II SA/Wr 10/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak (sprawozdawca) Sędziowie: NSA Julia Szczygielska Asesor WSA Olga Białek Protokolant: Magdalena Domańska - Byskosz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 kwietnia 2006 r. sprawy ze skargi A z o.o. w W. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie nakazu sporządzenia i przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego budynku usytuowanego przy R. nr [...] w W. oddala skargę. Decyzją z dnia [...]r. Nr [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w powiecie w. na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 z późn.zm.) nakazał stronie skarżącej A z o.o. w W. sporządzenie i przedstawienie ekspertyzy stanu technicznego budynku usytuowanego przy R. nr [...] w W., w terminie do dnia [...]r., zaznaczając, iż ekspertyza powinna ocenić stan techniczny poszczególnych elementów budynku ze szczególnym uwzględnieniem stanu konstrukcji i pokrycia dachu, ścian konstrukcyjnych i stropów oraz wskazać sposoby doprowadzenia obiektu do właściwego stanu technicznego uwzględniając wymagania konserwatorskie. W uzasadnieniu organ I instancji podał, że w przedmiotowym budynku, wpisanym do rejestru zabytków, stwierdzono niewłaściwy stan techniczny szeregu jego elementów. W szczególności występują nieszczelności w ceramicznym pokryciu dachowym i zniszczenia elementów konstrukcji więźby dachowej. W tylnej elewacji uszkodzony jest miejscowo gzyms wieńczący i występują ubytki tynków zewnętrznych elewacji. W nie użytkowanym pomieszczeniu na III piętrze stwierdzono poważne pęknięcie ściany konstrukcyjnej i komina oraz uszkodzony strop z miejscami odspojenia tynku. Na poziomie II kondygnacji w lokalach nr [...] i [...] stropy są tak ugięte, że wystąpiła konieczność ich podstemplowania. W lokalu nr [...] zaobserwowano znacznie zniszczoną, wypaczoną drewnianą stolarkę okienną. W piwnicach ściany są zawilgocone i zagrzybione. Stwierdzono duże ubytki tynków na klatce schodowej. W opinii Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego stan zachowania zabytku budzi poważne obawy nie tylko w sensie ochrony zabytkowej substancji, ale również w sensie bezpieczeństwa użytkowania. Wymienione wady elementów budynku nie gwarantują spełnienia wymagań podstawowych dotyczących bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa użytkowania, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz ochrony obiektów wpisanych do rejestru zabytków, o czym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 7 i w art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Podnosząc, że dotychczas nie podjęto działań zaradczych, a nieodpowiedni stan techniczny budynku zabytkowego jest znaczny oraz wymaga pogłębionej oceny i określenia technicznych przedsięwzięć zmierzających do doprowadzenia obiektu do stanu właściwego, organ I instancji stwierdził, że stosownie do art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego należało orzec jak wyżej. W odwołaniu od tej decyzji A Spółka z o.o. w W. wywodziła, że ponieważ przedmiotowa nieruchomość jest własnością Wspólnoty Mieszkaniowej, wszelkie nakazy i decyzje winny być kierowane do Wspólnoty Mieszkaniowej bądź Zarządu tej Wspólnoty. Decyzją z dnia [...]r. Nr [...] D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W., po rozpatrzeniu powyższego odwołania, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa uchylił decyzję organu I instancji w części dotyczącej terminu wykonania obowiązków, wyznaczając nowy termin do dnia [...]r., a w pozostałej części utrzymał tę decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy podzielając stanowisko organu I instancji, że w przedmiotowej sprawie stan zachowania budynku budzi poważne obawy nie tylko w sensie ochrony zabytkowej substancji, ale również w sensie bezpieczeństwa użytkowania, stwierdził, iż orzeczenie o nałożeniu obowiązku przedłożenia oceny technicznej budynku umożliwi ustalenie, czy obiekt odpowiada warunkom technicznym, czy użytkowany jest zgodnie z dyspozycją art. 61 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz ust. 2 Prawa budowlanego, a w wypadku naruszenia tychże warunków pozwoli na ocenę, jakie działania w tej kwestii należy podjąć. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego podkreślił, że obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego ciąży na właścicielu lub zarządcy. Powołując się na art. 184 i art. 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz treść umowy o administrowanie, zawartej w dniu [...]r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a A z o.o. w W., organ II instancji stwierdził, że obowiązki nałożone przedmiotową decyzją mieszczą się w zakresie zarządu sprawowanego przez A w W . Z tego względu D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, iż prawidłowo ustalono adresata decyzji, podkreślając, że decyzja ta nosi wszelkie cechy zgodności z prawem, jedynie z uwagi na upływ terminu w niej wyznaczonego konieczne było jego przesunięcie, celem umożliwienia adresatowi realizacji obowiązku. Na powyższą decyzję A Spółka z o.o. w W. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Skarżąca Spółka wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz obciążenie kosztami postępowania D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W., ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji. Strona skarżąca nie polemizując z zasadnością nałożonych obowiązków podała, że nie zgadza się z adresowaniem nakazu wobec niej, gdyż: 1) spółka nie jest właścicielem, ani "zarządcą" przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a więc zarządcą, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 tej ustawy, ani też nie sprawuje zarządzania, o jakim mowa w art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; 2) A nie pełni roli "zarządcy", o jakim mowa w art. 20 ust. 1 cytowanej ustawy, gdyż sporna nieruchomość jest tzw. "dużą wspólnotą" i wobec takiej wspólnoty z mocy art. 20 ustawy o własności lokali, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, przy czym członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna; 3) A podjął się zarządu rozumianego jako administrowanie, zarządzanie nieruchomością wspólną (zgodnie z art. 22 u.w.l.), obejmującym takie czynności, jak: rozliczanie opłat i czynszów, bieżące utrzymanie, konserwację, remonty itp. w granicach określonych zawartą między stronami umową o administrowanie z dnia [...]r., przy czym nie jest to umowa, o jakiej mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., ani też zarządzanie nieruchomością nie oznacza zarządzania w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem strony skarżącej adresatem zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji PINB winna być Wspólnota Mieszkaniowa właścicieli lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku. Dlatego – w opinii strony skarżącej – kwestionowane decyzje dotknięte są wadą nieważności, gdyż zostały skierowane do osoby nie będącej stroną w sprawie (art. 156 § 1 pkt 4 kpa). W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podtrzymał zaskarżoną decyzję i argumenty zawarte w jej uzasadnieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). W niniejszej sprawie takie wady i uchybienia nie występują. Skarga zatem nie zasługiwała na uwzględnienie. Podstawę materialnoprawną wydanych w sprawie decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 z późn. zm.). W myśl art. 61 tej ustawy właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2. Zgodnie z unormowaniem zawartym w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Stosownie do art. 62 ust. 1 cytowanej ustawy, obiekty powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę: 1) okresowej kontroli, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego: a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, b)instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych); 2) okresowej kontroli, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Przepis ust. 3 art. 62 ustawy – Prawo budowlane stanowi, iż właściwy organ – w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska – nakazuje przeprowadzenie kontroli w terminie, o którym mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazywano, że adresatem decyzji przewidzianych w rozdziale 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a zatem również podjętych na podstawie art. 62 ust. 3 tej ustawy, może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektów budowlanych (por. np. wyrok NSA z dnia 21 października 1999 r. sygn. akt IV SA 1597/97 - LEX nr 47802). W rozpatrywanej sprawie obowiązki nałożone decyzją wydaną na podstawie art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego polegały na sporządzeniu i przedstawieniu ekspertyzy stanu technicznego budynku usytuowanego przy R. nr [...] w W. w terminie wskazanym w decyzji. Nie kwestionując konieczności usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości strona skarżąca wywodziła, że adresatem zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego winna być wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku. W tej sytuacji rozstrzygnąć należy, czy strona skarżąca jest podmiotem, do którego mogła być skierowana zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji. Dla rozstrzygnięcia tej kwestii istotne znaczenie ma fakt, iż pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy R. nr [...] w W. a A Spółka z o.o. w W. jako zarządcą w dniu [...]r. została zawarta "Umowa o administrowanie". Zgodnie z § 3 tej umowy do obowiązków Zarządcy należy między innymi bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej, a w szczególności dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia i ogrzewania, gazu i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej, usuwanie awarii instalacji i urządzeń, usuwanie skutków awarii w zakresie uzgodnionym ze Wspólnotą, a także zapewnienie warunków technicznych dla dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej, wody i gazu oraz odprowadzania ścieków. Stosownie do § 11 wyżej wymienionej umowy Zarządca uprawniony jest w imieniu Wspólnoty między innymi do zawierania w imieniu i na rzecz Wspólnoty umów oraz wykonywania innych specjalistycznych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej, zawierania umów o wykonywanie bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej, bieżące usuwanie awarii i skutków awarii oraz o wykonywanie remontów bieżących. W załączniku nr [...] do powyższej umowy podano w pkt 10, iż do zakresu administrowania wynikającego z umowy z dnia [...]r. należy zlecanie w imieniu Wspólnoty przeglądów budynków w zakresie przewidzianym przepisami prawa budowlanego i przeglądów specjalistycznych, pomiarów i badań. W tej sytuacji stwierdzić trzeba, że treść "Umowy o administrowanie" zawartej w dniu [...]r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy R. nr [...] w W. a A Spółką z o.o. w W. jako zarządcą jednoznacznie wskazuje, iż wbrew wywodom strony skarżącej A Spółka z o.o. w W. jest zarządcą części wspólnych przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane, a podnoszone przez skarżącą Spółkę argumenty powyższego nie zmieniają. Strona skarżąca mogła zatem być adresatem decyzji wydanych na podstawie art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego w zakresie, w jakim dotyczyły one części wspólnych budynku. W niniejszej sprawie stronie skarżącej nakazano sporządzenie i przedstawienie ekspertyzy stanu technicznego budynku usytuowanego przy R. nr [...] w W., w terminie wskazanym w decyzji, zaznaczając, iż ekspertyza powinna ocenić stan techniczny poszczególnych elementów budynku ze szczególnym uwzględnieniem stanu konstrukcji i pokrycia dachu, ścian konstrukcyjnych i stropów oraz wskazać sposoby doprowadzenia obiektu do właściwego stanu technicznego uwzględniając wymagania konserwatorskie. Powyższy nakaz dotyczył zatem wyłącznie oceny stanu technicznego części wspólnych budynku. W tej sytuacji organy administracyjne prawidłowo uznały, że adresatem przedmiotowej decyzji może być strona skarżąca jako zarządca wymienionej wyżej nieruchomości w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, że kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nie wykazała, by decyzja ta naruszała prawo i to w stopniu wymagającym usunięcia jej z obrotu prawnego. Mając na względzie powyższe – zgodnie z art. 151 powołanej wyżej ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzeczono jak w sentencji.