IV SA/Wa 2044/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.), Sędziowie asesor WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, asesor WSA Danuta Szydłowska, Protokolant Artur Dral, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 grudnia 2007 r. sprawy ze skargi R. Sp. z o.o. siedzibą w N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) lipca 2007 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - skargę oddala - Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia (...) lipca 2007 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. w związku z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm). utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy N. z dnia (...) stycznia 2007 r., na podstawie której ustalono jednorazową opłatę w wysokości 131 229, 35 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości położonej w miejscowości W., oznaczonej numerem ewidencyjnym (...). W uzasadnieniu organ podał – powołując się na przepisy art. 36 i art. 37 w/w ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – iż zmiana wartości nieruchomości jako następstwo uchwalonego lub zmienionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi podstawę do obciążenia właściciela opłatą w przypadku wzrostu jej wartości. Organ wskazał, że uchwała nr (...) Rady Gminy N. z dnia (...) lipca 2003 r. w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy N. dla części wsi W. określiła, że teren, na którym położona jest przedmiotowa działka, znajduje się w obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, częściowo położoną w strefie zalewowej rzeki U. oraz w obszarze o złożonych warunkach gruntowych. W uchwale tej ustalono ponadto, iż wobec wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu określona została stawka procentowa służąca naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem planu dla terenów objętych planem wynosi 5 %. Organ podniósł również, że przedmiotowa nieruchomość została sprzedana przez "R." Sp. z o.o. w dniu 10 lipca 2006 r., na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, zatem przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu, który został opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa M. (...). Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało także, iż przed wydaniem decyzji sporządzony został operat szacunkowy z określenia wartości renty planistycznej, w którym rzeczoznawca majątkowy obliczył wartość nieruchomości przed zmianą planu na kwotę 3 137 574 zł oraz po zmianie planu na kwotę 5 762 161. Różnica pomiędzy powyższymi wartościami wyniosła 2 624 587 zł, zatem wartość 5 % z tytułu zmiany przeznaczenia w planie wyniosła 131 229, 35 zł. Odnosząc się do kwestii dotyczącej położenia części działki w strefie zalewowej rzeki U. i niskiego położenia działki, organ II instancji stwierdził, że powyższe okoliczności zostały uwzględnione w operacie szacunkowym, będącym podstawą wydanej decyzji. W skardze na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., "R." Sp. z o.o. z siedzibą w N. wniosła o uchylenie wskazanej decyzji w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Skarżący zarzucił naruszenie przepisów art. 36 ust. 4 ustawy z dnia .27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie – w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez G. W. – iż wskutek zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 2 624 587 zł. W uzasadnieniu skarżący podał, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. zupełnie pominęło kwestie podnoszone w odwołaniu od decyzji Wójta Gminy N. z dnia (...) stycznia 2007 r. Skarżąca Spółka kwestionowała ustalenia operatu szacunkowego argumentując, iż przedmiotowa działka znajduje się na terenie zalewanym przez rzekę U., a ponieważ jest bardzo nisko położona i ciągle podtapiana, to nie mogą mieć zastosowania w stosunku do niej ceny przyjęte w operacie, sporządzonym przez G. W. W ocenie skarżącego, wartość takiej działki wzrośnie dopiero wówczas, gdy zostaną poczynione nakłady na odpowiednie zabezpieczenie terenu przed zalewaniem przez rzekę oraz jeżeli będzie uzyskane pozwolenie na odpowiednie podniesienie terenu, poprzez nawiezienie ziemi lub zabezpieczenie działki nasypem. Skarżący wskazał również, iż wnosił o uzupełnienie w tym zakresie operatu przy uwzględnieniu wyżej opisanych zastrzeżeń oraz przepisów Prawa wodnego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Dodatkowo organ wyjaśnił, iż kwestia położenia części gruntu w obszarze zalewowym od rzeki U. została uwzględniona w operacie szacunkowym, w którym rzeczoznawca majątkowy w opisie nieruchomości, oszacowaniu wartości części gruntu, wnioskach i uzasadnieniu operatu stwierdził, że w operacie zostały uwzględnione takie okoliczności jak m.in. ograniczenia budowlane związane z pogorszonymi warunkami geotechnicznymi oraz położeniem części gruntu w obszarze zalewowym od rzeki U. Kolegium wskazało również, iż wbrew twierdzeniu zawartemu w skardze, odniosło się do uwzględnienia w operacie szacunkowym położenia części działki na terenie zalewowym rzeki U. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r., nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, wchodzi tutaj w grę kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania powyższej decyzji, nie zaś według kryteriów słusznościowych. Stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r., nr 153 , poz. 1270 ze zm. – zwanej dalej P.p.s.a.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie należy zauważyć, iż materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy, nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej sprawy przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego znajdowała się na terenie PGR W. – obszar strefy ekologicznej rolniczej przestrzeni produkcyjnej (...), w obszarze chronionego krajobrazu, gdzie plan ustalał zachowanie dotychczasowego sposobu użytkowania. Natomiast po zmianie planu, która nastąpiła na mocy uchwały nr (...) Rady Gminy N. z dnia (...) lipca 2003 r. w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy N. dla części wsi W. (opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa M. z (...); weszła w życie (...), teren przedmiotowej nieruchomości objęty został strefą zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonej symbolem "1 M". Według ustaleń "nowego" planu przeznaczenie podstawowe terenów oznaczonych symbolem "1 M" to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna budynku w układzie wolnostojącym i bliźniaczym, zaś przeznaczenie uzupełniające to zabudowa gospodarcza, garaże związane z funkcją podstawową i urządzenia komunikacji oraz infrastruktura techniczna. W budynku mieszkalnym lub gospodarczym plan dopuszcza lokowanie wbudowanych usług towarzyszących pod warunkiem, że działalność ta nie spowoduje wprowadzenia ruchu transportu ciężkiego ponad 3,5 t ani wzmożonego ruchu samochodów osobowych oraz, że usługi zajmować będą nie więcej niż 30 % powierzchni całkowitej budynku mieszkalnego lub gospodarczego (§ 12 pkt. 3 lit. a w/w uchwały rady Gminy N. z dnia (...). Zgodnie z art. 37 ust. 1 w/w ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (zwaną również rentą planistyczną) – ustala się na dzień jej sprzedaży. Wysokość przedmiotowej opłaty stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Podstawą ustalenia renty planistycznej był sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. W ocenie Sądu operat został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego G. W. jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został ponadto przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do wykonywania tego rodzaju dokumentów. Przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, biorąc pod uwagę takie czynniki jak zmianę przeznaczenia terenu, ustalenie przebiegu linii rozgraniczających dróg i ulic, zachowanie części terenów podlegających ochronie (rejon doliny rzeki U., zachowanie minimów powierzchni biologicznie czynnej, terenów wód otwartych), określenie lokalnych warunków kształtowania zabudowy, określenie zasad w zakresie projektowanej infrastruktury technicznej, ustalenie zasad i warunków podziału nieruchomości na działki przeznaczone pod zabudowę oraz ustalenie terenów przeznaczonych pod realizację celów publicznych. Organ dokonał oceny operatu szacunkowego i swoją ocenę w tej mierze oparł na przekonujących podstawach, dając temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Zarówno organ I, jak i II instancji przeprowadził prawidłową analizą ustaleń dotychczasowego planu zagospodarowania przestrzennego z ustaleniami nowego planu zagospodarowania przestrzennego w kontekście przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. W tym zakresie należy również stwierdzić, iż skarżący niezasadnie zarzucał przedmiotowemu operatowi brak uwzględnienia faktu, że przedmiotowa działka znajduje się na terenie zalewanym przez rzekę U., a ponadto, że jest nisko położona i nieustannie podtapiana i dlatego nie mogą mieć zastosowania w stosunku do niej ceny przyjęte w operacie. Jak wynika bowiem z opinii, rzeczoznawca dokonał oględzin przedmiotowej nieruchomości i wziął pod uwagę, iż teren nieruchomości położony jest od strony wschodniej w obszarze zalewowym od rzeki U. o złych warunkach geotechnicznych i wysokim poziomie wód gruntowych. Ponadto stwierdzono, że w sąsiedztwie terenów zalewowych oraz na terenach zalewowych wysoki poziom wód gruntowych utrudnia uzbrojenie terenu i praktycznie je wyłącza ze względów ekonomicznych, jak również, iż w obszarze zalewowym oraz w terenie o pogorszonych warunkach geotechnicznych występują grunty niestabilne (torfy), co uniemożliwia w tych miejscach wznoszenie obiektów budowlanych. Z operatu wynika wyraźnie, iż przy wycenie nieruchomości uwzględniono fakt, że część działki nr (...), przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową 1 M znajduje się w obszarze zalewowym i o pogorszonych warunkach geotechnicznych. Przy ostatecznej wycenie wzięto pod uwagę dość korzystny dojazd do nieruchomości, brak zabudowy sąsiednich działek, ograniczenia budowlane związane z pogorszonymi warunkami geotechnicznymi oraz położeniem części gruntu w obszarze zalewowym od rzeki U. Należy zatem stwierdzić, iż okoliczność wskazana przez skarżącego jako wpływająca na wartość nieruchomości, została uwzględniona w operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb niniejszej sprawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdza, że nie doszło w niniejszej sprawie do naruszenia przez organy orzekające w sprawie art. 77 § 1 k.p.a. Zgodnie z w/w przepisem organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Jeżeli w sprawie występuje konieczność zasięgnięcia opinii osoby mającej wiadomości specjalne, organ ma zatem prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia. W sprawie organ uznając opinię rzeczoznawcy majątkowego jako wiarygodną nie dopuścił się naruszenia przepisów postępowania administracyjnego. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wskazał, iż biegły uwzględnił okoliczność dotyczącą niekorzystnego położenia przedmiotowej nieruchomości. Należy zauważyć, że wniosek strony o uzupełnienie opinii biegłego (bądź powołanie innego rzeczoznawcy) powinien być oparty na całokształcie okoliczności sprawy, a nie wynikać jedynie z samego niezadowolenia strony. Organ administracji publicznej nie ma bowiem obowiązku dopuszczenia dowodu z opinii biegłego tylko dlatego, że przedłożona do akt sprawy opinia jest dla strony niekorzystna. O dopuszczeniu dowodu uzupełniającego w zakresie opinii rzeczoznawcy powinny bowiem decydować wątpliwości co do przedłożonego uprzednio operatu, a nie subiektywne odczucie strony. W niniejszej sprawie zgromadzona w aktach opinia została sporządzona prawidłowo, okoliczność podnoszona przez skarżącego została w niej uwzględniona, zatem nie było podstaw do uzupełnienia już znajdującego się w aktach operatu, zaś strona skarżąca nie przedstawiła kontroperatu. W ocenie Sądu powyższe dowodzi, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., dążąc do ustalenia prawdy materialnej – w oparciu o zasadę swobodnej oceny dowodów unormowaną w art. 80 k.p.a. – według swojej wiedzy, doświadczenia oraz wewnętrznego przekonania poczyniło prawidłowe ustalenia faktyczne, w konsekwencji których wydało zgodne z prawem rozstrzygnięcie i uzasadniło stosownie do wymogów art. 107 § 3 k.p.a. W tym stanie rzeczy – wobec niestwierdzenia naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, jak również innego naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy – na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.