III SA/Po 817/07

Dnia 13 marca 2008 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Sokołowska Sędziowie WSA Maria Kwiecińska WSA Mirella Ławniczak ( spr.) Protokolant: sekr. sąd. Anna Piotrowska -Żyła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lutego 2008 roku przy udziale sprawy ze skargi A. i H. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości o d d a l a s k a r g ę /-/M. Ławniczak /-/B. Sokołowska /-/M. Kwiecińska WSA/wyr.1 – sentencja wyroku Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...] nr [...] na podstawie art. 93 ust. 1, art. 96 ust. 1 oraz 97 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2001r. nr 261, poz. 2603) odmówił zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości, działki nr 389/3 o powierzchni 9,9ha, stanowiącej własność H. i A. K. Podział miał polegać na wyodrębnieniu ze wskazanej nieruchomości działki nr 389/4 o powierzchni 0,0346ha oraz działki nr 389/5 o powierzchni 9,8654ha. W uzasadnieniu decyzji wyjaśnił, że właściciele nieruchomości wystąpili o zatwierdzenie projektu podziału, którego celem było wydzielenie działki budowlanej w rozumieniu art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dla przedmiotowej nieruchomości nie było aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, ani nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Uzasadniając odmowę zatwierdzenia podziału Wójt wskazał, że przedłożony projekt w zakresie proponowanej do wydzielenia działki nr 389/4 nie spełnia wymagań określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75 poz. 690). W ocenie organu prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na projektowanej działce byłoby w przyszłości niemożliwe. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, podzielając ustalenia organu I instancji, decyzją wydaną na skutek odwołania wnioskodawców utrzymało zaskarżone orzeczenie w mocy. Wyjaśniło, że przedstawiony projekt podziału nie spełnia wymagań w zakresie usytuowania budynku na projektowanej do wydzielenia działce. Natomiast zgodnie z art. 93 ust. 1 w związku z art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z przepisami odrębnymi. Zabudowana działka gruntu (art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami) powinna spełniać wymogi określone w §12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75 poz. 690). Pomiędzy ścianami budynku posadowionego na projektowanej do wydzielenia działce, a wytyczonymi zgodnie z projektem podziału granicami powinny być zachowane odległości: nie mniejsza niż 4m od granicy w przypadku budynku zwróconego do niej ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi oraz co najmniej 3m, jeżeli budynek zwrócony jest w stronę granicy ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych. Z przedłożonego projektu podziału wynika, że budynek istniejący na projektowanej działce usytuowany jest w odległości około 1m od nowo wytyczonych granic. Wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, wnioskodawcy zarzucili, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało rozstrzygnięcie na podstawie przepisów, które nie dotyczą zawnioskowanego przez nich podziału. Procedura podziałowa odbywała się według przepisu art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Celem ich żądania było wydzielenie działki gruntu niezbędnej do prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku. Taka działka nie może być wydzielona w granicach ograniczających się do obrysów budynku. W ocenie Skarżących wymogi realizacji obiektów budowlanych zawarte w przepisach ustawy Prawo budowlane i przepisach wykonawczych do tego aktu nie dotyczą nieruchomości już zabudowanych, gdyż pojęcie działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami różni się od takiego samego pojęcia w rozumieniu przepisów ustawy o planowaniu przestrzennym. Stwierdzili, że proponowana odległość istniejącego budynku od nowo projektowanej granicy wynosi w najbliższym miejscu 1,5m. Zdaniem Skarżących jest ona wystarczająca do prawidłowego korzystania z budynku w szczególności umożliwia jego konserwację lub remont. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi powołując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Mając na uwadze treść wniosku o podział, przedłożony przez Skarżących projekt podziału, a także wypis z rejestru gruntów, organy trafnie przyjęły, iż zamiarem Wnioskodawców jest wydzielenie działki budowlanej o powierzchni 0,0346ha (art. 95 pkt 7 w związku z art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami) z nieruchomości rolnej obejmującej użytki rolne (grunty orne, sad, pastwiska) oraz grunty pod zabudowaniami inwentarskimi i budynkiem mieszkalnym. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami znajdują zastosowanie do przypadków wydzielenia z nieruchomości rolnej działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3ha – art. 92 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednak w sprawie nie znajdował zastosowania przepis art. 93 ust. 2a powołanej ustawy, gdyż wydzielona miała zostać działka budowlana, a nie działka gruntu (art. 4 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zatem wniosek o podział podlegał merytorycznemu rozpoznaniu. Stosownie do postanowień ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2001r. nr 261, poz. 2603) podział nieruchomości jest możliwy pod warunkiem, że jest zgodny z przepisami odrębnymi, postanowieniami planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaną przed dniem złożenia wniosku o podział i obowiązującą w dniu złożenia tego wniosku. Przepis art. 95 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2001r. nr 261, poz. 2603), w brzmieniu na dzień wydania zaskarżonej decyzji, dopuszczał wydzielenie działki budowlanej niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Jednakże uchylenie warunku zasadności wniosku w postaci zgodności projektu z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie oznacza, że decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości może zostać wydana, gdy przedstawiony projekt jest sprzeczny z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. Określając kompetencje samorządów gminnych w zakresie tzw. władztwa planistycznego ustawodawca wyposażył je w kompetencje do współkształtowania sposobu korzystania z prawa własności do nieruchomości - art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz.717 ze zm.). Wyznaczył też organom gminy pewien margines na odstępstwa od przepisów powszechnie obowiązujących (§12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Jednak korzystanie przez gminy z przyznanych kompetencji zawsze musi być realizowane w sposób zgodny z przepisami powszechnie obowiązującymi, czyli posiadać ustawową podstawę i mieścić się w granicach wyznaczonych prawem - art. 7 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 02 kwietnia 1997r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.). W konsekwencji błędny byłby wniosek, że dokonanie podziału nieruchomości niezależnie od postanowień planu miejscowego upoważnia do zatwierdzenia projektu podziału, który jest niezgodny z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. Warunki umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na działce, odnoszące się do wielkość działki, jej cech geometrycznych, dostępu do drogi oraz wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, określają przepisy powszechnie obowiązujące wraz z planem zagospodarowania przestrzennego. Niemniej w kontrolowanej sprawie wymóg zgodności z przepisami odrębnymi wynika wprost z art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomość należąca do Wnioskodawców znajduje się na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia planu miejscowego, a gmina nie ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia takiego planu. Zatem słuszne jest stanowisko organów, że w kontrolowanej sprawie podział, w tym także ten uzasadniony celami wskazanymi w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, winien być zgodny z przepisami odrębnymi. Argumentacja skargi odnosząca się do konsekwencji prawnych definicji działki budowlanej (art. 4 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami) w sposób nieuprawniony zmierza do ograniczenia zakresu pojęcia "przepisów odrębnych", które wyznaczają warunki zasadności wniosku o dokonanie podziału nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z przepisami odrębnymi. Ustawodawca nie zdefiniował terminu "przepisy odrębne". Zakres tego pojęcia należy wyznaczyć mając na uwadze skutki prawne decyzji o podziale nieruchomości. Tym samym termin "przepisy odrębne" obejmuje akty prawodawcze powszechnie obowiązujące normujące gospodarowanie terenami, czyli w szczególności te określające przeznaczenie terenu oraz sposób korzystania z nieruchomości. Definicja prawna działki budowlanej rozumianej jako "zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce" normuje treść tego terminu jedynie w obszarze przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast ocena zgodności projektu podziału nieruchomości z przepisami odrębnymi odbywa się przy uwzględnieniu definicji prawnych zawartych w przepisach odrębnych. Ustawodawca nie dopuścił modyfikacji znaczenia przepisów odrębnych, które wskazał jako wzorzec dla oceny zgodności projektu podziału. Równie nieuprawnione jest dopatrywanie się w art. 4 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami upoważnienia dla właściciela nieruchomości do wyznaczania, według własnego uznania, warunków koniecznych dla prawidłowego korzystania z zabudowanej działki gruntu. W kontrolowanej sprawie konsekwencje definicji z art. 4 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami ujawniły się przede wszystkim w tym, że art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami znajduje zastosowanie do podziału nieruchomości wykorzystywanej na cele rolne w zakresie wydzielania działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3ha zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Jednakże zatwierdzenie projektu wydzielenia działki budowlanej mogło nastąpić pod warunkiem, że podział nie byłby sprzeczny z wymogami techniczno-budowlanymi, które zostały określone w przepisach odrębnych. Mając na uwadze powyższe uznać należało, że organy obu instancji trafnie przyjęły, że przepisy ustawy - Prawo budowlane oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, znajdują zastosowanie jako wzorzec dla oceny zgodności projektu podziału z przepisami odrębnymi. Słusznie odmówiono zatwierdzenia przedłożonego projektu podziału, gdyż był on sprzeczny z warunkami określającymi odpowiednie usytuowanie budynku na działce oraz przepisami wyznaczającymi granice poszanowania, występujących w obszarze obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich – art. 5 ust. 1 pkt 8 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2006r. nr 156, poz. 1118 ze zm.) oraz §12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które wydano na podstawie ustawowego upoważnienia zawartego w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane. Z uwagi na powyższe na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę należało oddalić. /-/M. Ławniczak /-/B. Sokołowska /-/M. Kwiecińska