I SA/Wa 1630/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Kosińska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska Asesor WSA Mirosław Gdesz Protokolant Ewa Nieora po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2009 r. sprawy ze skargi B. G. i J. G. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2008 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2007 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury solidarnie na rzecz B. G. i J. G. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] września 2008 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołań B. G. oraz J. G., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2007 r. nr [...] dotyczącą wywłaszczenia na cel publiczny na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w W., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...], stanowiącej współwłasność J. G. i B. G., z przeznaczeniem na budowę pasa drogowego [...] oraz ustalającą odszkodowanie za dokonane wywłaszczenie i termin wydania wywłaszczonej nieruchomości przez dotychczasowych współwłaścicieli. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2007 r. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa za odszkodowaniem, z przeznaczeniem na budowę pasa drogowego [...] przedmiotowej nieruchomości położonej w W., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...]. Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem B. G. oraz J. G. złożyli odwołania, kwestionując ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości, a tym samym wysokość przyznanego odszkodowania. Minister Infrastruktury rozpatrując odwołania stwierdził, że nie mogą one zostać uwzględnione. W uzasadnieniu zajętego stanowiska organ odwoławczy wyjaśnił, że podstawę prawną dla rozpatrzenia przedmiotowej sprawy stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 80, poz. 721, ze zm.), w brzmieniu obowiązującym do dnia 16 grudnia 2006 r. (ze względu na treść art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz zmianie niektórych innych ustaw - Dz. U. Nr 220, poz. 1601, ze zm.). Organ II instancji stwierdził, że istotą wywłaszczenia jest pozyskanie przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości niezbędnej dla realizacji celu publicznego, pod warunkiem, że nie jest możliwe nabycie tej nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej. Jak zaś wynika z akt sprawy Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2003 r. utrzymaną w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2003 r. ustalił lokalizację [...] (dawniej [...]) dla odcinka [...] W. w województwie [...], w tym też linie rozgraniczające pas drogowy obejmujący teren [...] wraz z [...], wykazane na załączniku graficznym tej decyzji. Pismami z dnia [...] i [...] lipca 2006 r. Wojewoda [...] wyznaczył stronom termin do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Wobec bezskutecznego upływu tego terminu Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad zwrócił się do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego i wydanie decyzji zezwalającej na niezwłoczne zajęcie przedmiotowej działki nr [...]. Pismem z dnia [...] listopada 2006 r. Wojewoda [...] poinformował strony o wszczęciu postępowania w sprawie wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości. Następnie w dniu [...] stycznia 2007 r. odbyła się rozprawa wywłaszczeniowo-odszkodowawcza. Dla potrzeb tego postępowania, na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2004 r. Dz. U. Nr 261, poz. 2603, ze zm.) oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. z 2004 r. Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), został sporządzony operat szacunkowy określający wartość wywłaszczanej działki. Powołując się na treść art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami organ II instancji wyjaśnił, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Zgodnie natomiast z art. 156 ust. 4 tej ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Jak wynika z akt sprawy, organ I instancji ustalił odszkodowanie w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2006 r. Wartość wywłaszczanej nieruchomości nr [...] określono w nim stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami na kwotę [...] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] przyznał odszkodowanie. Rzeczoznawca majątkowy do porównania przyjął transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budowę pasa drogowego [...] W. z rynku lokalnego obejmującego miasto W. w obrębie [...]. Wobec upływu dwunastomiesięcznego okresu ważności operatu wystąpiono do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie aktualizacji operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu [...] marca 2008 r. aktualizację operatu szacunkowego określającego wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, w którym stwierdził, że z uwagi na szczupłość i słabość rynku, a także jego niejednorodność pod względem rodzaju i krótki okres badania rynku, niemożliwe jest ustalenie wpływu czasu na wartość nieruchomości. Wobec powyższego przyjął, że wpływ współczynnika trendu czasowego wynosi 0 (zero) a oszacowana przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości wynosi nadal [...] zł. Organ odwoławczy stanął na stanowisku, że brak jest podstaw do uznania, że wysokość odszkodowania została ustalona nieprawidłowo. Mając powyższe na uwadze, organ II instancji utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Na decyzję Ministra Infrastruktury skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli B. G. i J. G. W obszernym uzasadnieniu skarżący podtrzymali w całości zarzuty zawarte w złożonych odwołaniach. Zarzucili zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów: - art. 21 ust. 2 i art. 64 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz przepisów art. 134 oraz 151 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. poprzez uznanie, że wysokość odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość stanowiącą ich współwłasność, została ustalona prawidłowo przez organ I instancji, podczas kiedy wysokość odszkodowania nie odpowiada jej wartości rynkowej, - art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niezapewnienie skarżącym czynnego udziału w postępowaniu i uniemożliwienie przed wydaniem decyzji wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego, - art. 7 oraz art. 77 § 1 i 78 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nieuwzględnienie wniosku o uzupełnienie operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia wartości wywłaszczanej nieruchomości o analizę cen nieruchomości podobnych w transakcjach wolnorynkowych oraz wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości, a tym samym niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, - naruszenie prawa materialnego poprzez przyjęcie za podstawę procedury wywłaszczeniowej oraz ustalenia odszkodowania, przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a nie przepisów ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych w sytuacji, gdy wywłaszczenie nieruchomości następuje cele budowy [...]. Wobec przedstawionych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej tą decyzją w mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2007 r. Zdaniem skarżących nieprawidłowo rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie i jego aktualizacji oparł się wyłącznie na transakcjach dokonanych w 2006 r. pomiędzy Skarbem Państwa a właścicielami gruntów, które miały zostać zajęte pod drogi publiczne. Wszystkie transakcje użyte przez rzeczoznawcę w operacie tj. te wykorzystane do opisu rynku i te użyte do bezpośredniej wyceny były zawarte pomiędzy Generalną Dyrekcją Dróg Krajowych i Autostrad a osobami fizycznymi. Transakcje takie charakteryzują się tym, że jedynym nabywcą jest Skarb Państwa, strony działają w sytuacji przymusowej, jedna ze stron nie ma stanowczego zamiaru zawarcia umowy, nie ma żadnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, zaś negocjacja warunków umowy nie występuje. Jest tylko jednostronna oferta zawarcia umowy sprzedaży według ceny określonej na podstawie operatów szacunkowych, a w przypadku jej nie przyjęcia następuje wywłaszczenie. Dlatego też tego rodzaju transakcje nie mogą odzwierciedlać wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu przepisów art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tej sytuacji, zdaniem skarżących, prawidłowo przeprowadzona, stosownie do celu wyceny, i zamieszczona w operacie szacunkowym analiza rynku powinna uzasadniać zastosowanie przy określaniu wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne przepisów zawartych w § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ze względu na brak rynkowych cen transakcyjnych. Skarżący podnieśli również, że cena rynkowa 1 m2 gruntu w obrębie [...] w 2006 r. kształtowała się w granicach co najmniej [...] zł za 1 m2, tymczasem rzeczoznawca majątkowy określił tę wartość na kwotę [...] zł za 1 m2 gruntu. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na zasadność skargi, aczkolwiek z innych powodów niż w niej podniesione. Postępowanie administracyjne w przedstawionej sprawie prowadzone było na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721, ze zm.), w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji, oraz odpowiednimi przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2004 r. Dz. U. Nr 261, poz. 2603, ze zm.). Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie tego okresu, jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4). Wymogi formalne w tym zakresie określają przepisy § 57 ust. 1 i § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), które stanowią, że rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje natomiast poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 tego rozporządzenia. Podstawowe znaczenie w rozpatrywanej sprawie miało zatem ustalenie, czy organ odwoławczy wydając zaskarżoną decyzję dotyczącą wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa, na cel publiczny z przeznaczeniem na budowę pasa drogowego [...] nieruchomości położonej w W., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] i równocześnie ustalenia odszkodowania za dokonane wywłaszczenie, prawidłowo przyjął, że zarówno operat szacunkowy, jak i jego aktualizacja sporządzone zostały zgodnie z przywołanymi przepisami prawa. Dokonując kontroli zaskarżonych decyzji pod tym kątem Sąd orzekający stanął na stanowisku, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego sporządzony w dniu [...] grudnia 2006 r., a następnie zaktualizowany "Operatem szacunkowym aktualizacja" z dnia [...] marca 2008 r. nie mógł, na dzień wydania zaskarżonej decyzji, stanowić podstawy jej rozstrzygnięcia. Rozważając ten problem Sąd stwierdził, że w aktach sprawy znajduje się pismo Ministra Infrastruktury z dnia [...] lutego 2008 r. skierowane do Wojewody [...] jako organu I instancji oraz pismo Wojewody [...] z dnia [...] marca 2008 r. skierowane do J. W. rzeczoznawczy majątkowego. Z treści tych pism wynika, że w oparciu o art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., organ I instancji wystąpił do rzeczoznawczy majątkowego, który sporządził w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2006 r., o potwierdzenie, w trybie określonym powołanymi przepisami prawa, aktualności tego operatu. W wyniku tego wystąpienia rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu [...] marca 2008 r. dokument zatytułowany "Operat szacunkowy aktualizacja wartości rynkowej nieruchomości gruntowej położonej w W. ...", który organ I instancji przesłał do Ministra Infrastruktury przy piśmie z dnia [...] kwietnia 2008 r. W piśmie tym Wojewoda [...] stwierdził, że dokument ten jest zgodny z przepisami art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Takie też stanowisko podtrzymał organ odwoławczy czyniąc przedmiotowy dokument podstawą wydanego rozstrzygnięcia. W tej sytuacji wyjaśnić należy, że organy obu instancji błędnie uznały, że sporządzenie "aktualizacji operatu szacunkowego" jest tym samym co "potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego" (o którym mowa w powołanym art. 156 ust. 4 ustawy oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia), o które pismem z dnia [...] marca 2008 r. organ wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego. Rozgraniczenie to potwierdza treść punktu 1.2. i pkt 2 standardu zawodowego nr VII.2 zatytułowanego "Aktualizacja, opiniowanie lub ocena operatu szacunkowego" (a od dnia 1 marca 2008 r. Krajowego Standardu Wyceny – Podstawowego nr 3 zatytułowanego "Operat szacunkowy"), który to dokument określa zasady i warunki dokonywania przez rzeczoznawcę majątkowego czynności w stosunku do już opracowanego operatu szacunkowego. Zgodnie z tymi przepisami przez aktualizację wyceny rozumie się czynności rzeczoznawcy majątkowego w stosunku do operatu szacunkowego wcześniej przez tego samego rzeczoznawcę sporządzonego, mające na celu odpowiednio potwierdzenie, w wyniku analizy, że wartość nieruchomości określona w tym operacie jest aktualna lub określenie nowej wartości nieruchomości, zaktualizowanej na datę dokonywania aktualizacji, lub odpowiednio na inną datę. Aktualizacja przeprowadzana jest w szczególności w związku z: upływem czasu, zmianami cen na rynku, w szczególności na skutek zmian relacji pomiędzy popytem i podażą, zmianami dokonanymi na nieruchomości lub w otoczeniu nieruchomości, po opracowaniu operatu szacunkowego, zmianą przeznaczenia nieruchomości, zmianą stanu prawnego nieruchomości, zmianą zakresu wyceny w stosunku do dokonanej poprzednio. W przypadku zaistnienia jednej z wymienionych okoliczności rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany podjąć decyzję, czy określenie wartości nieruchomości jest możliwe w drodze aktualizacji operatu szacunkowego sporządzonego poprzednio, czy też przeprowadzenia ponownej wyceny nieruchomości i sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Brak tożsamości tych pojęć potwierdza również treść § 58 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia, zgodnie z którym potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego podpisanej przez rzeczoznawcę klauzuli zawierającej oświadczenie o aktualności operatu. W tej sytuacji brak jest podstaw prawnych do przyjęcia (jak w niniejszej sprawie uczynił to organ II instancji), że dokonanie aktualizacji operatu szacunkowego stanowi potwierdzenie aktualności tego operatu. W powołanych wyżej przepisach mowa jest o operacie szacunkowym bez wyjaśnienia, czy w jego skład wchodzą również uzupełnienia i aktualizacje do niego sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego i jakie mają ewentualnie one znaczenie dla ustalenia terminu jego aktualności. Natomiast od ustaleń w tym zakresie zależy, czy w dniu orzekania w sprawie wywłaszczenia i odszkodowania, operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2006 r. mógł być wykorzystany do celu do którego został sporządzony. Zdaniem Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, dokonanie w ciągu 12 miesięcy od sporządzenia operatu szacunkowego jego aktualizacji nie ma wpływu na aktualność tego operatu i nie przedłuża terminu możliwości jego wykorzystania. Oznacza to, że aktualizacja operatu szacunkowego nie zastępuje klauzuli, o jakiej mowa w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w § 58 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podsumowując stwierdzić należy, że "klauzula o aktualności operatu" jest to osobny od operatu (wraz z jego ewentualnymi aktualizacjami) szczególny rodzaj adnotacji, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Jej prawidłowe sporządzenie wywołuje zaś skutek prawny w postaci przedłużenia możliwości wykorzystania istniejącego operatu szacunkowego. Znajdujący się w aktach sprawy dokument z dnia [...] marca 2008 r. nie spełnia zdaniem Sądu warunków, jakim powinna odpowiadać taka klauzula. Nie może on zatem przesądzać o aktualności operatu i nie zwalnia organu od uzyskania klauzuli aktualności, jeżeli orzeka on po upływie 12 miesięcy od sporządzenia operatu szacunkowego. Brak w rozpatrywanej sprawie prawidłowo sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat szacunkowy, klauzuli potwierdzającej aktualność operatu, powoduje, że organ w rozpatrywanej sprawie, orzekał o wysokości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego nieaktualnego ze względu na upływ 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Nadto zauważyć należy, że zmiany i uzupełnienia dokonane w dokumencie z dnia [...] marca 2008 r. przez rzeczoznawcę majątkowego w porównaniu z operatem z dnia [...] grudnia 2006 r. nie pozwalają uznać, iż wykonał on nowy operat szacunkowy lub przeprowadził analizę, umożliwiającą potwierdzenie, że wartość nieruchomości określona w tym operacie jest aktualna, lub określenie nowej wartości nieruchomości. Sporządzając operat z dnia [...] grudnia 2006 r. rzeczoznawca określił wartość nieruchomości w oparciu o wybranych 11 transakcji z czterech miesięcy 2006 r. Ze względu na krótki okres czasu, z którego pochodziły transakcje oraz niewielką ilość transakcji, uznanych przez niego za odpowiednie do analizy, rzeczoznawca zrezygnował z wyznaczania zależności opisującej zmiany cen w czasie. Rezygnacja z wyznaczenia takiej zależności nie jest tym samym, co zbadanie zmian cen nieruchomości w czasie i wykazanie, że ceny te nie wykazują znaczącej zmienności w czasie. Sporządzając dokument z dnia [...] marca 2008 r. rzeczoznawca nie przytoczył żadnych ustaleń lub analiz, wykonanych po sporządzeniu pierwotnej wersji operatu, z których mogłoby wynikać, że na podstawie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości przyjęte wcześniej założenie o braku wpływu czasu na rynkową wartość nieruchomości zostało potwierdzone. Z dokumentu tego nie wynika nawet jasno, czy po sporządzeniu pierwotnego operatu miały miejsce jakiekolwiek transakcje przydatne w przyjętej metodzie wyceny i czy rzeczoznawca przeanalizował dotyczące ich dane. Stwierdzenie powyższych uchybień oraz naruszenia przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy obligowało Sąd, niezależnie od podnoszonych w skardze innych zarzutów, do uchylenia zaskarżonej decyzji. Biorąc zaś pod uwagę, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest już nieważny i nie może stanowić dowodu w sprawie przy jej ponownym rozpatrywaniu, z obrotu prawnego została także wyeliminowana decyzja organu I instancji. W tej sytuacji rozpoznając ponownie sprawę, organ I instancji zleci wykonanie operatu szacunkowego dla potrzeb wyceny przedmiotowej nieruchomości. Następnie mając na uwadze stanowisko Sądu zawarte w niniejszym orzeczeniu, dokona prawidłowej oceny sporządzonego operatu szacunkowego a swoje ustalenia wyczerpująco umotywuje w sporządzonym, zgodnie z art. 107 § 3 kpa, uzasadnieniu wydanego orzeczenia. Dodatkowo należy zaznaczyć, że zawarte w obu opiniach rzeczoznawcy informacje o charakterze i ilości transakcji sugerują, że przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy powinny szczególną uwagę zwrócić na prawidłowość zastosowanej metody wyceny nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną rozważając wnikliwie wątpliwości zgłaszane w tym zakresie przez skarżących. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 152 oraz art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) orzekł jak w sentencji.