II SA/Gl 1033/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik, Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Protokolant Referent Anna Cyganek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 czerwca 2008 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję i orzeka, że nie podlega ona wykonaniu, 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego kwotę [...] zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. Po rozpoznaniu wniosku K. S. i J. S. z dnia [...] r. Starosta R. decyzją z dnia [...] r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 129 ust. 1, art. 130 oraz art. 132 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm, zwanej dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami) w zw. z art. 73 ust. 2 pkt 2 i ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133 poz. 872 ze zm., zwanej dalej ustawą z 13.10.1998 r.) oraz art. 104 kpa, ustalił na rzecz w/w odszkodowanie w kwocie [...] zł za działkę nr [...], k.m. [...] obręb C. o pow. [...] m2 zajętą pod drogę wojewódzką nr [...] oraz zobowiązał do jego wypłaty Starostwo Powiatowe w R. W uzasadnieniu decyzji podniósł, iż decyzją z dnia [...] r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem [...] r. własności przedmiotowej działki przez Województwo [...]. Nieruchomość ta stanowiła poprzednio współwłasność wnioskodawców. Wysokość odszkodowania została ustalona zgodnie w operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego K. U. W odwołaniu od tej decyzji J. S. zarzucił, że nie zgadza się z wysokością przyznanego odszkodowania oraz sposobem jego ustalenia w operacie szacunkowym. Jego zdaniem wartość działki zajętej pod drogę publiczną powinna być określona podejściem porównawczym przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a to w związku z brakiem transakcji o cechach rynkowych dotyczących terenów zajętych pod drogi publiczne. Wojewoda [...] odwołania tego nie uwzględnił i zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. Nr [...], wydaną z powołaniem się na treść art. 104, art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 9a, art. 128, art. 129 ust. 5, art. 130 i art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 73 ustawy z 13.10.1998 r., utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia stwierdził, że kwestionowane odszkodowanie zostało ustalone zgodnie z obowiązującymi przepisami w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego sporządzoną w postaci operatu szacunkowego. Opinia ta została przy tym wykonana zdaniem Wojewody zgodnie z obowiązującym w tym przedmiocie rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm., zwanego dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości). Zgodnie z treścią § 36 ust. 1 w zw. z ust. 5 tego rozporządzenia przy określeniu wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13.10.1998 r. przyjmuje się ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne. Dopiero w przypadku braku takich transakcji na danym rynku bierze się pod uwagę przeważające przeznaczenie gruntów przyległych, a to zgodnie z ust. 2 pkt 2 tegoż paragrafu. Skoro rzeczoznawca szacując przedmiotową nieruchomość wziął pod uwagę ceny jakie uzyskano w [...] r. w [...] transakcjach na rynku lokalnym za podobne grunty zajęte pod drogi publiczne to brak było podstaw do kwestionowania jego operatu. W skardze do sądu administracyjnego J. S. z decyzjami organów się nie zgodził podtrzymując w ogólnym zarysie zarzuty sprecyzowane wcześniej w odwołaniu. Precyzując zarzuty skargi na rozprawie sądowej w dniu 12 czerwca 2008 r. skarżący stwierdził, że począwszy od [...] r. nie mogło być prawnie skutecznego obrotu nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne i dlatego też nie mogły one być podstawą wyceny w kwestionowanym przez niego operacie szacunkowym. Nadto skarżący wniósł o zasądzenie kosztów postępowania sądowego. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko i jego uzasadnienie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zaskarżona decyzja ostać się nie mogła albowiem została wydana zdaniem Sądu bez dostatecznego wyjaśnienia i rozważenia sprawy do jej końcowego rozstrzygnięcia, które to uchybienie proceduralne (wzięte przez Sąd również pod rozwagę z urzędu zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.) mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1c ustawy p.p.s.a. W odwołaniu J. S. zakwestionował sposób wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego podnosząc, że oparł się on na transakcjach nie mających cech rynkowych, dotyczących terenów zajętych pod drogi publiczne. Obowiązkiem organu odwoławczego było zatem dokładne wyjaśnienie tej kwestii a to w związku z treścią § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 w zw. z ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Przesądzenie o przyjęciu przez rzeczoznawcę prawidłowego sposobu wyceny decydowało bowiem o ocenie czy ustalona kwota odszkodowania odpowiada obowiązującym przepisom. Obowiązkowi temu zdaniem Sądu Wojewoda nie uczynił zadość. Bez dostatecznego i przekonywującego uzasadnienia przyjął bowiem w swojej decyzji, że transakcje na których oparł się biegły ustalając wartość rynkową objętej postępowaniem działki, przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej, faktycznie dotyczyły gruntów zajętych pod drogi publiczne. Ustalenie to, mające istotny wpływ na ocenę prawidłowości wyceny, budzi zaś zdaniem Sądu zasadnicze wątpliwości gdyż nie wynika w dostateczny sposób ze zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego. W szczególności nie wynika w taki sposób z kwestionowanego przez skarżącego operatu szacunkowego mgr inż. K. U. Wprost przeciwnie, treść tego operatu przemawiałaby raczej za przyjęciem, że biegły wziął do porównania ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych a nie zajętych pod drogi publiczne. Za takim stwierdzeniem przemawia chociażby treść znajdujących się na stronie 12 tego operatu sformułowań: "Dla sporządzenia operatu dokonano analizy cen transakcyjnych nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne" oraz "Analiza cen gruntów nabywanych pod drogi lokalne, na rynku miejscowym i ościennym tzn. powiatu rybnickiego przedstawia się następująco". Z kolei na stronie 16 operatu jest mowa o aktualnym sposobie użytkowania nieruchomości. Niejasności tej nie można też usunąć zdaniem Sądu w oparciu o treść strony 15 operatu, na której przedstawiono przyjęte do porównania transakcje. Należy przy tym podkreślić, że w świetle treści § 36 ust. 1 w zw. z ust. 5 rozporządzenia cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne nie można stosować zamiennie z cenami gruntów zajętych pod takie drogi. Biegły w celach porównawczych mógł posłużyć się zatem w niniejszej sprawie jedynie cenami przy transakcjach gruntów zajętych już pod drogi publiczne. Niedostateczne wyjaśnienie tej kwestii nie pozwala Sądowi na zakwestionowanie zarzutu skarżącego, że operat został sporządzony z naruszeniem obowiązujących przepisów (co stanowi przesłankę uwzględnienia skargi określoną w art. 145 § 1 pkt 1a ustawy p.p.s.a.). Tak byłoby bowiem w sytuacji gdyby się okazało, że biegły ustalił wartość działki skarżącego biorąc pod uwagę ceny transakcyjne gruntów zarówno zajętych jak i przeznaczonych, względnie tylko przeznaczonych pod drogi publiczne. Wątpliwość tą wyjaśni jednoznacznie Wojewoda przy ponownym rozpatrzeniu odwołania. W zależności od wyniku tego ustalenia może zajść potrzeba wykonania nowego operatu. Może się też ewentualnie okazać, że wartość działki stanowiącej w dniu [...] r. współwłasność skarżącego powinna być ustalona stosownie do treści ust. 2 pkt 2 § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (w przypadku braku odpowiedniej do przeprowadzenia porównania ilości transakcji działek zajętych pod drogi publiczne). W tym przedmiocie nie można podzielić stanowiska skarżącego, że z uwagi na treść art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13.10.1998 r. nie mogło być, poczynając od 1 stycznia 1999 r., transakcji nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne. Transakcje takie mogły bowiem dotyczyć chociażby nieruchomości zajętych pod drogi publiczne już po 31 grudnia 1997 r. a więc nie objętych uregulowaniem art. 73 ust. 1 w/w ustawy. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy będzie miał też na uwadze organ odwoławczy treść art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przedstawionych wyżej względów zaskarżona decyzja podlegała uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a i c ustawy p.p.s.a. w zw. z art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 kpa oraz w zw. z § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 w zw. z ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. W przedmiocie wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 ustawy p.p.s.a., zaś o kosztach postępowania sądowego stosownie do jego wyniku zgodnie z treścią art. 200, art. 205 § 1, art. 209, art. 211 i art. 212 tego aktu prawnego.