IV SA/Wa 274/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Linkowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Asesor WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant Artur Dral, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 czerwca 2008 r. sprawy ze skargi K. S. i H. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) listopada 2007 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - skargę oddala - Decyzją Prezydenta W. z dnia [...] sierpnia 2005r. nr [...] wydaną w oparciu o art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U Nr 80, poz. 717 z późn. zm) oraz art. 55 uchwały Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] maja 1999r opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] w sprawie "Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A." orzeczono o pobraniu od K. S. oraz od H. P. jednorazowej opłaty w wysokości po [...] zł od każdej z ww. osób z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanej w KW Nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w obrębie [...] o pow. [...] m2 położonej w rej. ul. [...], spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A. Po rozpatrzeniu odwołania K. S. oraz od H. P. od powyższej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., decyzją z dnia [...] października 2005r. znak [...] działając na podstawie art. 138 § 2 Kpa uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazano między innymi, że operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia opłaty budzi zastrzeżenia, co do jego rzetelności i prawidłowości. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania, w trakcie, którego sporządzony został nowy operat szacunkowy, Prezydent W. wydał w dniu [...] lipca 2007r. decyzję nr [...], którą działając w oparciu o art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U Nr 80, poz. 717 z późn. zm) oraz art. 55 uchwały Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] maja 1999r opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z [...] w sprawie "Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla "A." orzeczono o pobraniu od K.S. oraz od H.P. jednorazowej opłaty w wysokości po [...] zł od każdej z ww. osób z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanej w KW Nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w obrębie [...] o pow. [...] położonej w rej. ul. [...], spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A. Od powyższej decyzji odwołanie złożyły K.S. oraz H.P. podnosząc, iż została ona wydana z naruszeniem przepisów prawa, ponieważ wzrost wartości nieruchomości nie był spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A. Rozpatrując przedmiotową sprawę w wyniku wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., decyzją z dnia [...] listopada 2007r. znak [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazano między innymi, iż w rozpoznawanej sprawie wobec uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A., nastąpił wzrost wartości położonych na tym obszarze nieruchomości. Okoliczność tą potwierdził operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który został wykonany celem określenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości położonej na obszarze objętym planem, stanowiącej działkę o nr ew. [...]. Ponadto organ wskazał, iż analiza materiału dowodowego zabranego w rozpatrywanej sprawie wykazała, iż merytoryczne rozstrzygnięcie zawarte w decyzji organu I instancji nie budzi zastrzeżeń. Nie są również uzasadnione zarzuty skarżących związane z ewentualnym nieodpłatnym przekazaniem gminie części nieruchomości na cele publiczne bowiem do takiego przekazania nie doszło. Kolegium wskazało, że biegły rzeczoznawca określił wartość przedmiotowej nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego ze szczególnym uwzględnieniem możliwości inwestycyjnych przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu. Sporządzając operat szacunkowy rzeczoznawca prawidłowo ustalił wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu, przy czym podkreślono, że zainteresowane zbyły nieruchomość za kwotę znacznie wyższą niż ustalona w operacie wartość działki. Skargę na powyższą decyzję wniosły K.S. oraz H.P., wskazując, że w sprawie nie zaistniały przesłanki określone w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzasadniające ustalenie renty planistycznej. Zdaniem skarżących uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A. nie spowodowało istotnej zmiany w możliwościach zagospodarowania przedmiotowego terenu. Skarżące zarzuciły również organowi odwoławczemu, że bezkrytycznie przyjął jako dowód operat szacunkowy oraz, że nie uwzględnił, iż z akt sprawy wynika, że deklarowały chęć przekazania gminie części terenu na cele publiczne. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko i argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002r. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne kontrolują więc akty i czynności organów administracji z zakresu administracji publicznej pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi. Prawną podstawę wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm). Stosownie do treści tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Istota obowiązku uregulowanego w cytowanym powyżej przepisie sprowadza się do konieczności uiszczenia przez dotychczasowego właściciela jednorazowej opłaty w przypadku łącznego wystąpienia dwóch przesłanek tj. 1. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany 2. zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w odniesieniu do wskazanych przesłanek, Sąd doszedł do przekonania, iż słusznie organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, iż w wyniku uchwalenia Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A. , przyjętego Uchwałą Rady Gminy W. Nr [...] z dnia [...] maja 1999r. nastąpił wzrost wartości zbytej przez skarżące nieruchomości. Analiza akt sprawy wskazuje, iż w poprzednio obowiązującym Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania W. zatwierdzonym Uchwałą Rady W. nr [...] z dnia [...] września 1992r. (Dz. Urz. Województwa [...]); przedmiotowa nieruchomość położona była wprawdzie w obszarze oznaczonym symbolem MU-24 o funkcji mieszkaniowo — usługowej, jednak jak wynika z ustaleń operatu oraz materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy, Minister Rolnictwa i Gospodarki Żywieniowej w dniu 25 września 1992r. nie wyraził zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych położonych w strefie MU-24, ograniczonych ulicami: [...], i terenami zieleni pod Skarpą [...] Teren na obszarze którego zlokalizowana była nieruchomość skarżących stanowił więc w konsekwencji jedynie rezerwę pod budownictwo mieszkaniowo — usługowe. W sporządzonym w lutym 2007r. operacie szacunkowym podkreślono (str. 12), iż uchwalony w 1999r. plan zagospodarowania przestrzennego osiedla A. zasadniczo zmienił przeznaczenie działki będącej przedmiotem wyceny. Ma on charakter bardzo szczegółowy i precyzyjnie określa funkcje obszarów, linie zabudowy, układ drogowo-uliczny, zasady uzbrojenia terenu w miejskie sieci urządzeń technicznych, zasady ochrony terenów cennych ekologicznie jak również wielkość powierzchni biologicznie czynnej. Natomiast w poprzednim Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego W. zatwierdzonym Uchwałą Rady W. nr [...] z dnia [...] września 1992r. nie określono tak szczegółowo warunków zagospodarowania przedmiotowego terenu. Zgodnie z tym planem przedmiotowa nieruchomość położona była wprawdzie w obszarze oznaczonym symbolem MU-24 o funkcji mieszkaniowo — usługowej, jednak bez możliwości zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. "Nowy" plan natomiast przekształcił tereny rolne na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Uchwalenie nowego planu umożliwiło zatem zabudowę terenów objętych tym planem. Przedmiotowa nieruchomość położona jest obecnie w I strefie, dla której przyjęto funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami i usługami podstawowymi I stopnia. Wobec powyższego, należało uznać, że w sprawie zaistniały przesłanki określone w art. 36 ust. 4 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do ustalenia tzw. Renty planistycznej. Sporządzony w lutym 2007r. przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy uznać należy za prawidłowy. Operat szacunkowy, wskazuje jednoznacznie na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości tj. działki o nr ew. [...], po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolejną przesłanką warunkującą możliwość żądania uiszczenia renty planistycznej przez byłego właściciela, zbytej nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgłoszenie przez organ roszczenia w tym zakresie w terminie pięciu lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. Wyrok NSA z dnia 7 października 2005r. Sygn. akt II OSK 93/05) przyjmuje się, iż wnoszenie roszczeń wymaganych w trybie publicznoprawnym oznacza nic innego jak wszczęcie postępowania administracyjnego. Dochodzenie powyższego roszczenia jest zatem ograniczone czasowo. Termin rozpoczyna swój bieg od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i biegnie przez okres pięciu lat. A zatem zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia planu po tym okresie wyłącza możliwość wymierzenia renty planistycznej na rzecz zbywcy. Jak wynika z akt sprawy uchwała Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] maja 1999r w sprawie "Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A." została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] i weszła w życie z dniem 18 listopada 1999r. A zatem pięcioletni termin upływał w dniu 18 listopada 2004r. Skarżące dokonały zbycia nieruchomości na podstawie aktu notarialnego w dniu 16 kwietnia 2004r. zaś postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte z urzędu przez Prezydenta W. w dniu 22 czerwca 2004r., a zatem jeszcze przed upływem w/w terminu. W świetle powyższego przyjąć należy, iż w rozpoznawanej sprawie, spełnione zostały przesłanki warunkujące wymierzenie skarżącym renty planistycznej, której wartość procentowa, zgodnie z art. 55 ust. 2 Uchwałą nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...].05. 1999r. w sprawie uchwalenia, Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A. wynosi 25 %. Taką też stawkę przyjął organ I instancji przy obliczaniu opłaty, kierując się przy tym również wartością działki. Odnosząc się zaś do zarzutów skarżących wskazujących, iż organ pomimo wielokrotnych interwencji, nie rozważył możliwości pomniejszenia wartości naliczonej renty planistycznej stosownie do treści art. 55 ust 3 uchwały, zgodnie z którym renta planistyczna będzie ulegała zmniejszeniu proporcjonalnie do wielkości terenu przekazanego nieodpłatnie Gminie na cele publiczne na obszarze objętym planem, należy wskazać, iż abstrahując od kwestii dopuszczalności zamieszczenia powyższego zapisu w uchwale Rady Gminy i możliwości wywiązania się z tak abstrakcyjnie sformułowanego zapisu, brzmienie tego artykułu wskazuje, iż Gmina dopuściła możliwość obniżenie wartości naliczonej renty planistycznej w sytuacji gdy podmiot, zobowiązany do jej zapłaty przekazał jej nieodpłatnie nieruchomość na cele publiczne. Jak jednak wynika z akt sprawy nie doszło do nieodpłatnego przekazanie na cele publiczne części nieruchomości przez skarżące. Na marginesie należy jednak wskazać, iż stosownie do unormowań zawartych w dziale III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, w sytuacji gdy w miejscowy planie zagospodarowania przestrzennego, przewiduje się przeznaczenie określonych nieruchomości pod cel publiczny, w sytuacji gdy zostanie wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy, gmina ma obowiązek dokonać za odszkodowaniem wywłaszczenia takiej nieruchomości, gdy zaś właściciel nosi się z zamiarem jej zbycia, przysługuje jej prawo pierwokupu. Przepisy te gwarantują zatem właścicielom takich nieruchomości możliwość otrzymania za nie stosownego wynagrodzenia. Mając na uwadze wskazane powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm) skargę oddalił.