II OSK 23/09

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Marek Stojanowski Sędzia NSA Alicja Plucińska – Filipowicz (spr.) Sędzia del. WSA Leszek Kamiński Protokolant Michał Zawadzki po rozpoznaniu w dniu 4 stycznia 2010 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 8 października 2008 r. sygn. akt II SA/Sz 607/08 w sprawie ze skargi B. i A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie z dnia [...] czerwca 2008 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną. II OSK 23/09 U z a s a d n i e n i e Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 8 października 2008 r. sygn. akt II SA/Sz 607/08 po rozpoznaniu skargi B. i A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie z dnia [...] czerwca 2008 r. utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy M. o ustaleniu dla skarżących jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki położonej w obrębie ewidencyjnym K. nr [...]o powierzchni 0,0936 ha spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i sprzedażą nieruchomości - uchylił decyzję zaskarżoną oraz decyzję ją poprzedzającą. W uzasadnieniu wyroku Sąd podał, że skarga jest zasadna, bowiem organy orzekające w sprawie nie wzięły pod uwagę zastrzeżeń skarżących, iż przy szacowaniu wartości nieruchomości nie uwzględniono, że przedmiotowa działka była zabudowana, porównując ją z innymi, niezabudowanymi nieruchomościami. W ocenie Sądu nie można porównywać nieruchomości różniących się tak istotną cechą, jak zabudowanie. Wprawdzie organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy "spełnia kryteria poprawnej wyceny", to jednak nie dokonał rzetelnej oceny tego operatu, który stanowił jedyną podstawę dla ustalenia wysokości renty planistycznej. Przedmiotowa działka była przeznaczona w całości na cele mieszkalno-usługowe, zaś organ przyjął inne przeznaczenie nieruchomości, takie jakie zaistniało już po sprzedaży nieruchomości. Ponownie rozpatrując sprawę należy uwzględnić faktyczne wykorzystanie nieruchomości w chwili dokonania umowy sprzedaży i na podstawie ustalonego stanu faktycznego, dokonać obliczenia renty planistycznej. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie zarzucając: 1/ naruszenie prawa materialnego, to jest ( 50 ust. 1 rozporządzenia Rady ministrów z dnia 21 września 2004 r, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 207, poz. 2109/ poprzez błędną wykładnię polegającą na stwierdzeniu, że dobór nieruchomości do celów porównawczych został w sprawie dokonany w sposób nieprawidłowy, bowiem operat szacunkowy zawiera porównanie przedmiotowej działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym z nieruchomościami niezabudowanymi, 2/ naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, to jest art. 145 ( 1 pkt 1 lit. c poprzez uwzględnienie skargi i uchylenie decyzji mimo, że nie zaistniało naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania, a także naruszenie art. 141 ( 4 w zw. z art. 153 ppsa poprzez brak w uzasadnieniu wyroku oceny prawnej i wskazówek co do dalszego postępowania. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podnosi się, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości nie uwzględnia się zabudowań będących częściami składowymi nieruchomości /art. 48 kc/ a więc porównanie nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej jest prawidłowe i odpowiada przepisom cyt. rozporządzenia, które wręcz nakazują przy określaniu wartości nieruchomości przyjmować do porównania nieruchomości niezabudowane, bez względu na to, czy działka wyceniana jest, czy też nie jest zabudowana. Niejasne jest przy tym, na jakiej podstawie Sąd przyjął, że działka skarżących w całości była przeznaczona na cele mieszkalno-usługowe. Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna nie została oparta na usprawiedliwionych podstawach. Istotą zaskarżonego rozstrzygnięcia Sądu pierwszej instancji jest, iż w sytuacji, gdy skarżący kwestionują, że dla celów porównawczych przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy porównywał nieruchomości niezabudowane z zabudowaną nieruchomością skarżących, zaś operat ten przez organ orzekający został przyjęty jako wyłączny dowód w sprawie, należało skorzystać z innych jeszcze dowodów /operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego/ zaś dla celów porównawczych powinny być oceniane nieruchomości zabudowane /podobnie jak nieruchomość skarżących/. Takiego działania wymaga obowiązek dochodzenia przez organ do prawdy materialnej. Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 stycznia 2010 r. sygn. akt II OSK 4/09, iż w postępowaniu administracyjnym na okoliczność podstawowej do rozstrzygnięcia kwestii, to jest wzrostu wartości nieruchomości na skutek ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą być dopuszczone jako dowód operaty szacunkowe sporządzone przez dwóch lub więcej rzeczoznawców majątkowych. Stanowisko to w pełni podziela Naczelny Sąd Administracyjny orzekając w niniejszej sprawie. Dopuszczenie dowodu z kolejnego operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego jest właściwe zwłaszcza wtedy, gdy pierwszy operat szacunkowy budzi wątpliwości, zaś przy porównaniu operatów sporządzonych przez dwóch rzeczoznawców, ich stanowiska poważnie się różnią. Możliwe jest wówczas skorzystanie z wystąpienia do właściwego miejscowo Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonych ocen, jednakże takie postępowanie mediacyjne nie musi doprowadzić do ustalenia wspólnego stanowiska rzeczoznawców. Wówczas może się okazać konieczne dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego kolejnego rzeczoznawcy majątkowego. Celowe jest też przeprowadzenie rozprawy administracyjnej umożliwiającej wypowiedzenie się przez wszystkich rzeczoznawców oraz strony postępowania. Okoliczności powyższe powodują, że rację miał Sąd pierwszej instancji, iż w postępowaniu administracyjnym nie wyczerpano wszystkich, niezbędnych środków, do właściwego wyjaśnienia sprawy. W niniejszej sprawie właściwe było skorzystanie z dowodu w postaci kolejnego operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, zaś operat ten powinien spełniać nie tylko formalne wymogi dla takiego dokumentu, ale też opierać się na prawidłowo wybranych, podobnych nieruchomościach do szacowanej nieruchomości, w tym także w zakresie takiej cechy, jak zabudowanie nieruchomości. Może się też okazać konieczne przeprowadzenie rozprawy administracyjnej według reguł określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Podstawowym warunkiem prawidłowo podjętej decyzji administracyjnej jest wyczerpanie wszelkich, niezbędnych środków prawnych, tak aby można było dojść do przekonania, że decyzja nie jest oparta na dowolnym uznaniu organu ją wydającego, lecz jest wynikiem dążenia do osiągnięcia prawdy materialnej. Mając na uwadze, że zaskarżony wyrok jest w pełni zasadny, zaś podniesione w skardze zarzuty w swej istocie nie są usprawiedliwione, Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku z mocy art. 184 ppsa.