I SA/Wa 561/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Daniela Kozłowska (spr.) Sędziowie WSA Elżbieta Sobielarska WSA Bogdan Wolski Protokolant Anna Jurak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 sierpnia 2009 r. sprawy ze skargi Żeglugi [...] Sp. z o.o. z siedzibą w G. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lutego 2009 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2008 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz Żeglugi [...] Sp. z o.o. z siedzibą w G. kwotę 140 (sto czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lutego 2009 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] października 2008 r. nr [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł. za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w powiecie [...], gminie R., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] w m. R. W uzasadnieniu decyzji Minister przedstawił, że decyzją z [...] października 2008 r. Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania za prawo użytkowani wieczystego wymieniowej działki. Odwołanie od decyzji Wojewody złożyła Z. [...] Spółka z o.o. W ocenie Spółki przyznane odszkodowanie jest zbyt niskie, ponieważ na rynku lokalnym wartość 1 m² gruntu wynosi około 500 zł. Po rozpatrzeniu odwołania Minister stwierdził m.in., że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.) stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4 ustawy ustala się według stanu nieruchomości w wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Zgodnie z tym przepisem przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Zasadnicza wskazówka zawarta w § 36 rozporządzenia nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnić przy wycenie jedynie transakcje gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Dopiero brak gruntów o przeznaczeniu drogowym pozwala rzeczoznawcy na zastosowanie § 36 ust. 2 punkt 1 lub 2 rozporządzenia. Zgodnie z § 29 ust. 2 rozporządzenia z dni 21 września 2004 r., jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego ocenia się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. Natomiast zgodnie z § 29 ust. 3 rozporządzenia, jeżeli przy określaniu wartości rynkowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobu wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru wskazanego w rozporządzeniu. W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie stanowi operat szacunkowy z 13 sierpnia 2008 r. Rzeczoznawca, po zbadaniu rynku lokalnego, posłużył się przy wycenie przepisem § 29 ust. 3 rozporządzenia. Wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu. Na potrzeby wyceny wygenerowano rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne. Biegły dokonał analizy transakcji z roku 2006 i 2007 dotyczących nieruchomości położnych na terenie miejscowości G., G. i B. Rzeczoznawca przyjął 13 nieruchomości z uwzględnieniem jak najmniejszej ilości różnic. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne nie zauważono w tym okresie wzrostu cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu. Oceniono również, że z uwagi na cechy przedmiotowej nieruchomości, określona wartość działki odpowiada wartości rynkowej. Autor operatu dokonał ponadto wyceny urządzeń znajdujących się na działce. Wartość ich określona została podejściem kosztowym, metodą odtworzenia kosztów, techniką wskaźnikową. Po dokonaniu analizy operatu szacunkowego należy stwierdzić, iż odpowiada on wymogom określonym w przepisach. Przekonanie strony, iż wskazana w operacie wartość jest zbyt niska nie stanowi podstawy do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Z. [...] Spółka z o.o. wniosła o chylenie decyzji Ministra Infrastruktury. Zdaniem skarżącej rzeczoznawca przyjął do porównań ceny nieruchomości, które dość zasadniczo różnią się od R., a cechy gruntów przyjętych do porównań różnią się znacząco od cech gruntu wywłaszczonego. Działka położona jest bezpośrednio nad jeziorem i stanowiła część nieruchomości będącej przystanią pasażerską, na której położony jest budynek przeznaczony do obsługi pasażerów i parking. Nieruchomość ma bezpośredni dostęp do jeziora, przy którym usytuowana jest przystań, co niewątpliwie ma wpływ na atrakcyjność gruntu i jego cenę. Tej okoliczności rzeczoznawca nie wziął pod uwagę. Nieruchomości przyjęte do porównań położone są z dala od szlaków wodnych. Przyjęcie do porównań nieruchomości odległych o około 100 km i więcej, o odmiennym charakterze jest błędem, który zasadniczo wpłynął na ustaloną wysokość odszkodowania. Odpowiadając na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga jako zasadna została uwzględniona. Zgodnie z art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami , który w punkcie 5 stanowi, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomości zawarte w szczególności w planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach i o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę. Powołany przepis jest wskazówką a zarazem ograniczeniem dla rzeczoznawcy majątkowego co do wyboru nieruchomości do porównania, wyboru podejścia i metody. Z art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca uwzględniając m.in. przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z powołanych przepisów art. 154 ust. 1 i 2 oraz art. 155 ust. 1 pkt 5 wynika więc, że rzeczoznawca majątkowy ma ograniczony przez ustawę zakres wyboru nieruchomości do porównania, tzn. musi brać pod uwagę te, które położone są na terenie gminy, na której położona jest wyceniana nieruchomość. Jeżeli brak cen, stosuje się przepis § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Ustawa o gospodarce nieruchomościami i powołane wyżej rozporządzenie nie przewidują przy określeniu ceny nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej pod budowę drogi przyjęcia do porównań cen z obszaru całego województwa, na terenie którego leży wyceniana nieruchomość. Innymi słowy rzeczoznawca ma stosować ceny z rynku lokalnego. Za takim stanowiskiem przemawia też § 26 ust. 1 rozporządzenia, który dopuszcza przy określaniu wartości nieruchomości przewiduje możliwość posłużenia się cenami nieruchomości podobnymi na regionalnym lub krajowym rynku. Dotyczy to jednak nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym. W tej sprawie przepis ten nie ma zastosowania. W niniejszej sprawie rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości z rynku regionalnego, co jednoznacznie wynika z załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego. Do porównania nie została przyjęta żadna nieruchomość z Gminy R., przyjęto natomiast transakcje z Gmin G., G. i B. W ocenie Sądu słuszny jest zarzut skarżącej Spółki, że ze względu na odległość od wycenianej nieruchomości operat szacunkowy budzi zasadnicze wątpliwości, tym bardziej, że wśród porównywanych nieruchomości przyjęte zostały też takie, które wielokrotnie przekraczają powierzchnię ocenianej (np. poz. 7 , 9 i 12 operatu). Trudno w tym stanie rzeczy przyjąć, że były to nieruchomości z runku lokalnego i podobne do wycenianej. Minister Infrastruktury ocenił przedstawiony operat jako prawidłowy, przy czym nie dokonał jego oceny pod względem jego zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez co doszło do naruszenia art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. i miało to istotny wpływ na wynik sprawy. Z tych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c. art. 152 i 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).