I SA/Wa 1460/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie WSA Iwona Kosińska asesor WSA Agnieszka Miernik (spr.) Protokolant Małgorzata Kulińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 stycznia 2009 r. sprawy ze skargi G. K. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania oddala skargę. Minister Infrastruktury decyzja z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania G. K., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [..] kwietnia 2008 r. nr [...] w sprawie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w G., obręb [...], oznaczonej jako działki oznaczone ewidencyjnie nr [...] o pow. [..] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność G. K. oraz w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazano, że Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 1996 r. nr [...], zmienioną decyzją z dnia [...] marca 1999 r. nr [...], ustalił lokalizację odcinka autostrady płatnej [...] W. – T. w obrębie województwa [...] od granicy z województwem [...] do węzła "S." w G. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w G., obręb [...], oznaczonej ewidencyjnie jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność G. K., przeznaczonej pod budowę odcinka autostrady płatnej [...] W. – T. w obrębie województwa [...] od granicy z województwem [...] do węzła "S." w G. oraz ustalił odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia wysokości [...] zł. G. K., reprezentowany przez adwokata B. M. działającego z substytucji adwokata A. M., wniósł odwołanie od powyższej decyzji. W uzasadnieniu odwołania wskazano na naruszenie art. 75 k.p.a. poprzez pominięcie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie strony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. P. oraz na naruszenie art. 77 i art. 107 k.p.a. poprzez wybiórcze gromadzenie materiału dowodowego bez zachowania zasady bezstronności, jak również brak uzasadnienia w zakresie podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia, brak analizy i rozważań zgromadzonego materiału dowodowego, a w szczególności pominięcia w tych rozważaniach operatów szacunkowych prof. M. Z., M. B., A.B. (listopada 2003 r.), T. K. i trzech opinii W. P. Dodatkowo wskazano na obrazę art. 157 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazującego organowi procesowemu działanie z urzędu polegające na poddaniu ocenie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych poprzez niedopełnienie tego obowiązku w odniesieniu do operatu szacunkowego A. B. Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...]. W uzasadnieniu decyzji Minister wskazał, że wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w niniejszej sprawie nastąpiło w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych (Dz. U. Nr 127, poz. 627). Zgodnie z jej art. 29 ust. 1 wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe autostrad, następuje na wniosek Prezesa Agencji Budowy i Eksploatacji Autostrad po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości do zawarcia umowy, nie krótszego niż 2 miesiące od dnia otrzymania pisemnej oferty zawarcia umowy. Prezes Agencji Budowy i Eksploatacji Autostrad wystąpił do G. K. z ofertą zawarcia umowy zbycia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w G., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha (dawna działka nr [...]), nr [...] o pow. [...] ha (dawna działka nr [...]), nr [...] o pow. [...] ha (dawna działka nr [...]), nr [...] o pow. [...] ha (dawna działka nr [...]), nr [...] o pow. [...] ha (dawna działka nr [...]) i nr [...] o pow. [...] ha (dawna działka nr [...]). Wobec braku zgody właściciela na zawarcie umowy sprzedaży powyższej nieruchomości Wojewoda [...] pismem z dnia 19 grudnia 2000 r. nr [....], wyznaczył termin do zawarcia umowy notarialnej kupna-sprzedaży ww. nieruchomości do dnia 15 stycznia 2001 r. Wobec bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu Prezes Agencji Budowy i Eksploatacji Autostrad pismem z dnia 15 stycznia 2001 r. zwrócił się do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego wobec przedmiotowej nieruchomości. Pismem z dnia 25 czerwca 2001 r. nr [...] Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do przedmiotowej nieruchomości. Organ wskazał, że w dniu 25 maja 2003 r. weszła w życie ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, na mocy której w okresie jej obowiązywania do lokalizacji autostrad oraz do nabywania nieruchomości pod autostrady wyłączono stosowanie art. 21-37 ustawy z dnia 27 października 1994 roku o autostradach płatnych. Zgodnie z art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy decyzją ostateczną przepisy niniejszej ustawy stosuje się na wniosek uprawnionego podmiotu. W niniejszej sprawie Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad pismem z dnia 9 września 2003 r. zwrócił się do Wojewody [...] o kontynuowanie przedmiotowego postępowania w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych. Odnosząc się do kwestii spornej w niniejszej sprawie, jaką stanowi ustalenie odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, Minister wyjaśnił, że podstawę ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony, na zlecenie Wojewody [...], w dniu 10 grudnia 2007 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. B. Wartość nieruchomości została określona w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy dokonał szczegółowej analizy informacji z aktów notarialnych dotyczących transakcji zawartych w okresie 12 miesięcy poprzedzających wycenę na terenie gminy G., definiując w ten sposób rynek lokalny, na którym realizowana jest duża inwestycja drogowa - budowa autostrady płatnej [...]. Do analizy porównawczej wybrał 40 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod autostrady, które przedstawił w załączniku nr 6 do operatu. Na tej podstawie ustalona została cena średnia 1 m2 gruntu. Następnie określono cechy nieruchomości (lokalizacja/położenie, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna, otoczenie) oraz wagi tych cech. Szczegółowo opisano procedurę szacowania wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. W ocenie Ministra Infrastruktury, operat szacunkowy z dnia 10 grudnia 2007 r. odpowiada wymogom określonym w przepisach prawa, a procedura szacowania nieruchomości odpowiada warunkom określonym w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ wyjaśnił, że subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska nie świadczy o wadliwości operatu szacunkowego. Odnosząc się do przedstawionego przez stronę operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. P., Minister wyjaśnił, że nie może on stanowić dowodu w niniejszej sprawie, bowiem został on sporządzony wbrew przepisom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Rzeczoznawca majątkowy W. P. odmówił bowiem zastosowania przepisu § 36 ust. 1 tego rozporządzenia, gdyż w jego ocenie ten przepis jest sprzeczny z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem organu odwoławczego, operat tak sporządzony w rażący sposób narusza zasady jakimi powinien się kierować rzeczoznawca majątkowy określone w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Minister Infrastruktury dodatkowo wyjaśnił, iż żaden przepis prawa nie nakazuje organowi prowadzącemu postępowanie zwrócenia się o opinię do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w przypadku przedstawienia w sprawie dwóch różnych operatów szacunkowych. Co więcej w orzecznictwie sądowoadministracyjnym reprezentowany jest pogląd, zgodnie z którym organy administracyjne rozpoznające sprawę mają prawo i obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Odnosząc się natomiast do zarzutu naruszenia art. 77. i art. 107 k.p.a. poprzez pominięcie operatów szacunkowych prof. M. Z., M. B., A. B. (listopada 2003), T. K. i trzech opinii W. P., Minister wyjaśnił, że te opinie rzeczoznawców majątkowych nie mogą stanowić w niniejszej sprawie dokumentacji dowodowej z uwagi na upływ terminu ich ważności. Skargę na powyższą decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2008 r. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie G. K. Zaskarżonej decyzji zarzucił: 1) obrazę przepisów prawa procesowego, która miała wpływ na treść merytorycznego rozstrzygnięcia, a mianowicie: – art. 7 k.p.a. poprzez brak wyjaśnienia powodów dopuszczenia dowodów z kolejnych operatów szacunkowych oraz niewyjaśnienie i nieprzeprowadzenie analizy tych operatów, – art. 8 k.p.a. poprzez pominięcie przez organ odwoławczy części zarzutów zgłoszonych w odwołaniu od decyzji, – art. 10 k.p.a. poprzez pozbawienie strony możliwości czynnego udziału w postępowaniu polegające na braku powiadomienia o zakończeniu postępowania dowodowego, niewyznaczenie rozprawy administracyjnej i zaniechanie wezwania na termin rzeczoznawcy majątkowego W. P., pomimo zgłoszenia takiego wniosku w piśmie pełnomocnika strony z dnia 13 marca 2008 r., jak również niewydanie w zakresie wniosku dowodowego jakiejkolwiek merytorycznej decyzji, – art. 75 k.p.a. poprzez odrzucenie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie strony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. P., – art. 77 i art. 107 k.p.a. poprzez wybiórcze gromadzenia materiału dowodowego bez zachowania zasady bezstronności, jak również brak uzasadnienia w zakresie podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia, brak analizy i rozważań zgromadzonego materiału dowodowego, a w szczególności pominięcie operatów szacunkowych profesora M. Z., M. B. i A. B. (listopad 2003), T. K. oraz trzech opinii W. P., – art. 78 k.p.a. poprzez brak rozstrzygnięcia w zakresie wniosku dowodowego pełnomocnika G. K. o dopuszczenie dowodu z opinii Instytutu ds. wyceny nieruchomości; 2) obrazę przepisów prawa materialnego, a mianowicie: – art. 157 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. nieprzekazanie z urzędu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych operatów szacunkowych A. B. i W. P. rozbieżnych co do szacunku i metody obliczania wartości nieruchomości, – art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego zastosowanie w sytuacji, gdy z zebranego materiału dowodowego wynika, że aktualizacja operatu W. P. była dokonana w dniu 31 października 2007 r., a zatem nie utracił on swojej ważności i może być wykorzystany do celów, dla jakich został sporządzony. Podnosząc powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania. Minister Infrastruktury w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonej decyzji. Oznacza to, że kontrola sądowoadministracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżoną decyzję nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania aktu, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja oraz decyzja organu pierwszej instancji są zgodne z prawem. Przede wszystkim wskazać należy, że postępowanie w niniejszej sprawie toczyło się na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.). W sprawach nieuregulowanych w tej ustawie, zgodnie z jej art. 23, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Z akt sprawy wynika, że wywłaszczenie przedmiotowych działek nastąpiło ze względu na realizację celu publicznego - pod budowę autostrady, co wynika z decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 1996 r. nr [...], zmienionej decyzją z dnia [...] marca 1999 r. nr [...], ustalającej lokalizację odcinka autostrady płatnej [...] W. – T. w obrębie województwa [...] od granicy z województwem [...] do węzła "S." w G. Z akt sprawy wynika również, że wymogi co do wyznaczenia terminu do zawarcia umowy i jego bezskutecznego upływu zostały w sprawie zachowane. Postępowanie wywłaszczeniowe zostało wszczęte w dniu 25 czerwca 2001 r., o czym skarżący został powiadomiony. Wobec bezskuteczności wcześniejszych rokowań Wojewoda [...] pismem z dnia 19 grudnia 2000 r. wyznaczył skarżącemu termin do dnia 15 stycznia 2001 r. do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości informując, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu na wniosek Prezesa Agencji Budowy i Eksploatacji Autostrad zostanie wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. W świetle powyższego należy stwierdzić, że przesłanki wynikające z art. 29 ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych dotyczące wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego zostały spełnione. Odnosząc się do wysokości ustalonego odszkodowania, zdaniem Sądu, za prawidłowe należało uznać stanowisko organów, że w niniejszej sprawie wycenę nieruchomości przeprowadzono zgodnie z wymogami art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. (według stanu faktycznego nieruchomości istniejącego na gruncie w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej) szacując grunt przeznaczony pod drogi publiczne, w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, a więc z zachowaniem reguł określonych w 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie Sądu, operat szacunkowy z dnia 10 grudnia 2007 r. spełniał wymogi z art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Zgodnie bowiem z brzmieniem § 36 ust. 1 powyższej wymienionego rozporządzenia rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Przy tej metodzie do porównań należy przyjąć z rynku lokalnego nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji jak i cechy tych nieruchomości. Jako nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość. Zasadnicza wskazówka zawarta w § 36 rozporządzenia nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Informacje o takim rynku nieruchomości powinny dotyczyć cen transakcyjnych i cech rynkowych opisujących nieruchomość i obejmować okres nie dłuższy niż dwa lata (standard III.7 - Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego). Operat szacunkowy z dnia 10 grudnia 2007 r., będący podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie, został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Z operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca przy szacowaniu gruntu wziął pod uwagę informacje z aktów notarialnych dotyczących transakcji zawartych w okresie 12 miesięcy poprzedzających wycenę na terenie Gminy G., definiując w ten sposób rynek lokalny, na którym realizowana jest inwestycja. Do porównania rzeczoznawca przyjął 40 transakcji, które przedstawił w załączniku nr 6 do operatu. W ten sposób ustalił cenę średnia 1 m2 gruntu. Określone zostały także cechy nieruchomości oraz wagi tych cech. Szczegółowo została opisana procedura szacowania wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. W ocenie Sądu, organy prawidłowo uznały, iż operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami i daje podstawę do uznania, że przedstawiona w nim wartość jest wartością rynkową wywłaszczonej nieruchomości. Wskazać należy, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Zdaniem Sądu, organ odwoławczy dokonał prawidłowej oceny przedłożonego przez stronę skarżącą operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. P. z dnia 12 marca 2008 r. Wyjaśnić należy, że powołane przepisy § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określają kolejność wyboru materiału porównawczego dla celów dokonania wyceny, wskazując w pierwszym rzędzie na ceny transakcyjne, uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero zatem po ustaleniu, że nie występują na obszarze analizowanym transakcje porównywalne dotyczące nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne, możliwe jest przejście do metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 pkt 2 cytowanego rozporządzenia (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 20 sierpnia 2008 r. sygn. akt II SA/Po 97/08). Stwierdzić więc należy, że prawidłowo organ orzekający ocenił operat szacunkowy przedstawiony przez stronę jako niezgodny z przepisami prawa. Wbrew twierdzeniom skargi organ odwoławczy wyjaśnił dlaczego nie uwzględnił w postępowaniu poprzednio sporządzonych operatów szacunkowych i Sąd te wyjaśnienia podziela. Prawidłowo organy przyjęły, że zaktualizowany w dniu 31 października 2007 r. operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. P. (który zachował ważność w dacie orzekania przez organy) nie może być wykorzystany do wyceny przedmiotowej nieruchomości, gdyż rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił uwag [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w K. Wskazać należy, że w aktach sprawy znajduje się dowód na przeprowadzenie rozpraw administracyjnych z udziałem stron w dniu 3 grudnia 2003 r. (k-51), w dniu 24 maja 2006 r. i w dniu 28 stycznia 2008 r. - protokoły rozpraw wywłaszczeniowo-odszkodowawczych. Zarzut więc niewyznaczenia rozprawy administracyjnej przez Ministra Infrastruktury pozostaje niezasadny. Przyznać należy rację skarżącemu, iż organ odwoławczy nie dopełnił wymogów wynikających z art. 10 k.p.a. i przed wydaniem decyzji nie umożliwił stronie wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów. Jednakże w ocenie Sądu, mając na uwadze to, że przed organem odwoławczym nie było prowadzone żadne postępowanie dowodowe, wskazane naruszenie przepisu postępowania nie miało wpływu na wynik sprawy, a tym bardziej nie miało wpływu istotnego. Odnośnie zaś do naruszenia art. 78 k.p.a. przez brak rozstrzygnięcia w zakresie wniosku dowodowego o dopuszczenie dowodu z opinii Instytutu do Spraw Wyceny Nieruchomości. Wskazać należy, że i do tych kwestii odniósł się organ odwoławczy. W istocie rozbieżność operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości stanowi przesłankę do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem oceny ich prawidłowości (art. 157 ust. 1 w zw. art. 157 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z takiej możliwości organ pierwszej instancji skorzystał. Należy zasygnalizować, iż skarżący mógł, w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, samodzielnie zlecić sporządzenie takiej opinii. Ponadto zauważyć należy, że z treści art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie można wywodzić bezwzględnego ograniczenia możliwości oceny podstawowego elementu materiału dowodowego, jakim w sprawie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest operat szacunkowy. W szczególności nie można podzielić poglądu, iż zakwestionowanie prawidłowości operatu może nastąpić jedynie poprzez zlecenie jego oceny organizacji rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy). Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi. Mając powyższe na uwadze sąd orzekł jak w wyroku z mocy art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) .