II SA/Łd 995/07

Dnia 16 maja 2008 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska, Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski, Protokolant Asystent sędziego Beata Czyżewska, Po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2008 r. przy udziale - sprawy ze skargi W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] Nr [...]. W.K. wystąpił w dniu 4 kwietnia 2006 r. z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku magazynowego na mieszkalny, na terenie nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy S. nr 10. Decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta Ł., na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98 poz. 1071, ze zm.) oraz art. 53, art. 54, art. 59, art. 60, art. 61 i art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennemu (Dz. U. 2003 r. Nr 80., poz. 717) odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmienię sposobu użytkowania istniejącego budynku magazynowego na mieszkalny, na terenie tej nieruchomości. W uzasadnieniu podniesiono, iż zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Rozpatrując wniosek skarżącego w świetle art. 61 ust. 1 powyższej ustawy stwierdzono, co następuje. Objęta wnioskiem działka znajduje się na terenie położonym po południowej stronie ulicy S., pomiędzy ulicami K. i A. Są to tereny "poprzemysłowe", obecnie wykorzystane pod zabudowę usługową w postaci magazynów, obiektów handlowych, składów materiałów budowlanych, stacji obsługi pojazdów itp. Na obszarze tym nie występują obiekty o funkcji mieszkalnej. Ponadto zlokalizowane tu firmy, ze względu na uciążliwości towarzyszące ich działalności (hałas, drgania wywołane transportem ciężkim itd.), nie powinny sąsiadować bezpośrednio z pomieszczeniami mieszkalnymi. Wprawdzie w obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne wielorodzinne i jednorodzinne, jednak teren osiedla mieszkaniowego, położonego po północnej stronie ul. S., stanowi całkowicie odrębną jednostkę urbanistyczną, zarówno pod względem charakterystyki zabudowy i organizacji przestrzeni. Ulica S.. będąca szeroką arterią komunikacyjną o dużym nasileniu ruchu kołowego i szynowego (tramwaj), stanowi naturalną granicę tych dwóch obszarów - tj. osiedla mieszkaniowego po stronie północnej i terenów usługowo - składowych po stronie południowej. W związku z powyższym w rozpatrywanym przypadku pojecie "działek sąsiednich" należy ograniczyć do obszaru bezpośrednio związanego przestrzennie z terenem inwestycji tzn. znajdującego się po południowej stronie ul. S. Ponieważ na tym obszarze nie występują budynki ani pomieszczenia mieszkalne stwierdzono, że planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji istniejących funkcji – (żadna z działek sąsiednich nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu) - warunek "dobrego sąsiedztwa" nie został spełniony. Pozostałe warunki wynikające z art. 61 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu pozostały, w opinii Prezydenta Miast Ł., spełnione. Wobec braku łącznego spełnienia wszystkich warunków art.61 ust.1 ustawy o Planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (nie został spełniony warunek tzw. "dobrego sąsiedztwa") wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji nie było możliwe. W odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta Ł. strona skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organu I instancji i ponowne rozpatrzenie sprawy. Skarżący podniósł, że nieruchomość objęta wnioskiem, w założeniu miała charakter terenów przemysłowych, jednakże w decyzji o warunkach zabudowy z 1999 r. wskazano dla tych terenów na możliwość zmiany funkcji z preferencją dla funkcji usługowej i mieszkaniowej. W wyniku tej decyzji modernizowano cześć pomieszczeń, które dzisiaj wykorzystywane są na cele mieszkaniowe. Ponadto, tą samą funkcję posiadają budynki zlokalizowane po przeciwnej stronie ul. S. Decyzją z [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, art.59, art. 60 ust. 1 i art.61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jednolity: Dz. U. z 2001 r. Nr 79. póz. 856. ze zm.) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, powołując się na brzmienie art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1 i 2, art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, iż na działkach nr 26/1 i 26/5 przy ul. S. 10 w Ł. inwestycja, polegająca na zmianie sposobu użytkowania obiektu magazynowego na cele mieszkalne, wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji jest możliwe jedynie na obszarach, dla których sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest obowiązkowe, przy jednoczesnym łącznym spełnieniu warunków z art.61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazano, że sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu został określony rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczącej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U nr 164, poz. 1588). Z brzmienia § 3 powołanego rozporządzenia wynika, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust.1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej, stanowiącej załącznik do wniosku o ustalenie warunków zabudowy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki (t.j części działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę) objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Zauważono, iż w rozpatrywanej sprawie organ I instancji wyznaczył obszar analizowany zgodnie przepisami rozporządzenia, w pasie ponad trzykrotnej szerokości frontu działek objętych wnioskiem. Przeprowadzona analiza wykazała, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa usługowa i zabudowa mieszkaniowa: wielorodzinna i jednorodzinna. Przy czym zabudowa mieszkaniowa, a więc o funkcji i cechach zabudowy planowanej występuje po przeciwnej stronie ul. S. Sąsiedztwo działek objętych wnioskiem (po tej samej stronie ul. S.) stanowią dawne tereny przemysłowo - składowe, wykorzystywane obecnie pod obiekty usługowe (magazyny, hurtownie, składy materiałów budowlanych, stacja tankowania gazem czy stacje obsługi pojazdów). Po omawianej stronie ul. S. nie występuje natomiast żadna zabudowa mieszkaniowa. Mając na uwadze, wynikający z części opisowej i graficznej przeprowadzonej analizy, stan zagospodarowania po obu stronach ul. S. na odcinku objętym granicami obszaru analizowanego, stwierdzono, iż istocie arteria komunikacyjna - ul. S. "oddziela" tereny o zupełnie innych cechach zabudowy i sposobie zagospodarowania. Przy czym wzdłuż ul. S. po tej samej stronie co działki objęte wnioskiem inwestora, brak jest obiektów mogących stanowić wyznacznik dla ustaleń wymagań dla nowej, planowanej zabudowy w zakresie funkcji, parametrów oraz formy architektonicznej i urbanistycznej. Przypomniano, że celem wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasady dobrego sąsiedztwa jest dostosowanie planowanej zabudowy do zabudów istniejących. Stosownie do tej zasady, powstająca zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. W rozpatrywanej sprawie, mając na uwadze wyraźne wyodrębnienie obszarów o odmiennym sposobie zagospodarowania, uznano, iż nowa zabudowa nie spełnia tej przestanki, gdyż nie posiada cech właściwych dla zabudowy po południowej stronie ul. S. Reasumując wskazano, iż regulacja art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga łącznego spełnienia wymienionych tam warunków – w tej zaś sprawie nie został spełniony warunek, o którym mowa w art.61 ust.1 pkt 1 co skutkować musi brakiem możliwości ustalenia warunków zabudowy. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze stwierdzono, iż powołana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczy inwestycji polegającej na budowie budynku handlowego i magazynowego, co bez względu na sposób faktycznego wykorzystywania, jednoznacznie wyznacza charakter tego obiektu. W kwestii zaś powoływanych zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazano, iż plan zagospodarowania miasta Ł. utracił moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2003 r., zatem jego ustalenia nie mogą być wiążące. Na powyższe rozstrzygniecie skarżący złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. Wniósł o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Ł., wskazując na naruszenie zasad wynikających z art. 7, art. 9 i 10 k.p.a oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ich błędną wykładnię. W uzasadnieniu skargi wskazał, iż wkrótce po zakupieniu w 1997 r. nieruchomości przy ul. S. dokonał remontu mieszkania służbowego, które zamieszkiwali zameldowani w nim pracownicy firmy "A". Budynek ten zawsze pełnił funkcję mieszkania. Remont był przeprowadzony w zgodzie z decyzją z dnia [...] r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania wydaną przez Prezydenta Miasta Ł. Polegał na podniesieniu standardu istniejącego mieszkania, bowiem budynek był wzniesiony w okresie międzywojennym. Skarżący podniósł, iż płacił za ten lokal podatki jak za lokal mieszkalny, zamieszkiwała w nim jego rodzina. Wskazując na brzmienie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym skarżący podkreślił, iż dla spełnienia sformułowanego w tym przepisie warunku, wymagane jest istnienie, co najmniej jednej działki, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający ustalić wymagania dla nowej planowanej zabudowy. Mając na uwadze istniejący stan zagospodarowania po przeciwnej stronie ulicy S.. zdaniem skarżącego ten warunek został, w przypadku inwestycji objętej jego wnioskiem, spełniony. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. odnosząc się do argumentacji zawartej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji wniosło o oddalenie skargi. Ponownie zwrócono uwagę, iż stan zagospodarowania po obu stronach ul. S., na odcinku objętym granicami obszaru analizowanego, ale także i dalszym (od al. W. do ul. J.) jest taki, że po północnej jej stronie znajduje się osiedle mieszkaniowe "K." i zabudowa jednorodzinna, a po stronie południowej, stanowiącej tereny dawnej zabudowy przemysłowej ("A" i inne), lokowane są obiekty magazynowo - składowe - usługowe. Zatem ul. S. "oddziela" tereny o odmiennych cechach zabudowy i sposobie zagospodarowania. Mając na uwadze wyraźne wyodrębnienie tych obszarów należy, zdaniem Kolegium, uznać za uzasadnione "ograniczenie" analizy do południowej strony ul. S. W tej zaś części nie występuje zabudowa o funkcji i cechach wnioskowanych przez skarżącego. Powyższe przesądza, iż w rozpatrywanej sprawie nie został spełniony warunek tzw. dobrego sąsiedztwa sformułowany w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga jest zasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm. ) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej ( § 2 art. 1 powołanego aktu ). Analogiczne unormowanie zawarte zostało w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, tj. jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zatem zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę może ją uchylić, stwierdzić jej nieważność lub niezgodność z prawem. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skarga podlega oddaleniu. Przeprowadzając taką kontrolę, sąd zgodnie z art. 134 § 1 powołanej ustawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Może więc dokonać oceny zaskarżonej decyzji także w innym zakresie niż zakres, w jakim zakwestionowała decyzję strona skarżąca. Rozpatrując skargę w tak zakreślonej kognicji oraz analizując dokumenty zawarte w aktach administracyjnych, Sąd dopatrzył się uchybień, które skutkować musiały uchyleniem zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Zgodnie zaś z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, natomiast sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Dodatkowo, na podstawie art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przepisy art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3 - 5a, art. 54, art. 55 i art. 56, dotyczące inwestycji celu publicznego stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Jak to wynika z treści przepisu art. 59 ust. 1 w/w ustawy zmiana zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Stosownie do art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu musi być więc poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588). Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 uzależnia zatem zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Taka ocena przesądza, iż zachodzi konieczność dokonania analizy występowania przesłanki z art. 61 ust. pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a więc konieczność ustalenia, czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Aby należycie ocenić przesłanki określone w powołanym przepisie, należy pamiętać o zasadzie określonej w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy, zgodnie z którą każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Wszelkie przeto rozstrzygnięcia planistyczne, które ograniczają właściciela w sposobie korzystania z nieruchomości muszą być dokonywane nie tylko z uwzględnieniem przepisów, lecz w sytuacjach konfliktowych poszukiwać kompromisu między interesem wspólnoty samorządowej, a indywidualnym interesem właściciela nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2004 r., sygn. akt IV SA 4645/2003, niepubl.). Cechy nowej zabudowy zostały określone w akcie wykonawczym do wyżej cytowanej ustawy, którym jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r. Nr 164 poz. 1588) wydane na podstawie delegacji ustawowej (art. 61 ust. 6). Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy. Powyższe uwagi odnoszą się również do ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania istniejącego już budynku., co wynika wprost z art. 59 ust. 1 ustawy. Zgodnie z powołanym w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczącej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U nr 164, poz. 1588) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust.1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej, stanowiącej załącznik do wniosku o ustalenie warunków zabudowy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki (tj. części działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę) objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Analiza załączonych akt postępowania administracyjnego jednoznacznie wskazuje, że organ wskazane powyżej obowiązki wykonał wyznaczając obszar analizowany przekraczający nawet trzykrotną szerokość działki objętej wnioskiem. Nie można jednak podzielić stanowiska organu, iż w rozpoznawanej sprawie zaistniała szczególna sytuacja związana ze stanem zagospodarowania obu stron ul. S., a w konsekwencji należało ograniczyć analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wyłącznie do południowej strony ul. S. obejmującej teren o charakterze usługowo – przemysłowym. Wskazany powyżej przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym takiego ograniczenia wszak nie przewiduje, zaś powołane przez organ argumenty pozaprawne nie mogą prowadzić do obejścia przepisu prawa, który uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie od zaistnienia warunków w nim przewidzianych. Tak więc ograniczenie przez organ analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wyłącznie do części terenu wyznaczonego granicami obszaru analizowanego, a usytuowanego po południowej stronie ul. S. należało ocenić jako dowolne i nie znajdujące oparcia w przepisach prawa. Skoro cały obszar analizowany obejmował również północną stronę ul. S., na której występuje zarówno zabudowa wielorodzinna jak i jednorodzinna rzeczą organu było przeprowadzenie analizy również w odniesieniu do tej zabudowy. Organ obowiązkowi temu uchybił naruszając tym samym zasady postępowania administracyjnego wyrażone w art. 7, 77 i 80 K.p.a. W konsekwencji organ bezpodstawnie przyjął, iż wyraźne wyodrębnienie dwóch obszarów o całkowicie odmiennym sposobie zagospodarowania, a występujących po północnej i południowej stronie ul. S. uniemożliwia ustalenie zmiany sposobu użytkowania istniejącego budynku, w którym wydzielony został lokal mieszkalny. Wniosek ten skutkuje również naruszeniem przepisu prawa materialnego – art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z tych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2002 r. Nr 153 poz. 1270 ze zm.), orzeczono jak w sentencji. Z uwagi na brak przymiotu wykonalności, orzekanie o wstrzymaniu wykonania decyzji było bezprzedmiotowe (art. 152 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). B.C.