II SA/Kr 1292/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie WSA Małgorzata Brachel –Ziaja (spr) WSA Mariusz Kotulski Protokolant Grażyna Grzesiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 października 2009 r. sprawy ze skargi D. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia 9 lipca 2007r., nr [...] przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji , II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej D. K. kwotę 259 zł ( dwieście pięćdziesiąt dziewięć złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 9 lipca 2007 r,, znak [....] Wojewoda [....] na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity- DZ.U. z2004 r., Nr 261, póz. 2603 ze zm.) oraz art. 138 par l pkt l k.p.a. po rozpatrzeniu odwołania D.K. od decyzji Starosty K. z dnia 26 marca 2007 r. nr [....] orzekającej: - w pkt 1 o ustaleniu na rzecz D.K. odszkodowania w wysokości ....zł / czternaście tysięcy siedem złotych/ za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [....] o pow. 0,0069 ha, obr. [....] jedn. ewid. [....] powstałą z podziału działki nr [....] objętej w dniu 31 grudnia 1998 r. Kw [....] - zajętą pod drogę gminną - ul. [....] w K. , której własność nabyła z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. Gmina K. na podstawie decyzji Wojewody [....] z dnia 18 października 2005 r. nr [....] , - w pkt 2 o wypłacie odszkodowania w wysokości ustalonej w pkt 1 decyzji na rzecz D.K. poprzedniej właścicielki w/w nieruchomości, - w pkt 3 o zobowiązaniu do wypłaty odszkodowania Gminy Miejskiej K. -reprezentowanej przez Prezydenta Miasta K. , - w pkt 4 o sposobie i terminie zapłaty wyżej wymienionej kwoty, - w pkt 5 o skutkach zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania, w pkt 6 o tym, iż odszkodowanie wpłaca się do depozytu sądowego, jeżeli osoba uprawniona odmawia jego przyjęcia lub wypłata odszkodowania natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody, - utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu swojej decyzji organ odwoławczy przedstawił przebieg postępowania administracyjnego w szczególności wskazał, że decyzją z dnia 18. 10. 2005 r. , Nr [....] Wojewoda [....] stwierdził, że Gmina K. nabyła z dniem 1 stycznia 1999 r., z mocy prawa własność nieruchomości oznaczonej jako działka nr [....] o pow. 0,0069 ha, obr. [....] jedn. ewid. [....] , zajętą pod drogę gminną- ul. [....] w K. W dniu [....] 2005 r. wpłynął do Prezydenta Miasta K. wniosek D.K. o wypłatę odszkodowania za zajęcie części działki nr [....] obr. [....] jedn. ewid . [....] pod drogę gminną, ul. [....] w K. Decyzją z dnia 14 czerwca 2006 r. Nr [....] Prezydent Miasta K. orzekł o ustaleniu i wypłacie odszkodowania w wysokości [....] zł - za działkę nr [....] o pow. 0,0069 ha obr. [....] jedn. ewid. [....] na rzecz D.K. . Ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu 13.03.2006 r. przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż J.B. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła D.K. podnosząc, iż ustalona kwota odszkodowania za przedmiotową nieruchomość jest za niska. Decyzją z dnia 15 września 2006 r. Nr [....] Wojewoda [....] uchylił w całości zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. - miasta na prawach powiatu z dnia 14 czerwca 2006 r. Nr [....] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ l instancji. Jednocześnie postanowieniem z dnia 15 września 2006 r. Nr [....] Wojewoda [....] wyznaczył Starostę K. do załatwienia sprawy ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [....] o pow. 0,0069 ha obr. [....] jedn. ewid. [....] , zajętą pod drogę gminną - ul. [....] w K. , której własność nabyła z mocy prawa Gmina K. - na podstawie decyzji Wojewody [....] z dnia 18 października 2005 r. [....] . Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego Starosta K. stwierdził, że zgodnie z art. 73 ust 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, póz. 872 z późn. zm.) byłym właścicielom nieruchomości zajętych pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie ustalane i wypłacane wg zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości na wniosek właścicieli złożony w okresie od dnia l stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Wniosek został złożony w wyznaczonym przez ustawodawcę terminie tj. pomiędzy l stycznia 2001 r. a 31 grudnia 2005 r. Działka nr [....] o pow. 0,0069 ha obr. [....] jedn. ewid . [....] , zajęta pod drogę gminną - ul. [....] w K. , stała się własnością Gminy K. - na podstawie decyzji Wojewody [....] z dnia 18 października 2005 r. Nr [....] . Właścicielką działki nr [....] o pow. 0,0364 ha obr. [....] jedn. ewid. [....] objętej KW [....] w dniu 31 grudnia 1998 r. była D.K. c. E. i K. w całości. Działka nr [....] o pow. 0,0364 ha operatem podziału przyjętym do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej Urzędu Miasta K. pod nr ewid. [....] w dniu 21 lipca 2005 r. podzieliła się na działki nr [....] o pow. 0,0069 ha i nr [....] o pow. 0,0295 ha. Organ l instancji wskazał, iż podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi - w myśl art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - wartość nieruchomości wg stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. Art. 130 ust. 2 wyżej powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość rynkową nieruchomości. Starosta K. podkreślił, iż mając na uwadze powyższe oraz z uwagi na upływ czasu od dnia sporządzenia przez rzeczoznawcę - Pana J.B. na zlecenie Urzędu Miasta K. operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości, w dniu 16.01.2007 r. wszczęta została procedura przetargowa w trybie ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych (Dz. U. z 2006 r Nr 164 póz. 1163 z późn zm.) mająca na celu wyłonienie rzeczoznawcy majątkowego, który na zlecenie Starostwa wykona operat szacunkowy. W dniu [....] 02. 2007 r. rzeczoznawca majątkowy mgr inż M.S. sporządziła operat szacunkowy, określając wartość rynkową nieruchomości oznaczonej jako działka nr [....] o pow. 0,0069 ha na kwotę [....] zł (słownie: czternaście tysięcy siedem złotych 00/100) tj. 203,00 zł za ł m2.Zgodnie z art. 10 kodeksu postępowania administracyjnego, stronom postępowania umożliwiono czynny udział w prowadzonym postępowaniu. Pismem z dnia [....] 02. 2007 r. organ l instancji poinformował strony postępowania o wysokości odszkodowania oraz przesłał kserokopię operatu szacunkowego celem zapoznania się z jego treścią i złożenia ewentualnych zastrzeżeń na piśmie w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma. W dniu [....] 2007 r. D.K. złożyła zastrzeżenia do operatu szacunkowego, żądając kwoty odszkodowania w wysokości 432,00 zł za 1 m2. Ponadto zażądała podania przepisów na podstawie których sporządzono wycenę nieruchomości oraz zarzuciła, że wyceny dokonano w oparciu o ceny działek z transakcji dokonanych w 2005 r. , a tylko jedną cenę nieruchomości przyjęto z transakcji dokonanej w 2006 r. Natomiast Wydział Skarbu Miasta Urzędu Miasta K. pismem z dnia [....] 02. 2007 r. Nr [....] wniósł o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej w celu uzyskania wyjaśnień od autora operatu szacunkowego na temat sposobu określenia wartości nieruchomości. Pismo D.K. z dnia 26. 02. 2006 r. organ l instancji przekazał rzeczoznawcy majątkowemu, celem zapoznania się i udzielenia wyjaśnień podczas rozprawy administracyjnej. W celu umożliwienia stronom postępowania skonfrontowania swego stanowiska ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego w kwestii sporządzonego przezeń operatu szacunkowego odbyła się rozprawa administracyjna. Podczas rozprawy rzeczoznawca majątkowy M.S. odniosła się do złożonych zastrzeżeń do operatu szacunkowego. Wyjaśniła, że podstawy prawne na podstawie których został sporządzony operat szacunkowy wymienione są na stronach 4 i 5 operatu, a w szczególności paragraf 36 ust 1 i ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 póz. 2109 z 2004 r. z późn. zm.). Biegła wyjaśniła, że do porównania przyjęto trzy działki z obrębu [....] oraz jedną działkę z obrębu sąsiedniego tj. obrębu [....] - kierując się zasadą aby działki porównawcze były jak najbardziej podobne pod względem wielkości do działki wycenianej, tzn. bardzo małe. Odnosząc się do kształtu działki wycenianej, określonego w operacie jako zły - biegła wyjaśniła, że jest on bardzo wydłużony a więc w stosunku do działek porównawczych znacznie gorszy. Możliwości rozwojowe działki określono jako złe - co wynika z oczywistego faktu, że działka jest już zagospodarowana. Odnośnie zarzutu wybrania działek porównawczych z 2005 r. - biegła wyjaśniła, że standardy zawodowe dopuszczają przywołanie do porównań transakcji z okresu do dwóch lat wstecz w stosunku do daty sporządzenia wyceny. Natomiast wzrost cen uwzględniono przez zastosowanie wskaźników wynikających ze wzrostu trendu cen działek z danego obszaru, w danym okresie, opisanego na stronie 7 operatu, określonego na 34,68 % w skali rocznej, a w skali miesięcznej 2,89 %. Według tego wskaźnika zostały zwaloryzowane ceny działek przyjętych do porównań. Biegła podtrzymała swoje stanowisko w kwestii oszacowania wartości działki. Obecny na rozprawie pełnomocnik D.K. podtrzymał żądanie wypłaty odszkodowania w wysokości 432,00 zł za l m2. Wyjaśnił, że wycenę swoją opiera na czasopismach z branży, internecie oraz w oparciu o rozmowę o cenie sprzedaży działki przy ul. [....], a przywoływanie cen działek z 2005 r. jest merytorycznie nie uzasadnione, ponieważ w 2006 r. nastąpił skokowy wzrost cen działek. Lokalizacja działki jest według niego najlepsza z możliwych. Odnośnie atrybutu "możliwości rozwojowe" – M.K. /pełń. D.K. / stwierdził, że jest w stanie zapłacić dwukrotną wartość określoną w operacie za taką samą działkę, ponieważ umożliwi to dalszy rozwój jego parceli. Uważa więc, że możliwości rozwojowe działki są bardzo dobre. Natomiast przedstawiciel Urzędu Miasta K. wystąpił do rzeczoznawcy o uzasadnienie przyjęcia do porównań transakcji z obrębu 31. Biegła M.S. wyjaśniła, że działka ta została przyjęta do porównań ze względu na małą powierzchnię. Zdaniem Starosty K. , operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego M.S. został sporządzony prawidłowo, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261 póz. 2603), par. 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 póz. 2109 z 2004 r. z późn. zm.) oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Wartość nieruchomości ustalona została wg jej stanu na dzień 29 października 1998 r. tj. wejścia w życie ustawy z dnia 13 października 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, a cen obowiązujących na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Wartość nieruchomości określono przy zastosowaniu § 36 ust. 2 pkt 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości jako iloczyn wartości l m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni. Wycenę wykonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami, ustalając wartość l m2 działki nr [....] na kwotę 203,00 zł. Biorąc pod uwagę powyższe ustalono odszkodowanie za działkę nr [....] w kwocie [....] zł . Zgodnie z art. 73 ust. 2 wyżej powołanej ustawy odszkodowanie z tytułu przejścia prawa własności nieruchomości zajętych pod drogi publiczne z dniem ł stycznia 1999 r. na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego wypłaca: gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi; Skarb Państwa - w odniesieniu do pozostałych dróg. Na podstawie uchwały Rady Narodowej Miasta K. Nr 103 z dnia 28 maja 1986 r. w sprawie zaliczenia dróg do kategorii dróg gminnych oraz lokalnych miejskich - ul. [....] w K. została zaliczona do kategorii dróg lokalnych miejskich, pod nr [....] dla dzielnicy [....] w załączniku Nr 2 do tej uchwały. Natomiast zgodnie z art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną dotychczasowe drogi gminne oraz lokalne miejskie z dniem l stycznia 1999 r. stały się drogami gminnymi. Biorąc pod uwagę powyższe, organ l instancji stwierdził, iż do zapłaty ustalonego odszkodowania zobowiązana jest Gmina Miejska K. reprezentowana przez Prezydenta Miasta K. Od powyższej decyzji Starosty K. z 26.03. 2007 r. odwołanie złożyła D.K. , podnosząc, iż "przedmiotowa działka (nr ....o pow. 0,0069 ha obr....jedn. ewid.....) powstała z działki budowlanej tak więc część zabrana uprzednio była działką budowlaną. Przy jej wycenie należy porównywać ją z ceną działek budowlanych a nie działek, które przeznaczone były na ulice". Ponadto odwołująca się zażądała wypłaty 423 zl/m zabranej działki oraz podtrzymała wszystkie wcześniej wniesione zarzuty dotyczące zaniżenia wyceny działki. Rozpatrując złożone odwołanie oraz całość materiału dowodowego zebranego w sprawie, Wojewoda [....] stwierdził co następuje: Odszkodowanie za nieruchomości, które stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego, jako pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu tych podmiotów, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości, złożony w okresie od dnia l stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Artykuł 73 ust. 4 ustawy - przepisy wprowadzające..., odwołuje się w tym zakresie do regulacji zawartej w dziale III rozdział 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, póz. 2603) -"Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości". Wniosek o ustalenie odszkodowania za nieruchomość przejętą w trybie art. 73 ust. l ustawy - przepisy wprowadzające..., składa się do starosty wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Artykuł 129 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję [...J w przypadku, gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie. Zgodnie z art. 73 ust. 5 ustawy -przepisy wprowadzające..., podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. Uregulowania zawarte w art. 73 ust. 5 ustawy - przepisy wprowadzające..., znajdują odzwierciedlenie w art. 130 ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, do którego zastosowania odsyła wspomniany wyżej art. 73 ust. 4. Ustawodawca stwierdza bowiem w art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, że [...] w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw [...] oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Analogiczna regulacja znajduje się w § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 póz.2109), stosownie do którego stan nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, póz. 872, z późn. zm.), przyjmuje się na dzień 29.10. 1998 r., a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. W celu prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania, opinia rzeczoznawcy majątkowego winna opierać się na stanie nieruchomości, w znaczeniu faktyczno-technicznym, w dniu 29.10. 1998 r., jednak musi uwzględniać obecnie kształtujące się ceny nieruchomości - na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Odnosząc powyższe regulacje prawne do niniejszej sprawy Wojewoda podkreślił, że decyzja z dnia 14. 06. 2006 r. nr [....] Prezydenta Miasta K. orzekająca o ustaleniu na rzecz odwołującej się odszkodowania w wysokości: [....] zł za przedmiotową nieruchomość . zajętą pod drogę publiczną o kategorii drogi gminnej - ulicę [....] w K. , która z dniem 1. 01. 1999 r. z mocy prawa stała się własnością Gminy K. ; nie mogła się ostać z uwagi na przeprowadzenie postępowania administracyjnego i wydanie decyzji przez organ podlegający wyłączeniu, /uchwała siedmiu sędziów NSA z 19.05. 2003 r. sygn. akt OPS 1/03 (publ. ONSA 2003/4/115/. Dlatego też Wojewoda [....] postanowieniem z 15 września nr [....] wyznaczył Starostę K. do załatwienia przedmiotowej sprawy. Starosta K. zaskarżoną decyzją z 26 marca 2007 r. nr [....] orzekł o ustaleniu na rzecz D.K. odszkodowania w wysokości [....] zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [....] o pow. 0,0069 ha, obr. [....] jedn. ewid. [....] , powstałą z podziału działki nr [....] objętej w dniu 31.12.1998 r. Kw [....] - zajętą pod drogę gminną- ul. [....] w K. Wojewoda [....] , po dokonaniu analizy akt sprawy organu l instancji oraz zarzutów zawartych w odwołaniu stwierdził, że brak jest podstaw do kwestionowania rozstrzygnięcia zawartego w weryfikowanej decyzji Starosty K. Operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania, został sporządzony w sposób nie naruszający przepisów prawa, a w szczególności ustawy z dnia 21.08. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ prowadzący postępowanie administracyjne jest zobowiązany powołać biegłego w przypadku, gdy w sprawie są wymagane wiadomości specjalne. W niniejszej sprawie biegły - rzeczoznawca majątkowy, wskazał w uzasadnieniu swojej opinii przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Wojewoda [....] stwierdza, że uzasadnienie zawarte w operacie szacunkowym jest wystarczające, aby wykazać prawidłowość - z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego -rozumowania przeprowadzonego w opinii, które doprowadziło do wydania przez biegłego opinii o takiej, a nie innej treści. Również postępowanie, poprzedzające wydanie weryfikowanego rozstrzygnięcia, przeprowadzone przez organ pierwszej instancji było prawidłowe, obejmowało bowiem: zlecenie wykonania operatu szacunkowego uprawnionemu rzeczoznawcy, umożliwienie stronom zapoznania się z treścią tegoż operatu, wypowiedzenia się co do jego ustaleń oraz skonfrontowania swego stanowiska ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego, który ten operat sporządził (w toku rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu 12 marca 2007 r.). W Konsekwencji powyżej przedstawionych ustaleń- należało uznać, że decyzja Starosty K. z 26 marca 2007 r. nr [....] o ustaleniu odszkodowania na rzecz Pani D.K. za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [....] o pow. 0,0069 ha, obr. [....] jedn. ewid. [....] , powstałą z podziału działki nr [....] objętej w dniu 31.12.1998 r. Kw [....] - zajętą pod drogę gminną- ul. [....] w K. , która z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa stała się własnością Gminy K. , znajduje oparcie w obowiązujących przepisach prawa, a w konsekwencji na podstawie art. 138 par l pkt l Kodeksu postępowania administracyjnego, należało utrzymać w mocy zawarte w niej rozstrzygnięcia. Odnośnie podnoszonego przez odwołującą zarzutu, iż "działka nr [....] powstała z działki budowlanej tak więc część zabrana uprzednio była działką budowlaną. Przy jej wycenie należy porównywać ją z ceną działek budowlanych a nie działek, które przeznaczone były na ulice" należy zauważyć, iż rzeczoznawca majątkowy w opisie nieruchomości (str. 8 operatu) uwzględnił fakt, iż działka nr [....] "leży na terenach budownictwa mieszkaniowego o niskiej intensywności zabudowy" a w opisie działek z którymi porównywano działkę nr [....] (str. 9 i 10 operatu) jako przeznaczenie tych działek wskazano: tereny budowlane oraz mieszkaniowe. Ustosunkowując się do pozostałych zarzutów odwołania, Wojewoda [....] stwierdził prawidłowość - z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego - rozumowania przeprowadzonego w przedmiotowym operacie szacunkowym a dalsze wkraczanie w założenia przyjęte przez rzeczoznawcę, stanowiłoby naruszenie zasadności powoływania biegłego w postępowaniu, albowiem równałoby się ingerowaniu w zakres wiedzy specjalistycznej, do czego organ administracji publicznej nie jest władny. W skardze wniesionej od powyższej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, skarżąca D.K. wniosła o jej uchylenie zarzucając, że niewłaściwie został wyliczona wartość odszkodowania za przedmiotową działkę. Wartość działki zdaniem skarżącej została zaniżona przez błędne założenie, że jej kształt jest niekorzystny, co nie znajduje potwierdzenia w okolicznościach sprawy gdyż właśnie pod drogę kształt prostokąta działki jest najbardziej korzystny dla tego celu. Wartość rynkowa terenów budowlanych wynosi obecnie 500zł /m2. Jeżeli osoba fizyczna chce zakupić kawałek gruntu pod drogę, musi zapłacić kwotę 500 zł/m2, gdyż takie są ceny rynkowe. Zaskarżona decyzją narusza zasadę dokonywania wywłaszczenia "po godziwym odszkodowaniu 8 przez przyjęcie zaniżonych cen nie mających odbicia w cenach rynkowych. Zatem decyzja ta jest krzywdząca. Do skargi dołączono operat szacunkowy dla dz. nr [....] przylegającej do przedmiotowej nieruchomości skarżącej, wykonany na identyczne potrzeby tj. ustalenia i wypłaty odszkodowania, w którym przyjęto już wyższą wartość za m2 przejętej na rzecz Skarbu Państwa działki pod ul. [....] w kwocie bo 232,80 zł.m2. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [....] i wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w decyzji i powtarzając argumentację zawartą w jej uzasadnieniu. Wojewódzki Sad Administracyjny w Krakowie rozpoznając skargę zważył, co następuje: Skardze nie można odmówić słuszności. W świetle decyzji Wojewody [....] z dnia 18. 10. 2005 r. nr [....] niesporna jest okoliczność nabycia z mocy prawa przez Gminę K. własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [....] o pow. 69 m2 obr 33 jedn. ewiden. K. zajętej pod drogę gminną - ul. [....] w K. w trybie art. 73 ust. 1, ust. 3 i ust. 3a ustawy z dnia 13.października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną /Dz. U. Nr 133, póz. 872 z późn. zm/. Stosownie do dyspozycji art. 73 ust. 4 powołanej ustawy - przepisy wprowadzające..., ustalenie odszkodowania o jakim mowa w ust. 1i2tej ustawy za przejęte z mocy prawa nieruchomości ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela złożony w okresie od dnia 1. 01. 2001 r. do dnia 31.12. 2005 r Wniosek o odszkodowanie został złożony przez skarżącą z zachowaniem ustawowego terminu, co jest bezsporne.. Zgodnie z art. 73 ust. 5 ustawy - przepisy wprowadzające......podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. Ustalenia odszkodowania dokonuje organ orzekający w sprawie po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość rynkową nieruchomości / art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami./ Zatem przeprowadzenie dowodu z opinii rzeczoznawcy w sprawie o ustalenie odszkodowania jest obligatoryjne. Powołany w sprawie rzeczoznawca mag inż. M.S. w swoim elaboracie szacunkowym określiła "aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej według cen z dnia 12. 02. 2007 r. oraz według jej stanu z dnia 29. 10. 1998 r." w kwocie 14.077 zł przyjmując 203 zł /m2., którą organ przyjął jako podstawę rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania . Przyjmując tak określoną wartość działki organy nie dokonały głębszej oceny opinii rzeczoznawcy. Poprzestając na stwierdzeniu prawidłowości elaboratu "z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego – rozumowania przeprowadzonego w przedmiotowym operacie", Wyraziły też pogląd; że "wkraczanie w założenia przyjęte przez rzeczoznawcę stanowiłoby naruszenie zasadności powoływania biegłego w postępowaniu albowiem równałoby się ingerowaniu w zakres wiedzy specjalistycznej, do czego organ administracji publicznej nie jest władny". Trzeba zauważyć, że opinia biegłego podlega ocenie organu orzekającego, jak każdy inny dowód w sprawie . Nie można z uwagi tylko na okoliczność, że opinia zawiera "wiedzę specjalistyczną" przyjmować ją w gruncie rzeczy bezkrytycznie. W opinii tej pozostaje wiele kwestii mających zasadnicze znaczenia dla ustalenia wartości przedmiotowej działki niejasnych. Biegła w podała-w swojej opinii /k.7/ że objęła analizą rynek- lokalny dotyczący transakcji sprzedaży działek niezabudowanych z obrębu [....] , w którym położona jest przedmiotowa działka oraz sąsiadujących z nią obrębów jedn. ewiden. [....] tj obrębów [....],[....],[....],[....], . Analizą tak zdefiniowanego rynku biegła objęła transakcje zaistniałe na przestrzeni dwóch ostatnich lat w stosunku do daty, na jaką sporządziła operat szacunkowy, tj. od początku 2005 r. do chwili obecnej. Dalej zaś biegła stwierdziła, że na obszarze tego rynku w okresie dwóch ostatnich lat zanotowano 43 transakcje /wiarygodne/ dotyczące działek niezabudowanych. Nie zanotowano natomiast ani jednej transakcji dotyczącej działki zajętej lub przeznaczonej na cele drogowe. Rozstaw kwotowy ceny jednostkowej 1m2 działki wynosi 456 zł/m2. Cena max = 556, 84zł/m2, cena min = 100,10 zł/m2. Na badanym obszarze ceny jednostkowe działek niezabudowanych wzrosły w analizowanym okresie. Trend wzrostu cen w skali rocznej wyniósł 34, 68%, co w skali miesięcznej daje wzrost 2, 89 %. Biegła podała też, że zastosowała się do wytycznych określania wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne zawartych w przepisie par. 36.1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27. 09. 2005 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. z 2004 r., Nr 207 póz. 2109 ze zm. 2005 r. Nr 196, poz.1628/, który stanowi, że; przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując; ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne" Ponieważ brak jest cen, o których mowa w przytoczonym cyt. przepisie par. 36 ust. 1, biegła zastosowała przepis par 36 ust. 2 pkt 2, który mówi, że w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący; wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %. W świetle powyższych założeń trzeba stwierdzić, że biegła wyłoniła z 43 transakcji cztery nieruchomości do porównań parami " A,B,C,D". Trzy transakcje dotyczące działek B C D zostały zawarte w 2005 r. natomiast transakcja nieruchomości A miała miejsce w 2006 r. Nie wzięła więc wcale biegła pod uwagę w operacie aktualnych wartości rynkowych działek na podstawie transakcji "do obecnej chwili". Nieruchomości A, B, i D są położone w obr. [....] , natomiast nieruchomość C znajduje się w obrębie [....]. Wielkości dwóch działek są mniejsze od przedmiotowej (mają po 15 m2 i 38 m2). Pozostałe dwie mają powierzchnię: C = 147 m2 i B= 244 m2. Biegła nie wyjaśniła dlaczego przyjęła do porównania tak małą działkę o pow. 15 m2. Organ nie wyjaśnił więc dlaczego na 46 transakcji, które miały miejsce w okresie od początku 2005 r. do "chwili obecnej"_biegła określając "aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej według cen z dnia 12. 02. 2007 r." posłużyła się odległymi czasowo transakcjami. Czy dokonując takiego wyboru działek biegła nie powinna przed przystąpieniem do ich porównywania działek skorygować ich wartości w stosunku do cen osiągniętych w 2005 r. i 2006 r. "trendem wzrostu" (34,68 % wzrostu cen rocznie), by uwzględnić ich rzeczywistą wartość w dacie [....] 02.2007 r., a nie historyczną. Z opinii nie wynika by nastąpiło skorygowanie transakcji z 2005 r. przez zastosowanie "trendu wzrostu cen", dla urealnienia ceny działek zakwalifikowanych przez nią do porównań, skoro nie zostały wyłonione przez biegłą działki z transakcji późniejszych 2006/2007 r. Zatem podstawowa kwestia; czy ceny transakcyjne z 2005 r. wybranych działek są miarodajne dla wyceny wartości przedmiotowej działki na dzień [....] . 02. 2007 r. nie została wyjaśniona. Nie wiadomo także dlaczego biegła przyjęła do porównania działki o wiele mniejsze od przedmiotowej; (15 m2 i 38 m2). Na rozprawie administracyjnej biegła wyjaśniła, że obręb [....] można uznać za "grunty przyległe" (w rozumieniu § 36 ust. 2 pkt 2 powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) do położonych w obrębie [....] . W tej sytuacji wymaga wyjaśnienia, czy cena jednostkowa działki C = 336,70 zł, znacznie wyższa od trzech pozostałych działek o porównywalnych atrybutach z obrębu [....] (lokalizacja peryferyjna, a nawet istniejące obciążenie służebnością czyli gorszy stan prawny), nie wskazuje, że właśnie ma tu znaczenie data transakcji (grudzień 2005 r.) i nastąpił trend wzrostu cen. W razie potwierdzenia tej okoliczności należałoby przeszacować wartość działek z transakcji z połowy 2005 r. na rzeczywiście aktualną wartość rynkową nieruchomości na dzień opracowania opinii. Te okoliczności wymagają rzetelnego wyjaśnienia. Biorąc pod uwagę powyższe Sąd stwierdzając naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 7 i 77 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, uchylił decyzje obu instancji na podstawie art. 145 par 1 pkt 1 lit "c" w zw. z art. 135 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Takie rozstrzygnięcie jest niezbędne dla końcowego załatwienia sprawy. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.