II SA/Kr 169/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: WSA Krystyna Daniel (spr.) AWSA Janusz Kasprzycki Protokolant: Anna Chwalibóg po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 czerwca 2008 r. sprawy ze skargi "[...]" Sp. z o.o. w K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] Znak [...] w przedmiocie odmowy zawieszenia postępowania skargę oddala. Prezydent Miasta postanowieniem z [...] października 2007 r. znak: [...], wydanym na podstawie art. 123 w związku z art. 97 § 1 pkt 4 kpa oraz art. 11a pkt 2 ustawy z 8. 03. 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.), w związku z art. 11 ust. 1 ustawy z 21. 08. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) odmówił zawieszenia postępowania prowadzonego z urzędu w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Gminy K., składającej się z działek ewidencyjnych nr [...] o pow. 0.1008 ha i nr [...] o pow. 1.3010 ha w obrębie [...] jednostka ewidencyjna K. W uzasadnieniu swojego postanowienia Prezydent Miasta podał, że [...] czerwca 2007 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej, która obciążać będzie użytkownika wieczystego – "[...]" sp. z o. o. - z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. [...], stanowiącej własność Gminy K., składającej się z działek ewidencyjnych nr [...] o pow. 0.1008 ha i nr [...] o pow. 1.3010 ha w obrębie [...] jednostka ewidencyjna K. Organ l instancji podał, że w trakcie rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w 10 września 2007 r. przedstawiciele użytkownika wieczystego poinformowali, iż w Wydziale Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta toczą postępowania administracyjne w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla zamierzeń inwestycyjnych na przedmiotowych działkach. Wobec powyższego wnieśli o zawieszenie przedmiotowego postępowania do czasu uzyskania przez użytkownika wieczystego, co najmniej jednej decyzji o warunkach zabudowy, której wydanie pozwoliłoby na ustalenie możliwej do uzyskania powierzchni zabudowy i sposobu jej użytkowania.. Organ l instancji ustalił, że przed w/w Wydziałem Architektury i Urbanistyki toczą się postępowania administracyjne z wniosków Spółek z. o. o.: A. i "[...]" w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla zamierzeń inwestycyjnych polegających w szczególności na wykończeniu istniejącej na przedmiotowych działkach konstrukcji wieżowca [...] lub jego przebudowie i rozbudowie, jednakże powyższe postępowania pozostają nadal w toku. W związku z powyższym organ l instancji stwierdził, iż rozpatrzenie sprawy w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, z tytułu niedotrzymania dodatkowych terminów jej zagospodarowania, nie jest uzależnione od uprzedniego uzyskania przez użytkownika wieczystego decyzji o warunkach zabudowy. Organ l instancji podkreślił, że ustalenia podjęte na podstawie prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy odnośnie możliwej do uzyskania przez użytkownika wieczystego powierzchni zabudowy nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] i [...] stanowiłyby element stanu faktycznego irrelewantny w toczącym się postępowaniu. Niewątpliwie, bowiem ewentualna zmiana obecnego sposobu użytkowania nieruchomości objętych postępowaniem i możliwej do uzyskania intensywności zabudowy wraz z istniejącym obecnie budynkiem wieżowca [...] nie rozstrzyga zagadnienia wstępnego w rozumieniu przepisu art. 97 § 1 pkt 4 kpa, którego konieczność rozstrzygnięcia uzasadniałoby zawieszenie postępowania. Zażalenie od powyższego postanowienia złożyła "[...]" Sp. z o.o. w K., wnosząc o uchylenie postanowienia w całości i orzeczenie co do istoty sprawy zgodnie z wnioskiem strony lub uchylenie postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi l instancji. Strona skarżąca zarzuciła naruszenie art. 97 § 1 pkt 4 kpa poprzez odmowę zawieszenia postępowania, podczas kiedy rozstrzygnięcie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości stanowi zagadnienie wstępne dla postępowania, gdyż umożliwiłoby określenie realnej do uzyskania powierzchni zabudowy i sposobu jej użytkowania, co stanowi warunek konieczny prawidłowej wyceny nieruchomości, a w konsekwencji także warunek rozpoznania sprawy dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z [...] r. znak: [...], wydanym na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 oraz art. 144 kpa i art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 63 ust. 1 i 2 i art. 62 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie. Organ odwoławczy wskazał, że postępowanie administracyjne może zostać zawieszone m.in. na wniosek strony, na której żądanie postępowanie zostało wszczęte, a nie sprzeciwiają się temu inne strony oraz nie zagraża to interesowi społecznemu (art. 98 § 1 kpa). Organ II instancji podał, że zgodnie z art. 63 i 64 w zw. z art. 62 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, w tym terminu zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy, a w przypadku jego niedotrzymania - mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ustalonych stosownie do przepisów rozdziału 8 działu II. Przy czym - zgodnie z ust. 3 cyt. przepisu - wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10 % wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 % tej wartości. Opłaty, o których mowa w cytowanych przepisach, ustala właściwy organ w drodze decyzji (ust. 4 cyt. przepisu). Z wnioskiem o zawieszenie postępowania zwróciła się na rozprawie administracyjnej strona skarżąca. Nie budzi wątpliwości Kolegium, że w/w postępowanie dotyczące dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte z urzędu, a zatem strona skarżąca wnioskująca o zawieszenie tego postępowania nie jest stroną, na której żądanie postępowanie zostało wszczęte. Tym samym - art. 98 § 1 kpa nie znajdzie zastosowania, a rozważenia wymagają jedynie przesłanki zawieszenia postępowania wskazane w art. 97 § 1 kpa. Niemniej jednak w ocenie organu odwoławczego brak jest przesłanek do zawieszenia postępowania zgodnie z wyżej wymienionym przepisem ponieważ kwestia rozstrzygnięcia postępowania w sprawie warunków zabudowy dla terenu pozostającego w użytkowaniu wieczystym nie jest zagadnieniem wstępnym dla ustalenia dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Żadna bowiem z przesłanek ustalenia opłaty dodatkowej nie jest związana z koniecznością uprzedniego rozstrzygnięcia o ustaleniu warunków zabudowy dla nieruchomości. Natomiast okoliczności dotyczące obowiązku i możliwości zagospodarowania nieruchomości w terminie, przyczyn niedochowania terminu oraz odpowiedzialności użytkownika wieczystego i negatywnych skutków niezagospodarowania gruntu w terminie będą podlegały ocenie w postępowaniu głównym, prowadzonym przez organ l instancji. Jednocześnie Kolegium wskazało, iż godnie z przepisem art. 63 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - wartość nieruchomości gruntowej określa się na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok. Taki zapis oznacza, iż wartość nieruchomości określa się według stanu prawnego i faktycznego istniejącego w dacie ustalenia opłaty. Brak zatem możliwości odwołania się do stanu prawnego lub faktycznego nieruchomości, który zaistnieje na skutek wydania przyszłych rozstrzygnięć administracyjnych. Skargę od powyższego postanowienia do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożyła "[...]" Sp. z o. o w K., wnosząc o uchylenie w całości postanowienia Kolegium oraz poprzedzającego go postanowienia organu l instancji. Zaskarżonemu postanowieniu strona skarżąca zarzuciła naruszenie art. 97 § 1 kpa poprzez utrzymanie w mocy postanowienia organu l Instancji, podczas kiedy rozstrzygnięcie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości stanowi zagadnienie wstępne dla postępowania w sprawie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiąc warunek konieczny do prawidłowej wyceny nieruchomości. Jednocześnie strona skarżąca zarzuciła naruszenie art. 63 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną interpretację i niewłaściwe zastosowanie, w wyniku czego orzeczono o braku związku pomiędzy ustaleniem warunków zabudowy dla nieruchomości, a sprawą dotyczącą ustalenia dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, podczas gdy z treści przepisu wynika wprost, iż dodatkowa opłata roczna wynosi 10% wartości nieruchomości określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, co należy rozumieć jako odniesienie chwili ustalenia wartości nieruchomości do daty ustalenia dodatkowej opłaty rocznej, a co w konsekwencji czyni chybionym argument Kolegium o niemożności odwoływania się do stanu prawnego i faktycznego, który zaistnieje na skutek wydania przyszłych rozstrzygnięć administracyjnych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie w całości, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia z [...] r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd rozpoznając sprawę nie stwierdził, aby organy administracji wydając zaskarżone postanowienia naruszyły przepisy prawa materialnego lub przepisy postępowania administracyjnego w stopniu przesądzającym o niezgodności z prawem tych postanowień. Bezspornym w niniejszej sprawie jest, że umową z [...].12.2006 r. sporządzoną w formie aktu notarialnego Nr Rep. [...], "A." Sp. z o.o. w K. przeniosła na rzecz strony skarżącej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i [...] w obr. [...] K. wraz z prawem własności budynku - obiektu o konstrukcji stalowej, w fazie przerwanej realizacji, położonych przy ul. [...] w K. Zgodnie z umową z [...].11.2002 r., sporządzoną w formie aktu notarialnego Nr Rep. [...], Gmina Miasta wyznaczyła na podstawie art. 63 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami "W." Spółce akcyjnej w K. - poprzedniemu użytkownik wieczysty działek nr [...] oraz [...] - dodatkowy termin do zagospodarowania w/w nieruchomości w ten sposób, że termin rozpoczęcia zabudowy ustalono do dnia 31 grudnia 2003 r. a termin zakończenia zabudowy do dnia 31.12. 2005 r. Strona skarżąca miała możliwość zapoznania się treścią powyższej umowy z [...].11.2002 r., gdyż wzmianka o przedmiotowej umowie została wpisana do księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Strona skarżąca 27.04.2007 r. wystąpiła z trzema wnioskami do Prezydenta Miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości oznaczonych nr [...] i [...] obr. [...] K. ale do dnia wydania zaskarżonego postanowienia postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla w/w nieruchomości nie zostało zakończone. Postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości zostało wszczęte z urzędu w dniu [...].06. 2007 r. W myśl art. 62 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz .U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy. Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym. Termin zagospodarowania może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika. Na podstawie natomiast art. 63 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy. W przypadku niedotrzymania żadnych terminów, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego, Jak wynika z wyżej ustalonego stanu faktycznego sprawy dodatkowy termin do zagospodarowania w/w nieruchomości został ustalony w ten sposób, że termin rozpoczęcia zabudowy ustalono do 31.12.2003 r. a termin zakończenia zabudowy do 31. 12.2005 r. Strona skarżąca wystąpiła w wnioskami o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości pozostających w jej użytkowaniu wieczystym, a oznaczonych jako działki nr [...] i [...] obr. [...] K., ponad rok po upływie wyznaczonych dodatkowych terminów zagospodarowania nieruchomości. W między czasie żaden z użytkowników wieczystych nie wystąpił z wnioskiem o przedłużenie terminu zagospodarowania terenu czy wyznaczenia dodatkowego terminu. Odnosząc się do zarzutów skargi należy podać, że zgodnie z art. 97 § pkt 4 kpa organ administracji publicznej zawiesza postępowanie administracyjne, gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Organ musi uprzednio dokonać samodzielnie niezależnej oceny, czy rzeczywiście wynik prowadzonego przez ten organ postępowania zależy od wyniku innego postępowania. Zdaniem strony skarżącej takim zagadnieniem wstępnym w niniejszej sprawie dotyczącej ustalenia dodatkowej opłaty rocznej jest złożenie przez nią wniosków o wydanie warunków zabudowy. W ocenie Sądu organy administracji publicznej prawidłowo stwierdziły, że w sprawie brak jest podstaw do jej zawieszenia. Należy bowiem stwierdzić, że sankcją ustanowioną przez obowiązujące przepisy o gospodarce nieruchomościami za uchybienie terminowi zagospodarowania terenu oddanego w wieczyste użytkowanie jest ustalenie dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Bez wpływu na to postępowanie pozostaje zatem złożenie przez stronę skarżącą wniosku o wydanie warunków zabudowy ponad rok po upływie dodatkowych wyznaczonych terminów. Są to dwa niezależne postępowania administracyjne i ustalenie warunków zabudowy dla terenu pozostającego w użytkowaniu wieczystym strony skarżącej nie stanowi zagadnienia wstępnego dla postępowania w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Należy również podkreślić, że zgodnie z art. 63 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10 % wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 % tej wartości. W myśl natomiast art. 64 ust. 1 w/w ustawy obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej ustalonych w umowie lub decyzji. Powyższe przepisy obligują organ do ustalenia opłaty dodatkowej w razie bezskutecznego upływu terminu zagospodarowania, nie pozostawiają organom możliwości wydania decyzji według swojego uznania. Natomiast kwestia dokonania ewentualnej wyceny nieruchomości i wadliwości jej wykonania, do której odnosi się strona skarżąca, nie ma związku z niniejszym postępowaniem. Stronie skarżącej przysługiwać bowiem będzie możliwość wniesienia odwołania od decyzji ustalającej wysokości dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jeśli uzna że dokonana wycena nieruchomości, będąca podstawą ustalenia dodatkowej opłaty rocznej jest nieprawidłowa. Reasumując należy stwierdzić, że w sprawie nie istniały podstawy do zawieszenia postępowania na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 kpa. Wystąpienie przez stronę skarżącą z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie ma wpływu na postępowanie dotyczące ustalenia dodatkowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Mając zatem na uwadze przedstawione wyżej okoliczności sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny, uznając skargę za nieuzasadnioną, w oparciu o przepis art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.