II SA/Wr 664/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Andrzej Cisek, Sędzia NSA Julia Szczygielska, Protokolant Aleksandra Siwińska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 stycznia 2008r. sprawy ze skargi B. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. G. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w K oddala skargę. Decyzją z dnia [...] Starosta J. na podstawie art. 3 pkt 1 w związku z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz. U. Nr 175, poz. 1459) odmówił przekształcenia w odniesieniu do nieruchomości położonej w K. oznaczonej jako działka nr 915. Prawo wieczystego użytkowania tej działki powstało na rzecz Zakładów [...] na mocy art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 września 1990r. (Dz. U. Nr 91, poz. 455), zgodnie z decyzją Wojewody Jeleniogórskiego z dnia 26.10.1995r.. Grunt ten przeznaczony był na cele wypoczynkowe. Jednocześnie stwierdzono nieodpłatne nabycie prawa własności budynku wypoczynkowego położonego na tej działce. Zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w J.G. z dnia 4.03.2005r. sygn. akt I Co 341/04, prawa te nabyli E. i B. H. Zgodnie z ustawą przekształceniu podlegają nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe albo przeznaczone pod tego rodzaju zabudowę, przy czym stan ten powinien istnieć w dniu wejścia w życie ustawy, czyli w dniu 13 października 2005r. Zgodnie z planem miejscowym działka nr 915 położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług turystycznych. W ewidencji gruntów oznaczona jest symbolem Bi (inne tereny zabudowane). Jak z tego wynika, działka nr 915 nie była zabudowana na cele mieszkaniowe i dlatego nie została spełniona ta przesłanka ustawowa przekształcenia, co uzasadniało nieuwzględnienie wniosku E.B. H. W odwołaniu skarżący zarzucił, że według ustaleń planu miejscowego działka właśnie spełnia przesłankę ustawową przekształcenia. Według zapisu w księdze wieczystej z dnia 3 marca 1955r. nieruchomość była zabudowana domem mieszkalnym i skarżący zamierza przywrócić domowi jego pierwotną funkcję. Zaskarżoną decyzją organ utrzymał powyższą decyzję w mocy. W uzupełnieniu dotychczasowych ustaleń organ ustalił, że umową sprzedaży z dnia 21.10.1961r. A. G. sprzedała przedmiotową nieruchomość Skarbowi Państwa – Przedsiębiorstwo [...]. Nieruchomość obejmowała dom mieszkalny o 12 izbach. Przedsiębiorstwo nabyło nieruchomość z przeznaczeniem na ośrodek kolonijny dla pracowników (§3 umowy sprzedaży). W rozważaniach prawnych organ podkreślił, że wnioskodawcy są właścicielami budynku przeznaczonego na cele wypoczynkowe. Działka w dacie powstania prawa wieczystego użytkowania również określana była jako przeznaczona na cele wypoczynkowe. Według planu miejscowego działka położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług turystyki, z zachowaniem istniejącej zabudowy wielorodzinnej, zaś w rejestrze gruntów określona została jako inne tereny zabudowane (symbol Bi). Działka zatem niewątpliwie nie jest nieruchomością zabudowaną na cele mieszkaniowe, o ile nawet do 1961r. posadowiony był na niej budynek mieszkalny. Od tej daty wszelkie czynności cywilnoprawne i akty administracyjne odnoszące się do tej działki określały jej przeznaczenie jako niemieszkalne i wykorzystywana była faktycznie na cele wypoczynkowe. Wymóg ustawowy przeznaczenia w planie miejscowym nieruchomości na cele mieszkaniowe, nie odnosi się do nieruchomości zabudowanych i już wykorzystywanych w innym celu. W skardze do sądu administracyjnego skarżący przytoczył zarzuty zawarte w odwołaniu oraz wskazał, że w odniesieniu do działek zabudowanych znaczenie ma zarówno przesłanka ich zabudowania na cele mieszkaniowe (faktyczny sposób korzystania z nieruchomości), jak też przesłanka alternatywna, przeznaczenia działki pod zabudowę mieszkaniową, w obu przypadkach według stanu na dzień 13 października 2005r.. Samo więc wykorzystywanie działki na cele niemieszkalne nie pozwala jeszcze na odmowę przekształcenia, o ile w planie miejscowym jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Kolejno skarżący argumentował odmiennie, że ustawa odwołuje się do pierwotnego celu zabudowy, a przecież na działce został wzniesiony budynek mieszkalny. Skarżący przekonywał kolejno, że o istotnej dla stosowania ustawy zmianie sposobu korzystania z budynku nie może decydować wykonanie w nim robót innych niż budowa, albo przeciwnie, może o niej decydować przebudowa nie będąca budową. Przy ocenie tej zmiany według art. 71 prawa budowlanego, nie powinna być istotna sama jedynie zmiana sposobu użytkowania budynku, który nadal pozostał budynkiem mieszkalnym. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w oparciu o dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Jak stanowi powoływany już art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459), z żądaniem przekształcenia wystąpić mogą osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy (czyli w dniu 13.10.2005r. zgodnie z art. 10 tej ustawy) użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę. W ocenie Sądu nie może ulegać wątpliwości, że nieruchomości już zabudowanych nie dotyczy przesłanka ich przeznaczenia pod taką zabudowę. Nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe to jednocześnie nieruchomości przeznaczone pod tego rodzaju zabudowę i bezsensowne byłoby wyodrębnianie z nich nieruchomości zabudowanych. Być może przepis powinien brzmieć "nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe oraz niezabudowanych przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę", ale kwestia sposobu redagowania przepisu nie powinna wpływać na sens wyrażonej w nim normy prawnej, jasny w tym przypadku. Pozostawało do rozstrzygnięcia znaczenie tego, że do 1961r. nieruchomość była zabudowana na cele mieszkaniowe, zaś od tej pory budynek na niej położony był wykorzystywany na cele wypoczynkowe, przy czym nikt nie twierdził, aby zmiana sposobu użytkowania była nielegalna. Wydaje się, że ustawodawca pośrednio uwzględnił nastąpienie zmiany w kierunku pożądanego przez prawo sposobu użytkowania nieruchomości, ustanawiając przesłankę aktualnego przeznaczenia nieruchomości, ale właśnie nieruchomości niezabudowanej. W odniesieniu do nieruchomości zabudowanych prawodawca lokalny zazwyczaj dopuszcza pozostawienie dotychczasowego rodzaju zabudowy, nawet niezgodnego z ustanawianym aktualnie, odmiennym przeznaczeniem terenu. W odniesieniu do działki skarżącego plan nie przewiduje jej przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, więc sposób rozstrzygnięcia problemu, o którym mowa, nie miał znaczenia istotnego. Należało jednak przyjąć, że przy okazji niejako przekształcenia prawa do gruntu, ustawodawca nie stworzył zachęty prawnej do przywracania pierwotnej funkcji zabudowy, funkcji mieszkaniowej, gdy aktualnie w sposób niewątpliwy zabudowa nie ma celu mieszkaniowego. Przekształcenie prawa dotyczy nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe, czyli obecnie wykorzystywanych w ten sposób. W wielu przypadkach może być technicznie i prawnie dopuszczalna zmiana sposobu korzystania z budynku, z obecnego niemieszkaniowego, na mieszkaniowy, także w celu przywrócenia pierwotnej funkcji budynku, ale przypadek taki odnosi się właśnie do nieruchomości zabudowanych na cele niemieszkaniowe. Nie można zasadnie twierdzić, że nieruchomość zabudowana na cele mieszkaniowe nie traci takiego charakteru po przeznaczeniu budynku na cele niemieszkalne. Kwestia kwalifikacji prawnej robót adaptacyjnych według prawa budowlanego, nie powinna mieć znaczenia dla oceny. Skoro ustawodawca wyraźnie wymaga istnienia przesłanek przekształcenia prawa na dzień wejścia w życie ustawy, to ich brak, nawet łatwo usuwalny, nie mógł być pomijany przy jej stosowaniu. Nie było zatem istotne, jaki był pierwotny cel zabudowania nieruchomości, gdy obecnie nie jest realizowany, jak też, że plan miejscowy dopuszcza dalsze istnienie (obecnie nie pożądane) budynku realizującego pierwotny cel mieszkaniowy, a ponadto, że zmiana funkcji budynku nie wymagała być może wykonania robót budowlanych obecnie nie kwalifikowanych jako budowa. Można dodać, że nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową mogłyby być zabudowane różnego rodzaju budynkami niemieszkalnymi, stanowiącymi bądź wyjątkowo nie stanowiącymi przedmiotu prawa własności użytkowników wieczystych, a wówczas, według stanowiska prawnego skarżącego, powinny podlegać ustawowemu przekształceniu prawa do nieruchomości jedynie z uwagi na jej aktualne przeznaczenie, przy pomijaniu charakteru zabudowy. Stanowisko takie byłoby nie do zaakceptowania, skoro w art. 1 ust.1 ustawa zawiera wyraźne podkreślenie znaczenia charakteru mieszkaniowego nieruchomości, czy to już zabudowanych na cele mieszkaniowe, czy to mające służyć takiej zabudowie w przyszłości. Dopiero w dalszych przepisach art. 1 ustawy ustawodawca pomija wymóg mieszkaniowego obecnie charaktery u zabudowy nieruchomości (ust. 1a), odnośnie przypadków zupełnie wyjątkowych. Sąd nie dostrzegł podstaw do rozszerzającej wykładni przesłanek ustawowych przekształcenia prawa i objęcia nim nieruchomości zabudowanych w odległych czasach na cele mieszkaniowe, obecnie nie realizowane, bądź też wykładni prowadzącej do łącznego stosowania przesłanek objętych alternatywą rozłączną . Dlatego i zgodnie z art. 151 p.p.s.a., orzeczono jak na wstępie. J.T. 25.02.08r.