II SA/Gl 516/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Sędzia WSA Włodzimierz Kubik, Protokolant sekretarz sądowy Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 stycznia 2009 r. sprawy ze skargi (...) w R. na decyzję (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie wykonania robót budowlanych innych niż budowa obiektu 1. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji w części utrzymującej w mocy określenie terminu wykonania robót nakazanych w decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w R. nr (...) z dnia (...)., a w pozostałym zakresie oddala skargę. 2. orzeka, że w części uwzględniającej skargę decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. na rzecz strony skarżącej (...) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania W wyniku pisma Spółki [...] Sp. z o.o. z dnia [...] r. decyzją nr [...] z dnia [...] r. Państwowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w R., działając na podstawie art. 62 ust. 3, art. 80 ust. 2 i art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, nakazał [...] Spółdzielni Mieszkaniowej – właścicielowi budynku handlowo- usługowego położonego przy ulicy [...] w R. przeprowadzenie kontroli stanu technicznego wentylacji mechanicznej garaży zlokalizowanych w piwnicach wymienionego budynku oraz przedłożenie ekspertyzy stanu technicznego pomieszczeń piwnicznych, która powinna wyjaśnić, czy możliwe jest bezpieczne użytkowanie garaży samochodowych zlokalizowanych na tej kondygnacji w ich aktualnym stanie technicznym, przy istniejącym wyposażeniu technicznym, czy też zachodzi konieczność wykonania niezbędnych robót dostosowujących (i ewentualnie w jakim zakresie). Wykonując nakaz zawarty w wymienionej decyzji, Spółdzielnia Mieszkaniowa przedłożyła w grudniu [...] r. opinię budowlaną stanu technicznego piwnic pawilonu usługowo- handlowego w kontekście wykorzystania na garaż wielostanowiskowy oraz ekspertyzę instalacji wentylacji tych garaży podziemnych. Z dostarczonych dokumentów wynikało, iż w obecnym stanie technicznym instalacji wentylacyjnej brak jest możliwości użytkowania pomieszczeń piwnicznych na cele wielostanowiskowego garażu, co dodatkowo potwierdziła opinia kominiarska z [...] r.. Aby doprowadzić do ponownego zaadaptowania pomieszczeń na garaże w myśl obowiązujących przepisów należy wykonać szereg niezbędnych prac, a przede wszystkim zamontować wentylację mechaniczną wraz z niezbędnym oprzyrządowaniem (wentylatory, kształtki i kratki wentylacyjne, wyrzutnie, czerpnie itd.- według Ekspertyzy przygotowanej przez [...] - R. K.). Decyzją nr [...] z dnia [...] r., wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 oraz ust. 2, art. 80 ust. 2, art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2006 r., 156, poz. 1118 ze zm.) Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w R. nakazał [...] Spółdzielni Mieszkaniowej- właścicielowi budynku handlowo- usługowego położonego przy ulicy [...] w R. j- [...] wykonać roboty remontowe niesprawnej instalacji wentylacji mechanicznej garaży zlokalizowanych w piwnicy wymienionego budynku w zakresie określonym przełożoną ekspertyzą techniczną, wyznaczając termin wykonania tych robót do dnia [...] r. oraz zakazując użytkowania tych garaży do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W uzasadnieniu wskazał, że przeprowadzone postępowanie wykazało, że zgodnie z zatwierdzoną decyzją o pozwoleniu na budowę z dnia [...] r. piwnice przedmiotowego obiektu posiadają funkcję garażową i powinny posiadać instalację mechaniczną. Instalacja ta, determinująca możliwość bezpiecznego użytkowania piwnic obiektu zgodnie z przeznaczeniem, jak wykazała przestawiona ekspertyza, jest niesprawna. Dla przywrócenia pierwotnej funkcji tych pomieszczeń, niezbędny jest jej kapitalny remont. Zgodnie z art. 66 Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Uwzględniając poczynione ustalenia faktyczne oraz przywołując wymienioną normę prawną organ jest zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie potwierdzonych nieprawidłowości. Równocześnie uwzględniając fakt, iż obecny właściciel własnościowego prawa do tego lokalu, zamierza przystąpić do jego użytkowania zgodnie z pierwotnym przeznaczeniem, w aspekcie ustalonego złego stanu technicznego instalacji wentylacji mechanicznej tych garaży, konieczne było nałożenie niniejszą decyzją zakazu użytkowania ich do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości na mocy art. 66 ust. 2 cytowanej ustawy. Odnosząc się do propozycji [...] Spółdzielni Mieszkaniowej, zawartej w piśmie z dnia [...] r., by "uzależnić zezwolenie na użytkowanie lokalu podpiwniczenia jako garażu przez Spółkę [...] od dokonania przez nią naprawy i modernizacji wentylacji mechanicznej" wyjaśnił, że zgodnie z treścią art. 66 Prawa budowlanego obowiązki takie mogą być kierowane tylko do właścicieli lub zarządców danego obiektu budowlanego, co dokładnie wynika z treści art. 61 ustawy. Wobec ustalenia, że właścicielem obiektu jest [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa, a spółce [...] przysługuje jedynie ograniczone prawo rzeczowe do lokalu piwnicznego (własnościowe prawo do lokalu użytkowego), tylko ten pierwszy podmiot mógł być adresatem wydanej decyzji. Ewentualne sprawy wzajemnych rozliczeń pomiędzy wymienionymi podmiotami nie mogą zmienić przestawionego przez organy nadzoru stanowiska w sprawie. W wyniku wniesionego przez Spółdzielnię odwołania [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. decyzją nr [...] z dnia [...] r., na podstawie art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu wyjaśnił, że wszczęcie postępowania na podstawie wniosku przedłożonego w niniejszej sprawie przez Spółkę [...], w zakresie sprawdzenia sprawności istnienia wentylacji mechanicznej i przeciwpożarowej było przekroczeniem uprawnień organu nadzoru budowlanego, który nie jest organem uprawnionym do dokonywania wnioskowanej oceny. Jeżeli jednak już organ wszczął postępowanie w tej sprawie, to w pierwszej kolejności powinien ustalić, czy przedmiotowa wentylacja mechaniczna zastępuje wentylację grawitacyjną i czy jej sprawność wymagana jest bez względu na sposób użytkowania piwnic. Gdyby bowiem jej sprawność wymagana była tylko ze względu na planowany sposób użytkowania piwnic jako garażu wielostanowiskowego, to sprawa zobowiązanego do jej usprawnienia zależałaby od woli stron cywilnoprawnej umowy najmu. W ponownym postępowaniu organ uwzględni także sprawę instalacji przeciwpożarowej dotychczas pominiętej. Ponowne postępowanie, w którym zarówno Spółdzielnia Mieszkaniowa, jak i Spółka [...] przedstawiły swoje stanowiska w złożonych pismach, doprowadziło do wydania przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w R. decyzji nr [...] z dnia [...] r. W podstawie prawnej przywołano art. 66 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 oraz ust. 2 , art. 80 ust. 2 i art. 83 ust. 1 Prawa budowlanego oraz art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego. Mocą tej decyzji nakazano Spółdzielni Mieszkaniowej, jako właścicielowi budynku handlowo- usługowego w R. – [...] przy ulicy [...], wykonać roboty remontowe istniejącej i niesprawnej wentylacji mechanicznej garaży zlokalizowanych w piwnicach oraz zamontować w tych garażach samoczynne urządzenia oddymiające i zlikwidować istniejącą wentylację grawitacyjną, określając termin wykonania wskazanych prac na koniec grudnia [...] r, a do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości –zakazując użytkowania garaży. W obszernym uzasadnieniu przedstawił ustalenia poczynione z trakcie postępowania, z których wynika, że zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę z dnia [...] r. pomieszczenia piwniczne przedmiotowego obiektu zaprojektowane zostały dla garażu wielostanowiskowego i chociaż przez lata użytkowane były jako pomieszczenia magazyny, to do dnia obecnego nie nastąpiła legalna zmiana sposobu użytkowania tychże piwnic. Właścicielem lokalu jest [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa, a Firma [...] Sp. z o.o. posiada w stosunku do niego ograniczone prawo rzeczowe w postaci własnościowego prawa do lokalu użytkowego. Wymienione podmioty nie łączą żadne umowy cywilnoprawne. Zgodnie z dokumentacją zawartą w pozwoleniu na budowę obiekt powinien posiadać wentylację mechaniczną z przeznaczeniem do obsługi kondygnacji piwnicznej, która, jak wykazała ekspertyza z grudnia [...] r., jest niesprawna. Według przedłożonej opinii w tej sprawie, użytkowanie garaży w obecnym stanie technicznym wentylacji jest niemożliwe, a dla przywrócenia pierwotnej funkcji pomieszczeń niezbędny jest remont kapitalny elementów mechanicznych tej wentylacji. Powołując się na zapis § 108 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim odpowiadać powinny budynki i ich usytuowanie, wyjaśnił, że w garażu zamkniętym należy stosować wentylację mechaniczną, sterowaną czujkami niedopuszczalnego poziomu stężenia tlenku węgla, a z § 148 tego rozporządzenia wynika, że w pomieszczeniach, gdzie zastosowano wentylację mechaniczną (lub klimatyzację) nie można stosować wentylacji grawitacyjnej. Dodatkowo ustalono, że powierzchnia garaży stanowi jedną strefę pożarową, gdzie należy zastosować samoczynne urządzenia oddymiające. Wskazał, iż w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, właściwy organ w drodze decyzji nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku (art. 66 Prawa budowlanego). Związany powyższą zasadą organ postąpił zgodnie z dyspozycją wskazanego przepisu, a mając na uwadze stanowisko użytkownika garaży – Spółki [...], która zamierza przystąpić do użytkowania przedmiotowych garaży zgodnie z ich przeznaczeniem, niezbędne było dodatkowo rozstrzygnięcie w zakresie zakazu użytkowania tej części obiektu do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 ust. 2 cytowanej ustawy). Równocześnie organ wyjaśnił, że nie zgodził się ze stanowiskiem właściciela, który stwierdził, że przedmiotowy lokal, choć zaprojektowany i wybudowany jako garaż, nigdy nie był użytkowany jako garaż, a związku z tym nie musi spełniać wymogów technicznych stawianych takim obiektom, gdyż łączyłoby się to z akceptacją samowolnej zmiany sposobu użytkowania piwnic, bo o legalne uregulowanie stanu faktycznego właściciel nie żądał. Wydając przedmiotową decyzję organ oparł się również na aktualnie obowiązujących przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury, które określają wymagania techniczne, jakie powinien spełniać obiekt garażowy, dodając, że nie ma wątpliwości, że przystąpienie do użytkowania piwnic jako garaży przez firmę [...] spowoduje zagrożenia dla życia ludzi. Dodatkowo organ wyjaśnił, że decyzje wydane w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego mogą być kierowane wyłącznie do właścicieli lub zarządców danego obiektu budowlanego, co wynika wprost z art. 61 tej ustawy. Ponad wszelką wątpliwość [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa jest właścicielem omawianego obiektu, a Spółka [...] posiada jedynie ograniczone prawo rzeczowe do lokalu piwnicznego i dlatego nie może być adresatem niniejszej decyzji. Dołączone do akt sprawy przez Spółdzielnię rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. nie może mieć zastosowania w omawianej sprawie, gdyż odnosi się ono tylko do budynków mieszkalnych, a nie zalicza się do nich lokali i obiektów usługowo- handlowych. W odwołaniu od powyższej decyzji [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa podniosła, że opracowana ekspertyza wykazała, że przedmiotowy lokal od chwili wybudowania – tj. od 1981 r. był użytkowany jak magazyn i w chwili obecnej nie posiada właściwej wentylacji, która przez poprzedników aktualnego użytkownika nie była konserwowana a dodatkowo została zdewastowana. Niewątpliwie aktualny zamiar Spółki [...], by użytkować ten lokal jako garaż wielostanowiskowy wymaga sprawnej wentylacji mechanicznej w tym obiekcie, tym niemniej, w ocenie Spółdzielni, nie można napraw w przyziemiu pawilonu handlowego związanych z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej -w tym remontu niesprawnej wentylacji - nakładać kwestionowaną decyzją na odwołującą się. Zdaniem Spółdzielni zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego art. 66 odnosi się do obiektów budowlanych, a nie znajdujących się w nim lokali, jak to ma miejsce w rozpatrywanej sprawie. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. decyzją z dnia [...] r. nr [...], powołując w podstawie prawnej art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Motywując podjęte rozstrzygnięcie organ odwoławczy przywołał poczynione w postępowaniu pierwszoinstancyjnym ustalenia odnośnie nieodpowiedniego stanu technicznego powierzchni piwnic budynku usługowo-handlowego, którego strony nie kwestionują. Jednocześnie organ zauważył, że art. 61 Prawa budowlanego jednoznacznie stanowi, że to na właścicielu obiektu budowlanego spoczywa obowiązek jego właściwego utrzymania. Nie może być zatem mowy o jakichkolwiek odstępstwach w tym zakresie, gdyż nie uzasadnia tego dotychczasowa rezygnacja z zaprojektowanego użytkowania piwnic jako garażu wielostanowiskowego, czy też przywoływana przez Spółdzielnię "decyzja" z dnia [...] r., jako że nie jest to zezwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu lub jego części w rozumieniu prawa budowlanego. Przywołany dokument zezwalał [...] Przedsiębiorstw [...] w C. na wydzierżawienie pomieszczeń garażu na magazyny, ale nie zwalniał Spółdzielni z obowiązku uzyskania zgody władz budowlanych na zmianę sposobu użytkowania pomieszczeń piwnic. Spółdzielnia nie przedstawiła takiej zgody, a zatem pomieszczenie to powinno spełniać określone wymagania, jakim odpowiadać powinny garaże – czyli posiadać wentylację mechaniczną i instalację przeciwpożarową. Nie ma przy tym znaczenia, jak faktycznie pomieszczenia te były dotąd użytkowane, z tym tylko, że o ile w przypadku użytkowania ich jako magazyny nie można było postawić właścicielowi użytkowania ich w sposób zagrażający życiu, to w momencie przystąpienia do użytkowania pomieszczeń jako garażu wielostanowiskowego, brak wymaganych instalacji stanowić będzie takie zagrożenie. Jej usprawnienie należy do obowiązków właściciela. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa w R., zarzucając wydanym w sprawie decyzjom naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 61 i art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, wniosła o uchylenie zarówno decyzji [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego jak również poprzedzającej jej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w R. oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi Spółdzielnia powtórzyła argumenty zgłoszone już w postępowaniu odwoławczym, wskazując na błędne zastosowanie przez organy pojęcia właściciela, wynikającego z art. 61 Prawa budowlanego, gdyż analiza tekstu tego przepisu wskazuje, że odpowiedzialność za stan obiektu nie jest powiązana z prawem własności lecz ze stanem władania i zarządzenia danym obiektem. [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa pozostając właścicielem całego pawilonu zobowiązana jest do utrzymania w dobrym stanie technicznym całego budynku czyli jej obowiązki ograniczają się do utrzymania części wspólnych nieruchomości, nie jest natomiast zobligowana do robót adaptacyjnych wewnątrz poszczególnych lokali. Organ odwoławczy wydając zaskarżoną decyzję naruszył także postanowienia art. 66, bo w rozpatrywanej sprawie przedmiotowy obiekt jest w dobrym stanie technicznym i nie zagraża życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska. Przepis ten ma zastosowanie do przypadków szczególnego zaniedbania obowiązków przez właściciela, co nie ma miejsca w tej sprawie. Nadto, w ocenie Spółdzielni, nałożenie na właściciela obiektu wykonania określonych prac adaptacyjnych prowadzi do umożliwienia użytkownikowi tych pomieszczeń prowadzenia określonej działalności gospodarczej. Zdaniem skarżącej organ przekroczył swoje uprawnienia wynikające z powoływanych art. 61 i art. 66 ustawy Prawo budowlane. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w odpowiedzi na skargę podtrzymał dotychczasową argumentację i wniósł o oddalenie skargi. Wskazał, że zgodnie z treścią art. 61 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu zobowiązany jest utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami prawa budowlanego. Zarzut naruszenia art. 66 podniesiony przez skarżącą Spółdzielnię, także nie może być uwzględniony. Podkreślił, że według obowiązującego pozwolenia na budowę sporne pomieszczenia miały być garażami. Faktycznie użytkowane one były jako magazyny, jednakże nie nastąpiła stosowna – legalna zmiana sposobu użytkowania. Dla właściwego funkcjonowania pierwotnie przewidzianych garaży niezbędne jest przeprowadzenie remontu instalacji wentylacji mechanicznej. Na rozprawie w dniu 8 stycznia 2009 r. pełnomocnik strony skarżącej podtrzymując stanowisko wyrażone w skardze, poinformował, iż Spółdzielnia dokonała zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania przedmiotowego lokalu z garażu na pomieszczenia magazynowo- handlowe, a Prezydent Miasta R. nie wniósł sprzeciwu do tego zgłoszenia, na dowód czego przedstawił stosowne dokumenty. Pełnomocnik uczestniczki postępowania wnosząc o oddalenie skargi, podzielił argumentację zawartą w wystąpieniach organów nadzoru budowlanego. Dodał, iż zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń dokonana po wydaniu zaskarżonej decyzji nie ma znaczenia dla oceny legalności tej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpatrując niniejszą sprawę zważył, co następuje: Na wstępie należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153 poz.1269 ze zm. ) sąd administracyjny sprawuje w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym § 2 wspomnianego przepisu stanowi, iż kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z brzmienia art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 cytowanej ustawy tejże kontroli legalności dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W rozpatrywanej sprawie bezspornym pozostaje, że zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę z dnia [...] r. piwnice obiektu handlowo-usługowego zlokalizowanego w R. przy ulicy [...] zostały zaprojektowane jako garaż wielostanowiskowy. Poza sporem pozostaje także fakt, że przez lata użytkowane były one jako obiekt magazynowy, przy czym nie nastąpiła legalna zmiana sposobu użytkowania tego lokalu, bo za taką nie można uznać przywoływanej przez skarżącą Spółdzielnię decyzji z dnia [...] r. Nie można zatem mieć wątpliwości, że piwnice posiadają nadal funkcję garażową, a w takim zaś przypadku powinny spełniać wymagania techniczne, które przewidziano dla takich obiektów w obowiązujących przepisach, czyli w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim odpowiadać powinny budynki i ich usytuowanie. Wymagania te zawarto w Dziale III Budynki i pomieszczenia w rozdziale 10 wymienionego rozporządzenia - Garaże dla samochodów osobowych, w paragrafach od 102 do 108. Ten ostatni przepis zawiera wskazania co do wentylacji stosowanej w garażu, stanowiąc, że w garażu zamkniętym należy stosować wentylację - pkt c) mechaniczną, sterowaną czujkami niedopuszczalnego poziomu stężenia tlenku węgla – w innych garażach – m.in. garażach wielostanowiskowych. W dziale VI Bezpieczeństwo pożarowe, w rozdziale 8 zawarte z kolei zostały wymagania przeciwpożarowe dla garaży, i tam w § 277 stwierdzono, że powierzchnia strefy pożarowej w zamkniętym garażu podziemnym nie powinna przekroczyć 2.500 m ² Skoro więc pomieszczenia piwnic w pawilonie handlowo- usługowym w R. posiadają funkcję garażu, to powinny one odpowiadać wskazanym powyżej wymogom m.in. w zakresie wentylacji i instalacji przeciwpożarowej. Jak wykazał zebrany w sprawie materiał dowodowy przedmiotowe pomieszczenia spełniały te wymagania w momencie oddawania nich do użytku. Świadczą o tym dołączone do akt sprawy protokoły zdawczo- odbiorcze, które potwierdzają dobry stan techniczny tychże garaży oraz nie zawierają żadnych uwag w tym zakresie. Okoliczność, że przez długi okres czasu przez kolejnych użytkowników, czy to na podstawie umowy cywilnoprawnej (najmu, dzierżawy) czy wskutek nabycia własnościowego prawa do lokalu użytkowego, pomieszczenia te użytkowane były jako magazyny, nie zmienia faktu, że właścicielem obiektu nadal pozostaje [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa a lokal traktowany musi być jako garaż dla samochodów osobowych, gdyż nie nastąpiła przewidziana w przepisach Prawa budowlanego legalna zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń. Zgodnie z treścią art. 66 ustawy Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, a w rozpatrywanej sprawie nie podlega chyba dyskusji, że pomieszczenia piwnic pawilonu handlowo-usługowego przy ulicy [...] w R. są w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Niewłaściwy stan techniczny tych pomieszczeń został bez wątpliwości ustalony (stwierdzono bowiem naruszenie konkretnych przepisów), a konstrukcja zacytowanej normy prawnej a w szczególności zwrot " ...właściwy organ nakazuje w drodze decyzji ..." wskazuje , iż decyzje podejmowane na podstawie przywołanego przepisu mają charakter związany. Oznacza to, że jeśli wystąpi choćby jedna z przesłanek określonych w ust. 1 tego przepisu, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony ale i obowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Wskazany powyżej przepis, jak podnosiła to w swoich pismach skarżąca Spółdzielnia odnosi się do obiektów budowlanych, a nie do lokali znajdujących się w tych obiektach, jednakże w konkretnych przypadkach, i z taką sytuacją niewątpliwie mamy do czynienia w rozpatrywanej sprawie, nie wyklucza wykonania określonych robót również w lokalu, zwłaszcza, że chodzi tu o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie całego obiektu budowlanego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 lutego 1998 r. sygn. IV SA 757/96). Nie podlega dyskusji, że sprawne działanie instalacji wentylacji pomieszczeń garażowych wpływa na bezpieczeństwo i prawidłowe funkcjonowanie całego obiektu budowlanego. Mając na uwadze powyższe ustalenia organy nadzoru właściwie oceniły analizowaną sytuację, uznając, że wypełnia ona dyspozycję art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. Prawidłowo również, wynikający z powyższej normy, obowiązek skierowany został do skarżącej Spółdzielni. Zgodnie bowiem z treścią art. 61 ustawy Prawo budowlane obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2, obciążają właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Obowiązki te wynikają z mocy prawa, a związane są z właściwym zapewnieniem użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wymaganiami ochrony środowiska. Użytkowany obiekt budowlany powinien być utrzymywany w należytym stanie technicznym i estetycznym, celem niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia się jego właściwości technicznej, zwłaszcza w zakresie spełniania wymagań stawianych obiektowi. Obowiązki właściciela lub zarządcy polegają głównie na przeprowadzaniu, w czasie użytkowania obiektu, okresowych przeglądów oraz ocen jego stanu technicznego oraz podejmowaniu działań związanych z wykonywaniem niezbędnych robót zapewniających utrzymanie właściwego stanu technicznego i bezpieczeństwa eksploatowanego obiektu budowlanego. Przeznaczenie obiektu ustalone zostaje w projekcie budowlanym, zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę, którą wydają organy architektoniczno-budowlane. Zapewnienie właściwej eksploatacji użytkowanego obiektu budowlanego, zgodnie z jego przeznaczeniem oraz utrzymanie go w odpowiednim i bezpiecznym stanie technicznym należy do obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu. Każda zmiana przeznaczenia obiektu lub jego części, wprowadzana podczas jego eksploatacji, wiąże się ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części i polega ona w szczególności na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie lub w jego części działalności powodującej zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, sanitarno-higienicznych, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń. Zmiana sposobu użytkowania obiektu wymaga zgłoszenia jej zamiaru właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W kontrolowanej sprawie właściciel pawilonu handlowo-usługowego położonego w R. przy ulicy [...],[...] Spółdzielnia Mieszkaniowa, nie dopełniła ciążących na niej obowiązków. Nie tylko, jak wskazano powyżej, nie zapewniła użytkowania pomieszczeń piwnicznych zgodnie z przewidzianym w pozwoleniu na budowę (decyzja z dnia [...] r.) przeznaczeniem, to także godziła się na samowolną zmianę sposobu ich użytkowania a także nie do końca czuwała na odpowiednim ich stanem technicznym. Doprowadziło to do aktualnej sytuacji, co skutkować musiało nałożeniem wskazanych w decyzji obowiązków na skarżącą Spółdzielnię. Należy zauważyć, że rozstrzygając sprawę Sąd stwierdził nieważność zaskarżonej decyzji w części utrzymującej w mocy określenie terminu wykonania nakazanych robót w decyzji organu pierwszej instancji, pomyłkowo twierdząc, iż wskazany w podstawie prawnej tych decyzji art. 66 Prawa budowlanego nie przewiduje określenia w takiej decyzji terminów, w ciągu których określone roboty mają być wykonane i uznając tym samym, że określenie tego terminu w decyzji organu nadzoru budowlanego nastąpiło bez podstawy prawnej. Przeoczono zmianę stanu prawnego w tym zakresie. Mając powyższe na uwadze stwierdzenie nieważności nastąpiło na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), natomiast uznając w pozostałej części skargę za nieuzasadnioną na podstawie art. 151 cytowanej ustawy Sąd skargę oddalił. Orzeczenie, że zaskarżona decyzja w części uwzględniającej skargę nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku oparto na art. 152 tej ustawy, a o kosztach postępowania orzeczono w myśl art. 200 wymienionej ustawy.