I SA/Gl 299/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ryszard Mikosz, Sędzia NSA Ewa Madej, Sędzia WSA Edyta Żarkiewicz (spr.), Protokolant Apl. radc. Anita Stopińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 sierpnia 2009 r. sprawy ze skargi A S.A. w Ł. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie egzekucji świadczeń pieniężnych oddala skargę Postanowieniem z dnia [...] r. Nr [...] Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w C., na podstawie art. 123 K.p.a. w związku z art. 17, art. 18 i art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji ( tj. Dz. U. Nr 229 z 2005 r. poz. 1954 z późn. zm.) postanowił oddalić zarzuty złożone w dniu 18 września 2008 r. przez dłużnika – A S.A. do uzupełniającego protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 2 września 2008 o nr [...] dotyczącego nieruchomości położonej w C. przy ul. [...] i ul. [...], zgłoszonej do przeprowadzenia egzekucji przez Gminę - Miasto C. reprezentowaną przez Prezydenta Miasta C. w zbiegu z Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym w C.. W uzasadnieniu organ podatkowy wskazał, że operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości, z której jest prowadzona egzekucja został sporządzony w marcu 2007 r. Natomiast na podstawie art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 wyżej wymienionej ustawy. Organ egzekucyjny po zajęciu nieruchomości dokonanym w dniu 19 listopada 2007 r. kontynuował postępowanie egzekucyjne obejmujące następne należności wierzyciela, jakim jest Gmina-Miasto C. reprezentowana przez Prezydenta Miasta C.. Wobec stwierdzenia dezaktualizacji operatu szacunkowego, zgodnie z art. 156 ust. 4 cytowanej ustawy, zlecił rzeczoznawcy majątkowemu dokonanie potwierdzenia aktualności poprzez umieszczenie stosownej klauzuli. W wyniku sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego nowego operatu szacunkowego, wartość szacunkowa przedmiotowej nieruchomości została określona na kwotę [...] zł. Zobowiązany wniósł zarzuty do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości podnosząc, że przy oszacowaniu przedmiotowej nieruchomości nie uwzględniono decyzji administracyjnej o warunkach zabudowy nieruchomości, dotyczącej sposobu jej zagospodarowania tj. możliwości architektonicznych wybudowania zabudowań mieszkalnych i obiektów użyteczności publicznej. W związku z tym organ egzekucyjny wskazał, że postanowienia zawarte w decyzji Prezydenta Miasta C. z dnia [...] r. (sygn. [...]) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przedmiotowej nieruchomości nie mieszczą się w pojęciu istotnej zmiany, gdyż decyzja omawia dopuszczalne zmiany w dalszej perspektywie, a zatem nie wyczerpuje przesłanki istotnych zmian obecnej wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym określił wartość dla aktualnego sposobu użytkowania tj. wartość rynkową definiowaną jako WRO – wartość rynkowa dla optymalnego sposobu wykorzystania. Rzeczoznawca ma obowiązek określić wartość nieruchomości według stanu zaistniałego w dacie wyceny, a nie pod kątem planowanej inwestycji. Następny zarzut zobowiązanego dotyczy nieuwzględnienia w protokole oszacowania kosztów wyburzenia budynków, które są w bardzo złym stanie technicznym. Odnośnie powyższego organ egzekucyjny podniósł, że w przedmiotowym protokole, rzeczoznawca majątkowy ujął koszty rozbiórki jako kwotę w wysokości [...]zł. pod symbolem V3. W zażaleniu z dnia 17 listopada 2008 r. A S.A. podniosła, że decyzja administracyjna o warunkach zabudowy nieruchomości z mocy prawa stanowi podstawę do zmiany w rejestrze gruntów "opisu użytków" – a więc "tereny przemysłowe" zostały zamienione na "tereny budownictwa wielomieszkaniowego i użyteczności publicznej", a to w istotny sposób wpływa na wartość nieruchomości w centrum miasta. Oszacowanie wartości nieruchomości zostało przeprowadzone poprzez określenie wartości rynkowej dla aktualnego sposobu użytkowania – WRU, a więc znów wartość została określona dla terenów przemysłowych, dla nieaktualnego już sposobu użytkowania, bo działalność przemysłowa już nie jest prowadzona, a jest w przygotowaniu inwestycja na nieruchomości w budownictwo mieszkaniowe i użyteczności publicznej. Ponadto podniósł zarzut, że pomimo iż w oszacowaniu wartości - dla analizy porównawczej bierze się pod uwagę tereny pod budownictwo wielomieszkaniowe, a nie przemysłowe, to w oszacowaniu nie uwzględnia się ilości powierzchni mieszkaniowej możliwej do wybudowania. Zarzuciła, że nieuwzględnienie decyzji o wyburzeniach jako parametru podwyższającego wartość nieruchomości jest nietrafione, gdyż decyzja taka dla potencjalnego inwestora ma istotny wpływ na koszty wynikające z czasu potrzebnego na uzyskanie decyzji administracyjnej o wyburzeniach jak i kosztu przygotowania takiej decyzji (koszty opinii budowlanych, koszty projektów wyburzeń, itp.). Ponadto podniosła, że kwota oszacowania – [...] zł. – jest rażąco niska w porównaniu do posiadanych przez Spółkę dokumentów; operatu szacunkowego nieruchomości browaru z dnia 6 stycznia 2001 r. określającego jej wartość na [...] zł. oraz oferty zakupu nieruchomości (listu intencyjnego) z dnia 8 sierpnia 2007 r. wymieniającego kwotę [...] euro, stanowiącą wg aktualnego kursu wartość [...] zł. Podkreśliła, że nie wnosi żadnych zastrzeżeń co do sposobu postępowania i zastosowanych procedur przez Drugi Urząd Skarbowy, w toku prowadzonego oszacowania nieruchomości w związku z egzekucją. Postanowieniem z dnia [...] r. nr [...] Dyrektor Izby Skarbowej w K., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 110u ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji ( tj. Dz. U. Nr 229 z 2005 r. poz. 1954 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą egzekucyjną, utrzymał w mocy postanowienie organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazał, że zgodnie z art. 110s § 1 ustawy egzekucyjnej, do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast na podstawie art. 110s § 2 tej ustawy, przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. Podniósł, że rzeczoznawca majątkowy dokonujący oszacowania nieruchomości w przedmiotowej sprawie jest uprawniony do realizowania tego typu zlecenia organu egzekucyjnego. Ponadto operat szacujący wartość tej nieruchomości na kwotę [...] zł. zawiera wszystkie niezbędne elementy wymienione w cytowanym art. 110s § 2 ustawy egzekucyjnej. Podkreślił, że w rozumieniu art. 110s § 1 ustawy egzekucyjnej, intencją ustawodawcy było wycenianie zajętej nieruchomości, czyli inaczej mówiąc szacowanie jej wartości zastanej po zajęciu i takiej właśnie oceny dokonał rzeczoznawca w spornym oszacowaniu i opisie nieruchomości. W związku z tym nietrafny był zarzut strony, że operat szacunkowy sporządzony w sprawie powinien uwzględniać decyzję administracyjną zmieniającą sposób zagospodarowania nieruchomości z produkcyjnej na wielomieszkaniową, albowiem nie ma ona przełożenia na faktyczny wygląd i stan szacowanej nieruchomości, a poza tym wcale nie musi być ona zrealizowana. Oznacza to, że sprzeczne z prawem byłoby szacowanie wartości wirtualnego wyglądu nieruchomości, a nie faktycznego jej stanu. Ponadto organ podniósł, że nie ma sprzeczności w przyjęciu przez rzeczoznawcę do analizy porównawczej wartości dotyczącej budownictwa wielomieszkaniowego, albowiem na terenie szacowanej nieruchomości – co wynika z operatu – znajduje się również budynek mieszkalny. W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, A Spółka Akcyjna – reprezentowana przez pełnomocnika - wniosła o uchylenie powyższego postanowienia. Podniosła zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego tj. § 30 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji w związku z art. 110r § 1 pkt 9 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji przez nieprawidłowe zastosowanie polegające na nieuwzględnieniu w protokole opisu i oszacowania nieruchomości, parametrów wartości gruntów znacząco wpływających na wartość nieruchomości, w postaci decyzji administracyjnej określającej warunki zagospodarowania nieruchomości. Ponadto zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 6,7,8,11,12,107 § 1 i 3 w zw. z art. 126 K.p.a. poprzez uchylenie się od wszechstronnego wyjaśnienia okoliczności sprawy przez nieustosunkowanie się do podnoszonych przez stronę argumentów oraz przedstawionych dokumentów w postaci operatu szacunkowego nieruchomości – browaru oraz oferty zakupu nieruchomości, a także decyzji administracyjnych, mających wpływ na wartość nieruchomości. Zarzuciła brak uzasadnienia faktycznego i prawnego zaskarżonego postanowienia, naruszenie zasady praworządności przez niewyjaśnienie stronie przesłanek, którymi kierował się organ przy wydaniu zaskarżonego postanowienia, w szczególności przemawiających za nieuwzględnieniem przy wycenie nieruchomości warunków zabudowy przedmiotowej nieruchomości, mających istotny wpływ na wartość nieruchomości. W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że zgodnie z art. 110w § 3 pkt 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, w obwieszczeniu o licytacji nieruchomości organ egzekucyjny winien wskazać oznaczenie nieruchomości, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca położenia i przeznaczenia gospodarczego oraz księgi wieczystej lub zbioru dokumentów ze wskazaniem sądu, w którym są prowadzone. Gospodarcze przeznaczenie nieruchomości jest czynnikiem wpływającym na jej wartość, która z kolei winna zostać wyceniona przez rzeczoznawcę majątkowego i zamieszczona w protokole opisu i oszacowania nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 110s § 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. Wartość ta powinna odpowiadać stanowi rzeczywistemu, czyli być wartością rynkową uwzględniającą wszystkie czynniki mogące mieć wpływ na jej wycenę. Jednym z takich czynników jest możliwy sposób zagospodarowania nieruchomości, która w okolicznościach faktycznych uległa zmianie z przemysłowej na mieszkaniową. Skarżąca podkreśliła, że decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem planowania przestrzennego, a jej celem jest ustalenie, czy dane zamierzenie inwestycyjne nie naruszy ładu przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest to zatem akt zawierający szczegółową informację o terenie, a ściślej o możliwych sposobach zagospodarowania terenu. W świetle powyższego nie sposób podzielić argumentacji organu egzekucyjnego, iż decyzja taka pozostaje bez wpływu na wartość nieruchomości, przyjętą w opisie i oszacowaniu. Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości w zakresie swojej właściwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym § 2 cytowanego przepisu stanowi, iż kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Na podstawie art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej również P.p.s.a. Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla zaskarżoną decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi; naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponadto stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach, albo stwierdza ich wydanie z naruszeniem prawa. W wyniku przeprowadzenia kontroli zaskarżonego postanowienia – w zakresie i według kryteriów określonych cytowanymi wyżej przepisami - stwierdzić należało, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 110s § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji ( tj. Dz. U. Nr 229 z 2005 r. poz. 1954 z późn. zm.), zwanej dalej również ustawą egzekucyjną, do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast na podstawie art. 110s § 2 tej ustawy, przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 wyżej wymienionej ustawy. Z uwagi na to, że poprzedni operat szacunkowy nieruchomości w rozpoznawanej sprawie został sporządzony w marcu 2007 r., na zlecenie organu egzekucyjnego rzeczoznawca majątkowy sporządził nowy operat szacunkowy. W przedmiotowej sprawie, kwestionowana przez skarżącą była wartość określona w wyniku uzupełniającego opisu i oszacowania w dniu 2 września 2008 r. nieruchomości, położonej w C., przy ul. [...] i przy ul. [...], zgłoszonej do przeprowadzenia egzekucji przez Gminę-Miasto C. reprezentowane przez Prezydenta Miasta C. w zbiegu z Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym w C.. Już bowiem w zażaleniu skarżąca zaznaczyła, że nie wnosi żadnych zastrzeżeń co do sposobu postępowania i zastosowanych procedur przez Drugi Urząd Skarbowy, w toku prowadzonego oszacowania nieruchomości w związku z egzekucją. Zarzuty skargi sprowadzają się do kwestionowania wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym z uwagi na nieuwzględnienie decyzji o planie jej zagospodarowania na cele mieszkaniowe i użyteczności publicznej. Podnieść należało, że zgodnie z § 27 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. Nr 137, poz. 1541), rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go przez organ egzekucyjny. Niewątpliwie ocenia więc wartość nieruchomości według stanu istniejącego w dacie sporządzania operatu szacunkowego. Znaczenie ma zatem określenie wartości aktualnej i rzeczywistej, nie zaś wartości potencjalnej, ani też wartości przyszłej. W związku z tym decyzja o możliwości zagospodarowania nieruchomości w inny sposób niż jej aktualne zagospodarowanie, nie ma wpływu na rzeczywistą wartość nieruchomości w dacie dokonywania tej oceny. Ponadto podkreślenia wymaga, że rzeczoznawca dokonujący oszacowania nieruchomości w przedmiotowej sprawie, uwzględnił przy ocenie jej wartości, wskazania "studium kierunków rozwoju i zagospodarowania przestrzennego" dla tej części centrum miasta, w której położona jest nieruchomość. Jak bowiem trafnie wskazano w skardze, gospodarcze przeznaczenie nieruchomości jest czynnikiem wpływającym na jej wartość. Wbrew zatem zarzutom skargi – gospodarcze przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości - zostało uwzględnione przy określeniu jej wartości w wyniku oszacowania. W związku z brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca uwzględnił bowiem wymienione już wskazania "studium kierunków rozwoju i zagospodarowania przestrzennego". Z wymienionych wyżej powodów, nie zasługiwał również na uwzględnienie zarzut skargi, że przy wydaniu rozstrzygnięcia doszło do naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 6,7,8,11,12,107 § 1 i 3 w zw. z art. 126 K.p.a., poprzez nieuwzględnienie przy ocenie okoliczności sprawy, przedstawionych przez stronę dokumentów; strony tytułowej operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości z dnia 6 stycznia 2001 r. oraz oferty zakupu – listu intencyjnego z dnia 8 sierpnia 2007 r. Jak bowiem podkreślił organ odwoławczy – rzeczoznawca majątkowy dokonujący oszacowania nieruchomości, ocenia jej wartość według stanu rzeczywistego - i to istniejącego w dacie sporządzania oszacowania. W świetle powyższej oceny, bezpodstawny jest zarzut skargi dotyczący nieustosunkowania się organu do podnoszonych przez stronę argumentów i przedłożonych dokumentów. Niewątpliwie bowiem przedstawiona przez skarżącą strona tytułowa operatu szacunkowego nieruchomości – jak wynika z jej treści – została sporządzona w dniu 6 stycznia 2001 r. Uwzględnia zatem nie tylko poziom cen ze stycznia 2001 r. ale również stan techniczny budynków z tej daty. Już z tego powodu nie może być odnoszona do wartości tej nieruchomości we wrześniu 2008 r. Ponadto przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz przepisy wykonawcze nie stanowią żadnych podstaw do tego, aby przy opisie i oszacowaniu nieruchomości mogła zostać uwzględniona treść ofert dotyczących nabycia szacowanej nieruchomości. Na marginesie dodać należało, że przedłożony przez skarżącą list intencyjny został sporządzony 8 sierpnia 2007 r., a więc ponad rok przed datą opisu i oszacowania nieruchomości (z dnia 2 września 2008 r.). Nie ma zatem nawet zbieżności czasowej pomiędzy zgłoszeniem oferty zakupu nieruchomości a datą szacowania jej wartości. Co więcej – obydwie te daty dzieli okres przekraczający 12 miesięcy, a więc nawet maksymalny ustawowy okres, w którym - zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) - operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony – gdyż po upływie tego okresu podlega aktualizacji, co właśnie jest przedmiotem postępowania zakończonego zaskarżonym postanowieniem. Nie sposób uznać aktualność listu intencyjnego po upływie tak znacznego okresu czasu, który powoduje dezaktualizację nawet operatu szacunkowego. Tym bardziej, że w obrocie rynkowym oferty kupna i sprzedaży dezaktualizują się znacznie szybciej – bo z momentem, w którym ustaje stan związania przedstawioną ofertą. Zgodnie zatem z cytowanymi wyżej przepisami ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz przepisami wykonawczymi, prawidłowa była ocena organów obydwu instancji, że w rozpoznawanej sprawie brak było podstaw do uwzględnienia zarzutów złożonych przez dłużnika, tj. skarżącą spółkę do uzupełniającego protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 2 września 2008 r. W wyniku przeprowadzenia kontroli zaskarżonego postanowienia - w zakresie oraz według kryteriów określonych w przytoczonych na wstępie przepisach - stwierdzić zatem należało, że przy jego wydaniu nie doszło do naruszenia przepisów postępowania egzekucyjnego. Wobec tego - na podstawie art. 151 P.p.s.a. – skarga została oddalona.