IV SA/Wa 378/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędzia NSA Otylia Wierzbicka, Protokolant Artur Dral, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 maja 2009 r. sprawy ze skargi H. C. i A. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżących H. C. i A. C. kwotę 640 (sześćset czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] marca 2006 r. Nr [...] Burmistrz Miasta J., wobec zbycia przez H. i A. C. umową z dnia [...] sierpnia 2004 r. nieruchomości gruntowej, położonej w J., przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka o nr ewid. [...] z obr. [...], ustalił jednorazową opłatę w wysokości 10.575 zł. z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości, spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja ta została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., decyzją z dnia [...] czerwca 2006r. Nr [...] z uwagi na, między innymi naruszenie przez organ I instancji w toku rozpoznawania sprawy art. 10 k.p.a. Rozpoznając ponownie sprawę Burmistrz Miasta J. decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r. ustalił wysokość jednorazowej opłaty od H. i A. C. z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na kwotę 10.800 zł. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli H. i A. C., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika podnosząc, iż decyzja ta wydana została z naruszeniem art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 w zw. z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 50 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 75 i art. 138 §2 k.p.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] stycznia 2009r. Nr [...], po rozpatrzeniu w/w odwołania utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. nr [...] z dnia [...] lipca 2008 r. W uzasadnieniu decyzji organ przedstawił stan faktyczny i prawny sprawy wskazując, iż zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości Sygn. akt IV SA/Wa 378/09 nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 4 ustawy w zw. z ust. 3 tegoż przepisu -roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Powyższe zdaniem Kolegium oznacza, iż właściciel lub użytkownik wieczysty może zostać obciążony opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tylko w razie jednoczesnego zaistnienia czterech następujących przesłanek: 1) nastąpił obiektywny (określony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego według kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami) wzrost wartości nieruchomości, 2) wzrost wartości nieruchomości powstał wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 3) zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące, 4) gmina zgłosiła swoje roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. W niniejszej sprawie w ocenie Kolegium zostały spełnione wszystkie wymienione powyżej przesłanki. Jak wynika z operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości, jej wartość przed uchwaleniem zmiany planu miejscowego wynosiła 43.500 zł, po uchwaleniu zaś owych zmian - 115.500 zł. Oznacza to, że wyłącznie w wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła o 72.000 zł. Zdaniem Kolegium - wskazany operat sporządzony został w sposób rzetelny, zgodnie z obowiązującymi w tej mierze przepisami prawa, a zwłaszcza z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 26, poz. 2603, z późn. zm.), w tym - z art. 154 ust. 1 tej ustawy, jak również z § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.). Operat uwzględnia również wcześniejsze uwagi Kolegium, przedstawione w decyzji z dnia [...] grudnia 2006 r. (sygn. akt [...]), których rozważenie spowodowało powstanie różnicy w wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej w stosunku do wartości ustalonej w operacie, wady którego stały się przyczyną Sygn. akt IV SA/Wa 378/09 uchylenia wcześniejszej decyzji Burmistrza Miasta J. Kolegium wskazało, iż wbrew zarzutom podniesionym w odwołaniu, nie widzi jednak podstaw do uznania, że w sprawie naruszona została zasada reformationis in peius. Zasada ta znajduje zastosowanie do art. 139 k.p.a., a zatem wiąże jedynie organ odwoławczy, a nie organ pierwszej instancji, rozstrzygający sprawę w granicach posiadanych uprawnień. Ponadto wskazano, że z załączonego do akt niniejszej sprawy wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta J. - etap III A, zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta J. z dnia [...] maja 2003 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) wynika, iż przedmiotowa nieruchomość gruntowa znajduje się obecnie w obszarze oznaczonym symbolem [...], przeznaczonym pod las z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, realizowanej w formie zabudowy wolnostojącej lub bliźniaczej. Przed wejściem w życie tej uchwały dla przedmiotowego terenu obowiązywały ustalenia Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta J., zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Miejskiej Rady Narodowej w J. z dnia [...] marca 1989 r. (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...], z późn. zm.), według którego teren ów położony był w obszarze zdefiniowanym jako "tereny lasów ochronnych", wyłączonym z nowego zainwestowania i pozostawionym w gospodarce leśnej, oznaczonym symbolem [...]. Oczywistym jest, zdaniem Kolegium, że grunt, który może zostać przeznaczony pod niektóre formy budownictwa mieszkaniowego posiada większą wartość od gruntu, którego zabudowa - jako gruntu leśnego - była niemożliwa. Podkreślono, że zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia, w którym uchwała nr [...] Rady Miasta J. z dnia [...] maja 2003 r. stała się obowiązująca. Weszła ona bowiem w życie w dniu 30 lipca 2003 r., a zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dniu [...] sierpnia 2004r. Wskazano, iż Miasto J. roszczenia wobec H. i A. C., o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, zgłosiło w dniu [...] grudnia 2005 r. (data doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie), a zatem przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Sygn. akt IV SA/Wa 378/09 Organ wskazał także, iż w jego ocenie słusznie, sporządzając operat stanowiący podstawę ustalenia wysokości przedmiotowej opłaty, uwzględniono działki leśne położone w podobnej pod względem klimatycznym miejscowości, tj. O. Zdaniem Kolegium, działanie takie było w pełni uprawnione ze względu na fakt, iż O. bezpośrednio graniczy z J., miejscowości te posiadają podobny charakter (podmiejskie "sypialnie" W., otoczone lasami, położone wzdłuż tej samej linii kolejowej). Kolegium nie stwierdziło także potrzeby dopuszczenia jako dowodów w niniejszej sprawie umów notarialnych sprzedaży innych nieruchomości gruntowych, jak również innych decyzji wydawanych w podobnych sprawach przez organ pierwszej instancji, dokumenty te bowiem w ocenie organu pozostają bez znaczenia dla ustalenia wysokości przedmiotowej opłaty, której podstawą jest wyłącznie operat szacunkowy, sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Skargę na powyższą decyzję wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie H. i A. C., reprezentowani przez pełnomocnika, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta J. nr [...] z dnia [...] stycznia 2008r., jak również zasądzenia na rzecz skarżących kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie: * art. 36 ust.4 i art. 37 ust.3 w zw. z art. 36 ust.3 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn.zm.), * art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz.2019 z późn.zm.), * art. 7,8,10,77, 75 i 138 §2 k.p.a. W uzasadnieniu skargi wskazano, iż w ocenie skarżących organ odwoławczy rozpoznając odwołanie nie ustosunkował się do zarzutów w nim podniesionych, a jedynie arbitralnie uznał, że są one nieuzasadnione. Zarzucono organom administracji naruszenie zasady reformationis in peius, poprzez naliczenie większej renty planistycznej w ponownym postępowaniu, przeprowadzonym na skutek uchylenia wcześniejszej decyzji organu I instancji Sygn. akt IV SA/Wa 378/09 i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Skarżący wskazali, iż nie zgadzają się ze stanowiskiem organu, iż zasada reformarionis in peius dotyczy tylko postępowania odwoławczego. W ich ocenie nie ma żadnego argumentu przemawiającego za tym, aby zasada ta była wyłączona w przypadku orzeczeń kasacyjnych, a funkcjonowała w sytuacji orzeczeń reformatoryjnych. Wskazano, iż organy nie wyjaśniły dlaczego opinie tego samego rzeczoznawcy majątkowego sporządzone w tym samym celu, ale w różnym czasie są inne co do wartości nieruchomości sprzed uchwalenia planu miejscowego, w sytuacji gdy mogłoby się wydawać, że wartość ta nie powinna ulegać zmianie. Z powtórnego operatu wynika, że zmniejszyła się wartość działki przed [...] lipca 2003r. W pierwotnym operacie wynosiła ona 45.000 zł, a w powtórnym 43.500 zł. W ocenie skarżących orzekające w sprawie organy, oraz rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnili także zasadniczej okoliczności mającej wpływ na ustalenie wartości spornej nieruchomości sprzed uchwalenia planu miejscowego, a mianowicie, iż działki skarżących, również przed uchwaleniem planu były objęte zgodą na zabudowę na cele budownictwa mieszkaniowego. Zgoda taka została wyrażona przez Ministra Ochrony Środowiska w piśmie z dnia [...] maja 1997 r. znak: [...], i dotyczyła między innymi działek skarżących według dawnej numeracji [...],[...] i [...]. Cała zatem argumentacja rzeczoznawcy majątkowego o braku dynamiczności rynku nieruchomości leśnych, czy też znacznie mniejszej wartości takich nieruchomości w porównaniu z działkami z prawem do zabudowy nie może odnosić się do działki będącej przedmiotem sprawy, ponieważ przed i po zmianie planu na tej działce można było się budować domy mieszkalne, co też skarżący uczynili. Podniesiono także, iż sporządzony ponownie operat szacunkowy nie spełnia wymogów przewidzianych przepisami art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. W przypadku bowiem zastosowania metody porównawczej, działki muszą być zbliżone do siebie. Tymczasem w niniejszej sprawie do porównania wzięto działki położone w sąsiedniej miejscowości- w O. Ponadto nie wzięto pod uwagę dowodu z porównania ustalonych tzw. opłat planistycznych dla dzielnicy [...] Miasta J., oraz dowodów z aktów notarialnych dostępnych w księgach wieczystych, a w oparciu o które rzeczoznawca majątkowy winien był ustalić wartość wycenionej działki. Sygn. akt IV SA/Wa 378/09 Zarzucono organowi, iż nie wykazał związku przyczynowo - skutkowego pomiędzy wzrostem wartości działki, a uchwaleniem planu miejscowego. Zdaniem zaś skarżących na wzrost wartości spornej nieruchomości, niewątpliwie miała również wpływ integracja Polski z Unią Europejską, który to wpływ był tym, większy, iż dotyczył korzystnego położenia nieruchomości – bliskość [...]. Okoliczność ta nie została jednak wzięta pod uwagę w niniejszej sprawie. Podniesiono także, iż art. 37 ust.3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje pięcioletni termin do zgłoszenia roszczenia, o którym mowa w art. 36 ust.3 od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. Porównanie dat w tej sprawie powoduje, że organ pierwszej instancji nie dochował tego 5-letniego terminu. W ocenie bowiem skarżących, skuteczne zgłoszenie roszczenia o zapłatę jednorazowej opłaty może nastąpić dopiero w dacie doręczenia decyzji określającej jej wysokość. Samo wszczęcie postępowania w sprawie wydania decyzji o jednorazowej opłacie nie może być uznane za zgłoszenie roszczenia o jej zapłatę, choćby z tego powodu, że nie jest jeszcze znana jej wysokość. Dodatkowym argumentem, przemawiającym za przyjęciem terminu "zgłoszenie roszczenia" w dacie doręczenia decyzji, ustalającej wysokość opłaty jednorazowej jest także to, iż wszczęte postępowanie wcale nie musi się zakończyć decyzją ustalającą wysokość tej opłaty. Mając na uwadze powyższe skarżący wskazali, że w niniejszej sprawie organ I instancji doręczył pełnomocnikowi odwołujących się decyzję, określającą wysokość opłaty jednorazowej w dniu [...] sierpnia 2008r. tj. 5 dni po upływie terminu przewidzianego w art. 37 ust. 3 cyt. ustawy. Uchwalony w dniu [...] maja 2003r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wszedł bowiem w życie w dniu [...] lipca 2003r. (14 dni po jego ogłoszeniu w Dz. Urz. Woj. [...] w dniu [...] lipca 2003r.) i do dnia [...] lipca 2008r. organ I instancji winien był doręczyć skarżącym decyzję określającą wysokość tzw. renty planistycznej. Uczynił to jednak po terminie, co oznacza, iż zgłoszenie to jest sprzeczne z prawem i jako bezskuteczne, nie podlega wykonaniu. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Sygn. akt IV SA/Wa 378/09 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje; Skarga zasługuje na uwzględnienie, z tym że nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są uzasadnione. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz.717 ze zm.) obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu lub jego zmiany. Z powołanych uregulowań wynika, że na organach naliczających tę opłatę ciąży obowiązek wykazania, że w wyniku wejścia w życie planu nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości, mający bezpośredni związek przyczynowy z przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości, związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie planu. Art. 37 ust. 11 wspomnianej ustawy przewiduje, iż w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., nr 91, poz. 870 ze zm.) określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zatem obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia wysokości renty planistycznej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Wycena ta jest pisemną opinią, dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości. Sygn. akt IV SA/Wa 378/09 Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, że wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego (152 ust. 2), przy czym podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1). Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Szczegółowe zasady dokonywania oceny nieruchomości określa natomiast rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z § 50 ust 1 wymienionego rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. Z kolei przepis § 50 ust. 2 rozporządzenia przewiduje, iż w przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. W myśl § 4 ust. 1 cytowanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przy zastosowaniu porównawczej metody sporządzenia operatu szacunkowego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych Sygn. akt IV SA/Wa 378/09 nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego również w § 5 ust.1 używa zwrotu "podobne nieruchomości". Pojęcie "nieruchomości podobnej" zostało zdefiniowane w art. 4 pkt 14 ustawy z dnia 21 siepania 1997r.o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz.2603 ze zm.). Zgodnie z tą definicją przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W niniejszej sprawie, jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, organ odwoławczy nie dokonał analizy, czy rzeczoznawca sporządzając ponownie dla tej nieruchomości operat szacunkowy dokonał prawidłowego doboru działek do określenia wartości działki skarżących przed zmianą planu jak również po zmianie planu. Chodzi tu przede wszystkim o działkę nr [...] położoną przy ul. [...] w O., wymienioną pod poz. [...] w tabeli " Próba reprezentatywna do wyceny leśnej działki gruntu bez prawa zabudowy" na str. [...] operatu z dnia [...] marca 2007r. Wskazana działka nr [...], od pozostałych działek wymienionych w poz. od 1 do 10, zdecydowanie odbiega wielkością powierzchni, ceną , a nadto położona jest w innej miejscowości – O., niż działka skarżących i pozostałe 10 działek. Które są położone w J. Trafnie stwierdzono w skardze, że rzeczoznawca nie wyjaśnił w nowo-sporządzonym operacie, dlaczego przyjął do wyceny działkę z poza J., która to działka w istotny sposób wpłynęła na wartość działki (nr [...]) skarżących przed zmianą planu, co zaś skutkowało zwiększeniem wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W poprzednim operacie z dnia [...] lutego 2006r. wartość działki nr [...] została przez biegłego rzeczoznawcę oszacowana na kwotę 45.000 zł, a w nowym operacie z dnia [...] marca 2007r. na kwotę 43.500 zł. W takim przypadku rzeczą organu drugiej instancji było dokładne przeanalizowanie, czy wymieniona działka nr [...] położona w J. spełnia kryteria działki podobnej zdefiniowanej w powołanym wyżej art. 4 pkt 14 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a czego w niniejszej sprawie nie uczyniono. Sygn. akt IV SA/Wa 378/09 Powyższe prowadzi do wniosku, że organ odwoławczy nie wyjaśnił wszystkich istotnych okoliczności sprawy, jak tego wymagają art. 7 i 77 § 1 kpa, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i z tych względów należało zaskarżoną decyzję wyeliminować z obrotu prawnego. . Trafnie stwierdzono w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że zasada reformationis in peius dotyczy tylko organu drugiej instancji. Zgodnie z tą zasadą, określoną w art. 139 kpa, organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się. Innymi słowy organ drugiej instancji nie może pogorszyć sytuacji strony, wynikającej z rozstrzygnięcia pierwszej instancji. Niemniej wymaga podkreślenia, że rzeczą organu odwoławczego jest dokładne przeanalizowanie na skutek jakich okoliczności faktycznych lub prawnych doszło do pogorszenia sytuacji strony w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy przez organ pierwszej instancji. W niniejszej sprawie, jak już powiedziano powyżej, kwestia ta pozostała, wbrew zasadzie prawdy obiektywnej, poza oceną Kolegium. Nietrafny jest zarzut naruszenia art. 37 ust. 3 w związku z art. 36 ust.3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Termin wnoszenia roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (lub jego obniżenia) w związku z uchwaleniem (zmianą) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest terminem w równym stopniu dotyczącym roszczeń właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości w stosunku do gminy w związku z obniżeniem wartości nieruchomości, jak i gminy do właściciela (użytkownika wieczystego) w związku ze wzrostem wartości nieruchomości (art. 37 ust. 3 i 4 w zw. z art. 36 ust. 3 i 4 ww. ustawy). Świadczenia te nie różnią się od strony materialnoprawnej. Stanowią o wzajemnych rozliczeniach gminy i właściciela (użytkownika wieczystego) z tytułu zmiany wartości nieruchomości, różnica tkwi w trybie ich dochodzenia. Roszczenia właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości w stosunku do gminy z woli ustawodawcy są dochodzone na drodze cywilnoprawnej, zaś roszczenia gminy w stosunku do właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości w trybie publicznoprawnym. Stąd też w ust. 4 art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym znalazł się wymóg " odpowiedniego" stosowania przepisu art. 37 ust. 3 ustawy, stanowiącego o roszczeniach właściciela (użytkownika wieczystego ) nieruchomości, powstałych w związku z obniżeniem Sygn. akt IV SA/Wa 378/09 wartości nieruchomości, do opłaty należnej gminie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zatem, termin 5 lat dochodzenia roszczeń dotyczy w równym stopniu obu podmiotów wzajemnych rozliczeń z tytułu wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości, niezależnie od drogi, którą dla jej dochodzenia przewiduje ustawodawca. Gmina jest zatem uprawniona do wnoszenia roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w takim samym terminie jak działający w drodze cywilnoprawnej właściciel (użytkownik wieczysty). Wnoszenie roszczeń, które są wymagalne w trybie publicznoprawnym, oznacza wyrażenie woli organu w tym zakresie poprzez wszczęcie postępowania administracyjnego, a więc uruchomienie trybu, w którym można dochodzić tych roszczeń (por. wyrok NSA z dnia 3 września 2004r., OSK 520/04, i glosa aprobująca W. Falczyńskiego i J. Stelmasiaka do tego wyroku w OSP 7-8/91/2005; Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym z komentarzem i przepisami wykonawczymi, pod red. R. Hausera i Z. Niewiadomskiego-Wyd. Prawnicze, Warszawa 1995r.,s. 92 i nast.). Według przyjętego w orzecznictwie i literaturze przedmiotu poglądu, który podziela Sąd orzekający w tej sprawie, pojęcie "zgłoszenia roszczenia" o jakim mowa w art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można utożsamiać z wydaniem decyzji administracyjnej, ale ze wszczęciem postępowania administracyjnego, które organ kieruje do strony w związku z roszczeniem wynikającym ze wzrostu wartości nieruchomości związanej z uchwalaniem, bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. A zatem dla zachowania terminu, o którym mowa w art. 37 ust. 3 i 4 ww. ustawy, niezbędne jest wszczęcie postępowania przed jego upływem. W niniejszej sprawie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta J. - etap III, zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miasta J. z dnia [...] maja 2003r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) wszedł w życie w dniu [...] lipca 2003r. Wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty nastąpiło w dniu [...] grudnia 2005r., w którym skarżący odebrali zawiadomienie z dnia 19 lutego 2005r. Z porównania daty wejścia w życie ww. uchwały z datą otrzymania zawiadomienia przez skarżących wynika niezbicie, że wszczęcie postępowania nastąpiło przed upływem ustawowego 5 letniego terminu z art. 37 ust. 3 i 4 ustawy. Sygn. akt IV SA/Wa 378/09 Rozpoznając ponownie sprawę organ odwoławczy przeprowadzi wnikliwą analizę operatu szacunkowego uwzględniając przedstawione powyżej uwagi i ocenę prawną. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt lit. c i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 cyt. ustawy.