II SA/Kr 35/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda Sędziowie WSA Krystyna Daniel (spr.) WSA Ewa Rynczak Protokolant: Anna Fugiel po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2008 r. sprawy ze skargi K. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego K. H. kwotę 755 zł (siedemset pięćdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta [...] decyzją nr [...] z [...] 2006 r. znak: [...] na podstawie art. 59 ust. 1, w związku z art. 61 ust. 1 pkt. 1 i 2 ustawy z 27.03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), oraz art. 104 kpa, po rozpatrzeniu wniosku K. H. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa zespołu domów jednorodzinnych z garażami podziemnymi, infrastrukturą techniczną i komunikacyjną na działkach nr [...],[...] obr. [...] wraz z zjazdem z działki nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w [...]". W uzasadnieniu organ I instancji podał, że [...] 2006 r. wpłynął wniosek K. H. o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie analizy architektoniczno - urbanistycznej, sporządzonej przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów ustalono, że teren zamierzenia jest zlokalizowany w części miasta, gdzie dominuje częściowo zagospodarowana zieleń miejska i brak jest zespołów zabudowy wielorodzinnej i jednorodzinnej szeregowej. Precyzując wskazał, że teren ten położony jest po zachodniej stronie ul. [...] , na północ od rzeki [...], na obszarze przeciętym przez ul. [...] o szer. 4 m. Wskazał również, iż tereny inwestycji znajdują się w obszarze stanowiącym cele wycieczek rekreacyjnych i ścieżek spacerowych wzdłuż wałów przeciwpowodziowych rzeki [...], pełnią funkcję korytarza ekologicznego ważnego dla ruchów migracyjnych zwierząt oraz stanowią regionalny korytarz przewietrzania intensywnie zurbanizowanego obszaru miasta. Nadto pełnią istotną rolę przedpola widokowego w kierunku południowym i posiadają wysoki walor krajobrazowy. . Organ I instancji wskazał, że teren inwestycji kubaturowej został wyznaczony na części działek ewid. nr [...] i [...] obr. [...] w [...] i ma kształt nieforemnego wieloboku przylegającego do działki drogowej ul. [...] (dz. ewid. nr [...]) na długości ok. 23 m i sięgający na głębokość ok. 240 m od granicy z w/w działką drogową. Podkreślił, że od strony wschodniej teren wnioskowany do zabudowy sąsiaduje bezpośrednio z niezabudowanymi działkami, kolejna działka jest zabudowana obiektami gospodarczymi i rekreacyjnymi w zespole ogródków działkowych i dopiero w odległości ok. 200 m od granic terenu inwestycji - poza granicami obszaru analizowanego - usytuowany jest na dz. ewid. nr [...] obiekt mieszkalny, jednak niezamieszkały i w złym stanie technicznym. Po tej stronie ul. [...] nie występuje działka zabudowana budynkami jednorodzinnymi. Po zachodniej stronie terenu inwestycji w granicach obszaru analizowanego występują ogrody działkowe z zabudową rekreacyjną i gospodarczą i ten sposób zagospodarowania rozciąga się na przestrzeni 320 m poza obszarem analizowanym. Jedyne obiekty o cechach zabudowy mieszkalnej w obszarze analizowanym występują po przeciwległej stronie ul. [...] na działkach ewid. nr [...] i [...], gdzie znajdują się [...] budynki o cechach zabudowy jednorodzinnej o pow. ok.100 m kw (łącznie) oraz zabudowania gospodarcze. W związku z tym organ I instancji odnosząc się do sposobu wyznaczenia nowej linii zabudowy stwierdził, że w obszarze analizowanym po stronie terenu inwestycji nie występuje działka zabudowana obiektem użytkowanym jako mieszkalny jednorodzinny, który wyznaczyłby linię zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. W obszarze analizowanym, przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne nie może zostać zrealizowane wobec braku kontynuacji zabudowy w zakresie linii zabudowy, formy architektonicznej, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także funkcji gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu oraz ładu urbanistycznego. Z tego względu wnioskowane zamierzenie nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. l pkt l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a przez co narusza zasadę ładu przestrzennego, co w konsekwencji sprawia, że zasadnym w ocenie organu I instancji było wydanie decyzji negatywnej. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł K. H. wskazując, że w jego ocenie można stwierdzić, że istnieją przesłanki do ustalenia warunków zabudowy stosownie do złożonego wniosku. Zarzucił, że obszar analizowany został wyznaczony w zbyt małej odległości od wnioskowanego terenu do zabudowy i dołączył do odwołania nową, wykonaną na jego zlecenie, analizę architektoniczno-urbanistyczną, sporządzoną przez uprawnionego urbanistę mgr inż. arch. G. S. oraz opinię na temat możliwości zabudowy działek objętych wnioskiem, opracowaną przez prof. dr hab. inż. arch. A. B., w której - według odwołującego się - jasno wykazano, że zamiary dotyczące zagospodarowania działek nr [...] i [...] w niczym nie naruszają ładu przestrzennego, zasad planowania urbanistycznego, nie zakłócają reguł zagospodarowania terenu panujących w tym rejonie [...] i nie stoją w sprzeczności z żadnymi przepisami szczególnymi. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] 2006 r. znak: [...] na podstawie art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z 27.03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt. 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Kolegium w uzasadnieniu decyzji podało, że podziela stanowisko organu I instancji wskazując, że w przedmiotowej sprawie nie zostały spełnione łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności nie ma możliwości kontynuacji cech zabudowy istniejącej w zakresie linii zabudowy, formy architektonicznej, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. Zachodzi również wymieniona już sprzeczność planowanej inwestycji z przepisem art.1 ust.1 pkt 2 oraz art. 2 pkt. 1 cyt. ustawy - zatem brak jest możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia. Organ odwoławczy wskazał, że budowa planowanego zamierzenia inwestycyjnego na wnioskowanym do zabudowy terenie stanowiłoby nowy element kompozycji urbanistycznej w danym obszarze i przyczyniłoby się do zmiany charakteru miejsca oraz zakłócenia harmonijnego wyglądu całego wytworzonego układu urbanistycznego i zastanych relacji przestrzennych terenów zabudowanych i zielonych - bez zabudowy miejskiej. Ustosunkowując się natomiast do zarzutów podniesionych w odwołaniu, Kolegium stwierdziło, że z przeprowadzonej analizy urbanistyczno – architektonicznej - wbrew twierdzeniom skarżącego - wynika, że nie ma możliwości ustalenia warunków zabudowy dla objętego wnioskiem zamierzenia inwestycyjnego. Natomiast odnosząc się do przedstawionej przez skarżącego opinii opracowanej przez prof. dr hab. inż. arch. A. B. organ odwoławczy podniósł, że powoływane w/w opinii studium dla terenów działek [...] i [...] oraz terenów przyległych określa politykę przestrzenną gminy studium poprzez wskazanie celów i sposobów ich osiągania, ale nie może stanowić podstawy do wydawania decyzji o warunkach zabudowy ponieważ stosownie do art. 9 ust. 5 cyt. ustawy nie jest aktem prawa miejscowego. Kolegium nie stwierdziło również uchybień proceduralnych w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym. Skargę od powyższej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł K. H. podnosząc zarzuty, które są tożsame z zarzutami zawartymi w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W szczególności skarżący podał, iż w odniesieniu do wskazanego terenu wszystkie wymogi przewidziane w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały spełnione. Ponadto zarzucił, że obszar analizowany został wyznaczony niezgodnie z § 3 ust. 2 cyt. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. ponieważ granice obszaru analizowanego ustalono w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, wskazując zarazem, że front przedmiotowej działek wynosi ok. 50 m. Skarżący dołączył do skargi rysunek poglądowy - załącznik graficzny sporządzony przez uprawnionego urbanistę mgr inż. arch. G. S. oraz wniósł o dopuszczenie dowodu z tego prywatnego dokumentu, wskazując, że zamiary dotyczące zagospodarowania działek nr [...] i [...] w niczym nie naruszają ładu przestrzennego, zasad planowania urbanistycznego, nie zakłócają reguł zagospodarowania terenu panujących w tym rejonie [...] i nie stoją w sprzeczności z żadnymi przepisami szczególnymi. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie w całości, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu decyzji z [...] 2006 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30.08. 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i art. 3 p.p.s.a). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. W wyniku dokonanej przez Sąd oceny należy stwierdzić, że skarga zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja jak i utrzymana nią w mocy poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji naruszają prawo. Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 6 ust. 2 pkt. 1 ustawy z 27.03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) zwaną dalej w skrócie u.p.z.p., każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Stosownie do art. 61 ust. 1 cyt. ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przepis art. 61 ust. 5 stanowi, że warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt. 3 uznaje się za spełniony, jeżeli uzbrojenie terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W rozporządzeniu wykonawczym do cyt. ustawy wydanym przez Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanym dalej w skrócie rozporządzeniem, określono sposób ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy skonkretyzowanych wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagań dotyczących: 1. linii zabudowy. 2. wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, 3. szerokości elewacji frontowej, 4. wysokości górnej krawędzi elewacji frontowe, jej gzymsu lub attyki, 5. geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Zgodnie z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Kolejne przepisy w/w rozporządzenia wskazują sposób ustalenia konkretnych parametrów – wymagań dotyczących nowej zabudowy, wskazanych w § 1 rozporządzenia. Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy na wstępie należy stwierdzić, że ponieważ dla terenu wnioskowanego przez K. H. do zabudowy, obejmującego teren dwóch działek: nr [...] i nr [...] obr. [...] w [...], nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, organ I instancji wydał decyzję, w której odmówił ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa zespołu domów jednorodzinnych z garażami podziemnymi, infrastrukturą techniczną i komunikacyjną na działkach nr [...],[...] obr. [...] wraz ze zjazdem z działki nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w [...]". Wydanie tej decyzji poprzedziło sporządzenie przez osobę uprawnioną tj. mgr inż. arch. J. S., wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów nr ewid. [...]- analizy urbanistyczno-architektonicznej. Analiza ta zawiera część tekstową i część graficzną, przy czym załącznik graficzny spełnia wymogi ustalone w art. 52 ust. 2 pkt. 1 u.p.z.p. Oceniając granice obszaru analizowanego wyznaczone wokół działek ewid. [...] i [...] obr. [...] w [...] należy jednak stwierdzić, że granice tego obszaru nie zostały wyznaczone prawidłowo tj. zgodnie z dyspozycją w/w § 3 ust. 2 rozporządzenia. W pierwszym rzędzie należy wskazać, że granice obszaru od strony zachodniej i wschodniej zostały wyznaczone w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu przedmiotowych działek. Jak wynika z przedłożonego w aktach administracyjnych załącznika graficznego przedmiotowej analizy obszar ten został wyznaczony w odległości mniejszej niż dwukrotna szerokość frontu graniczących ze sobą działek ewid. Nr [...] i [...] obr. [...] wnioskowanych do zabudowy kubaturowej. Jak wynika z uzasadnienia decyzji I instancji, a także z tekstowej części analizy urbanistyczno-architektonicznej w niniejszej sprawie w sposób błędny przyjęto, iż front przedmiotowych działek stanowi jedynie południowa krawędź działki ewid, nr [...] o długości ok. 23 m, która przylega do działki drogowej drogi publicznej (ul. [...]), natomiast nie obejmuje południowej krawędzi działki ewid. Nr [...] która nie graniczy z działką drogową i jest oznaczona na załączniku graficznym lit. "[...]". Oceniając powyższe trzeba wskazać, że jakkolwiek front działki został zdefiniowany w § 2 pkt. 5 rozporządzenia jako część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę to jednak nie można podzielić poglądu przyjętego przez organy zgodnie, z którym "front działki" w niniejszej sprawie obejmuje tylko tę krawędź terenu planowanego do zabudowy, która bezpośrednio graniczy z działką drogową (ul. [...]). W ocenie sądu "front działki" wnioskowanej do zabudowy kubaturowej w niniejszej sprawie obejmuje także południową krawędź dz. ewid. nr [...], oddaloną o około 20 m od granicy z działką drogową. Wynika to zarówno z położenia całego terenu wnioskowanego do zabudowy kubaturowej o kształcie wydłużonego sześcioboku jak i z pozajęzykowej interpretacji § 2 pkt. 5 rozporządzenia. Zasadne jest odejście od wąskiego literalnego rozumienia pojęcia "frontu działki" jako działki przylegającej działki na rzecz wykładni pozajęzykowej, w szczególności ze względu na możliwość ustalenia warunków zabudowy także dla terenu pozbawionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a dokładnie dla terenu, który ma dostęp do drogi publicznej także przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej, zgodnie z dyspozycją art. 2 pkt. 14 u.p.z.p. W przeciwnym razie nie byłoby bowiem możliwe określenie frontu działki, która ma dostęp do drogi np. poprzez drogę wewnętrzną. Należy uwzględnić również, że w niniejszej sprawie południowa krawędź działki ewid. nr [...] znajduje się w niewielkiej odległości od działki drogowej (ok. 20 m.). Prowadzi to do uznania, że front działki w niniejszej sprawie obejmuje nie tylko południową krawędź działki nr [...], która przylega do działki drogowej ale także południową krawędź dz. ewid [...], która jest odsunięta od działki drogowej na odległość ok. 20 m. W konsekwencji należy uznać, że front działki w mniejszej sprawie jest szerszy niż przyjęto w analizie i wynosi blisko 50 m a nie 23 m jak przyjęły organy I i II instancji. Tym samym obszar analizy od strony zachodniej i wschodniej został wyznaczony z naruszeniem § 3 ust. 2 rozporządzenia ponieważ powinien objąć obszar o szerokości co najmniej 150 m, zarówno od strony zachodniej jak wschodniej. Zarazem należy wskazać, że zgodnie z dyspozycją z § 3 ust. 2 rozporządzenia obszar analizy nie musi przekraczać trzykrotnej szerokości prawidłowo ustalonego frontu działki wnioskowanej do zabudowy. Należy podkreślić, że prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego stanowi podstawowy i konieczny warunek dla prawidłowego ustalenia warunków zabudowy w zakresie - wskazanych w ustawie i rozporządzeniu- gabarytów nowej zabudowy. Trudno uznać za poprawne i wystarczające ustalenia znajdujące się w części tekstowej analizy sporządzonej przez mgr inż. arch. J. S., z których wynika, że analizie poddano obszar wykraczający poza granice obszaru analizowanego wyznaczonego na załączniku graficznym, wskazując " że w odległości 200 m od granic terenu inwestycji poza granicami obszaru analizowanego, na działce ewid. nr [...] usytuowany jest obiekt mieszkalny o cechach budynku jednorodzinnego-niezamieszkały i w złym stanie technicznym". Należy mieć na uwadze, że zarówno część tekstowa analizy jak graficzna tworzą pewną całość i powinny odpowiadać prawu, a więc odnosić się do obszaru którego granice zostały wyznaczone zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Nadto poprawne wyznaczenie granic obszaru analizowanego przesądza o uznaniu określonych działek za działki sąsiednie- także w szerokim rozumieniu tego pojęcia. W ocenie Sądu już sama konieczność ponownego, prawidłowego określenia obszaru analizowanego stanowi wystarczającą podstawę uchylenia decyzji zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji (por. wyrok WSA w Wa-wie z 23.10. 2006 r. ,sygn. Akt IV SA/Wa 1388/2006, LEX 284501). Trzeba również wskazać, że organ odwoławczy nie ustosunkował się do przedstawionej w odwołaniu od decyzji pierwszoinstancyjnej analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej na zlecenie inwestora przez uprawnionego architekta mgr inż. arch. G. S., wpisanego na listę [...] Okręgowej Izby Architektw – [...] Nieustosunkowanie się do tej "prywatnej analizy" w faktycznym uzasadnieniu decyzji drugoinstancyjnej narusza dyspozycję art. 107 § 3 kpa, stanowiący, że uzasadnienie to powinno zawierać w szczególności wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł oraz przyuczy, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. A zatem, jeśli organ odwoławczy stanął na stanowisku, że to organ ustalający warunku zabudowy zleca sporządzenie analizy urbanistyczno-architektonicznej to i tak powinien wskazać dlaczego nie uwzględnił w odwołaniu analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej na zlecenie inwestora, Tym bardziej, że wyniki tej analizy były odmienne od wyników analizy zleconej przez organ I instancji, a tego organ odwoławczy nie uczynił. Fakt, ze organ odwoławczy odniósł się do analizy sporządzonej na zlecenie inwestora w odpowiedzi na skargę nie ma wpływ na naruszenie przepisy art. 107 § 3 kpa. Na marginesie należy zaznaczyć, że organ odwoławczy prawidłowo odniósł się do przedłożonej wraz z odwołaniem opinii prof. dr hab. inż. arch. A. B. i wskazał dlaczego nie uwzględnił tej opinii. Tym samym należy się stwierdzić, że organy w niniejszej sprawie nie wyjaśniły prawidłowo całego stanu faktycznego sprawy, a poprzez to naruszyły również przepisy art. 7 i 77 § 1 kpa. Nadto należy wskazać, że jak wynika z przedłożonych akt administracyjnych sprawy nie wynika, że projekt decyzji pierwszoisntancyjnej został sporządzony przez osobę uprawnioną do czego zobowiązuje art. 60 ust. 4 ustawy. Przedłożony w aktach projekt nie posiada bowiem ani podpisy ani pieczątki osoby uprawnionej. Rozpatrując ponownie sprawę organ I instancji sporządzi analizę funkcji oraz cech zagospodarowania terenu na właściwie wyznaczonym obszarze analizy oraz ustosunkuje się do przedstawionej przez stronę skarżącą analizy sporządzonej na jej zlecenie. Z wyżej wskazanych względów, na podstawie art. 145 § 1 ust.1 lit. "a" i " c" ustawy z 30.08. 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.