I SA/Wa 766/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka – Płaczkowska (spr.) Sędziowie WSA Iwona Kosińska WSA Joanna Skiba Protokolant Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 listopada 2008 r. sprawy ze skargi R. W. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2008 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz skarżącego R. W. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2008 r., nr [...] Minister Infrastruktury po rozpatrzeniu odwołania R. W. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2007 r., nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod inwestycję celu publicznego - budowę autostrady [...] na odcinku [...], prawa własności nieruchomości położonej na terenie gminy N., obręb C., oznaczonej geodezyjnie jako działki nr [...], [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, objętej księgą wieczystą KW Nr [...], ustalenia odszkodowania za dokonane wywłaszczenie w kwocie [...] oraz terminu jego wypłaty utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2007 r. W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że decyzją z [...] marca 1998 r., nr [...] Wojewoda [...] ustalił lokalizację autostrady płatnej A-4 na terenie województwa [...] dla odcinka [...]. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją z [...] sierpnia 1998 r., nr [...] , uchylił w części zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z [...] marca 1998 roku i orzekł w tym zakresie co do istoty sprawy oraz utrzymał w mocy pozostałe rozstrzygnięcia decyzji organu pierwszej instancji. Decyzją z [...] lipca 2007 r., nr [...] Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod inwestycję celu publicznego, budowę autostrady [...] na odcinku [...], prawa własności nieruchomości położonej na terenie gminy N., obręb C., oznaczonej geodezyjnie jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...], [...] o pow. [...] ha objętej księgą wieczystą KW Nr [...], ustalenia odszkodowania za dokonane wywłaszczenie w kwocie [...] zł. Ponadto organ wojewódzki zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. Od decyzji odwołanie złożył R. W., wnosząc o jej uchylenie. W odwołaniu zarzucił pozbawienie go możliwości osobistego uczestnictwa w rozprawie administracyjnej, wadliwość operatu szacunkowego i nieprawidłowe ustalenie odszkodowania. Ponadto odwołujący odniósł się do raportu oddziaływania na środowisko oraz do kwestii zapłaty za korzystanie z nieruchomości przez okres 12 miesięcy. Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu sprawy Minister Infrastruktury wskazał, że zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 220, poz. 1601) do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe, wobec czego do niniejszej sprawy mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 721), w brzmieniu sprzed nowelizacji. Organ II instancji powołując się na przepisy art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy, stwierdził, że pismami z dnia 26 sierpnia 2002 r., nr [...] i z 12 listopada 2003 r., nr [...] Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad złożył R. W. ofertę zawarcia umowy nabycia przedmiotowej nieruchomości. Brak jest w aktach sprawy pisma, z którego wynikałaby zgoda strony na sprzedaż nieruchomości. Wobec niezawarcia umowy sprzedaży nieruchomości Wojewoda [...], stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., pismem z 8 października 2003 r., nr [...] wyznaczył stronie termin do dnia 15 listopada 2003 r. na zawarcie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], [...] oraz pismem z dnia 17 listopada 2004 r., nr [...] wyznaczył termin do 20 grudnia 2004 r. na zawarcie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia dobrowolnej umowy kupna-sprzedaży, pismem z 21 czerwca 2005 r., nr [...] Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i autostrad wystąpił do Wojewody [...] z wnioskiem o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Pismem z dnia 18 stycznia 2006 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. Mając na uwadze powyższe Minister Infrastruktury uznał, że postępowanie w sprawie wywłaszczenia nieruchomości wszczęte zostało prawidłowo. Minister Infrastruktury powołując się na przepis art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 , Nr 261, poz. 2603 ze zm.), oraz art. 18 ust. 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych wskazał, że na zlecenie Wojewody [...] z 12 października 2006 r. rzeczoznawca majątkowy K. K. wykonał operat szacunkowy z 1 grudnia 2006 r., określający wartość przedmiotowej nieruchomości. Organ odwoławczy podniósł, że w kwestii odszkodowania przywołać należy przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, oraz przepis art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dotyczący wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości przez rzeczoznawcę jak również przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) z którego wynika, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Minister Infrastruktury wskazał, że w niniejszej sprawie w operacie szacunkowym wartość gruntu oszacowano w podejściu porównawczym metodą porównywania nieruchomości parami. Przy tej metodzie porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Minister stwierdził, że rzeczoznawca dokonał szczegółowej analizy rynku nieruchomości podobnych na przełomie lat 2004 - 2006, położonych na terenie powiatów: [...] oraz [...] ze szczególnym uwzględnieniem lokalizacji na terenie obrębów [...] Do końcowej analizy rzeczoznawca majątkowy przyjął trzy nieruchomości gruntowe, z uwzględnieniem jak najmniejszej ilości różnic pomiędzy nieruchomościami. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z 1 grudnia 2006 r. odpowiada wymogom określonym w wyżej wskazanych przepisach. Organ podniósł, że subiektywne przekonanie strony, że wskazana w operacie szacunkowym wartość wywłaszczonej nieruchomości jest zbyt niska nie świadczy o braku rzetelności przy jego wykonaniu, ani też celowym pomijaniu cech nieruchomości. Brak jest zatem podstaw do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo, tym bardziej, że strona nie przedstawiła alternatywnej, aktualnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, ani też nie zaskarżyła operatu szacunkowego z dnia 1 grudnia 2006 roku do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w W. Odnosząc się do zarzutów odwołania Minister wskazał, że stosownie do art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany dla celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. czynników wpływających na wartość nieruchomości, Tak więc rozstrzygnięcie w sprawie odszkodowania zapadło na podstawie aktualnego operatu szacunkowego i zgodne jest z dyspozycją art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Minister Infrastruktury wskazując na przepis art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami podniósł, że w toku postępowania odwoławczego upłynął termin ważności operatu szacunkowego i w związku z tym zaszła konieczność wystąpienia do rzeczoznawcy majątkowego w trybie art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami z zapytaniem o możliwość potwierdzenia ważności przedmiotowego operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie potwierdził jego aktualność na dzień 31 stycznia 2008 r. Wobec powyższego organ odwoławczy pismem z 11 lutego 2008 r. w trybie art. 10 kpa zawiadomił strony o uzupełnieniu materiału dowodowego w sprawie oraz poinformował o możliwości zapoznania się ze skompletowanym materiałem dowodowym i składania wniosków i wyjaśnień. Pismem z 29 lutego 2008 r. strona wniosła zastrzeżenia do klauzuli potwierdzającej ważność operatu szacunkowego, twierdząc, że narusza ona przepis art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz standardy III.7 pkt. 2.13a i VII.2 pkt 2.1a, b, zwracając przy tym uwagę, że ceny nieruchomości wzrosły o kilkaset procent oraz załączając sześć artykułów prasowych. Minister Infrastruktury wskazał, że zarzuty strony nie znajdują uzasadnienia. Zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje możliwość potwierdzenia ważności operatu szacunkowego. Ponadto rzeczoznawca ocenia rynek nieruchomości i tylko on jest osobą uprawnioną do potwierdzenia lub stwierdzenia niemożliwości potwierdzenia operatu szacunkowego, jeżeli więc na danym rynku nie doszło do zmiany cen transakcji, to zachodzi podstawa do potwierdzenia ważności operatu szacunkowego. Z kolei wartość nieruchomości weryfikowana jest na podstawie badań rynku lokalnego, a nie na podstawie doniesień prasowych. Z załączonych do pisma strony wycinków gazet wynika, że wzrost wartości nieruchomości dotyczy działek budowlanych i rolnych, brak jest natomiast informacji o transakcjach dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod budowę drogi, a zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nieruchomości wyłącznie o takim przeznaczeniu rzeczoznawca majątkowy może brać do porównań nieruchomości wycenianych. Organ II instancji podkreślił, że zgodnie ze standardami obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych mogą oni używać do porównań transakcji z okresu dwóch lat poprzedzających datę sporządzenia operatu, natomiast rzeczą rzeczoznawcy majątkowego jest ustosunkowanie się do trendów czasowych. Skoro zatem w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy nie stwierdził wyraźnego wpływu atrybutu "data zawarcia transakcji" na wielkość ceny transakcyjnej, to brak jest podstaw do uznania, że wartość nieruchomości nie może być uznana za prawidłowo określoną i aktualną. Odnosząc się do zarzutu strony, że operat szacunkowy z 1 grudnia 2006 r. wskazuje inną kwotę nieruchomości niż operat szacunkowy z dnia 28 lutego 2005 r. wskazał, że jest nietrafny, ponieważ operat z 2005 r. utracił już swoją ważność w momencie wydawania w/w decyzji, a przy tym operat ten wykonany był na zlecenie Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad dla potrzeb złożenia oferty nabycia nieruchomości w drodze umowy i nie jest dowodem w wywłaszczeniowym postępowaniu administracyjnym. Minister Infrastruktury powołując przepis art. 118 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 23 ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych wskazał, że w toku postępowania w dniu 13 czerwca 2007 r. odbyła się rozprawa administracyjna, na którą nie stawił się prawidłowo zawiadomiony R.W. Wnioskiem z dnia 11 czerwca 2007 r. strona domagała się wyznaczenia kolejnego terminu na przeprowadzenie rozprawy administracyjnej celem umożliwienia jej obrony swych praw oraz osobistego uczestnictwa w rozprawie. Zawiadomieniem z 25 czerwca 2007 r. Wojewoda [...] poinformował stronę o zebraniu materiałów dowodowych w przedmiotowej sprawie oraz o możliwości wglądu do akt znajdujących się w [...] Urzędzie Wojewódzkim. Ponadto organ nie uwzględnił wniosku strony o ponowne wyznaczenie terminu rozprawy. W związku z zarzutem, że strona została pozbawiona przez organ pierwszej instancji prawa do osobistego uczestnictwa w rozprawie, a tym samym uniemożliwiono jej złożenia stosownych wniosków, Minister wskazał, że rozprawa z 13 czerwca 2007 r. była już dziewiąta z kolei, na którą strona prawidłowo powiadomiona nie stawiła się, pomimo ciągłych zapewnień, że jest sprawą zainteresowana i domaga się osobistego uczestnictwa w rozprawie. Wojewoda [....] pismem z dnia 15 maja 2007 r. poinformował R. W., że wyznaczony na dzień 13 czerwca 2007 r. termin rozprawy jest ostateczny, a jeżeli strona nie będzie mogła w nim uczestniczyć osobiście to powinna działać przez pełnomocnika. Wojewoda [...] każdorazowo informował strony o przyczynach przedłużającego się postępowania oraz o przewidywanym terminie załatwienia sprawy. Minister Infrastruktury stwierdził, że Wojewoda [...] dołożył wszelkich starań aby umożliwić stronie osobiste uczestnictwo w rozprawie administracyjnej. Organ powołując się na wyrok SN z dnia 18 marca 1981 r., I PRN 8/81, OSN 1981, nr 10, poz. 201 stwierdził, że nie jest przeszkodą trudną do przezwyciężenia zawiadomienie o rozprawie przed innym organem w tym samym terminie trzykrotnie przedstawiane przez stronę jako powód do odroczenia rozprawy tym bardziej, iż z żadnego z załączonych do akt sprawy przez stronę zawiadomień nie wynika fakt obowiązkowego stawiennictwa. Organ odwoławczy zauważył, że zgodnie z art. 94 § 1 kpa nieobecność na rozprawie stron należycie wezwanych nie stanowi przeszkody do jej przeprowadzenia. Odnosząc się do terminu rozprawy w dniu 25 kwietnia 2007 r. organ wskazał, że wątpliwości budzi przedstawiona przez stronę kolorowa kserokopia zawiadomienia Sądu Rejonowego w Z. Wydział I Cywilny o posiedzeniu Sądu w sprawie przeciwko Generalnemu Dyrektorowi Dróg Krajowych i Autostrad w Z. o zapłatę - oznaczona w aktach sprawy "karta 287". Przedmiotowe zawiadomienie jest kserokopią, zawierającą wyłącznie pieczęć Sądu, brak jest natomiast pieczęci Sekretarza Sądowego przy jego podpisie. Ponadto w dacie posiedzenia widoczne są poprawki, dlatego też zdaniem organu nie można jednoznacznie stwierdzić, że chodzi tu o datę pokrywającą się z wyznaczonym przez wojewodę terminem rozprawy administracyjnej. Nawet zakładając prawidłowość przedmiotowego zawiadomienia obecność strony na posiedzeniu Sądu nie była obowiązkowa, w związku z powyższym strona miała możliwość uczestniczenia w rozprawie administracyjnej, która odbyła się w dniu 25 kwietnia 2007 r. Minister Infrastruktury wskazał, że strona miała możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym, w tym z operatem szacunkowym przed wydaniem decyzji. Odnosząc się do pozostałych zarzutów organ odwoławczy wskazał, że nie dotyczą one przedmiotowej sprawy i w związku z tym nie są rozpatrywane w niniejszym postępowaniu. Raport oddziaływania na środowisko stanowi dokument w postępowaniu dotyczącym lokalizacji drogi, zaś kwestia korzystania z nieruchomości wynika z decyzji zezwalającej na niezwłoczne zajęcie nieruchomości, wydanej w trybie art. 17 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Reasumując organ II instancji uznał, że Wojewoda [...] prawidłowo przeprowadził postępowanie wywłaszczeniowe i ustalił odszkodowanie należne z tytułu wywłaszczenia. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył R. W. Wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji i zwrot kosztów postępowania. Skarżący podał, że decyzja Ministra Infrastruktury jest wadliwa ponieważ utrzymuje sprzeczną z prawem decyzję Wojewody [...] z [....] lipca 2007 r. Skarżący zarzucił, że decyzja Wojewody [...] jest wadliwa, ponieważ przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad nie złożył mu pisemnej oferty zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Wskazał, że powołane przez Ministra Infrastruktury w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji pisma znak [...] z dnia [...] sierpnia 2002 r. oraz [...] z dnia 12 listopada 2003 r., w których rzekomo Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad złożył mu ofertę zawarcia umowy nie zostały mu doręczone, gdyż w tym czasie był pozbawiony wolności i przebywał w Areszcie Śledczym W. Skarżący zarzucił, że organ prowadzący postępowanie nie zapewnił mu czynnego udziału w administracyjnej rozprawie wywłaszczeniowej, która odbyła się w dniu 13 czerwca 2007 r. w Urzędzie Wojewódzkim w W., wobec czego Wojewoda [...] rażąco naruszył art. 10 § 1 kpa, gdyż bezpodstawnie pozbawił go czynnego udziału w istotnej części postępowania administracyjnego przed wydaniem decyzji o wywłaszczeniu. Skarżący podniósł, że Wojewoda [...] dokonał nieprawidłowej oceny przesłanki obligującej organ administracji rządowej do odroczenia rozprawy, przez co pozbawił go możności obrony swoich praw w postępowaniu wywłaszczeniowym. Podkreślił, że we właściwy sposób poinformował urząd o przyczynie niemożności stawiennictwa na rozprawę w dniu 13 czerwca 2007 r., udokumentował przyczynę niestawiennictwa, wniósł o odroczenie rozprawy deklarując wolę osobistego uczestnictwa w postępowaniu administracyjnym. Skarżący R. W. zarzucił, że bezpodstawne jest twierdzenie Wojewody, że zaistniała przeszkoda co do osobistego udziału w rozprawie mogła być usunięta przez ustanowienie pełnomocnika. Podkreślił, że zgodnie z treścią art. 32 kpa – strona może działać przed organem administracyjnym osobiście lub przez pełnomocnika, a zatem sposób podejmowania czynności – osobiście lub przez pełnomocnika wyznacza kodeks albo wola strony. Ogólna zasada wynikająca z przepisu art. 32 kpa pozwala stronie na dokonywanie wyboru w sposobie reprezentacji przed organami administracyjnymi. Skarżący podniósł, że Minister Infrastruktury w toku postępowania odwoławczego potwierdził fakt, że jego nieobecność na rozprawie wywłaszczeniowej 13 czerwca 2007 r. spowodowana została przeszkodą trudną do przezwyciężenia (stan chorobowy), to zaniechał uznania, że Wojewoda [...] popełnił błąd nie odraczając rozprawy administracyjnej wyznaczonej na dzień 13 czerwca 2008 r. Wobec tego stanowisko Ministra Infrastruktury jest całkowicie sprzeczne z treścią art. 94 § 2 kpa. Zdaniem skarżącego stanowisko Ministra Infrastruktury odnośnie zasadności wcześniejszych odroczeń terminów rozpraw administracyjnych nie mają żadnego znaczenia dla oceny przyczyny nieobecności na rozprawie administracyjnej 13 czerwca 2007 r. Skarżący podniósł, że uczestniczył w rozprawie przed Sądem Rejonowym w Z. w dniu 25 kwietnia 2007 r., a jego obecność na tej rozprawie była obowiązkowa, co wynika z zawiadomienia Sądu. Wobec powyższego Wojewoda nie zapewnił mu czynnego udziału w postępowaniu wywłaszczeniowym. Skarżący zarzucił, że decyzja Wojewody [...] nie rozstrzyga na jaki dzień ustalono stan wywłaszczonej nieruchomości, jak również nie zawiera terminu wydania nieruchomości. Skarżący podniósł, że decyzja Ministra Infrastruktury jest wadliwa, ponieważ w toku postępowania odwoławczego organ II instancji mimo dołączenia do akt niniejszej sprawy publikacji prasowych dotyczących kilkuset procentowanego wzrostu cen nieruchomości, nie skontrolował prawidłowości operatu – z punktu widzenia logiki i zasad doświadczenia życiowego. Skarżący zarzucił, że organ II instancji zaniechał ustosunkowania się do zarzutu podniesionego w odwołaniu, że operat szacunkowy sporządzony z 1 grudnia 2006 r. jest sprzeczny z art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, gdyż przy ustalaniu wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości użyto do porównań transakcji nieruchomości, w których strony umowy działały w sytuacji przymusowej oraz transakcji, które nie były eksponowane na rynku. Skarżący podniósł, że organ odwoławczy nie ustosunkował się do zarzutu odwołania, że operat szacunkowy jest sprzeczny z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, gdyż przy ustalaniu wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości użyto do porównań transakcje nieruchomości, które nie były nieruchomościami podobnymi. Skarżący podkreślił, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Cechy fizyczne wpływające na wartość nieruchomości były zupełnie inne dla nieruchomości podobnych wykorzystanych do wyceny niż nieruchomości wycenianej, gdyż nieruchomość wyceniana posiada powierzchnię [...] ha, natomiast nieruchomość podobna B zaledwie [...] ha, to znaczy, że jest od niej [...] razy mniejsza. Powierzchnię gruntu rzeczoznawca uznał za istotny element wpływający na cenę sprzedawanych nieruchomości (strona 13 i 14 operatu). Rzeczoznawca majątkowy porównywał, zatem nieruchomości zupełnie niepodobne do siebie pod względem cech fizycznych, co stanowi ewidentną wadę wyceny. W świetle powyższego ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nie jest wartością rynkową w rozumieniu art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. Skarżący zarzucił, że Minister Infrastruktury nie odniósł się do zarzutu odwołania, że operat szacunkowy nie uwzględnia zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Skarżący podniósł, że z tabeli nr 1 na stronie 12 operatu wynika, że transakcje sprzedaży nieruchomości wybranych do porównania odbyły się odpowiednio: - 5 miesięcy przed sporządzeniem operatu – w przypadku nieruchomości A, - 11 miesięcy przed sporządzeniem operatu – w przypadku nieruchomości B, - 12 miesięcy przed sporządzeniem operatu – w przypadku nieruchomości C. Wobec tego, zdaniem skarżącego, wada operatu polega, na przyrównaniu cen transakcyjnych nieruchomości podobnych nabywanych od 5 do 12 miesięcy wcześniej niż został wykonany operat z dnia 1 grudnia 2006 r. i nieuwzględnieniu tych zmian na skutek upływu czasu przy niekwestionowanym wzroście cen nieruchomości. Z kolei od dnia wydania decyzji do dnia transakcji upłynęło od 11 do 20 miesięcy. Dlatego zdaniem skarżącego wartość rynkowa jego nieruchomości nie odpowiada rzeczywistej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Wobec czego ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. w operacie szacunkowym wartość jego nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działki nr [...] obręb C. ustalona została wbrew dyspozycji art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Skarżący zarzucił również, że organ II instancji nie odniósł się do zarzutu odwołania, że operat jest sprzeczny z art. 175 ust. 1 wyżej powołanej ustawy, gdyż nie został sporządzony ze szczególną starannością i zasadami etyki zawodowej. Skarżący podniósł, że wadliwość zaskarżonej decyzji polega na braku ustosunkowania się do zarzutu z odwołania o braku rozstrzygnięcia przez organ I instancji w przedmiocie odszkodowania za korzystanie z nieruchomości przez okres zajęcia nieruchomości, tj. 9 października 2006 r. do dnia w którym decyzje Wojewody [...] z [...] lipca 2007 r. stała się ostateczna. Skarżący zarzucił, że decyzja wywłaszczeniowa została wydana na podstawie wadliwej decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] marca 1998 r. o ustaleniu lokalizacji autostrady płatnej [...] na terenie województwa [...] dla odcinka [...]. W piśmie z 2 listopada 2008 r. będącym uzupełnieniem skargi skarżący wskazał, że przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego Wojewoda [...] wbrew art. 15 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. nie wyznaczył mu terminu do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Wskazał, że nie otrzymał do Wojewody pisma z 8 października 2003 r. i 17 listopada 2004 r. o wyznaczeniu terminu na zawarcie umów w przedmiocie przeniesienia własności działek. Skarżący podał, że pismo z 8 października 2003 r. przesłano mu na adres w S., podczas gdy w tym czasie przebywał w Areszcie Śledczym w W. przy ul. [...]. Z kolei pismo z 17 listopada 2004 r. nie zostało mu dostarczone pomimo, że skierowano je na adres aresztu. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z brzmieniem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Oznacza to, że kontrola sądowoadministracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżony akt nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania aktu, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Biorąc pod uwagę powyższe kryteria należy stwierdzić, że skarga jest zasadna, choć nie wszystkie zarzuty są uzasadnione. Na wstępie należy podnieść, że w orzecznictwie i doktrynie prawa administracyjnego utrwalone jest stanowisko, że organ odwoławczy rozpoznaje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie. Oznacza to, że ma on obowiązek rozpatrzyć wszystkie istotne żądania strony i ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swojej decyzji. Ponownie rozpoznając i rozstrzygając sprawę organ odwoławczy obowiązany jest usunąć naruszenia prawa materialnego i procesowego, których dopuścił się organ I instancji. Stan faktyczny ustala organ odwoławczy nie tylko na podstawie materiału dowodowego zebranego w postępowaniu przed organem I instancji, lecz także powinien przeprowadzić dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia brakujących dowodów i materiałów w sprawie. Tymczasem organ odwoławczy orzekał wyłącznie na podstawie dowodów i materiałów zgromadzonych przez organ I instancji. Jak to wynika z treści art. 136 kpa organ odwoławczy ma kompetencje do przeprowadzenia na żądanie strony lub z urzędu dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję. Uszło uwadze organu odwoławczego, że warunkiem wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., jest upływ terminu wyznaczonego na piśmie przez wojewodę do zawarcia umowy, który nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, pisemnej oferty Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad dotyczącej zawarcia umowy. Oferta z 26 sierpnia 2002 r. dotycząca działki nr [...], została odebrana przez ojca skarżącego A. W. w dniu 30 sierpnia 2002 r. Z akt administracyjnych nie wynika, aby Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, czy też organ administracyjny, zostali poinformowani przez domowników w tym ojca, który pokwitował odbiór przesyłki, że skarżący przebywa w areszcie. Nie wynikało to także z adnotacji poczty. Skoro ojciec, będący domownikiem podjął się odbioru przesyłki (mógł przecież odmówić odbioru korespondencji adresowanej do syna i poinformować doręczyciela, gdzie syn przebywa), to oznacza, że zobowiązał się do przekazania jej synowi. Zważyć należy, że adres na który przesłano ofertę, jest miejscem stałego zamieszkania skarżącego, na który organ przesyłał korespondencję po opuszczeniu aresztu przez skarżącego, a który także został wskazany w skardze do sądu. Wbrew stanowisku organu odwoławczego, brak jest dowodu doręczenia skarżącemu oferty z 12 listopada 2003 r. dotyczącej działki nr [...]. Wprawdzie organ I instancji wskazał w uzasadnieniu swojej decyzji, że oferta ta została doręczona 10 grudnia 2003 r., ale takiego dowodu w aktach nie ma. Również w aktach nie ma dowodów doręczenia skarżącemu pism organu I instancji z 8 października 2003 r. i 17 listopada 2004 r. wyznaczających terminy do zawarcia umów. Dopiero od daty doręczenia należy liczyć termin nie krótszy niż 30 dni na zawarcie umowy. Skoro organ odwoławczy uznał, że postępowanie wywłaszczeniowe zostało prawidłowo wszczęte, to mając na względzie przepis art. 15 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., winien skontrolować, czy skarżącemu skutecznie doręczono drugą ofertę i pisma z 8 października 2003 r. i 17 listopada 2004 r. Organ odwoławczy mógł zatem zwrócić się do organu I instancji o nadesłanie dowodu doręczenia zawiadomienia albo wykazać innymi dowodami, czy oferta i pisma wyznaczające terminy zawarcia umowy były doręczone skarżącemu, czy też nie zostały mu doręczone. Jeżeli pisma i oferta nie zostały skarżącemu doręczone, to organ II instancji nie miał podstaw do stwierdzenia, że postępowanie wywłaszczeniowe zostało prawidłowo wszczęte. Dochowanie bowiem wymogu z art. 15 ust. 1 ustawy wyżej wskazanej, jest jednym z koniecznych warunków wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Ponadto organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutu odwołania dotyczącego przyjęcia do porównania przez rzeczoznawcę nieruchomości o powierzchniach znacznie odbiegających od powierzchni nieruchomości będącej przedmiotem wywłaszczenia. Przyjęta do analizy nieruchomość podobna ma [...] m kw. Pozostałe dwie też są znacznie mniejsze. Uszło uwadze organu odwoławczego, że rzeczoznawca celem wykazania podobieństwa winien zawrzeć dodatkowe rozważania co do dopuszczalności przyjęcia podobieństwa działek w przypadku wyraźnej różnicy powierzchni i jej wpływu na cenę transakcji kupna sprzedaży. Tym bardziej było to konieczne w analizowanej sytuacji. Rzeczoznawca bowiem wskazał, że w grudniu 2004 r. za nieruchomość o pow. [...] ha zakupioną przez GDDKiA zapłacono [...] zł za metr, a w lipcu 2006 r. za działkę o pow. [...] ha zapłacono [...] zł za metr. A więc w ciągu półtora roku nastąpił znaczny wzrost cen za działki przeznaczone pod drogi o większych powierzchniach. Nie wiadomo, czy miał na to wpływ upływ czasu, czy też inne okoliczności. Organ odwoławczy, nie wyjaśnił dlaczego rzeczoznawca nie przyjął do analizy transakcji z 2006 r., czy nie było ich na rynku, czy też dotyczyły nieporównywalnych nieruchomości. Stwierdzenie, że standardy zawodowe pozwalają rzeczoznawcom na dokonywanie wyceny na podstawie transakcji sprzed dwóch lat jest ogólnikowe i niczego nie wyjaśnia. Każda sprawa wymaga indywidualnego zbadania, tym bardziej, że liczne zarzuty co do wadliwości operatu zostały podniesione w odwołaniu. Z operatu nie wynika, jaka była na przestrzeni lat 2004- 2006 r., a więc w okresie objętym analizą, tendencja zmian cen (wzrastały, czy też były stabilne) dotyczących gruntów nabywanych pod drogi. Operat został sporządzony 1 grudnia 2006 r., a daty transakcji przyjętych do wyliczeń odszkodowania odnoszą się do pierwszej połowy 2006 r. i roku 2005. Wprawdzie rzeczoznawca potwierdził aktualność operatu, jednakże nie można nie zauważyć, że w dacie wydania decyzji przez organ II instancji ceny z operatu były faktycznie cenami sprzed ponad dwóch lat. Organ odwoławczy poza przytoczeniem przepisów dotyczących zasad ustalania odszkodowania, metod wyceny, nie rozprawił się z zarzutami dotyczącymi wadliwości operatu, a co za tym idzie zarzutami nieprawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania. Przy czym organ odwoławczy nie dostrzegł, że w operacie szacunkowym z 1 grudnia 2006 r. w tabeli na stronie 12 w rubryce "Nieruchomość A" z podzielenia ceny transakcyjnej w kwocie [...] zł przez powierzchnię działki [...] ha wynika cena 1 m kw gruntu [...] zł, a nie jak wskazano w tabeli [...] zł. Organ odwoławczy nie zobowiązał biegłego do wyjaśnienia, czy jest to oczywista pomyłka rachunkowa, czy też przyjęto do analizy metodą porównywania parami działkę o nieporównywalnej cenie. Zwrócić uwagę należy, że na stronie 10 operatu rzeczoznawca podał, że za nieruchomość o pow. [...] ha cena wynosiła [...] zł za metr. Wobec czego przy cenie transakcyjnej [...] za nieruchomość o pow. [...] ha cena jednego metra wynosiłaby [...] zł (w przybliżeniu [..] zł), a więc tak jak wskazano w tabeli, jednakże co do działki o pow. [...] ha, a nie działki o pow. [...] ha. Tych niejasności organ II instancji nie wyjaśnił. Brak ustosunkowania się do wyżej wskazanych kwestii stanowi o naruszeniu przez organ odwoławczy art. 138 § 1 pkt 1, art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 kpa, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec powyższego zachodziła konieczność uzupełnienia operatu w zakresie wyżej omówionym. Przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia tego dowodu było konieczne. Gdyby to postępowanie zostało przeprowadzone, to mogłoby mieć ono istotny wpływ na kierunek rozstrzygnięcia. Mając na względzie wszystkie powyżej omówione okoliczności, sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) oraz art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), orzekł jak w sentencji wyroku. Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy przeprowadzi dodatkowe postępowanie w zakresie wskazanym w niniejszym uzasadnieniu, a w przypadku ustalenia, że skarżącemu nie zostały doręczone oferta z 12 listopada 2003 r. i pisma Wojewody [...] z 8 października 2003 r. i 17 listopada 2004 r. wyznaczające termin do zawarcia umowy, dokona oceny, czy organ I instancji wszczął prawidłowo postępowanie wywłaszczeniowe. Uchylając zaskarżony akt administracyjny i wyrażając wskazania do dalszego postępowania, nie można jednak zgodzić się, z poniższymi zarzutami skargi. Skarżący uznaje, że w przypadku sprzedaży nieruchomości pod drogi transakcje nie są eksponowane na rynku, a strony działają w sytuacji przymusowej. Otóż sprzedaż nieruchomości pod budowę nowych dróg spowodowany jest inwestycjami na te cele. Jest to rynek specyficzny. Nabywcą jest Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad. Nie ma więc konkurencji wśród stron transakcji tak jak przy obrocie innymi nieruchomościami. Sprzedawca nie ma realnej możliwości zbycia nieruchomości przeznaczonej w planie pod inwestycję drogową na rzecz innego kupującego niż inwestor drogowy. Skoro na danym terenie prowadzona jest inwestycja drogowa, to jest oczywiste, że rynek ten zdeterminowany jest tymi transakcjami dokonywanymi z określonym inwestorem. Mając to na uwadze ustawodawca odrębnie unormował zagadnienie nabywania nieruchomości pod inwestycje drogowe. Nie można podzielić stanowiska skarżącego, że organ odwoławczy nie skontrolował, czy miał on zapewnioną możliwość czynnego udziału w postępowaniu oraz udziału w rozprawach administracyjnych. Prawidłowo Minister Infrastruktury wskazał, że organ I instancji wyznaczył dziewięć terminów rozpraw administracyjnych. Na żadną z rozpraw nie stawił się skarżący. Pięć razy przedstawiał zwolnienia lekarskie obejmujące terminy rozpraw - dwukrotnie po 5 dni, oraz 17 dni, 10 dni oraz 9 dni. Dwukrotnie nieobecność na rozprawach spowodowana była innymi postępowaniami sądowymi, tj. przed sądem powszechnym, gdzie stawiennictwo było obowiązkowe i przed sądem administracyjnym, gdzie stawiennictwo nie było obowiązkowe. Dwa razy rozprawa nie odbyła się z powodu zbyt późnego powiadomienia o jej terminie. Zważyć należy, że krótkotrwałe zwolnienia lekarskie (trzy z adnotacją: ,,chory może chodzić"), każde z innej przychodni lekarskiej, obejmujące właśnie terminy rozpraw administracyjnych, przy uczestnictwie skarżącego w postępowaniu sądowym przed sądem administracyjnym, gdzie stawiennictwo nie jest obowiązkowe, świadczą o tym, że skarżący w istocie nie dołożył niezbędnej staranności, aby uczestniczyć w rozprawach przed organem. Nie było przecież przeszkód, aby skarżący wnioskował o odroczenie rozprawy przed sądem powszechnym z uwagi na niestawiennictwo na poprzednie liczne terminy rozpraw administracyjnych. Ranga sprawy o wywłaszczenie i odszkodowanie jest nie mniejsza niż sprawy o zapłatę w sądzie rejonowym, w której to sprawie skarżący był powodem. Należy zgodzić się ze stanowiskiem organu, że wyznaczając taką ilość rozpraw zapewniał skarżącemu udział w postępowaniu. Inaczej należałoby ocenić sytuację gdyby chodziło tylko o jedną rozprawę w której skarżący nie brał udziału, a zgoła inaczej, gdy organ wyznaczył ich aż dziewięć. Przedstawione powyżej fakty wskazują, że nie można zarzucić organowi, że naruszył przepis art. 94 § 2 kpa. Wobec powyższego prawidłowo stwierdził organ II instancji, że nie został naruszony art. 10 § 1 kpa. Skarżący miał możliwość czynnego uczestnictwa w postępowaniu tj. zajmowania stanowiska, składania wniosków i dowodów. Ponadto organ prawidłowo zastosował normę art. 9 kpa informując stronę, co do możliwości (a nie obowiązku) ustanowienia pełnomocnika. Odnosząc się do zarzutu skargi, że decyzja nie zawiera rozstrzygnięcia, na jaki dzień ustalono stan wywłaszczonej nieruchomości dla odszkodowania, to zarzut ten również nie jest zasadny. O tym, jakie elementy powinna zawierać decyzja wywłaszczeniowa, stanowi art. 16 ust. 2 ustawy w zw. z art. 119 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 18 ustawy z 2003 r. stanowi, że wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Regulacja, o jakiej mowa w art. 18 ustawy, nie jest obligatoryjnym elementem osnowy decyzji. Odnośnie zarzutu braku w osnowie decyzji określenia terminu wydania nieruchomości, wskazać należy, że wprawdzie zgodnie z art. 16 ust. 2 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., jest to jeden z elementów decyzji wywłaszczeniowej, to jednakże wobec wydania decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości i objęciu jej przez inwestora brak jest przesłanek do rozstrzygania w tym zakresie. Zarzut skargi dotyczący braku rozstrzygnięcia co do odszkodowania za korzystanie z nieruchomości od daty niezwłocznego zajęcia nie jest zasadny, gdyż jest to sprawa cywilna należąca do właściwości sądu powszechnego. Niezasadny jest zarzut skargi dotyczący oparcia decyzji wywłaszczeniowej o wadliwą decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady. Decyzja lokalizacyjna jest ostateczna i nie podlega ocenie sądu w niniejszym postępowaniu. Z powyższych względów orzeczono jak w sentencji wyroku.