I SA/Wa 590/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Gabriela Nowak Sędziowie: sędzia WSA Emilia Lewandowska asesor WSA Joanna Skiba (spr.) Protokolant Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 grudnia 2007 r. sprawy ze skargi Z. K. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] lutego 2007 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody Kujawsko-Pomorskiego z dnia [...] lipca 2006 r. nr [...] obie w częściach ustalających odszkodowanie za nieruchomość położoną w B. B. Gmina B. B. składającą się z działek nr [..] i nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja w części opisanej w pkt 1 wyroku nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz Z. K. kwotę 1.240 (jeden tysiąc dwieście czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2007 r., nr [...] Minister Budownictwa utrzymał w mocy decyzję Wojewody Kujawsko - Pomorskiego z dnia [...] lipca 2006 r., nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa na cel publiczny z przeznaczeniem pod budowę drogi krajowej [...] nieruchomości zabudowanej położonej w gminie B., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] , zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] i działka nr [...], zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], stanowiącej własność Z. K. oraz ustalającą odszkodowanie w wysokości [...] zł. i termin wydania wywłaszczonej nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przypadający po upływie 31 dni od dnia doręczenia decyzji. Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym: Zgodnie z decyzją Wojewody Kujawsko – Pomorskiego z dnia [...] stycznia 2005 r., nr [...] nieruchomość położona w gminie B., obręb [...], stanowiąca działki oznaczone w rejestrze gruntów nr [...] przeznaczona została pod budowę drogi ekspresowej [...]. Pismem z dnia 22 lipca 2005 r. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w B. zwróciła się do Z. K. z ofertą nabycia przedmiotowej nieruchomości, a po uzyskaniu odpowiedzi odmownej, wnioskiem z dnia 9 września 2005 r. wystąpiła do Wojewody Kujawsko – Pomorskiego o wydanie decyzji o wywłaszczeniu. Pismem z dnia 21 września 2005 r. Wojewoda Kujawsko - Pomorski wyznaczył termin do dnia 20 października 2005 r. na zawarcie umowy nabycia przez Skarb Państwa przedmiotowej nieruchomości. Po bezskutecznym upływie tego terminu, zawiadomieniem z dnia 7 listopada 2005 r. powiadomiono strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. W celu ustalenia odszkodowania, działając na podstawie art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80 poz. 721 z późn. zm.) Wojewoda zlecił rzeczoznawcy majątkowemu określenie wartości rynkowej objętej wywłaszczeniem nieruchomości. Po sporządzeniu operatu szacunkowego z dnia 17 lutego 2006 r., w dniu 21 marca 2006 r. przeprowadzona została rozprawa administracyjna. Decyzją z dnia [...] lipca 2006 r., nr [...] Wojewoda Kujawsko – Pomorski orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa zabudowanej nieruchomości położonej w gminie B., oznaczonej jako działki nr [...] oraz ustalił za przedmiotową nieruchomość odszkodowanie w wysokości [...] zł. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Z. K. kwestionując ustaloną przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości, a tym samym wysokość przyznanego odszkodowania oraz żądając przyznania nieruchomości zamiennej. Na skutek odwołania Minister Budownictwa decyzją z dnia [...] lutego 2007 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody Kujawsko – Pomorskiego. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że dla potrzeb niniejszego postępowania sporządzony został operat szacunkowy określający wartość wywłaszczonych działek nr [...]. Organ uznał, że operat sporządzono zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) i rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Wartość nieruchomości określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej oraz w odniesieniu do składników budowlanych – ustalono wartość odtworzeniową podejściem kosztowym metodą wskaźnikową. Na tej podstawie wartość działki nr [...] określono na kwotę [...] zł., natomiast działki nr [...] na kwotę [...] zł. i w tej wysokości Wojewoda Kujawsko – Pomorski przyznał odszkodowanie. Odnosząc się do zawartego w odwołaniu zarzutu niezastosowania art. 131 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nieprzyznania nieruchomości zamiennej, organ wskazał, że z akt sprawy wynika, iż Prezydent Miasta B. – wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej poinformował, że nie dysponuje nieruchomościami, które mogłyby w niniejszej sprawie stanowić nieruchomość zamienną, a tym samym brak jest możliwości przyznania takiej nieruchomości w ramach odszkodowania. Od decyzji Ministra Budownictwa skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Z. K., zarzucając jej naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności: a) art. 156 ust. 3 oraz art. 154 ust. 1 poprzez przyjęcie jako podstawy wyceny, operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 17 lutego 2006 r. pomimo, iż w okresie dwóch pierwszych kwartałów 2006 r. wystąpiła istotna zmiana wskaźnika odnoszącego się do ponadprzeciętnego wzrostu wartości nieruchomości; b) art. 119 ust. 1 pkt 2 poprzez błędne określenie w decyzji działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...] jako niezabudowanej; Skarżący zarzucił również naruszenie standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych odnośnie określenia wartości nieruchomości, w szczególności standardu III.7 i VII.2 poprzez przyjęcie, jako podstawy wyceny, operatu szacunkowego opartego na metodzie porównawczej z wadami oraz uchybieniami dotyczącymi obligatoryjnych zapisów w przedmiocie aktualizacji operatu szacunkowego. W uzasadnieniu skargi wskazano, że przyjęte przez rzeczoznawcę ceny porównawcze występujące w obrocie w okresie od grudnia 2004 r. do listopada 2005 r. nie oddają rzeczywistych cen nieruchomości ze stanu na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej tj. 17 lipca 2006 r. Zdaniem skarżącego aby operat odpowiadał funkcjonującym w lipcu 2006 r. wartościom, biorąc pod uwagę występujące w 2006 r. wzrosty cen nieruchomości, winien być zmieniony i zaktualizowany. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Istota sprawy sprowadza się do oceny, czy w przeprowadzonym w niniejszej sprawie postępowaniu administracyjnym doszło do zgodnego z prawem ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Oznacza to, że opinia rzeczoznawcy jest podstawą do ustalenia przez właściwy organ administracji publicznej wysokości odszkodowania przysługującego podmiotowi, który utracił prawo własności nieruchomości na skutek wywłaszczenia. Zgodnie z art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych wysokość odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod inwestycje w zakresie dróg krajowych, w tym autostrad, ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Obowiązkiem organu administracji warunkującym wydanie zgodnej z prawem decyzji jest zbadanie wszystkich okoliczności mających znaczenie dla ustalenia stanu, w jakim znajduje się wywłaszczana nieruchomość. W tym zakresie organ obowiązany jest zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 kpa) oraz dokonać jego prawidłowej oceny zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 80 kpa). W niniejszej sprawie skarżący nie zgodził się z wysokością odszkodowania ustaloną za wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości i zakwestionował sposób sporządzenia operatu szacunkowego przyjętego przez organy do określenia kwoty tego odszkodowania podnosząc, iż niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy ustalono wartość nieruchomości. Skarżący wskazał, że przyjęte przez rzeczoznawcę ceny porównawcze występujące w obrocie w okresie od grudnia 2004 r. do listopada 2005 r. nie oddają rzeczywistych cen nieruchomości ze stanu na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej tj. 17 lipca 2006 r. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie natomiast z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Przepis art. 153 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi z kolei, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Sporządzając operat szacunkowy datowany na dzień 17 lutego 2006 r. rzeczoznawca wziął pod uwagę jedynie ceny sprzedaży nieruchomości z przedziału czasowego od grudnia 2004 r. do listopada 2005 r. (k-11-14 operatu). Sporządzając aktualny operat powinien, zgodnie ze wskazanym wyżej art. 153, "uwzględnić zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu" i dokonać wyceny także na podstawie transakcji dokonanych w 2006 r., a jeżeli takich transakcji nie było powinien podać tą informacje w sporządzonym operacie. W ocenie Sądu, skoro operat szacunkowy, który stanowił podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, już na etapie postępowania administracyjnego budził zastrzeżenia strony, to organ powinien rozważyć, czy w takiej sytuacji nie zachodziła potrzeba powołania nowego rzeczoznawcy. Ponadto zgodnie z informacjami zawartymi na k-10 operatu z analizy rynku nieruchomości i po przeanalizowaniu aktów notarialnych z ostatnich dwóch lat na terenie gminy B. stwierdzono, że występuje duży obrót niezabudowanymi działkami budowlanymi. W związku z tym budzi zastrzeżenia prawidłowość operatu sporządzonego w oparciu o ceny nieruchomości sprzed dwóch lat. Organ powinien mieć na względzie uzasadnienie operatu, a nie tylko przyjmować bezkrytycznie ustalenia biegłego. Ponadto wskazać należy, że wobec uchylenia decyzji obu instancji w części dotyczącej wysokości odszkodowania, nie ma znaczenia zarzut skarżącego co do błędnego określenia w decyzji Ministra Budownictwa działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...] jako niezabudowanej. W świetle powyższego należało uznać, że w postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją nie doszło do zgodnego z prawem ustalenia wysokości odszkodowania z uwagi na naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa, jak również prawa materialnego - art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji zakresie dróg krajowych i art. 153 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przedstawionych powodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.