I SA/Wa 872/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Rudnicka Sędziowie WSA Jolanta Dargas (spr.) WSA Mirosław Gdesz Protokolant Ewa Szymańska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 października 2009 r. sprawy ze skargi T. D. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania oddala skargę. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r., nr [...] po rozpoznaniu odwołania T. D. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2009 r., nr [...] o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, położonej w gminie K., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha stanowiącej własność T. D., o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł, o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja podlegać będzie wykonaniu. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podano, że decyzja Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2003 r., nr [...] o ustaleniu lokalizacji [...] przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona pod budowę odcinka [...]. Wnioskiem z dnia [...] lutego 2007 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o wyznaczenie 30 dniowego terminu do zawarcia umowy sprzedaży z właścicielami przedmiotowej nieruchomości, a po bezskutecznym upływie w/w terminu wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Pismem z dnia [...] lutego 2008 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości na skutek bezskutecznego terminu do zawarcia umowy sprzedaży, wyznaczonego przez Wojewodę [...] pismem z dnia [...] października 2007 r. Wojewoda [...] decyzja z dnia [...] stycznia 2009 r., nr [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie K., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność T. D. oraz ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł, a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym w/w decyzja będzie podlegać wykonaniu. Od w/w decyzji odwołanie wniósł T. D. podnosząc, iż wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego nie zostało poprzedzone rokowaniami w celu nabycia w/w nieruchomości. Strona podniosła również, że organ wojewódzki nie uwzględnił wniosku o weryfikację operatu szacunkowego przez Komisję Opiniująca [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, a także nie została uwzględniona opinia Zespołu Ekspertów Zawodowych z dnia [...] listopada 2007 r. dotycząca wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Ponadto strona podtrzymała swoje zastrzeżenia do operatu szacunkowego zawarte w piśmie z dnia [...] listopada 2008 r. twierdząc, że rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo przyjął do porównania działki o pow. [...] m2 oraz [..] m2, gdyż ich powierzchnie są nieporównywalne do działki wycenionej i nie powinny być użyte do analizy porównawczej. Odwołujący się stwierdził również, iż biegły zastosował nieprawidłową metodologię wyceny przedmiotowej nieruchomości, ponieważ przyjęte do porównania nieruchomości nie stanowiły obrotu wolnorynkowego. Ponadto skarżący podniósł, iż po wydzieleniu działki [...] pod inwestycję drogową, wartość pozostałej części gruntu znacząco zmalała. Minister Infrastruktury, w wyniku rozpoznania odwołania wyjaśnił, iż zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Organ stwierdził również, iż przepis art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz.U. Nr 80, poz. 721 ze zm.) - w brzmieniu obowiązującym do dnia 16 grudnia 2006 r. – stanowi, iż wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy sprzedaży, o której mowa w art. 13 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad dotyczącej zawarcia umowy. Ofertą z dnia [...] marca 2007 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do T. D. z propozycją nabycia przedmiotowej nieruchomości. Pismem z dnia [...] października 2007 r. Wojewoda [...] wyznaczył stronom 30-dniowy termin na zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości od dnia otrzymania w/w pisma, a następnie wobec bezskutecznego upływu terminu do zawarcia umowy, pismem z dnia [...] lutego 2008 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości. Pismem z dnia [...] września 2008 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wyznaczonym terminie rozprawy administracyjnej w przedmiocie wywłaszczenia. W dniu [...] października 2008 r. odbyła się rozprawa administracyjna z udziałem stron postępowania. Natomiast pismem z dnia [...] grudnia 2008 r. Wojewoda [...] w trybie art. 10 kpa zawiadomił strony o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym. Stąd w ocenie organu postępowanie w sprawie wywłaszczenia w/w nieruchomości wszczęte zostało prawidłowo. Odnosząc się do zarzutów związanych z nieprawidłowym – zdaniem skarżącego – określeniem wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości i odszkodowania, organ odwoławczy dokonał analizy przepisów art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., art. 134 ust. 1-3 i 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i wskazał, iż podstawą ustalenia odszkodowania stanowi przede wszystkim wartość rynkowa nieruchomości. W świetle powołanych przepisów podstawą ustalenia odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości, a szczegółowe zasady dotyczące wyceny nieruchomości zajętych pod drogi zawarte są w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ podniósł, że podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] sierpnia 2008 r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego M. P.. Dla określenia wartości gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegła dokonała analizy transakcji sprzedaży niezabudowanych działek gruntowych nabywanych pod drogi publiczne w gminach [...] w okresie od lipca 2006 r. do marca 2008 r., a więc z rynku lokalnego właściwego dla przedmiotowego gruntu. Do porównania przyjęto wykaz 15 nieruchomości podobnych do wycenianych, przeznaczonych pod drogi. Biegła określiła wartość nieruchomości na kwotę [...] zł. Po dokonaniu analizy wykonanej wyceny wartości wywłaszczonej nieruchomości Minister Infrastruktury stwierdził, iż operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które mogłyby świadczyć o wadliwości tego dowodu. Ponadto organ podniósł, iż z protokółu rozprawy z dnia [...] października 2008 r. wynika, iż rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że w stosunku do powierzchni przyjętych do porównania Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad nabywał w większości działki o znacznie mniejszej powierzchni, a zatem biegła zgodnie z przepisami przyjęła do porównania dostępne jej transakcje. Zwróciła ponadto uwagę na to, że działki o większym areale uzyskują niższe ceny za metr kwadratowy. Wskazała także, iż uwzględniła bardzo dobrą lokalizację nieruchomości oraz podłączone media. Odnosząc się do zarzutu strony, iż między właścicielem a nabywca nie zostały przeprowadzone rokowania w przedmiocie sprzedaży w/w nieruchomości organ wskazał, iż w aktach sprawy znajduje się protokół z rokowań z dnia [...] maja 2007 r. Podkreślił jednakże, iż zgodnie z przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. inwestor nie jest zobligowany do przeprowadzenia rokowań z właścicielem w celu nabycia nieruchomości pod drogę. Ustawa ta ma charakter ustawy szczególnej w stosunku do ustawy o gospodarce nieruchomościami i w regulacji tej zastąpiono tryb negocjacyjny obowiązkiem złożenia ofert nabycia nieruchomości przez inwestora. Natomiast jeżeli umowa sprzedaży nie zostanie zawarta w terminie wyznaczonym przez Wojewodę (nie krótszym niż 30 dni) obowiązkiem organu jest wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Dodatkowo organ podniósł, iż zgodnie z aktualnym orzecznictwem sądowoadministracyjnym operat szacunkowy dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest jednym z dowodów w sprawie podlegającym ocenie przez organ administracji stosownie do art. 77 Kpa. Na podstawie art. 80 kpa organ ma obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 grudnia 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 1484/07). W niniejszej sprawie w ocenie organu operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Odnosząc się do zarzutu, iż po wydzieleniu przedmiotowej nieruchomości pod drogę pozostała część gruntu utraciła dotychczasową wartość. Organ wyjaśnił, iż zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., jeżeli nabywana jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaję się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad jest obowiązany do nabycia na wniosek właściciela w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa tej części nieruchomości. Mając powyższe na uwadze Minister Infrastruktury, uznając zasadność decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2009 r., decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r. utrzymał ją w mocy. Skargę na powyższą decyzję Ministra Infrastruktury wniósł T. D. zarzucając jej: - naruszenie przepisów prawa materialnego w tym art. 15 ust. 1 oraz art. 16 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w związku z art. 112 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami; - naruszenie przepisów postępowania administracyjnego w tym art. 7 kpa poprzez niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego, art. 8 kpa. Zarzucając powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej, jak również o zasądzenie kosztów postępowania. Skarżący wskazał, że decyzja organu pierwszej instancji została wydana przedwcześnie, co wynika z wadliwości wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, które w ocenie skarżącego winno być poprzedzone rokowaniami. Ponadto skarżący zarzucił, że organ wykroczył poza granice zasady swobodnej oceny dowodów w zakresie oceny operatu szacunkowego i nie przeprowadził dowodu wnioskowanego przez skarżącego z oceny operatu przez wyspecjalizowaną instytucję, wskazaną w odwołaniu. Minister Infrastruktury w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podnosząc, iż zawarte w niej zarzuty znane były organowi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja oraz decyzja organu pierwszej instancji są zgodne z prawem. Wskazać należy, że postępowanie w niniejszej sprawie toczyło się na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz.U. Nr 80, poz. 721 ze zm.) w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie, zgodnie z jej art. 23 stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. jako lex specialis, nie wyłącza jednak stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w ogóle, ale tylko w zakresie w jakim przewiduje uregulowania odmienne. Należy zauważyć, iż ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. w sposób kompletny reguluje warunki nabycia nieruchomości od chwili ustalenia lokalizacji drogi (art. 12 ust. 1) oraz do przeniesienia w drodze umowy własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa (art. 13 ust. 1). Postępowanie wywłaszczeniowe w niniejszej sprawie wszczęte zostało w dniu [...] lutego 2008 r. W dniu 10 września weszła w życie ustawa z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154, poz. 958 ze zm.), zgodnie z którą do spraw wszczętych i nie zakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 6 ust. 1 ). Dla przedsięwzięć drogowych, dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi, stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 6 ust. 2), a więc ustawę z dnia 10 kwietnia 2003 r. w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, poz. 1601 ze zm.), która weszła w życie w dniu 16 grudnia 2006 r. W tym miejscu jednakże należy podnieść, iż zgodnie z art. 5 ust. 2 w/w ustawy z dnia 18 października 2006 r. do nieruchomości objętych decyzjami o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, wydanymi na podstawie dotychczasowych przepisów stosuje się przepisy rozdziału 3 ustawy o której mowa w art. 1, w jego dotychczasowym brzmieniu, a więc w brzmieniu obowiązującym przed 16 grudnia 2006 r. W niniejszej sprawie decyzja o ustaleniu lokalizacji [...] wydana została w dniu [...] grudnia 2003 r. Słusznie zatem przyjęły organy zarówno pierwszej jaki i drugiej instancji, iż zastosowanie w przedmiotowej sprawie ma ustawa z dnia 10 kwietnia 20003 r. w brzmieniu obowiązującym do dnia 16 grudnia 2006 r. Z przepisu art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. – w brzmieniu obowiązującym przed 16 grudnia 2006 r. wynika, że wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości (ust. 1). Wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami (ust. 2). Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (ust. 3). W świetle art. 23 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 3 dotyczącym nabywania nieruchomości pod drogi stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 128 ust. 1 wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Z przepisu art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika zaś, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). Zgodnie z art. 151 ust. 1 wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Z dyspozycji art. 154 wynika zaś, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i połażenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2 uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy wskazać należy, że wartość nieruchomości powinna zostać ustalona według jej stanu na dzień [...] grudnia 2003 r. i według jej wartości rynkowej na dzień [...] stycznia 2009 r. Bezsporne w sprawie jest to, że wywłaszczona nieruchomość była nieruchomością [...] zarówno na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, jak i na dzień wydania decyzji o jej wywłaszczeniu. Zdaniem Sądu, z art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wynika wprost, że określając wartość wywłaszczonych nieruchomości konieczne jest korzystanie z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonego z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Jest to dowód w sprawie podlegający ocenie, a jego wartość dowodowa może być w razie potrzeby weryfikowana. Wykładnia językowa przepisu art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., uzupełniona wykładnią systemową i celowościową, prowadzi do jednoznacznego wniosku, iż rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisie ust. 2, odsyłającym do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie mogą działać w sposób dowolny, obowiązani są działać w określonych ramach prawnych. Nie mogą zatem działać bez uwzględnienia dyspozycji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i przepisów wykonawczych (przepisów rozporządzenia). Organy prawidłowo przyjęły zatem, że w świetle powołanych wyżej przepisów podstawę do określenia wysokości odszkodowania stanowił dowód w postaci operatu szacunkowego wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego podlega przy tym ocenie organu rozstrzygającego sprawę odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość (zob. wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r. I OSK 417/06, Lex nr 281387). Z § 36 rozporządzenia wynika, ze przy określeniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne wykorzystywane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych pod drogi publiczne (ust. 1). Skoro możliwe było podejście porównawcze, to zastosowania nie mógł mieć ust. 2. Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do ustalenia odszkodowania za działki gruntu, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy z tym, że stan nieruchomości z których wydzielono te działki, przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzający podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, a ceny przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania (ust. 3). Przepisy ust. 1 i ust. 2 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych z tym, że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia (ust. 4). Zdaniem Sądu, brak jest wystarczających podstaw do stwierdzenia, ze wartość rynkowa wywłaszczonej nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób nieprawidłowy. Uwzględnił on bowiem stan nieruchomości, jej położenie, dane z ewidencji gruntów, a przede wszystkim przedstawił zestawienie cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, porównywalnych do nieruchomości wywłaszczonej przeznaczonych pod drogi za okres nie dłuższy niż 2 lata (standard zawodowy III. 7). Uzasadnił wybór podejścia porównawczego i procedurę postępowania przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej. Ustalona przez biegłego wartość przedmiotowego gruntu wynika z analizy cen 12 transakcji nieruchomościami podobnymi. Skarżący nie przedstawił żadnego dowodu, który mógłby stanowić podstawę do stwierdzenia, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób nieprawidłowy, niekorzystny dla skarżącego. W przypadku gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii zawodowej rzeczoznawców majątkowych (zab. wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r. sygn. akt. I SA/Wa 1833/07). W przedmiotowej sprawie biegły złożył wyjaśnienia do opinii na rozprawie w dniu [...] października 2008 r., jak również w piśmie z dnia [...] grudnia 2008 r. Reasumując, skoro skarżący nie przedstawił dowodu pozwalającego na skuteczne podważenie szacunku dokonanego przez biegłego, a dokonana przez organ ocena opinii biegłego prowadzi do wniosku, że jest ona wiarygodna, to w takiej sytuacji organ był uprawniony do ustalenia odszkodowania ze wywłaszczoną nieruchomość z uwzględnieniem tego dowodu. Co do zarzutu skarżącego, że wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego winno być poprzedzone rokowaniami zdaniem Sądu prawidłowo organ wskazał, że zgodnie z przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. inwestor nie jest zobligowany do przeprowadzenia rokowań z właścicielami w celu nabycia nieruchomości pod drogę, a jedynie do złożenia oferty nabycia nieruchomości. Ze zgromadzonego materiału dowodowego w niniejszej sprawie jednoznacznie wynika, iż tryb postępowania przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego został zachowany i nie zostały naruszone przepisy prawa. Sąd podziela również stanowisko organu co do zarzutu, iż po wydzieleniu przedmiotowej nieruchomości pod drogę, pozostała część gruntu utraciła dotychczasowa wartość. Skarżący ponadto nie wykazał, że wywłaszczenie spowodowało jakiekolwiek nieodwracalne dla niego zmiany dotyczące przeznaczenia pozostałej części nieruchomości, której pozostaje właścicielem. A zatem analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazuje na bezzasadność skargi. Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji z mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).