II SA/Po 233/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Sędziowie Sędzia NSA Barbara Kamieńska Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 17 czerwca 2009r. sprawy ze skargi M. D. i W. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia (...) Nr (...) w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy K. z dnia (...) Nr (...), II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżących solidarnie kwotę 100 zł (sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego, III. określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. /-/ E. Podrazik /-/ A. Łaskarzewska /-/ B. Kamieńska Decyzją z dnia (...) lipca 2008 r. Wójt Gminy K. zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów nr 853, o powierzchni 0,15 hektara, położonej w miejscowości D., gmina K., stanowiącej współwłasność W. i M. D., zapisanej w księdze wieczystej nr KW (...), na działkę (...) o powierzchni 0,0819 hektara pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, do której dojazd jest zapewniony poprzez ustanowienie służebności przechodu i przejazdu przez działkę (...), oraz na działkę (....) o powierzchni 0,1066 hektara, która pozostaje przy właścicielu. Zawiadomieniem z dnia (...) listopada 2008 r. Wójt Gminy K. poinformował W. i M. D. o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału działki (...). Decyzją z dnia (...) grudnia 2008 r. Wójt Gminy K. orzekł, na podstawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.), o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości (...) zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału działki (...) o powierzchni 0,0819 hektara, położonej w miejscowości D. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ I instancji wskazał, że w związku z podziałem nieruchomości dokonanym ostateczną decyzją Wójta z dnia (...) lipca 2008 r. wszczęte zostało postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Sporządzony w dniu (...) listopada 2008 r. operat szacunkowy wskazał, że wzrost wartości rynkowej wydzielonej działki gruntu nr (...) związany tylko i wyłącznie z podziałem nieruchomości wyniósł (...) zł. Tym samym, zgodnie z zapisem uchwały Nr XVIII/127/2004 Rady Gminy z dnia 27 maja 2004, która ustaliła stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po podziale, Wójt ustalił wysokość opłaty adiacenckiej jak w sentencji decyzji. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli M. i W. D. wskazując, że w ich opinii podział działki nr (...) nie wpłynął na wzrost jej wartości, bowiem warunki zabudowy dla działki zostały ustalone decyzją z dnia (...) kwietnia 2008 r., co spowodowało wzrost wartości rynkowej nieruchomości już przed jej podziałem. Przed podziałem działka nr (...) posiadała znamiona działki budowlanej, natomiast po dokonanym podziale działka nr (...) posiada charakter budowlano – rolny, natomiast działka nr (...) ma charakter rolny. Cena rynkowa działki rolnej jest znacznie niższe niż działki budowlano – rolnej, stąd część podzielonej działki nr (...) straciła na wartości. Ponadto działka nr (...)nie ma drogi dojazdowej i musi być dla niej ustanowiona służebność gruntowa na działce (...), co obniża wartość działki nr (...). Decyzją z dnia (...) stycznia 2009 r., nr (...), Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Wójta Gminy K. z dnia (...) grudnia 2008 r. Zdaniem Kolegium ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło zgodnie z brzmieniem art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie ustaleń operatu szacunkowego, któremu nie można zarzucić niezgodności z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi ustawą o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu W. i M. D. Zdaniem skarżących Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpatrując wniesione odwołanie nie odniosło się merytorycznie do wskazanych zarzutów dotyczących niezgodności pomiędzy zapisami widniejącymi w wyciągu z operatu szacunkowego z dnia (...) listopada 2008 r., a stanem faktycznym, co miało bezpośredni wpływ na ustalenie wartości działki po podziale i wysokość naliczonej opłaty adiacenckiej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sad Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Jak wskazuje treść art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. W przedmiotowej sprawie nie ulega najmniejszej wątpliwości, że dokonany w dniu (...) lipca 2008 r. podział nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów nr (...) o powierzchni 0,15 hektara, położonej w miejscowości D., gmina K., stanowiącej współwłasność W. i M. D. uzasadniał wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Jednakże wydana przez organ I instancji decyzja ustalająca wymiar opłaty adiacenckiej oraz utrzymująca ją w mocy decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) stycznia 2009 r. zostały wydane w oparciu o wadliwy operat szacunkowy ustalający wartość rynkową nieruchomości przed podziałem oraz po jej podziale. Jak wskazuje bowiem strona tytułowa operatu szacunkowego z dnia (...) listopada 2008 r., jak również analiza jego treści, w szczególności opis oraz ogólna charakterystyka nieruchomości, operat powyższy został sporządzony jedynie dla działki oznaczonej numerem (...) o powierzchni 0,0819 hektara, która powstała w wyniku podziału nieruchomości nr (...) dokonanej w dniu (...) lipca 2008 r. Sąd wskazuje, że treść art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami rozstrzyga, iż opłatę adiacencką przewidzianą w powyższym artykule ustala się w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości przy czym wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Podkreślenia wymaga, że mowa jest o różnicy wartości nieruchomości, nie zaś o różnicy wartości działek wydzielonych w wyniku podziału. Wskazać także należy na przepis art. 98a ust. 3 tejże ustawy, który wprowadza jedyny wyjątek od zasady, iż ewentualny wzrost wartości odnosić należy do całej dzielonej nieruchomości, zarówno przed jak i po podziale. Tym samym dokonywane przez rzeczoznawcę oszacowanie wartości oraz nałożona opłata adiacencka musi odnosić się do wartości całej nieruchomości przed i po podziale i nie może zostać ograniczona jedynie do jednej z działek wydzielonych w decyzji podziałowej. Przyjęcie, że opłata powyższa może zostać nałożona jedynie z uwagi na wzrost wartości części nieruchomości podlegającej podziałowi, oznaczonej po podziale jako działka nr (...), leży w sprzeczności z treścią ustawy o gospodarce nieruchomościami. Błąd operatu szacunkowego, iż postępowanie w przedmiocie opłaty adiacenckiej może zostać ograniczone jedynie do badania wzrostu wartości jednej z nieruchomości powstałych w wyniku podziału, a nie całej nieruchomości ulegającej podziałowi, został również powtórzony w decyzji organu I instancji. Decyzja Wójta Gminy K. z dnia (...) grudnia 2008 r. ustaliła opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału jedynie dla działki (...). Tym samym decyzja powyższa również naruszała postanowienia art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Decyzja organu odwoławczego, który utrzymał w mocy wadliwą decyzję organu I instancji jest więc również wadliwa i została wydana z naruszeniem art. 138 § 1 kpa. Odnosząc się do zarzutów podnoszonych przez skarżących Sąd wskazuje, że wadliwość samego operatu szacunkowego uniemożliwiła merytoryczne rozpatrzenie zasadności wskazanych nieprawidłowości. Ich ocena mogłaby zostać dokonana jedynie w przypadku oceny prawidłowości poszczególnych zapisów operatu, który jednakże, jak wyżej wskazano, w całości okazał się wadliwy. Reasumując powyższe rozważania wskazać należy, że zaskarżona decyzja Kolegium, jak również poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy K. z dnia (...) grudnia 2008 r., zostały wydane z naruszeniem art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a więc z naruszeniem przepisów prawa materialnego mającymi wpływ na wynik sprawy oraz z naruszeniem art. 7 i 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) a więc z naruszeniem przepisów prawa procesowego, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej nastąpiło na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego. Wady powyższe skutkować musiały uchyleniem decyzji organów obu instancji. Ponownie rozpatrując sprawę organ I instancji powinien oprzeć swoje rozstrzygnięcie w oparciu o prawidłowy operat szacunkowy odnoszący się do całej nieruchomości objętej decyzją o podziale z dnia (...) lipca 2008 r. Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylono zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) stycznia 2009 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy K. z dnia (...) grudnia 2008 r. O kosztach postępowania orzeczono na mocy art. 200 wymienionej ustawy. O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na mocy art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. /-/ E. Podrazik /-/ A. Łaskarzewska B. Kamieńska Za nieobecnego sędziego wyrok podpisał sędzia /-/ A. Łaskarzewska