II SA/Po 302/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2007 r. przy udziale sprawy ze skargi H. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy terenu; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję Wójta Gminy z dnia [...] Nr [...], II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. /-/ E.Podrazik /-/ W.Batorowicz /-/ B.Drzazga Wnioskiem z 10.10.2006 r. A. C. zwrócił się do Wójta Gminy D. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na wydzieleniu 4 działek pod budowę czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej na działkach o nr [...] położonych w D. przy ul. B.. W wyniku przeprowadzonego postępowania Wójt Gminy D. decyzją z [...] ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że teren objęty wnioskiem znajduje się na obszarze nieobjętym planem miejscowym. Inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na ustalenie warunków zabudowy nie wyraził zgody H. K., właściciel działki objętej wnioskiem. Nie przedstawił on jednak dokumentów potwierdzających jego prawo do nieruchomości. Wobec powyższego organ I instancji stwierdził, iż zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł H. K. Podniósł, iż sprzeciwia się sprzedaży jego ziemi rolniczej na obszarze 7795 m2 przy ul. B. w D. Dodatkowo wskazał, że Państwo C. i M. w 1984r. kupili jego ziemię rolniczą. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, ze organ I instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie. Wszczął postępowanie, uzyskał uzgodnienia od właściwych organów oraz wykonał analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, dołączając mapę z określeniem terenu podlegającego analizie. Analiza została wykonana zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odnosząc się do zarzutu odwołującego, Kolegium podało, że jeżeli zamierzenie, którego chce podjąć się inwestor zgodne jest zarówno ze wskazanym przepisem rozporządzenia, a przede wszystkim zgodne jest z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organy administracji publicznej mają obowiązek ustalenia warunków zabudowy, nie mogą natomiast wydać decyzji negatywnej. Decyzja o warunkach zabudowy jest swego rodzaju promesą dla uzyskania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę. Na jej podstawie nie można podjąć zamierzenia inwestycyjnego, można wyłącznie podjąć starania o uzyskanie dokumentów koniecznych dla rozpoczęcia inwestycji. Decyzja ta jest informacją o terenie i wskazuje na możliwość prowadzenia inwestycji, określa bowiem jej położenie i parametry. Wszelkie inne wymogi określane są na etapie pozwolenia na budowę. Nadto organ II instancji wyjaśnił skarżącemu, że inwestor na etapie decyzji o warunkach zabudowy nie musi wykazać się prawem do terenu. Jednocześnie podkreślił, że nie może rozpatrzyć zarzutu sprzedaży przez H. K. należącego do niego terenu rolnego Państwu C. i M. bowiem kwestie sprzedaży gruntów nie są przedmiotem niniejszego postępowania. Skarżący może dochodzić swoich praw z tego tytułu w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym. Skargę na decyzję Kolegium wniósł H. K. skarżący powtórzył zarzutu podniesione w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga okazała się uzasadniona, choć z innych powodów niż w niej powołano. Sąd na podstawie art.134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz.1270 ze zm.) nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi i rozstrzyga w granicach danej sprawy biorąc pod uwagę z urzędu wszelkie naruszenia prawa. Z tych też powodów zaskarżoną decyzję poddać należało analizie i ocenie pod kątem zgodności z prawem. Za pozbawione podstawy prawnej Sąd uznał przytoczone w skardze pretensje skarżącego co do okoliczności sprzedaży w 1984 r. gruntu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji dotyczyła warunków zabudowy gruntu i nie mogła ingerować w żadnym zakresie w treść umowy cywilnej zawartej przed przeszło 20 laty. Z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy może wystąpić każdy zainteresowany inwestycją i w tym postępowaniu nie musi wykazać się tytułem prawnym do gruntu. Zarzuty skargi byłego właściciela, które dotyczyły ceny sprzedaży, nie mogły być uwzględnione. Uszło uwagi organu odwoławczego, iż wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzonej w niniejszej sprawie na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164,poz.1588), stanowiące na podstawie § 9 ust. 2 tego rozporządzenia załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, zawierają błędy przesądzające o sprzeczności z prawem decyzji organu pierwszej instancji. W pierwszej kolejności Sąd zauważa, że zarówno wniosek, jak i decyzja o warunkach zabudowy, jako teren objęty ustaleniami określa trzy działki o nr ewid. [...] ark.[...] obręb D. w miejscowości D., natomiast załącznik graficzny do decyzji jako teren objęty wnioskiem określa działkę [...] i pomija działki [...]. Już ta sprzeczność pomiędzy treścią decyzji, a załącznikiem graficznym przesądza o wydaniu decyzji z naruszeniem prawa. Decyzja organu pierwszej instancji zawiera dalsze, niedostrzeżone przez organ odwoławczy, uchybienia. Zarówno art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 23.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz.717 ze zm.), jak i powołane rozporządzenie stawiają jako jeden z wymogów ustalenia warunków zabudowy określenie linii zabudowy planowanej inwestycji, przy czym § 4 ust. 1 rozporządzenia nakłada wymóg zgodności linii nowej zabudowy z linią zabudowy na działkach sąsiednich. Decyzja określiła linie zabudowy dla dwóch budynków usytuowanych przy ul. B. Brak natomiast w decyzji informacji jaka ma być linia zabudowy dla pozostałych dwóch budynków. Część graficzna decyzji przewiduje usytuowanie tych budynków w głębi działki, zatem linia zabudowy określona w decyzji na 8 m od granicy z ulicą nie może ich dotyczyć. Zauważyć należy, że również w analizie pominięto linie zabudowy dla tych budynków, zamieszczając informacje, iż wymóg badania linii zabudowy nie dotyczy inwestycji w głębi działki. Przepisy rozporządzenia w § 4 ust.4 dopuszczają inne niż określone w ust.1 wyznaczenie nowej linii zabudowy, ale musi to wynikać z analizy. Zatem pozytywne ustalenie w tym zakresie będzie miało miejsce tylko wtedy kiedy budynki, których usytuowanie zaplanowano w drugim szeregu, będą kontynuacją w zakresie linii zabudowy budynków usytuowanych na działkach sąsiednich. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ winien oprzeć decyzje na poprawnie dokonanej analizie obejmującej wszystkie działki objęte wnioskiem. Sąd zwraca jednak uwagę, iż z załączonej mapy wynika, że działki o nr ewid. [...] nie mają dostępu do drogi publicznej, który to wymóg wynika z art. 61 ust.1 pkt 2 u.p.z.p. Wyjaśnienia wymaga również, czy prawidłowo określono krąg osób uznanych za uczestników postępowania. W aktach administracyjnych brakuje wykazu ewidencji gruntów sąsiadujących z działkami objętymi wnioskiem, zatem nie ma pewności czy osoby potraktowane przez organ pierwszej instancji jako uczestnicy postępowania są właścicielami działek sąsiednich, czy też prawa strony przyznano im z innego tytułu. Na możliwość pomyłki zwróciła uwagę obecna na rozprawie w dniu 28.11.2007 r. uczestniczka postępowania E. M. W tych okolicznościach Sąd, na podstawie art.145 § 1 pkt.1 lit. a i art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a. W pkt. II wyroku określono w oparciu o art. 152 p.p.s.a., iż zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ E.Podrazik /-/ W.Batorowicz /-/ B.Drzazga MK