obróbek blacharskich - pasa podrynnowego od strony ul. D. i naprawę gzymsu ceglanego od strony ul. D., w terminie do [...]". W uzasadnieniu organ wskazał, że najemca lokalu nr [...] – K. N. –poinformował o zalewaniu jego mieszkania przez dziurawy dach, zwracając jednocześnie uwagę, że w podobnej sytuacji znajduje się mieszkanie nr [...]. W trakcie oględzin budynku przy ul. D. [...] zbadane zostały okazane przez zarządcę budynku w dniu [...] dokumenty kontroli i sprawdzeń związane z utrzymaniem budynku. Z okazanego protokołu przeglądu budynku a także z bezpośrednich oględzin mieszkania nr [...] i [...] wynikało, że jego dach znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym. Nieszczelności dachu spowodowały zawilgocenia deskowania i części konstrukcyjnej dachu oraz poważne zawilgocenia stropu między poddaszem a mieszkaniami nr [...] i [...] jak również ścian zewnętrznych od strony ul. D. Nacieki świadczą, że zalewaniu uległy praktycznie całe sufity tych części mieszkań. Stwierdzono również poważne uszkodzenie gzymsu od strony ul D. Organ uznał, że wymienione wady elementów budynku nie gwarantują spełnienia podstawowych wymagań w zakresie odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych o których mowa w art. 5 ust.1 pkt 1 lit d, warunków użytkowych w zakresie usuwania wody opadowej, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 oraz w art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Ponieważ zarządca nie usunął – zgodnie z art. 70 Prawa budowlanego - wad wykazanych w protokołach z przeglądu kominów, konieczne stało się wydanie przedmiotowej decyzji na podstawie dyspozycji art. 66 ust. 1 przywołanej ustawy. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Miejski Zarząd Budynków Spółka z o.o. w W., kwestionując przede wszystkim podmiot, na który nałożono powyższe obowiązki. Spółka wywodziła, że nie pełni roli zarządcy nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali, jak też w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowa jaką zawarła ze Wspólnotą nie jest umową o zarządzenie a umową o administrowanie. Dlatego wszelkie nakazy wynikające z kwestionowanej decyzji powinny być kierowane do Wspólnoty Mieszkaniowej. D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. decyzją z dnia [...], Nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy kwestionowaną decyzję. Organ odwoławczy nie podzielił poglądu odwołującej się Spółki, że nie posiada ona przymiotu strony w przedmiotowym postępowaniu i nie powinna być adresatem decyzji. Powołując się na treść umowy z dnia [...] o administrowanie, zawartej pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. D. [...] a Miejskim Zarządem Budynków, w której Spółka wprost wymieniana jest jako zarządca nieruchomości, organ uznał, że w świetle zapisów umowy nie budzi wątpliwości, iż Spółka jest zarządcą nieruchomości. Skoro sprawuje ona bieżący zarząd nieruchomością, a przepis art. 66 Prawa budowlanego stanowi, że określone w nim obowiązki obciążają bezpośrednio podmioty wymienione w art. 61 Prawa budowlanego – czyli właściciela i zarządcę obiektu budowlanego, prawidłowo skierowano kwestionowaną decyzję do Miejskiego Zarządu Budynków. Na prezentowany pogląd – zdaniem organu – nie ma wpływu błędna interpretacja przepisów przez odwołującą się, która podnosi że jest jedynie administratorem przedmiotowej nieruchomości. Organ wskazał, że ustawa o własności lokali, w oparciu o którą Spółka zarządza nieruchomością, nie zna pojęcia administratora a jedynie zarządu i zarządcy. Podmiot zewnętrzny pełniący czynności polegające na administrowaniu obiektem jest zgodnie z przywołaną ustawą zarządcą nieruchomości. Ciążą na nim więc określone obowiązki polegające zarówno na bieżącym zarządzie, jak również na podejmowaniu w określonych sytuacjach za zgodą współwłaścicieli nieruchomości, czynności przekraczających zwykły zarząd. Taką czynnością jest realizacja obowiązków wynikających ze skarżonego rozstrzygnięcia. Z powyższą decyzją nie zgodziła się Spółka Miejski Zarząd Budynków w W., która złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we W. Strona skarżąca wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, o wstrzymanie wykonania decyzji organu pierwszej instancji oraz o obciążenie kosztami postępowania organu odwoławczego ewentualnie o uchylenie obu zaskarżonych decyzji. W uzasadnieniu skarżąca, nie polemizując z zasadnością obowiązków w zakresie usunięcia stwierdzonych uszkodzeń, podała że nie może zgodzić się z kierowaniem do niej kwestionowanych nakazów, gdyż: 1. Spółka nie jest właścicielem ani zarządcą spornej nieruchomości w znaczeniu jakim nadaje temu słowu ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a więc nie jest zarządcą, któremu zarząd nieruchomością powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 tej ustawy. Nie sprawuje też zarządzania o jakim mowa w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami; 2. MZB nie pełni roli "zarządcy" o jakim mowa w art. 20 ust. 1 cytowanej ustawy, gdyż sporna nieruchomość jest dużą wspólnotą i wobec takiej wspólnoty na mocy art. 20 tej ustawy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, przy czym członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna. 3. MZB podjął się zarządu rozumianego jako administrowanie, zarządzenie nieruchomością wspólną (zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali)obejmującym takie czynności jak: rozliczanie opłat, czynszów, bieżące utrzymanie, konserwacje, remonty itp. w granicach określonych zawartą między stronami umową o administrowanie z dnia 27czerwca 2003r., przy czym nie jest to umowa o jakiej mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali ani też zarządzanie nieruchomością nie oznacza zarządzania w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem skarżącej Spółki, adresatem decyzji powinna być Wspólnota Mieszkaniowa przedmiotowej nieruchomości, ponieważ dotyczy ona części wspólnych nieruchomości. Wspólnotę tworzy ogół właścicieli lokali znajdujących się w nieruchomości, a z mocy art. 6 przywołanej ustawy wspólnota może występować w obrocie prawnym. W świetle przepisów o własności lokali decydującym organem w sprawach nieruchomości wspólnej jest tylko wspólnota mieszkaniowa. Skoro więc art. 61 adresowany jest do właściciela obiektu lub do zarządcy tego obiektu, to do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego winien być w konkretnym przypadku zobligowany właściciel obiektu – wspólnota mieszkaniowa – nie zaś MZB, którego rola polega na wykonywaniu czynności wymienionych w § § 3,4, 11 umowy o administrowanie. Posiłkując się przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zwłaszcza art. 185 ust. 2 tej ustawy, skarżąca zauważyła, że zarządca nieruchomości, o którym mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie zawartej z właścicielem nieruchomości, wspólnotą mieszkaniową albo inna jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Z tych względów – zdaniem strony skarżącej – kwestionowane decyzje dotknięte są wadą nieważności, gdyż zostały skierowane do osoby niebędącej stroną w sprawie. Stroną tą winna być bowiem wspólnota mieszkaniowa. W odpowiedzi na skargę strona przeciwna wniosła o jej oddalenie podtrzymując argumentację i wywody zawarte w zaskarżonej decyzji. W dniu [...] D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. postanowieniem Nr [...] odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji. Na skutek wniosku strony skarżącej o ponowne rozpatrzenie wniosku o wstrzymanie wykonania kwestionowanej decyzji, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu postanowieniem z dnia [...], działając na podstawie art. 61 § 3 i § 5 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Zgodnie z przepisem art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269 z późn. zm), kompetencje sądów administracyjnych w zakresie kontroli działalności administracji publicznej ograniczone zostały do oceny działalności tych organów pod względem zgodności z prawem. Działając zatem w granicach przyznanych kompetencji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych, dokonuje oceny prawidłowości zastosowania w postępowaniu administracyjnym przepisów obowiązującego prawa materialnego i procesowego oraz trafność ich wykładni. Dokonując czynności kontrolnych, Sąd zobowiązany jest uwzględnić stan faktyczny i prawny jaki istniał w chwili wydania zaskarżonej decyzji. Uchylenie decyzji administracyjnej względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku wystąpienia istotnych wad w postępowaniu, lub naruszenie przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy ( art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn.zm.). Oceniając legalność zaskarżonej decyzji zważyć zatem należy, że materialnoprawną podstawą rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, jest przepis art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane (Dz.U.z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 z późn.zm.), który zawiera normę umożliwiającą organom nadzoru budowlanego wydawanie nakazów mających na celu, zapewnienie odpowiedniego, tj zgodnego z art. 61 prawa budowlanego i z innymi przepisami, utrzymania obiektów budowlanych. Przepis ten funkcjonalnie powiązany jest zatem z art. 61 przywołanej ustawy, w myśl którego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego obowiązany jest utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 ustawy. Z powyższego wynika, że adresatem decyzji wydawanych w rozdziale 6 zatytułowanym "Utrzymywanie obiektów budowlanych" może być więc wyłącznie właściciel lub zarządca obiektów budowlanych a w przypadku współwłasności na wszystkich współwłaścicielach. Takie też stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego ( por. np wyrok z dnia 21 października 1999 r., IV SA 1597/97, LEX nr 47802). Zgodnie z art. 66 ust. 1 przywołanej wyżej ustawy Prawo budowlane, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo użytkowany jest w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia albo powoduje swoim wyglądem oszpecenie otoczenia – właściwy organ nakazuje w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku. W rozpatrywanej sprawie, obowiązki nałożone kwestionowaną decyzją polegają usunięciu nieodpowiedniego stanu technicznego pokrycia i odeskowania oraz elementów konstrukcyjnych dachu znajdujących się nad mieszkaniami nr [...] i [...] , na wykonaniu obróbek blacharskich - pasa podrynnowego od strony ul. D. i na naprawie gzymsu ceglanego od strony ul. D., w terminie do [...]. Strona skarżąca nie kwestionowała konieczności usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości wywodząc jednakże, że nie jest stroną tego postępowania, ponieważ nie jest ani właścicielem ani zarządcą obiektu budowlanego. Dlatego jej zdaniem adresatem kwestionowanych decyzji winna być wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali znajdujących w przedmiotowym budynku. Dokonując oceny legitymacji skarżącej do udziału w postępowaniu - jako adresata nałożonych obowiązków - trzeba przede wszystkim stwierdzić, że istotne znaczenie ma tutaj treść umowy o administrowanie z dnia [...] zawarta pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową ul. D. [...] a Miejskim Zarządem Budynków Sp. z o.o. w W., zwaną w tej umowie Zarządcą. Z § 1 umowy wynika zatem, że Wspólnota Mieszkaniowa powierza, a Zarządca przejmuje administrowanie nieruchomością wspólną, położną na działce nr [...], stanowiącą współwłasność właścicieli lokali – członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Szczególną uwagę należy zwrócić na § 3 tej umowy, w którym ustalono obowiązki zarządcy. Należy do nich między innymi bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej, a w szczególności dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia i ogrzewania, gazu i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólne; usuwanie awarii instalacji i urządzeń a także usuwanie skutków awarii w zakresie uzgodnionym ze Wspólnotą; wykonywanie remontów bieżących w granicach nieruchomości wspólnej, a także zapewnienie warunków technicznych dla dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej, wody, gazu oraz odprowadzania ścieków. Z kolei w § 11 umowy ustalono, że Zarządca uprawniony jest, między innymi, do zwierania w imieniu wspólnoty i na jej rzecz umów oraz wykonywania innych specjalistycznych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej, do zawierania umów o wykonywanie bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej, bieżące usuwanie awarii i skutków awarii oraz o wykonywanie remontów bieżących. W załączniku nr 1 do powyższej umowy podano w pkt 11, iż do zakresu administrowania wynikającego z umowy z dnia [...], należy zlecanie w imieniu Wspólnoty przeglądów budynku w zakresie przewidzianym przepisami prawa budowlanego i przeglądów specjalistycznych, pomiarów i badań. Zdaniem Sądu, treść przedstawionej powyżej umowy o administrowanie z dnia [...] bezsprzecznie wskazuje, że wbrew wywodom strony skarżącej Miejski Zarząd Budynków Spółka z o.o. w W. jest zarządcą części wspólnych nieruchomości, w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo budowlane, a podnoszone przez Spółkę argumenty powyższego nie zmieniają. Wobec powyższego należy stwierdzić, że strona skarżąca mogła być adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, o ile obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości dotyczył części wspólnych, a więc tych części budynku, które stanowią przedmiot współwłasności właścicieli lokali. Spółka nie posiadałaby natomiast legitymacji, w sytuacji w której usunięcie nieprawidłowości dotyczyłoby konkretnych lokali, które nie stanowią części wspólnych obiektu. Wówczas adresatem decyzji nakładającej obowiązki byliby właściciele lokali. Powierzony stronie skarżącej zarząd dotyczył bowiem jedynie części wspólnych budynku i nie dawał uprawnień do ingerowania w części budynku należące do poszczególnych właścicieli lokali. Uwzględniając powyższe uwagi Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji, niewątpliwie nakładały obowiązki usunięcia nieprawidłowości jakie stwierdzone zostały w stanie technicznym części wspólnej budynku - zatem mogły być skierowane do skarżącej Spółki. Reasumując, należy stwierdzić, że sądowa kontrola przedstawionych wyżej decyzji wykazała, że zostały one skierowane do podmiotu, który - w świetle analizowanych wyżej przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - mógł być ich adresatem. Z przedstawionych wyżej względów, Sąd nie dopatrzył się naruszenia prawa, które mogłoby spowodować wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji, zatem po myśli z art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił.