II SA/Ol 104/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Zbigniew Ślusarczyk Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Matczak Sędzia WSA Hanna Raszkowska (spr.) Protokolant Grażyna Wojtyszek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 kwietnia 2009 r. sprawy ze skargi B.C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]". nr "[...]" w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. oddala skargę. 2. przyznaje od Skarbu Państwa - Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na rzecz radcy prawnego T.L. kwotę 240 zł (dwieście czterdzieści złotych) wraz z należnym podatkiem VAT, tytułem nieopłaconej pomocy prawnej wykonanej z urzędu. WSA/wyr.1 – sentencja wyroku Decyzją z dnia 23 listopada 2007 r. Prezydent Miasta E. ustalił B.C., właścicielowi nieruchomości położonej w "[...]", opłatę adiacencką w wysokości 1.650 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej budową kanalizacji sanitarnej z przyłączem i budową drogi dojazdowej z chodnikiem o nawierzchni z kostki betonowej i wjazdem na posesję. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. decyzją z dnia 29 lutego 2008 r. uchyliło w całości powyższą decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Organ odwoławczy wskazał, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie może stanowić podstawy do określenia wartości nieruchomości, gdyż rzeczoznawca majątkowy przy wycenie przedmiotowej nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po jej wybudowaniu porównywał te same nieruchomości. Nie uwzględnił też utrudnień w dostępie do kanalizacji oraz faktu, że chodnik nie spełnia norm określonych przepisami prawa. Prezydent Miasta E. decyzją z dnia 21 lipca 2008 r. ponownie ustalił B.C. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanej budową opisanych wyżej urządzeń infrastruktury technicznej, w wysokości 600 zł. W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w sporządzonych w dniach: 26 marca 2008 r. i 25 kwietnia 2008 r. aneksach do operatu szacunkowego z dnia 4 czerwca 2007 r. uwzględnił uwagi organu odwoławczego. Powyższa decyzja również została uchylona w całości decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z dnia 25 września 2008 r. i sprawę przekazano do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Kolegium zarzuciło bowiem, że operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości mógł być, zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, z późn. zm.), wykorzystywany do dnia 4 czerwca 2008 r., gdyż nie potwierdzono jego aktualności. Organ odwoławczy wskazał również na konieczność ustalenia faktycznej możliwości podłączenia się strony do wybudowanej sieci sanitarnej. Decyzją z dnia 19 listopada 2008 r. Prezydent Miasta E. ustalił B.C. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanej budową kanalizacji sanitarnej z przyłączem oraz drogi dojazdowej z chodnikiem i wjazdem na posesję, w wysokości 650 zł. W ocenie organu pierwszej instancji stworzone zostały warunki do podłączenia nieruchomości strony do wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej, gdyż wykonano przyłącze do nieruchomości zgodnie z projektem budowlanym, z możliwością przyłączenia budynku zlokalizowanego w linii zabudowy. Z budynku strony położonego w głębi działki możliwe jest doprowadzenie kanalizacji do kolektora przy ul. W. Stworzono również warunki do korzystania z wybudowanej drogi dojazdowej - ulicy W.. Istniejące zwężenia chodnika nie dotyczą bezpośrednio otoczenia przedmiotowej nieruchomości. Powyższe skutkowało wzrostem wartości nieruchomości, co znalazło wyraz w operacie szacunkowym. Organ pierwszej instancji wyjaśnił ponadto, że zgodnie z art. 148 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie było możliwe pomniejszenia opłaty adiacenckie o nakłady poniesione przez stronę związane z wybudowaniem przyłącza wodociągowego. W złożonym odwołaniu B.C. stwierdził, że samo wybudowanie w pobliżu nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej nie uzasadnia ustalenia opłaty adiacenckiej. Zakwestionował prawidłowość wykonania chodnika oraz kanalizacji sanitarnej. Zarzucił, że nie wykonano wjazdu na jego nieruchomość, gdyż kostka brukowa, z której jest wybudowany chodnik nie jest odpowiedniej grubości. Podniósł również, że plaża nad pobliskim jeziorem została sprzedana i zamknięto do niej dostęp mieszkańcom, co obniżyło wartość ich nieruchomości. Ponadto, wybudowanie magistrali wodociągowej w przepuście jeziora "[...]" spowodowało podniesienie poziomu wód gruntowych nieruchomości położonych przy ulicy W. i sezonowe zalewanie piwnic w budynkach posadowionych przy tej ulicy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. decyzją z dnia 14 stycznia 2009 r. utrzymało w mocy decyzję będącą przedmiotem odwołania. Organ odwoławczy podał, że operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane elementy i może stanowić podstawę do ustalenia wartości nieruchomości. Prawidłowo opisano w nim wycenianą nieruchomość i obiekty porównawcze. Biegły w sposób właściwy opisał wskaźnik wzrostu wartości nieruchomości spowodowany upływem czasu, utrudnione korzystanie z chodników i utrudniony dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej. Opisał ponadto cechy porównywanych nieruchomości mające wpływ na ich wartość i w przypadku różnic zastosował czynniki korygujące. Kolegium wyjaśniło również, że sprzedaż pobliskiego kąpieliska nie wpływa na wartość nieruchomości, której położenie rzeczoznawca ocenił jako dobre a nie bardzo dobre. Wysokość wód gruntowych na nieruchomości odwołującego się również jest - zdaniem Kolegium - bez znaczenia, gdyż biegły szacował wzrost wartości nieruchomości spowodowany tylko wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a powyższa okoliczność nie stanowiła atrybutu mającego wpływ na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca uwzględnił przy wycenie istniejące zwężenia chodnika i ocenił, że warunki korzystania z niego są średnio - korzystne. Podobnie ocenił on możliwość podłączenia się odwołującego do wybudowanej sieci. Kolegium wyjaśniło również, że wydatki na budowę innych urządzeń infrastruktury technicznej nie mogły być uwzględnione w tej sprawie, zaś nieprawidłowe wykonanie wjazdu na posesję odwołujący się powinien zgłosić inwestorowi. W złożonej skardze B.C. zakwestionował prawidłowość powyższej decyzji, podając, że nieprawidłowo wykonano chodniki i przyłącze kanalizacyjne. Zauważył również, że studzienka z wodomierzem w okresie wiosennym jest podtapiana oraz wskazał, że poniósł nakłady na wykonanie przyłącza wodociągowego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zasadą jest, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich (art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Opłatę tę wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej lub po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi, co wynika wprost z art. 145 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z art. 146 ust. 1 ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie tej opłaty następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 146 ust. 1a). Wartość rynkową nieruchomości, stosownie do art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W rozpoznawanej sprawie, w dniu 26 października 2006 r. dokonano odbioru końcowego i przekazano do użytku m.in. zmodernizowaną ulicę W. w E. Wykonano nawierzchnię ulicy z masy asfaltowej, chodniki i wjazdy z kostki betonowej oraz kanalizację sanitarną i przyłącza do tej kanalizacji. Z protokołu sporządzonego w tej sprawie wynika, że roboty zostały wykonane zgodnie z projektem, a ich jakość oceniono jako dobrą. Skarżący zarzuca jednak, że roboty te wykonano niezgodnie z przepisami techniczno – budowlanymi. W konsekwencji zdaniem skarżącego wybudowanie wskazanych wyżej urządzeń infrastruktury technicznej nie skutkuje wzrostem wartości jego nieruchomości. Oceny tej nie można podzielić. Ze sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z dnia 16 października 2008 r. wynika, że rzeczoznawca majątkowy, szacując wartość nieruchomości skarżącego zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględnił powyższe okoliczności. Wyjaśnił, określając w tabeli nr 1 cechy rynkowe nieruchomości, że jakość drogi dojazdowej może być określona jako: korzystna - co oznacza dostęp do drogi i chodnika, średnio korzystna - gdy istnieje dostęp do drogi, lecz korzystanie z chodnika jest utrudnione lub niekorzystna w przypadku braku utwardzonej drogi i chodnika. Z tabeli tej wynika również, że o korzystnych warunkach - w przypadku oceny odległości od urządzeń infrastruktury technicznej i warunków podłączenia - można mówić, gdy jest pełny dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej, gdy dostęp ten jest utrudniony – warunki te należy określić jako średnio korzystne, zaś w przypadku braku dostępu do tych urządzeń – jako niekorzystne. Rzeczoznawca majątkowy wskazał w powyższym operacie szacunkowym, że po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej jakość drogi dojazdowej do nieruchomości skarżącego, która była niekorzystna, zmieniła się na średnio korzystną, zaś odległość od urządzeń infrastruktury technicznej i warunki podłączenia pozostały na tym samym poziomie – średnio korzystnym. Tym samym uwzględnił zarzut, że skoro kanalizacja sanitarna jest wadliwie wykonana, (podłączenie do niej wymaga bowiem m.in. docieplenia przyłącza) to nie wpływa na wzrost wartości nieruchomości skarżącego, zaś wykonanie asfaltowej nawierzchni jezdni, wjazdu i chodników (mimo utrudnionego z nich korzystania) w stanie faktycznym sprawy zwiększa wartość rynkową nieruchomości. Skarżący podnosił też, że chodnik przy ulicy W. nie spełnia wymogów przewidzianych w § 44 ust. 1, 3, 4 i 6 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. nr 43, poz. 430), gdyż jego szerokość nie jest odpowiednia. Z akt administracyjnych wynika, że drogę (w tym chodnik i wjazd na posesję) wykonano zgodnie z projektem technicznym (por. pismo Prezydenta Miasta E. z dnia 3 grudnia 2007 r.). Należy ponadto zauważyć, że ulica W. jest drogą dojazdową, która zgodnie z § 43 ust. 2 zd. drugie tego rozporządzenia w strefie zamieszkania może nie mieć wyodrębnionej jezdni i chodników. Niemniej jednak fakt, że korzystanie z chodnika jest utrudnione został uwzględniony przez rzeczoznawcę majątkowego przy szacowaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Dodać należy, że ustalenie, iż zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów (art. 148b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wyjaśnić również trzeba, że stosownie do art. 148 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Zgodnie z art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce gruntami przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Jednakże nakłady poniesione przez właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości na rzecz budowy określonych urządzeń infrastruktury technicznej nie pomniejszają kwoty, o którą wzrosła wartość tej nieruchomości, spowodowana wybudowaniem innych urządzeń infrastruktury technicznej. Tak więc nakłady poniesione przez skarżącego na wykonanie przyłącza wodociągowego nie mogły zostać uwzględnione przy ustalaniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej wybudowaniem drogi czy kanalizacji sanitarnej. Bez znaczenia w sprawie jest natomiast okoliczność, że studzienka z wodomierzem jest w sezonie wiosennym podtapiana. Zaskarżoną decyzją nie ustalano opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania sieci wodociągowej, zaś tylko w takim przypadku kwestia ta mogłaby mieć ewentualnie znaczenie. W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności zaskarżonej decyzji z prawem, na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę należało oddalić. O wynagrodzeniu pełnomocnika ustanowionego w ramach prawa pomocy orzeczono zgodnie z art. 250 tej ustawy.