I SA/Wa 147/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Emilia Lewandowska (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Anna Łukaszewska-Macioch Asesor WSA Agnieszka Miernik Protokolant Jolanta Dominiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 kwietnia 2008 r. sprawy ze skargi Gminy M. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] listopada 2007 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę oddala skargę. Wojewoda Mazowiecki, decyzją z dnia [...] listopada 2007 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu G. z dnia [...] maja 2007 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w M. przy ul. [...], oznaczoną jako działka nr [...]. Z uzasadnienia decyzji Wojewody Mazowieckiego wynika, że Starosta Powiatu G. decyzją z dnia [...] maja 2007 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania za udział w prawie własności opisanej wyżej nieruchomości wskazując, że przedmiotowa działka gruntu stała się na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) z mocy prawa własnością Gminy Miasta M., co zostało potwierdzone ostateczną decyzją Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] listopada 2006 r., nr [...]. Odwołanie od powyższej decyzji złożył Burmistrz Miasta M. podnosząc, że decyzja z dnia [...] maja 2007 r. została wydana z naruszeniem prawa, ponieważ w procesie szacowania nieruchomości pominięto dla oceny wartości gruntu ugody z byłymi właścicielami nieruchomości drogowych. Po rozpatrzeniu sprawy Wojewoda Mazowiecki uznał stanowisko organu pierwszej instancji za prawidłowe. Organ odwoławczy wskazał, że stosownie do art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną odszkodowanie za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, które z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości. Zgodnie z mającymi zastosowanie w sprawie przepisami art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, odszkodowanie to ustala starosta po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi jej wartość rynkowa, którą określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania (art. 134 ust. 1 i 3). Wojewoda Mazowiecki zaznaczył, że na podstawie § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Stosownie natomiast do § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %. Organ drugiej instancji zaznaczył, że w związku z brakiem na terenie miasta M. transakcji, których przedmiotem byłyby nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy z wyceny przedmiotowej nieruchomości, zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Wojewoda Mazowiecki wskazał ponadto, że stosownie do § 36 ust. 5 powołanego rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r., należy przyjąć stan nieruchomości na dzień 29 października 1998 r. Sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy spełnia zatem warunki wynikające z powołanych przepisów rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ odwoławczy podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy w sporządzonej opinii przy określaniu wartości rynkowej gruntu zajętego pod drogę zastosował metodę wyceny podejścia porównawczego, biorąc do porównania ceny zapłaty w transakcjach mających na celu nabycie nieruchomości o przeznaczeniu podobnym do przeważającego wśród gruntów przyległych do wycenianej nieruchomości. Z definicji transakcji wynika bowiem, że pojęcie to oznacza jedynie operację handlową dotyczącą kupna lub sprzedaży towarów lub usług. Mając zatem na uwadze, że fakt nabycia z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Gminę Miasto M. własności przedmiotowej działki został potwierdzony ostateczną decyzją Wojewody Mazowieckiego oraz wobec stwierdzenia, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy z lutego 2007 r. nie budzi zastrzeżeń formalnych i merytorycznych, organ odwoławczy uznał, że rozstrzygnięcie Starosty Powiatu G. jest prawidłowe. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Gmina M. podnosząc, że w sprawie jako dowód przyjęto wyłącznie jednostronną opinię biegłego, który wydając ją poprzestał na przyjęciu materiału porównawczego dla ustalenia cen transakcyjnych wyłącznie cen z umów kupna sprzedaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Całkowicie pominięto natomiast ceny wypłacane mieszkańcom M., jako odszkodowanie za grunty zajęte pod drogi. Ceny te są kilkakrotnie niższe. W ocenie skarżącej dla oceny wartości gruntu nie powinny być pominięte transakcje zawarte z byłymi właścicielami gruntów w drodze ugodowej. Zawarte przez Gminę ugody odzwierciedlają wiernie wartość realną gruntów. W tej sytuacji strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz wskazanie właściwego sposobu ustalenia ceny, poprzez przyjęcie do materiału dowodowego wszystkich transakcji, które miały miejsce na terenie M., w tym wskazanych ugodowo załatwionych spraw. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Mazowiecki wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). W ocenie Sądu skarga jest bezzasadna, bowiem zaskarżona decyzja z dnia [...] listopada 2007 r. nie narusza prawa. Wskazaną decyzją Wojewoda Mazowiecki utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu G. z dnia [...] maja 2007 r. ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w M. przy ul. [...], oznaczoną jako działka nr [...]. We wniesionej skardze Gmina M. kwestionuje zaś sposób ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Wskazać zatem należy, że zgodnie z art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, która z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w stosownym terminie. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu na dzień wejścia w życie ustawy (tj. na dzień 29 października 1998 r.), przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5) Kwestie związane z odszkodowaniem za wywłaszczoną nieruchomość reguluje zaś ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) w art. 128 – 135 (dział III rozdział 5 tej ustawy) oraz wydane na jej podstawie przepisy wykonawcze, a w szczególności rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie natomiast z § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 % (§ 36 ust. 2 pkt 2). Z powołanych przepisów wynika zatem, że inny sposób określenia wartości rynkowej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną stosuje się w sytuacji, gdy na terenie właściwej jednostki samorządu terytorialnego miały miejsce transakcje sprzedaży nieruchomości odpowiednio zajętych pod drogi publiczne, a inny wówczas, gdy takich transakcji sprzedaży nie było. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy, mając na uwadze fakt, że na terenie Gminy M. nie było wolnorynkowych transakcji sprzedaży działek zajętych pod drogi publiczne, zastosował metodę wyceny podejścia porównawczego, przyjmując do porównania ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu podobnym do przeważającego wśród gruntów przyległych do wycenianej nieruchomości, stosownie do § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie Sądu przyjęta za podstawę wyceny metoda nie budzi wątpliwości w świetle obowiązujących w tym względzie przepisów. Jak wskazano przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną mogą być brane pod uwagę jedynie ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne, nie zaś ceny ustalane w drodze porozumienia (ugody) między gminą, a właścicielami nieruchomości drogowych. Skoro na terenie Gminy M. nie dokonywano transakcji sprzedaży nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, a jedynie zawierano porozumienia w sprawie wysokości odszkodowania za grunty zajęte pod drogi - co potwierdza sama skarżąca w złożonej skardze - to uznać należy, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy, określający wartość rynkową nieruchomości, właściwie zastosował § 36 ust. 2 pkt 2 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Tym samym – wbrew twierdzeniom strony skarżącej - stwierdzić trzeba, że odszkodowanie za nieruchomość położoną w M. przy ul. [...], zajętą pod drogę publiczną, ustalone zostało w sposób prawidłowy. Zaskarżona decyzja jest więc zgodna z prawem i brak jest podstaw do uwzględnienia złożonej skargi. W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.