II SA/Bd 670/08

[...] grudnia 2008r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia [...] Sędziowie: Sędzia [...] Sędzia [...] Protokolant [...] po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu [...] listopada 2008r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...] w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ja decyzję Starosty [...] z dnia [...] lutego 2008 r. nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Decyzją z [...] lutego 2008 r., Starosta [...] na podstawie art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1, pkt 1, art. 139, art. 140 ust. 1-4, art. 142 i art. 216 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2004 r. Dz. U. Nr 261, poz. 2603, ze zm., dalej: u.g.n.) oraz art. 104 kpa, po rozpoznaniu wniosku K. B., J. T., K. Z., P. Z., E. R. oraz S. Z., w sprawie o zwrot nieruchomości położonej w [...] przy ul. H., oznaczonej w 1977 r. nr [...] o pow. 0,0625 ha, a obecnie oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0647 ha, zapisanej w księdze wieczystej Kw nr [...] na rzecz Gminy [...], orzekł: o zwrocie na rzecz K. B. - do 1/2 części, J. T. - do 3/64 części, K. Z. - do 23/64 części, P. Z. - do 3/64 części, E. R. - do 3/128 części oraz S. Z. do 3/128 części, wywłaszczonej w 1977 r. nieruchomości oznaczonej nr [...] o pow. 0,0625 ha, a obecnie oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0647 ha, zapisanej w księdze wieczystej Kw nr [...] na rzecz Gminy [...]. Organ orzekł też, że kwota zmniejszenia się wartości nieruchomości, wskutek działań podjętych po wywłaszczeniu, przewyższa kwotę zwaloryzowanego odszkodowania, tym samym zwrot odszkodowania staje się bezprzedmiotowy, oraz, że przejście prawa własności nieruchomości następuje z dniem, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna. Powyższe rozstrzygnięcie organ oparł o następujące ustalenia i rozważania: W dniu [...] września 1977 r., stosownie do dyspozycji ustawy z dnia 12 marca 1958 r., o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, aktem notarialnym zawarto umowę sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, położonej w [...] przy ul. H., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0625 ha, zapisanej w księdze wieczystej nr 8803 na rzecz A. Z. i żony M. Z. do połowy, w ustawowej wspólności i K. B. do połowy. Cenę sprzedaży ustalono na kwotę [...] zł, na co składała się wartość gruntu i składników roślinnych i budowlanych ujętych w opiniach szacunkowych przywołanych w w/w akcie. Wykupiona część nieruchomości zgodnie z decyzją o zatwierdzeniu planu realizacyjnego z dnia [...] czerwca 1975 r. znak: [...] wydaną przez Wydział Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miejskiego w [...], przeznaczona została pod budowę osiedla mieszkaniowego "[...]". Zgodnie z opisanym planem realizacyjnym przejęta nieruchomość wchodziła w skład infrastruktury towarzyszącej budowie dwunastokondygnacyjnych budynków mieszkalnych oznaczonych na planie nr [...] i [...] (obecnie ul. K. [...]). W dniu [...] września 2005 r. wpłynął wniosek w/w spadkobierców państwa Z. oraz K. B. o zwrot przedmiotowej nieruchomości. W dniu [...] grudnia 2005 r. Wojewoda [...] wyłączył Prezydenta [...] z prowadzenia przedmiotowej sprawy i do jej załatwienia wyznaczył Starostę [...]. W dniu [...] stycznia 2006 r. przeprowadzono oględziny wykupionej nieruchomości wchodzącej obecnie w skład działki nr [...] o pow. 0,1171 ha, w obrębie [...]. Ustalono, iż jest to teren zaniedbany stanowiący nieużytek, porośnięty dziko rosnącymi drzewami i krzewami, wykorzystywany przez okolicznych mieszkańców jako wysypisko śmieci. Działka nr [...] nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak również nie wydano żadnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Powstała działka [...] o pow. 0,0647 ha, odpowiada przejętej części nieruchomości oznaczonej w 1977 r. nr [...], pow. 0,0625 ha., a różnica w powierzchni obu działek powstała przy zakładaniu ewidencji i nie wynika z przyłączenia innej działki. Na wywłaszczonej części nieruchomości nie został zrealizowany żaden cel, tym samym została spełniona przesłanka wynikająca z art. 137 ust.1 pkt 1 u.g.n., co w konsekwencji powoduje jej zwrot na rzecz poprzednich właścicieli i ich spadkobierców. Stosownie do treści art. 140 ust. 1 u.g.n. zwrot nieruchomości pociąga za sobą obowiązek zwrotu wypłaconego odszkodowania. Stąd też, zlecono biegłemu z zakresu wyceny nieruchomości sporządzenie operatu szacunkowego, ustalającego w szczególności: - aktualną wartość nieruchomości, - wartość nieruchomości z dnia wywłaszczenia, oraz - wartość nieruchomości z dnia zwrotu bez uwzględnienia skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości, Ze sporządzonego operatu szacunkowego wynikało, że nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania straciła na wartości w stosunku do stanu, jaki istniał w dniu wywłaszczenia. Kwota zmniejszenia się wartości nieruchomości przewyższała kwotę zwaloryzowanego odszkodowania, tym samym zwrot odszkodowania stał się bezprzedmiotowy. Decyzją z dnia [...] grudnia 2006 r. orzeczono o zwrocie na rzecz wnioskodawców działki nr [...] o pow. 0,0647 ha z jednoczesnym wskazaniem, że zwrot zwaloryzowanego odszkodowania stał się bezprzedmiotowy wskutek spadku wartości nieruchomości poprzez zaniechanie jakichkolwiek działań przez obecnego jej właściciela. Wskutek rozpatrzenia odwołania Prezydenta [...], Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2007 r. uchylił w całości decyzję Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2006 r., wskazując przy tym, że organ I instancji dokonał błędnej oceny sporządzonego operatu szacunkowego, albowiem, zawiera niekonsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania podlegającego zwrotowi. Określa bowiem wartość odtworzeniową zamiast rynkowej na dzień wywłaszczenia, a następnie od tak ustalonej wartości odjęto wartość rynkową nieruchomości według stanu na dzień zwrotu. Tym samym nie mogą być przedmiotem porównania wartość odtworzeniowa i rynkowa nieruchomości, albowiem stanowią one odmienne kategorie przedmiotowe, nie pozwalając stworzyć obiektywnych warunków porównania. Dodatkowo za koniecznością określenia wartości rynkowej nieruchomości przemawia przepis ust. 2 art. 150 u.g.n. stanowiący, że wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Jednocześnie Wojewoda wyjaśnił kwestie interpretacji art. 140 ust. 4 u.g.n. zawierające się w zwrocie "wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu", który to zwrot stanowi przyczynę zwiększenia lub zmniejszenia wartości nieruchomości podlegającej zwrotowi. Zgodnie z przyjmowaną na gruncie prawa cywilnego definicją "działań" właściciela w stosunku do nieruchomości, przez działania na nieruchomości rozumieć należy również brak tych działań, a więc zaniechanie podejmowania czynności mogących zapobiec pogarszaniu się jej stanu. Organ I instancji, rozpatrując sprawę ponownie zlecił wykonanie operatu szacunkowego uwzględniającego wytyczne Wojewody [...]. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego kolejny operat został przyjęty jako dowód w sprawie. Rzeczoznawca na badanym rynku nie odnotował transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, w szczególności ze względu na znajdujące się na nieruchomości w dniu wywłaszczenia składniki roślinno-budowlane. Tym samym do wyceny przyjęto podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, przy zastosowaniu techniki szczegółowej, a nie wartości rynkowej. W oparciu o sporządzony operat szacunkowy ustalono, iż nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania straciła na wartości w stosunku do stanu, jaki istniał w dniu wywłaszczenia, w rozumieniu art. 140 u.g.n. W przedstawionym operacie szacunkowym określono: wartość rynkową gruntu w podejściu porównawczym oraz wartość odtworzeniową składników roślinnych i budowlanych (za które właściciele otrzymali odszkodowanie) - w podejściu kosztowym, ponieważ wywłaszczeniu podlegała cała nieruchomość wraz ze składnikami. Jedynym z załączników do operatu była opinia szacunkowa biegłego rzeczoznawcy na ustalenie wysokości odszkodowania za składniki roślinne (opinia z roku 1976 r.) i tam została zastosowana metoda wyceny składników roślinnych jak plantacje, ogrody, dlatego też chcąc zachować ciągłość wyceny przyjęto tą samą metodę do wyceny składników roślinnych tzn. jak dla ogrodów sadowniczych. W ocenie organu I instancji, operat jako zgodny z przepisami prawa jest prawidłowy i tym samym daję podstawę do uznania, iż określone w nim wartości spełniają przesłanki określone wart. 140 u.g.n. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent [...], wnosząc o jej uchylenie, w części dot. orzeczenia, że kwota zmniejszenia się wartości nieruchomości, wskutek działań podjętych po wywłaszczeniu, przewyższa kwotę zwaloryzowanego odszkodowania, a tym samym zwrot odszkodowania staje się bezprzedmiotowy i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, w celu ustalenia kwoty zwaloryzowanego odszkodowania przypadającego do zwrotu na rzecz Miasta [...]. W uzasadnieniu odwołania wskazano, że wątpliwość budzi poczynienie ustaleń o spadku wartości nieruchomości (przy czym nie wskazano konkretnych kwot), albowiem nie wykazano zaistnienia działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, w rozumieniu art. 140 ust. 4 u.g.n., a w istocie nastąpiły efekty upływu czasu. W ocenie skarżącego dla potrzeb ustalenia różnicy wartości nieruchomości należałoby ustalić jej wartość rynkową, jako nieruchomości mogącej być przedmiotem obrotu, co wynika z art. 135 ust. 1, art. 140 ust. 4 oraz art. 150 ust. 2 i 3 u.g.n., zatem w przedmiotowej sprawie nie chodziło o aktualizację operatu wykonanego dla potrzeb wywłaszczenia, a o ponowne ustalenie wartości, co sprawia, że określenie wartości odtworzeniowej zamiast rynkowej nie jest zatem zasadne. Skarżący podkreślił, że zgodnie z powyższymi przepisami metodę odtworzeniową stosuje się, jeżeli nieruchomości ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego (urządzony plac targowy, stadion), tymczasem działka 66/5 ze względu na rozmiar i położenie stanowi samodzielną działkę budowlaną, a takie niewątpliwie są przedmiotem obrotu rynkowego. Skarżący wywodził, że należy dokonać wykładni funkcjonalnej ust. 3 i 4 art. 140 u.g.n. i dlatego należało uznać, że zwrot gruntu pozbawionego wcześniej posiadanych części składowych w rozumieniu art. 48 kc. (budynków i innych urządzeń trwale z gruntem związanych, jak również drzew i innych roślin), będzie niewątpliwie zwrotem części nieruchomości. Dlatego też właściwym zastosowaniem wyżej powołanych przepisów winno być ustalenie odszkodowania proporcjonalnie do wartości zwracanych części (składowych) nieruchomości, tj. wartości gruntu wg. stanu na dzień wywłaszczenia i dzień zwrotu. Wartości te nie uległy zmianie, zatem do zwrotu winno przypadać zwaloryzowane odszkodowanie otrzymane za ten grunt; skoro zaś wartość składników roślinnych i budowlanych spadła do zera, to i zwracane za nie odszkodowanie proporcjonalnie winno wynosić 0,- zł. Skarżący zauważył, że składniki roślinne i budowlane znajdujące się na gruncie w dniu wywłaszczenia nie miałyby wpływu na cenę działki w obrocie rynkowym. Są one istotne jedynie w wypadku wywłaszczenia, gdy właścicielowi wypłaca Się odszkodowanie z tytułu ich utraty. Strona podniosła także, że nieruchomość będąca przedmiotem zwrotu jest czwartą, działką z kompleksu wywłaszczonego w jednym czasie i w trzech dotychczasowych przypadkach orzeczono o zwrocie zwaloryzowanego odszkodowania, uwzględniając zmianę wartości nieruchomości w ten sposób, że waloryzacji podlegała część odszkodowania ustalona za grunt, a część ustalona za składniki roślinne i budowlane, które obecnie nie istnieją lub utraciły wartość wskutek naturalnej degradacji, była przy waloryzacji pomijana. Decyzją z [...] lipca 2008 r. Wojewoda Kujawsko-Pomorski, na podstawie art. 138 § 2 kpa, w związku z art. 139, 140 i 150 u.g.n. utrzymał w mocy w całości zaskarżoną decyzję· Organ odwoławczy swoje rozstrzygnięcie oparł o następujące ustalenia rozważania: Wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy zawiera prawidłowo przywołane i zastosowane przepisy prawa, jak też konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania podlegającego zwrotowi, albowiem określa wartość odtworzeniową nieruchomości na dzień wywłaszczenia i na dzień zwrotu. Rzeczoznawca majątkowy określił również aktualną wartość odtworzeniową nieruchomości, w wyniku czego uzyskano kwotę [...] zł zmniejszenia wartości nieruchomości. Zwaloryzowane odszkodowanie natomiast wyniosło [...] zł. Rzeczoznawca majątkowy wskazując na brak na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej w szczególności, jeśli chodzi o znajdujące się na niej składniki roślinne i budowlane, przyjął prawidłową metodologię wyceny, tj. podejście kosztowe, zgodnie z brzmieniem art. 152 ust. 3 u.g.n., przy zastosowaniu techniki szczegółowej, o której stanowi § 23 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Zdaniem organu odwoławczego nie można zgodzić się z twierdzeniem Prezydenta [...] jakoby do "działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu" nie można było zaliczyć również zaniechania działania. Zgodnie bowiem z przyjmowaną na gruncie prawa cywilnego definicją "działań" właściciela w stosunku do nieruchomości, przez działania na nieruchomości rozumieć należy również brak tych działań, a więc zaniechanie podejmowania czynności mogących zapobiec pogarszaniu się jej stanu. W niniejszej sprawie bezsprzecznie ustalono, iż właściciel na rzecz którego została nieruchomość wywłaszczona nie tylko nie zrealizował celu wywłaszczenia, ale także nie poczynił żadnych innych nakładów na rzecz, wręcz zaniechał jakiegokolwiek dbania o stan nieruchomości, skutkiem czego pozostało na niej niewiele części składowych, gdyż poprzez zaniechanie działań uległy one dewastacji. W ocenie organu odwoławczego, twierdzenie strony odwołującej, iż części składowe nieruchomości (które wg doktryny stanowią np. trwale związane z gruntem budynki, drzewa, krzewy, płoty, urządzenia infrastruktury, studnie itp.) nie powinny być brane pod uwagę przy wycenie nieruchomości, jest nieprawidłowe w szczególności z uwagi na fakt, iż przy ustalaniu odszkodowania przy wywłaszczeniu były one przedmiotem dokładnej wyceny. W skardze złożonej do Sądu skarżący podtrzymał swoje dotychczasowe wywody. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] zważył, co następuje: Skarga jest zasadna i należało ją uwzględnić. Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późno zm., dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, że Sąd, rozpoznając skargę, ocenia czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. W ocenie Sądu organy obu instancji dopuściły się naruszenia przepisów prawa materialnego, oraz przepisów postępowania, co miało wpływ na wynik sprawy. Okolicznością niewątpliwą i niesporną było, że zaszły przesłanki z art. 136 ust. 3 u.g.n. do zwrotu nieruchomości uczestnikom postępowania z uwagi na to, iż nie został zrealizowany na niej cel wywłaszczenia, o którym mowa wart. 137 ust. 1 u.g.n. Wywłaszczona nieruchomość zgodnie bowiem z decyzją o zatwierdzeniu planu realizacyjnego z 18.06.1977 r. wydaną przez Wydział Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miejskiego w [...], przeznaczona została pod budowę osiedla mieszkaniowego "[...]", co nigdy nie zostało zrealizowane. Zasadą jest, że zwrotowi wywłaszczonej nieruchomości towarzyszy zwrot odszkodowania, które otrzymał jej właściciel w momencie wywłaszczenia, jak stanowi o tym art. 140 ust. 1 u.g.n., chyba że nastąpiło takie zmniejszenie wartości nieruchomości, które sprawia, iż wartość odszkodowania po waloryzacji przewyższyłaby wartość nieruchomości, na zaistnienie której to okoliczności wskazały organy. W konsekwencji spór dotyczył zagadnienia, czy wraz ze zwrotem nieruchomości należało nałożyć na uczestników obowiązek zwrotu ustalonego w decyzji zwaloryzowanego odszkodowania, jak wywodzi strona skarżąca, czy też zwrot nieruchomości winien nastąpić bez zwrotu odszkodowania z uwagi na to, że jej wartość w dniu zwrotu jest mniejsza od wartości odszkodowania, jak orzekły organy. Rozstrzygnięcie przedmiotowej kwestii jest związane z dokonaniem oceny, czy organy w sposób zasadny uznały, że w sprawie ma zastosowanie przepis art. 140 ust. 4 u.g.n., który stanowi, że w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Zagadnieniem kluczowym w interpretacji powyższego przepisu jest dokonanie wykładni użytego przez ustawodawcę pojęcia "działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości". Istota sporu sprowadzała się bowiem do dokonania oceny, czy rację miały organy uznając, że po przejęciu nieruchomości przez Skarb Państwa, jego zaniechania w zakresie braku bieżącej konserwacji obiektów istniejących w dniu wywłaszczenia (ogrodzenia, szopy drewnianej, chodnika betonowego, szamba, altany ogrodowej, kurnika, inspektu ogrodniczego), jak i pielęgnacji drzew owocowych, stanowią w istocie działania, o jakich mowa na gruncie prawa cywilnego, w definicji działań właściciela w stosunku do nieruchomości, zaliczającej do kategorii działania na nieruchomości również zaniechanie podejmowania czynności mogących zapobiec pogarszaniu się jej stanu. Organy nie wskazały przepisu prawa cywilnego, z którego można by wyprowadzić przytoczoną definicję. Przepisy kodeksu cywilnego (dalej: kc) niejednokrotnie zrównują skutki "działania" ze skutkami "zaniechania", jak wynika to np. z art. 5 kc, który dotyczy zagadnienia nadużywania praw podmiotowych, czy też jak stanowi art. 361 § 1 kc, odnoszący się do ogólnej reguły odpowiedzialności za następstwa działań i zaniechań. Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują jednak pojęcia działania właściciela rzeczy, ani też w szczególności właściciela nieruchomości. W zakresie rozważań użytecznych w przedmiotowej sprawie, należy niewątpliwie zwrócić uwagę na przepis art. 140 kc, który stanowi, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Ten właśnie przepis, w ocenie Sądu, powinien zostać uwzględniony przy dokonywaniu oceny, czy wskazane przez organy zaniechania Skarbu Państwa, jako właściciela wywłaszczonej nieruchomości wyczerpują przesłanki "działania" w rozumieniu art. 140 ust. 4 u.g.n. Zdaniem Sądu, brak jest podstaw do przyjęcia takiego ustalenia, albowiem brak jest przesłanek w oparciu o które można by postawić zarzut Skarbowi Państwa, że jako właściciel nieruchomości, korzystał z niej wychodząc poza granice określone przez ustawy i zasady współżycia społecznego, jak też by postępował niezgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Trzeba bowiem pamiętać, że celem wywłaszczenia była budowa osiedla mieszkaniowego. Inaczej mówiąc dla realizacji tego właśnie celu, Skarb Państwa stał się właścicielem nieruchomości. W tych warunkach nie sposób było wymagać by Skarb Państwa ponosił środki finansowe na bieżącą konserwację istniejących na gruncie wskazanych wyżej obiektów budowlanych, jak i środków na pielęgnację drzew owocowych, po to aby na tej samej nieruchomości w niedługim czasie zlikwidować te obiekty i usunąć sad celem realizacji budowy osiedla mieszkaniowego. Takie działania można by nawet uznać za formę marnotrawienia społecznych funduszy. W świetle powyższych rozważań, trzeba było dojść do konkluzji, że Skarb Państwa nie podejmując nakładów na wywłaszczoną nieruchomość, korzystał z niej nie wychodząc poza granice określone przez ustawy i zasady współżycia społecznego, jak też nie postępował niezgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, czym nie naruszał norm określonych w przepisie art. 140 kc. W konsekwencji powyższego należało uznać, że nie doszło do określonych w przepisie art. 140 ust. 4 u.g.n. "działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu", wskutek których, jej wartość uległa zmniejszeniu. Z tego też względu treść i wnioski operatu szacunkowego z 27 sierpnia 2007 r., na którym oparły się organy były wadliwe. W operacie tym bowiem przyjęto zmniejszenie się wartości nieruchomości z powodu zaistnienia przesłanek z art. 140 ust. 4 u.g.n., które również stanowiły pośrednio uzasadnienie do zastosowania wyliczenia wartości nieruchomości metodą odtworzeniową, zamiast rynkowej. Ze względu bowiem na znajdujące się na nieruchomości w dniu wywłaszczenia składniki roślinno-budowlane, rzeczoznawca na badanym rynku nie odnotował transakcji nieruchomościami podobnych do wycenianej i dlatego też do wyceny przyjął podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, przy zastosowaniu techniki szczegółowej, a nie wartości rynkowej. Było to wadliwe z powodu braku przesłanek do uwzględniania składników roślinno - budowlanych , które istniały na nieruchomości w dniu wywłaszczenia, albowiem ich degradacja nie była wynikiem działania w rozumieniu art. 140 ust. 4 u.g.n., co już omówiono wyżej. Ponadto niezależnie już od zagadnienia braku występowania przesłanek z w/w przepisu, nie można było uznać w ocenie Sądu, jak przyjęto to w operacie szacunkowym, że fakt braku odnotowania na rynku transakcji podobnych do transakcji wycenianej, stanowi samoistną przesłankę do odstąpienia od metody rynkowej przy ustalaniu wartości nieruchomości. Jak wynika bowiem z art. 140 ust. 2 u.g.n., jak i z art. 150 ust. 2 i 3 u.g.n., przy wycenie nieruchomości zasadą jest określenie jej wartości rynkowej; wartość odtworzeniową ustala się natomiast w sytuacjach wyjątkowych, kiedy ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie, nieruchomości nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Organy tymczasem bezkrytycznie przeszły nad powyższym problemem do porządku, uznając operat za prawidłowy i w tej, omawianej części, nie dokonując oceny czy istniały przesłanki w oparciu o które można było uznać, że ze względu na rodzaj nieruchomości (art. 140 ust. 2 u.g.n.), lub z uwagi na niemożność wprowadzenia jej do obrotu rynkowego (art. 150 ust. 1, 2, 3 u.g.n.), istniały podstawy do jej wyceny metodą odtworzeniową, zamiast rynkowej. Obowiązek ten ciążył na organach tym bardziej, że omawiany problem był przedmiotem zarzutów odwołania. Trzeba też pamiętać, że w każdym przypadku przyjęcia przez rzeczoznawcę, że nieruchomość nie jest przedmiotem obrotu, obowiązkiem organów winno być dokonanie analizy, czy przed zastosowaniem metody odtworzeniowej rzeczoznawca podjął próbę ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości stosownie do § 26 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), stanowiącego, że gdy dany rodzaj nieruchomości nie jest przedmiotem obrotu na rynku lokalnym, można przyjmować ceny transakcyjne na rynku krajowym lub zagranicznym (por. wyrok WSA w Krakowie z 21.11.2007 r., lI SA/Kr 705/06). Na organach ciąży obowiązek na podstawie art. 80 kpa, dokonania oceny jego wartości dowodowej, a zwłaszcza zbadania czy został prawidłowo sporządzony, czy jest zupełny i logiczny, a w razie wątpliwości winny one żądać jego uzupełnienia albo wyjaśnień co do jego treści.(por., wyrok NSA W-wa z 26.01. 2006, IIOSK 459/05, LEX 206473) Wszystkie wskazane zaniechania organów wskazują na to, że ocena wartości dowodowej operatu dokonana przez nie, zwłaszcza przez organ odwoławczy była fragmentaryczna. Omówione naruszenia prawa materialnego, tj. art. 140 ust. 4, 140 § 2, 150 § 1, 2, 3 u.g.n., oraz naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, 80 i zw. z art. 107 § 3 kpa, sprawiają, że zaskarżoną decyzję, jak i decyzję ją poprzedzającą należało wyeliminować z obrotu prawnego. Dlatego też na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" oraz art. 152 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji wyroku. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organy uwzględnią uwagi poczynione przez Sąd w przedmiocie naruszenia prawa materialnego, jak i przepisów postępowania.