II SA/Kr 798/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Czeluśniak (spr.) Sędziowie WSA Barbara Pasternak AWSA Kazimierz Bandarzewski Protokolant: Joanna Obrał po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 kwietnia 2008 r. sprawy ze skargi K. Z. na decyzję Wojewody z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego K. Z. kwotę 1.624 zł (słownie: jeden tysiąc sześćset dwadzieścia cztery złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Ostateczną decyzją z dnia [...] lipca 2007 r. znak: [...] Wojewoda stwierdził, że z dniem 1 stycznia 1999 r. Województwo nabyło z mocy prawa własność nieruchomości położonej w obrębie i jednostce ewidencyjnej K. nad [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 0,0821 ha – zajętej pod fragment drogi publicznej o kategorii drogi wojewódzkiej nr [...] "[...]". Jednocześnie Wojewoda wskazał, iż odszkodowanie za przyjętą nieruchomość ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony do Starosty [...] w terminie do dnia 31 grudnia 2005 r. W dniu 21 lipca 2003 r. K. Z. wystąpił z wnioskiem do Starosty [...] o ustalenie i wypłatę odszkodowania lub przekazanie w ramach rekompensaty innej działki położonej w K. nad [...], będącą własnością Skarbu Państwa, za nieruchomość przejętą. Starosta [...] stwierdził brak możliwości przekazania, w ramach rekompensaty, innej nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa ze względu na brak takiej nieruchomości położonej w gminie K. nad [...], toteż jedynym rozwiązaniem pozostało ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie właściwych przepisów (pismo Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2006 r. znak: [...]). W związku z powyższym organ zlecił wykonanie operatu szacunkowego. Dokument ten został wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. w dniu [...] sierpnia 2005 r., z którym K. Z. zapoznał się [...] listopada 2005 r. Pismem z dnia [...] listopada 2005 r. K. Z. stwierdził, iż ustalona w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości nie odpowiada jej wartości faktycznej. W toku prowadzonego postępowania administracyjnego rzeczoznawca majątkowy, A. K. podtrzymał swoje stanowisko w sprawie ustalenia wartości zajętej działki, wyjaśniając jednocześnie, iż w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109) zawarte jest kategoryczne kryterium decydujące o tym, iż przy określaniu wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne należy przyjmować wyłącznie ceny uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na cele drogowe, dlatego określona w operacie wartość (28,32 zł za 1 m2), mimo że może się wydawać za niska w stosunku do wartości gruntów budowlanych, to jest zgodna z przepisami. Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 30 marca 2006 r. potwierdził aktualność sporządzonego przez siebie w dniu [...] sierpnia 2005 r. operatu szacunkowego. Zawiadomieniem z dnia [...] kwietnia 2006 r. strony zostały poinformowane o zgromadzeniu materiału dowodowego oraz o możliwości zaznajomienia się i wypowiedzenia co do zebranych dowodów i materiałów. Pełnomocnik K. Z., korzystając z tego uprawnienia w dniu [...] kwietnia 2006 r. podtrzymał stanowisko wnioskodawcy. Decyzją z dnia [...] maja 2006 r., nr [...], Starosta [...] po rozpatrzeniu wniosku K. Z. w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną orzekł o ustaleniu na rzecz wnioskodawcy odszkodowania za działkę ewidencyjną nr [...] o pow. 0,0821 ha położoną w miejscowości K. na [...] w wysokości [...] zł. Od w/w decyzji Starosty [...] z dnia [...] maja 2006 r. K. Z. wniósł odwołanie do Wojewody, zarzucając błędną wycenę wartości zajętej nieruchomości poprzez porównanie jej wartości do wartości terenów rolniczych, a nie rekreacyjno – budowlanych oraz wzięcie za podstawę cen nieruchomości w miejscowościach, które nie mają charakteru turystyczno – wypoczynkowego. Organ II instancji, pismem z dnia 22 listopada i 29 grudnia 2006 r., zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska co do dalszej aktualności sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2005 r. W piśmie z dnia [...] stycznia 2007 r. A. K. dokonał aktualizacji sporządzonego operatu i określił wysokość odszkodowania na kwotę [...] zł, przyjmując, iż ustalenie tej wysokości wynikało z upływu czasu od poprzedniej wyceny (ponad 1 rok) oraz ze zmian, jakie dokonały się w tym okresie na rynku lokalnym, tj. wzrostu poziomu cen rynkowych gruntów wynoszącego 25%. W postępowaniu odwoławczym Wojewoda odniósł się również do kwestii ewentualnego wpływu decyzji Naczelnika Gminy K. nad [...] z [...] maja 1990 r., nr [...] zatwierdzającej podział działki nr [...] (z której wydzielono przedmiotową działkę nr [...]) na prawidłowość decyzji wydanej przez Wojewodę z dnia [...] lipca 2004 r. nr [...] stwierdzającej nabycie przez Województwo z mocy prawa przedmiotowej działki. Organ II nie dopatrzył się istnienia przesłanek, które uzasadniałyby wyeliminowanie przedmiotowej decyzji z obrotu prawnego w trybie nadzwyczajnym określonym w kodeksie postępowania administracyjnego. Wobec powyższego przejście prawa własności działki ewidencyjnej nr [...] na rzecz Województwa nastąpiło zgodnie z prawem, a konkretnie z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.). Rozpatrując złożone odwołanie Wojewoda stwierdził, iż przejęcie przedmiotowej nieruchomości na własność Skarbu Państwa nastąpiło zgodnie z obowiązującym prawem. Odnośnie kwestii odszkodowania za zajęcie przedmiotowej nieruchomości organ odwoławczy wskazał jako podstawę swojej decyzji art. 130 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r., który to przepis koresponduje z art. 73 ust 5 wspomnianej wyżej ustawy – Przepisy wprowadzające (...), oraz § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z powołanymi przepisami organ stwierdził, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw [...] oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu, a także że stan nieruchomości [...] przyjmuje się na dzień [...] października 1998 r., a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Jednocześnie organ odwoławczy zaznaczył, iż wziął pod uwagę zmianę wartości rynkowej nieruchomości, a co za tym idzie oparł swoją decyzję dotyczącą wysokości odszkodowania na opinii rzeczoznawcy majątkowego – aktualizacji operatu szacunkowego – z dnia [...] stycznia 2007 r. ustalającej wysokość odszkodowania w kwocie [...] zł, o czym strony zostały poinformowane na rozprawie administracyjnej w dniu 28 lutego 2007 r. Na decyzję Wojewody uchylającą decyzję Starosty [...] z dnia [...] maja 2006 r. nr [...] w całości i ustalającą nową wysokość odszkodowania za zajęcie przedmiotowej nieruchomości pod drogę publiczną, skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniósł K. Z., zarzucając jej naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik spawy, tj. § 3 i § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Skarżący podniósł w skardze, iż decyzje organów I i II instancji w kwestii odnoszącej się do określenia wysokości odszkodowania oparte zostały o opinię rzeczoznawcy majątkowego – odpowiednio: o operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2005 r. w przypadku Starosty [...] oraz o pismo aktualizacyjne z dnia [...] stycznia 2007 r. w przypadku Wojewody, których prawidłowość sporządzenia skarżący kwestionuje. Nieprawidłowość sporządzenia operatu, zgodnie ze stanowiskiem skarżącego polegała na tym, że rzeczoznawca majątkowy błędnie zastosował dyrektywy dotyczące ustalania wartości nieruchomości przejmowanej pod drogi publiczne. Błędne zastosowanie wspomnianych dyrektyw polegało mianowicie na tym, iż biegły A. K. stosując się do reguł zawartych w § 36 w/w rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r., nie wziął pod uwagę zasad ogólnych zawartych w tymże rozporządzeniu oraz w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. w jej art. 154. Skarżący zarzuca ustaleniom rzeczoznawcy majątkowego, że nie były one poprzedzone "analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji", co powinno mieć miejsce zgodnie z § 3.2 cytowanego rozporządzenia, a także, że określenie wartości przedmiotowej nieruchomości nastąpiło niezgodnie z § 4 w/w rozporządzenia poprzez odniesienie wartości przejętej działki do cen nieruchomości położonych w miejscowościach nie posiadających charakteru turystyczno – wypoczynkowego. Skarżący podniósł także, że sposób wyceny przez biegłego przedmiotowej działki naruszył tym samym normę zawartą w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która nakazuje uwzględniać w technice szacowania w szczególności "cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych". W związku z powyższym skarżący nie zgodził się z wysokością ustalonego odszkodowania, kwestionując rozstrzygnięcia zarówno Starosty [...] jak i Wojewody, wobec czego wniósł o uchylenie decyzji organów I i II instancji. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie. Organ odniósł się do zarzutu naruszenia § 3 i 4 rozporządzenia stwierdzając, iż w opinii swej biegły analizował rynek nieruchomości obejmujący swym zasięgiem wydzielony administracyjnie i terytorialnie obszar powiatu [...], w skład którego wchodzi m.in. Gmina K. nad [...] oraz, że rzeczoznawca majątkowy dokonał porównania nieruchomości szacowanej z nieruchomościami podobnymi, tj. niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi nabytymi na cele drogowe (pod istniejące lub planowane do realizacji drogi publiczne). Co więcej Wojewoda podniósł, iż do porównania wzięto pod uwagę 16 transakcji podobnych z całego powiatu [...], a więc zarzut skarżącego, jakoby podstawą wyceny było porównanie cen transakcyjnych w miejscowościach nie mających charakteru turystyczno – wypoczynkowego, jest bezzasadny. Odpowiadając na zarzut skarżącego dotyczący wydania przez organ II instancji merytorycznego rozstrzygnięcia mimo uchylenia decyzji organu I instancji wskazano, że zgodnie z art. 138 § 1 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego był kompetentny do orzekania co do istoty sprawy, gdyż dokonując ponownej oceny zaktualizowanego operatu szacunkowego uznał, iż opinia ta jest jasna, kompletna i wewnętrznie spójna oraz że została opracowana zgodnie z obowiązującymi przepisami. Ze względu na powyższe Wojewoda stwierdził, że podjął wszelkie niezbędne środki do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy mając na względzie słuszny interes strony skarżącej. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sąd administracyjny w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. - oznaczanej dalej jako p.p.s.a.), uprawniony jest do badania czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Wady, skutkujące koniecznością uchylenia decyzji lub postanowienia, stwierdzeniem ich nieważności bądź wydania ich z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a. sąd administracyjny uchyla akt administracyjny, jeżeli narusza ona przepisy prawa materialnego i przepisy postępowania w sposób, mogący mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia. Uchylając decyzję, sąd na zasadzie art. 152 p.p.s.a. orzeka, czy i w jakim zakresie może być ona wykonywana. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż skarga jest uzasadniona. Jak wynika z akt prowadzonego postępowania administracyjnego, Wojewoda rozpatrując odwołanie od decyzji Starosty [...], uchylił ją i rozstrzygnął merytorycznie sprawę. Wydając nową decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za przejęcie przedmiotowej nieruchomości pod drogę publiczną, organ odwoławczy oparł się na opinii rzeczoznawcy majątkowego zawartej w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2005 r., skorygowane przez pismo aktualizacyjne tegoż biegłego z dnia [...] stycznia 2007 r., które uwzględniało zmianę wartości nieruchomości na rynku lokalnym, mającej miejsce od czasu wydania przedmiotowego operatu, co stało się podstawą do uchylenia decyzji organu I instancji i wydania nowej decyzji w sprawie. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda wykazał, że przejście prawa własności działki ewidencyjnej nr [...] na rzecz Skarbu Państwa było zgodne z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1999 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Wojewoda wskazał jednocześnie właściwy tryb i reguły ustalania odszkodowania za tego typu zajęcie. Istotnym w tej sprawie jest to, że – jak zauważyły organy obu instancji – ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (por. art. 130 § 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Opinia ta, w formie operatu szacunkowego, tworzona jest na podstawie przepisów w/w ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz aktu wykonawczego w stosunku do niej, tj. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jak wspomniano wyżej organ odwoławczy w toku przedmiotowego postępowania administracyjnego oparł swoje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie przedmiotowej działki na piśmie aktualizacyjnym rzecznika majątkowego z dnia 21 stycznia 2007 r., powołując jako podstawę prawną § 58.1 rozporządzenia RM w zw. z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy te pozwalają na wykorzystanie dokumentu, jakim jest operat szacunkowy, po upływie terminu, w którym (co do zasady) traci on ważność z mocy ustawy, jeśli rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat zamieści w nim odpowiednią klauzulę aktualizacyjną. Tak według akt sprawy postąpił Wojewoda, tzn. zwrócił się do biegłego o potwierdzenie aktualności opinii. Wątpliwości natomiast budzi sam fakt dokonania "aktualizacji", gdyż wspomniane przepisy jednoznacznie stwierdzają, że "operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3 [tj. 12 m-cy], po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Literalne brzmienie tego przepisu nasuwa konkluzję, iż ustawodawca zezwolił na potwierdzanie aktualności, natomiast w przedmiotowym postępowaniu doszło do wydania aktualizacji sporządzonego wcześniej operatu szacunkowego. Aktualizacja natomiast jest czymś innym niż potwierdzenie aktualności – zakłada z góry dokonanie się jakiejś zmiany. W przedmiotowym postępowaniu nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, co wymagało dokonania nowej – opartej o dogłębną analizę – wyceny, zgodnie z regułami zawartymi we właściwych przepisach i w określonych przez te przepisy: trybie i formie. Lakoniczne stwierdzenie biegłego, iż "ustalenia [w zakresie aktualizacji wyceny] wynikają z upływu czasu od daty poprzedniej wyceny (ponad rok) oraz ze zmian, jakie dokonały się w tym okresie na rynku lokalnym, tj. wzrostu poziomu cen rynkowych gruntów wynoszącego 25%", w żadnej mierze nie odpowiada rzetelnej i fachowej analizie, jakiej wymagają od biegłego przytaczane wyżej przepisy. Wojewoda natomiast, działając w dwojakim charakterze, tj. jako organ odwoławczy (czyli kontrolujący prawidłowość postępowania w I instancji) oraz organ merytorycznie rozstrzygający w przedmiotowej sprawie, powinien zwracać szczególną uwagę na przestrzeganie określonych w przepisach procedur. Z aktualizacji operatu nie wynika przede wszystkim, na podstawie czego rzeczoznawca oszacował wzrost poziomu cen gruntów na poziomie 25 %, a nie np. na poziomie 50 %, czy 100 %. O ile zatem należy uznać za właściwe stanowisko organu, zawarte w odpowiedzi na skargę, zgodnie z którym był on kompetentny do merytorycznego rozstrzygania w sprawie na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego, to twierdzenie, jakoby organ podjął wszelkie środki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, mając na względzie słuszny interes strony skarżącej, jest nieuzasadnione. Organ administracji publicznej rozstrzygając sprawę administracyjną dysponuje władztwem - przyznanym mu przez przepisy i przez te przepisy ograniczanym. Granice te wynikają z poszczególnych norm regulujących funkcjonowanie administracji publicznej, jak i zasad ogólnych, zawartych zwłaszcza w kodeksie postępowania administracyjnego. I tak, zgodnie z art. 7 k.p.a., organ administracji publicznej powinien w toku postępowania administracyjnego stać na straży praworządności i podejmować wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Ogromne znaczenie ma tutaj zasada pogłębiania zaufania obywateli do organów państwowych (art. 8 K.p.a.) oraz zasada przekonywania (art. 11 K.p.a.), zgodnie z którymi organy administracji publicznej powinny prowadzić postępowanie w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa oraz każdorazowo wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy, szczególnie w tak delikatnej i kontrowersyjnej kwestii, jaką jest de facto wywłaszczenie prywatnej własności. W przedmiotowej sprawie Wojewoda nie wykazał się wymaganą sumiennością. Jest to szczególnie widoczne w przypadku niezrozumiałego przyjęcia przez organ odwoławczy opinii biegłego za bezsporną podstawę swego rozstrzygnięcia, podczas gdy obiektywnie zauważalne są jej wady. W przedmiotowym postępowaniu administracyjnym pismo aktualizacyjne rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] stycznia 2007 r. było de facto nową wyceną, która wymagała przeprowadzenia ponownego rozpatrzenia sprawy w oparciu o kryteria zawarte w w/w przepisach, tj. w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu RM z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości (...), nad czym Wojewoda, na zasadzie art. 7 i art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego powinien czuwać. Nieprawidłowości w postępowaniu odwoławczym, polegające na błędnej interpretacji (czy nadinterpretacji) przepisu § 58 ust. 1 wspomnianego Rozporządzenia w zw. z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami spowodowały wydanie przez Wojewodę decyzji na podstawie dokumentu, którego przepisy w zasadzie nie znają, co uznać należy za naruszenie przepisów postępowania w zbiegu z naruszeniem przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Odnosząc się z kolei do zarzutu skarżącego, dotyczącego błędnego zastosowania dyrektyw zawartych w § 3.2 i 4 Rozporządzenia, należy zauważyć, iż przyjęcie przy porównaniu wycenianej nieruchomości za punkt odniesienia cen nieruchomości podobnych do niej, również ukazuje brak staranności organu przy wyjaśnianiu stanu faktycznego. Przejawia się to zwłaszcza przez fakt, że przy wspomnianym porównaniu nie uwzględniono cech nieruchomości zajętej wpływających na poziom jej ceny. Jak wielokrotnie podnosił skarżący, nieruchomość wyceniana położona jest w znanej miejscowości, posiadającej charakter uzdrowiskowy, co niewątpliwie jest okolicznością wpływającą na szczególne walory tych terenów. Co więcej, nie wskazano przypadku przejęcia pod drogę publiczną żadnej innej nieruchomości w miejscowości K. nad [...], co wydawałoby się najbardziej właściwe w tym przypadku; trudno bowiem przyjąć, iż przedmiotowa nieruchomość była jedyną przejętą na ten cel w owej miejscowości (a jeśliby tak było, to należało to wskazać w uzasadnieniu, szczególnie że skarżący podnosił zarzut nieadekwatności porównywanych nieruchomości wielokrotnie w postępowaniu zarówno przed organem I jak i II instancji). W związku z powyższym, jeszcze bardziej naganne wydaje się stwierdzenie pełnomocnika Wojewody, zawarte w odpowiedzi na skargę, że strona skarżąca nie przedłożyła żadnego dowodu przeciwnego na okoliczność wyższej wartości przedmiotowej nieruchomości niż określona w operacie szacunkowym. Podkreślić należy, że sam fakt, iż dokument taki jest sporządzany w sposób sformalizowany, uregulowany przepisami w randze rozporządzenia, a także, iż przygotowuje go rzeczoznawca majątkowy, nie zmienia jego charakteru- operat jest bowiem dowodem z opinii biegłego i- jeżeli chodzi o jego moc dowodową- winien być oceniany jak każdy inny, w ramach przewidzianej w art. 80 k.p.a. swobodnej oceny dowodów. Jeżeli strony podnosiły w toku postępowania zarzuty co do prawidłowości operatu, rzeczą organów było wyjaśnić ich zasadność. Organy administracji publicznej nie mogą przyjmować, iż operat szacunkowy bezwzględnie wiąże je w zakresie orzekania, jeżeli tylko został sporządzony w zgodzie z wymogami formalnymi. Jak każdy dowód, podlega on ocenie, a organ w razie wątpliwości może wzywać biegłego o uzupełnienie wyrażonej w nim opinii. Z powyższego wynikają wskazania dla organu odwoławczego, który będzie obowiązany ponownie rozpatrzyć niniejszą sprawę. Postępowanie, które zostanie przeprowadzone, musi odpowiadać wymogom k.p.a., w szczególności zaś czynności wyjaśniające winny prowadzić do wnikliwego ustalenia stanu faktycznego, opartego na wyczerpująco zgromadzonym i ocenionym całym materiale dowodowym, przy czym spod oceny tej nie może być wyłączony także operat szacunkowy (art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a.), sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Przedstawienie ustaleń faktycznych, oceny dowodów, a także rozważenie zastrzeżeń i wniosków stron powinno zostać zawarte w uzasadnieniu decyzji, tak by odpowiadała ona dyspozycji art. 107 § 3 k.p.a. Wobec powyższego Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ), uchylił zaskarżoną decyzję oraz stosownie do przepisu art. 200 tej ustawy rozstrzygnął o kosztach postępowania.