II OSK 1540/10

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Paweł Miładowski Sędzia NSA Arkadiusz Despot-Mładanowicz Sędzia del. NSA Jacek Hyla /spr./ Protokolant asystent sędziego Konrad Młynkiewicz po rozpoznaniu w dniu 26 października 2011 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej K. K. i F. K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 4 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Gd 702/09 w sprawie ze skargi K. K. i F. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...] maja 2009 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę kasacyjną. Wyrokiem z dnia 4 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Gl 702/09 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalił skargę K. K. i F. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...] maja 2009r., nr [...]. W uzasadnieniu wyroku Sąd przytoczył następujące okoliczności faktyczne i prawne sprawy: BD "Inwestor" Sp. z o.o. w Katowicach wniosła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie na działce nr [...] przy ul. [...] w Katowicach budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z parkingiem podziemnym, dojazdem, przyłączami i pozostałą infrastrukturą techniczną. Po wszczęciu postępowania w tej sprawie projektowanej inwestycji sprzeciwili się okoliczni mieszkańcy, w tym m.in. obecni skarżący K. i F. małżonkowie K., którzy w pismach z dnia 7 i 12 września 2007 r. oraz z dnia 26 listopada 2008 r. zarzucili m.in., że realizacja inwestycji spowoduje zakłócenie na okolicznym terenie spokoju i bezpieczeństwa. Zaakcentowali, że dojdzie do wzmożenia ruchu samochodowego oraz utrudnień w funkcjonowaniu tego ruchu m.in. z uwagi na niedostateczną ilość miejsc parkingowych przewidzianych do obsługi mających powstać mieszkań. Po rozpatrzeniu sprawy Prezydent Miasta Katowic decyzją z dnia 29 lutego 2008r. ustalił warunki projektowanej zabudowy. W następstwie wniesionego przez K. i F. K. odwołania decyzja ta została uchylona i sprawę przekazano do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...] czerwca 2008 r. Nr [...]. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Prezydent Miasta Katowic decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r. Nr [...] ponownie ustalił warunki zabudowy dla projektowanej inwestycji. Od tej decyzji K. i F. małżonkowie K. złożyli odwołanie, wnosząc o jej uchylenie. Wskazali, że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone "mechanicznie", co nie tworzy "całości urbanistycznej" i podważa wynik analizy takiego obszaru. Do decyzji dołączono jedynie wyniki i wnioski z przeprowadzonej analizy a nie samą analizę. Zdaniem odwołujących się analiza została oparta na nierzetelnej weryfikacji stanu faktycznego w obszarze analizowanym. Podnieśli nadto, że niewłaściwie została wykreślona i zanalizowana w odniesieniu do ich budynku "linijka słońca". Sprzeciwili się też realizacji projektowanej kondygnacji podziemnej metodą zabijania "larsenów", co mogłoby doprowadzić do dewastacji ich budynku. W piśmie z dnia 24 maja 2009 r. odwołujący się dodatkowo podnieśli, że w analizie zabudowy sąsiedniej zawyżono średnią wysokość istniejących tam budynków, która wynosi faktycznie 11,37 m. Budowa budynku w wysokości 15 m nie jest zatem ich zdaniem dopuszczalna, gdyż pozbawi ich nieruchomość dostępu do światła słonecznego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach decyzją z dnia [...] maja 2009 r., nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, że obszar analizowany, stanowiący podstawę dokonanej analizy funkcji i cech zabudowy, został ustalony zgodnie z ust. 2 § 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego budynku została ustalona na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, a to w sytuacji gdy nawiązuje ona do wysokości takich elewacji sąsiadujących bloków mieszkalnych, a jednocześnie jedynie nieznacznie przekracza średnią wysokość w obszarze analizowanym wynoszącą około 12,0 m. Również przewidziana warunkami geometria dachu i wysokość projektowanego budynku (głównej kalenicy) – 15 m odpowiada wynikom analizy zabudowy sąsiedniej, gdyż nawiązuje do wysokości istniejących na tym terenie budynków wielorodzinnych o wysokości od ok. 15,3 do ok. 15,8 m. Zdaniem SKO załącznik do decyzji organu pierwszej instancji stanowią wyniki analizy a nie całą analizę, co wynika z treści § 9 ust. 2 rozporządzenia. Kolegium podkreśliło, że decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza szczegółowego usytuowania projektowanego obiektu budowlanego, zaś na inwestora nałożono stosowne obowiązki ochrony interesów osób trzecich, w tym zakazu pozbawiania dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy w decyzji o warunkach zabudowy zamieszczono też informację, że nie rodzi ona praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wnieśli K. i F. małżonkowie K., domagając się uchylenia decyzji organu I i II instancji. W uzasadnieniu skargi wskazano, że decyzje organów obu instancji, zostały wydane z naruszeniem art. 1 ust. 2 pkt 1 i 9, art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 1 i 2 i § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. Wbrew stanowisku organów orzekających analiza funkcji oraz zabudowy i zagospodarowania na obszarze analizowanym nie daje podstaw do ustalenia warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości 15 m, w sytuacji gdy przeważają na tym terenie budynki jednorodzinne o znacznie niższej wysokości. Realizacja takiego budynku nie będzie zatem stanowić kontynuacji funkcji zabudowy, a jednocześnie nastąpi z naruszeniem istniejącego na tym obszarze ładu urbanistycznego, którego kluczowymi elementami są gabaryty budynków sąsiadujących "zapewniające harmonijny krajobraz". Nie będzie też uwzględniać wynikającego z art. 1 ust. 2 pkt 9 interesu społecznego, gdyż będzie powiększać wzmożony ruch pojazdów na ulicy Żeromskiego, stanowiącej wyłączny dojazd do działki objętej postępowaniem, co spotęguje istniejące już teraz utrudnienia komunikacyjne dla mieszkańców. Zarzucono nadto, że decyzje organów obu instancji nie odpowiadają prawu również z tego powodu, że nieprecyzyjnie określono w nich wskaźniki zabudowy projektowanej inwestycji, co ma istotne znaczenie zwłaszcza z punktu widzenia treści art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy. Za nieuzasadnione uznano nadto objęcie obszarem analizowanym dwóch wielokondygnacyjnych budynków wielorodzinnych znajdujących się po drugiej stronie ulicy Grunwaldzkiej, a więc poza obszarem stanowiącym urbanistyczną całość, co doprowadziło do nieuzasadnionego zawyżenia średniej wysokości elewacji frontowej oraz średniej wysokości budynków na analizowanym obszarze. W konsekwencji ustalono warunki zabudowy dla budynku, który z uwagi na swoją wysokość będzie oddziaływał negatywnie na nieruchomości sąsiednie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe argumenty faktyczne i prawne. Dodatkowo wskazało, że wymogu kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu nie można rozumieć zawężająco. Decyzja o warunkach zabudowy nie reguluje też sposobu korzystania z dróg publicznych przez uczestników ruchu drogowego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w uzasadnieniu wyroku oddalającego skargę wskazał, że brak jest podstaw do przyjęcia, że kwestionowane warunki zabudowy zostały ustalone w oparciu o nierzetelną analizę funkcji i zagospodarowania na obszarze analizowanym oraz, że obszar ten został wyznaczony niewłaściwie. Jak wynika z uzasadnienia decyzji organu pierwszej instancji, z części graficznej do załącznika nr 2 do tej decyzji jak i z części tekstowej analizy architektoniczno-urbanistycznej obszar analizowany został ustalony zgodnie z treścią §3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. W obszarze tym znalazły się również budynki wielomieszkaniowe położone po wschodniej stronie ulicy Grunwaldzkiej. Tym samym bezzasadnym jest zdaniem Sądu prezentowane w skardze stanowisko, że budynków tych nie powinno się uwzględniać przy ustalaniu parametrów dla projektowanej zabudowy. W żaden też sposób skarżący nie wykazali dlaczego budynki te sąsiadujące z kolejnymi mieszkalnymi i wielokondygnacyjnymi budynkami nie stanowią "urbanistycznej całości" w obszarze analizowanym, co ewentualnie miałoby w pewnych sytuacjach uzasadniać ich pominięcie w przeprowadzonej analizie. Za stanowiskiem skarżących nie może przemawiać jedynie fakt, że znajdują się one już po drugiej stronie ulicy Grunwaldzkiej. W ocenie Sądu, skoro jak wynika z przeprowadzonej przez organy orzekające analizy architektoniczno-urbanistycznej, w obszarze analizowanym wokół objętej postępowaniem działki budowlanej istnieje zarówno budownictwo jednorodzinne jak i wielorodzinne, to w świetle treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy brak jest podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla realizacji budynku wielorodzinnego. Niewątpliwie bowiem poprzez realizację takiego budynku zachowana zostanie kontynuacja funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu w rozumieniu tego przepisu oraz w rozumieniu treści § 2 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. W żaden też sposób skarżący nie wykazali zdaniem Sądu, że realizacja takiego budynku w najbliższym sąsiedztwie budynków podobnych naruszy ład przestrzenny w rozumieniu art. 1 ust. 1 pkt 2 i art. 2 pkt 2 ustawy. Należy też zaakcentować, że w granicach określonych ustawą oraz przy respektowaniu chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich, to do podmiotu mającego tytuł prawny do nieruchomości należy decyzja w jaki sposób nieruchomość tą chce on zagospodarować (art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy). Zdaniem Sądu brak było także dostatecznych podstaw do przyjęcia, że w interesie publicznym w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 9 ustawy leży realizacja na spornej działce budynku jednorodzinnego, a nie wielorodzinnego. W szczególności nie może przemawiać za takim stwierdzeniem sama przez się okoliczność, że w następstwie realizacji budynku wielomieszkaniowego dojdzie lub może dojść do natężenia ruchu kołowego na ulicy Żeromskiego, z której dostępna jest objęta postępowaniem nieruchomość. W dalszej części uzasadnienia wskazano, iż z obowiązujących przepisów nie wynika też aby warunki zagospodarowania terenu obejmowały także regulację ruchu oraz miejsc postojowych na działkach stanowiących drogi publiczne. Co do miejsc postojowych dla samochodów osobowych to przewidziano kwestionowaną decyzją obowiązek ich zapewnienia na objętym inwestycją terenie przez określenie minimalnego ich wskaźnika. Wobec tego szczegółowe określenie ich ilości nastąpi w postępowaniu w przedmiocie pozwolenia na budowę gdzie wskaźnik ten może być podwyższony w zależności od potrzeb wynikających z realizacji przepisów Rozdziału 3 Działu II rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W konsekwencji może się też okazać na etapie uzyskania pozwolenia na budowę, że wymóg spełnienia w tym przedmiocie obowiązujących warunków technicznych może zmusić inwestora do ograniczenia planowanej inwestycji w zakresie planowanej do realizacji ilości mieszkań oraz ich wielkości. W świetle dokonanej przez organy orzekające analizy architektoniczno-urbanistycznej obejmującej analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy nie można podzielić też zdaniem Sądu zarzutu skarżących co do ustalenia z naruszeniem obowiązujących przepisów wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz wysokości głównej kalenicy dachu projektowanego budynku. Ustalenie wielkości tych parametrów zabudowy zostało bowiem w treści tej analizy należycie uzasadnione i stanowi ich kontynuację w odniesieniu do co najmniej dwóch sąsiednich budynków wielomieszkaniowych dostępnych z ulicy Żeromskiego. Nieznaczne odstąpienie przy ustalaniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej od średnicy wielkości tego parametru na obszarze analizowanym (który to wymóg wynika z § 7 ust. 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r.) zostało zdaniem Sądu uzasadnione w analizie stosownie do treści § 7 ust. 4 rozporządzenia. Zdaniem Sądu w świetle treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy i § 8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. brak jest podstaw do kwestionowania projektowanej wysokości budynku (jako zbyt wysokiego) w sytuacji gdy ustalono ją na 15,0 m a sąsiednie budynki wielorodzinne (bloki) w obszarze analizowanym (w tym na działkach sąsiednich przy ul. Żeromskiego) są wyższe o prawie 2 metry, co wynika chociażby z danych na mapie dołączonej do skargi. W okolicznościach rozpatrywanej sprawy za dopuszczalny uznał też Sąd sposób określenia w kontrolowanej decyzji o warunkach zabudowy wymienionych tam parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Rację mają w tym względzie skarżący, że w świetle treści art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskaźniki te powinny być określone precyzyjnie. Z drugiej jednak strony z obowiązujących przepisów nie wynika z jaką dokładnością przedmiotowe wskaźniki i parametry powinny być wyrażone. W konsekwencji wyrażenie ich w wielkościach do dziesiętnych części procenta lub metra a z taką sytuacją mamy do czynienia w rozpatrywanej sprawie, Sąd uznał za dostatecznie precyzyjne. Konstatacji tej nie podważa okoliczność, że przy ich określeniu użyto sformułowania (przyimka) "około", które dopuszcza pewną tolerancję. Biorąc pod uwagę przyjęty w zaskarżonej decyzji sposób określania wielkości przedmiotowych parametrów i wskaźników tolerancja ta powinna zamykać się jednak w dziesiątych częściach procenta lub metra (w zależności w jakich wielkościach dany parametr lub wskaźnik jest wyrażony), co stanowi zdaniem Sądu określenie tych parametrów i wskaźników z wystarczającą dokładnością. Należy bowiem dodatkowo zważyć, że na etapie ustalenia warunków zabudowy wnioskodawca nie dysponuje najczęściej projektem budowlanym, w oparciu o który bardziej precyzyjne określenie tych wielkości byłoby możliwe. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wnieśli K. i F. małżonkowie K. zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu: - naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 141 § 4 ustawy p.p.s.a. , poprzez niewskazanie w treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku stanowiska co do stanu faktycznego przyjętego przez Sąd I instancji za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia i w konsekwencji dokonanie wadliwej oceny zastosowania prawa materialnego przez organ administracji - naruszenie przepisów prawa materialnego, tj: - art. 1 ust. 2 pkt 1) w zw. z art. 2 pkt 1) ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U Nr 80 z 2003r. , poz. 717 ze zm.) poprzez ich niezastosowanie i przyjęcie, iż realizacja budynku dla którego wydana została decyzja o warunkach zabudowy nie spowoduje naruszenia ładu przestrzennego w rozumieniu powołanych przepisów, - art. 61 ust. 1 pkt 1) - 5) powołanej wyżej ustawy poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że jest możliwe ustalenie warunków zabudowy na analizowanym obszarze dla inwestycji polegającej na budów pięciokondygnacyjnego wielorodzinnego budynku mieszkalnego, podczas gdy na analizowanym obszarze przeważa niska zabudowa jednorodzinna oraz przez uznanie, iż analizowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy w stosunku do zabudowy istniejącej na analizowanym obszarze; - § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 164/2003, poz. 1588) w związku z art. 6 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż obszar analizowani wyznaczony został w sposób prawidłowy; - art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż wskazane w treści decyzji o warunkach zabudowy parametry i wskaźniki ustalone zostały z wystarczającą dokładnością. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazano, że Wojewódzki Sąd Administracyjny wydając zaskarżony wyrok dopuścił się naruszenia art. 1 ust. 2 pkt 1) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z tego względu, iż nie został on w ogóle zastosowany. Rozpatrując zawarty w skardze do WSA zarzut naruszenia tegoż przepisu przez organ administracji, Sąd I instancji ograniczył się jedynie do stwierdzenia, iż "zdaniem Sądu skarżący nie wykazali w żaden sposób, że realizacja budynku w najbliższym sąsiedztwie domu jednorodzinnego skarżących naruszy ład przestrzenny w rozumieniu art. 1 ust. 1 pkt 2 i art. 2 pkt 2 ustawy". W ocenie skarżących powołane przez Sąd przepisy nie były przedmiotem zarzutu sformułowanego przez strony w treści skargi, jak również w żadnej mierze nie dotyczą one podnoszonej przez strony kwestii naruszenia ładu przestrzennego. Zdaniem skarżących Sąd I instancji nie dokonał wyczerpującej analizy charakterystyki urbanistycznej i architektonicznej zabudowy istniejącej na analizowanym obszarze, a oparł się wyłącznie na ustaleniach poczynionych przez organ administracji. Tymczasem mając na względzie treść art. 2 ust. 1 cyt. ustawy zachowanie ładu przestrzennego powinno polegać na takim ukształtowaniu przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo — społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno — estetyczne. Wobec powyższego powstająca w sąsiedztwie zabudowanej działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej ze szczególnym uwzględnieniem kontynuacji funkcji, zagospodarowania terenu, intensywności wykorzystania terenu oraz gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych. Tymczasem w niniejszej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu obszaru analizowanego jednoznacznie wskazuje, iż zawarte w zaskarżonych decyzjach jak i w wyroku Sadu I instancji określenie wymagań w zakresie owej zabudowy nastąpiło z naruszeniem istniejącego aktualnie na tym obszarze ładu urbanistycznego, którego kluczowymi elementami są gabaryty budynków sąsiadujących, zapewniające harmonijny krajobraz. Skarżący podnieśli również, iż zgodnie z częścią graficzną załącznika nr 2 do decyzji nr [...] o warunkach zabudowy, na obszarze analizowanym przeważają budynki jednorodzinne w dość gęstej zabudowie niskokondygnacyjnej w liczbie trzynastu podczas, gdy wielorodzinnych budynków o wysokości przekraczającej 15 metrów jest tylko siedem (w tym dwa znajdujące się po drugiej stronie ul. Grunwaldzkiej, a więc poza obszarem tworzącym urbanistyczną całość). W tej sytuacji nieuprawnionym jest twierdzenie zawarte w treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku, iż wnioskowana inwestycja spełnia wymóg zawarty w t. 61 ust. 1 pkt 1) ustawy w zakresie kontynuacji funkcji na analizowanym obszarze, którą jest budownictwo mieszkalne wielorodzinne. Zdaniem skarżących dwa wspomniane wyżej wielorodzinne budynki mieszkalne, posadowione po drugiej stronie ulicy Grunwaldzkiej nie mogą być punktem dla oceny kontynuacji zabudowy. Chodzi wszak o obszar, który tworzy funkcjonalną i urbanistyczną całość - w okolicznościach niniejszej sprawy obszar wykraczający poza kwartał ulic (w tym ulicę Grunwaldzką) całości takowej nie stanowi. W konsekwencji czego nastąpiło nieuzasadnione zawyżenie średniej wysokości elewacji frontowej oraz średniej wysokości budynków na analizowanym obszarze. Skarżący zakwestionowali również zaskarżony wyrok w zakresie, w jakim Sąd uznał za prawidłową decyzję w części określającej parametry i wskaźniki zabudowy. Zgodnie bowiem z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych decyzja określająca wskaźniki zabudowy w oparciu o przeprowadzoną analizę, powinna to uczynić w sposób precyzyjny, nie budzący żadnych wątpliwości interpretacyjnych. Tymczasem Sąd zaakceptował określenie tych wskaźników w przybliżonej wielkości, która znajduje swój wyraz w użyciu przez organ administracji przyimka "około". Argumentacja przedstawiona przez Sąd w treści uzasadnienia wyroku nie znajduje odzwierciedlenia w treści decyzji i absolutnie nie oznacza, iż zaprezentowane przez Sąd stanowisko uwzględnione zostanie przez organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Zdaniem skarżących sformułowanie "około" może stanowić podstawę do dowolnego ustalenia parametrów i wskaźników przez organ, który nie jest związany wytycznymi zawartymi w tym zakresie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Uzasadniając zarzut naruszenia § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia skarżący podnieśli, iż zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowoadministracyjnym, przyjęcia na podstawie powołanego przepisu obszaru analizowanego większego niż minimalny, nie można traktować jako naruszenie prawa o ile przy ustaleniach została wzięta pod uwagę zasada dobrego sąsiedztwa wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wspomniana zasada oznacza konieczność dostosowania nowej zabudowy na konkretnej działce do wyznaczonych przez istniejący na danym obszarze stanu dotychczasowej zabudowy, jej cech i parametrów o charakterze urbanistycznym. Wyznaczając analizowany obszar w odległości ok. 69 m od granicy terenu objętego wnioskiem, organ administracji poza ogólnym stwierdzeniem, iż jest on miarodajny dla określenia warunków zabudowania dla nowej zabudowy, zaniechał jakiegokolwiek uzasadnienia dla przyjętej wielkości obszaru analizowanego zgodnie z warunkami kreślonymi w art. 107 § 3 k.p.a. i przekonania strony o słuszności tego wyboru. Skarżący wskazali, iż analizowany obszar zwłaszcza po zachodniej i północnej stronie działki objętej wnioskiem charakteryzuje niska zabudowa jednorodzinna. Objęcie zatem analizowanym obszarem dwóch wielorodzinnych budynków znajdujących się po drugiej stronie ulicy Grunwaldzkiej, a więc już poza obszarem tworzącym pewną urbanistyczną całość i zawyżenie w ten sposób średnich wskaźników dla analizowanego obszaru na potrzeby zabudowy wielorodzinnej, nie znajduje uzasadnienia w okolicznościach obecnej sprawy. Na skutek objęcia analizowanym obszarem dwóch wysokokondygnacyjnych budynków organ I instancji ustalił, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla objętego decyzją budynku wynosi ok. 12,8 m, a średnia wysokość elewacji frontowej w analizowanym obszarze wynosi ok. 12 m. Tymczasem przeprowadzone przez uprawnionego geodetę na zlecenie skarżących pomiary okolicznych budynków jednoznacznie wskazują, iż na analizowanym obszarze dominują budynki o wysokości nie przekraczającej 10 metrów. Z uwagi na powyższe w ocenie skarżących, określenie w decyzji o warunkach zabudowy dopuszczalnej wysokości zabudowy na poziomie ok. 12,8 m, a faktycznie na poziomie ok. 15 m z uwagi na przewidziany na najwyższej kondygnacji taras i posadowienie budynku o takiej wysokości w tak gęstej zabudowie jak na analizowanym obszarze, będzie niewątpliwie negatywnie oddziaływało na nieruchomości sąsiednie. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie. W myśl art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 154, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. Odnosząc się do jedynego podniesionego w skardze kasacyjnej zarzutu naruszenia prawa procesowego należy stwierdzić, ze wbrew stanowisku strony skarżącej uzasadnienie zaskarżonego wyroku czyni w wystarczającym stopniu zadość wymogom art. 141§4 p.p.s.a. Wnoszący skargę kasacyjną twierdzili, że uzasadnienie to nie zawiera wskazania ustaleń faktycznych przyjętych przez sąd I instancji za podstawę oceny zaskarżonej decyzji. Podkreślić należy, że podstawowe elementy stanu faktycznego istotne dla sprawy dotyczącej warunków zabudowy określa analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzana zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz. 1588 ze zm.), dalej zwanego rozporządzeniem. W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach dokonał oceny powyższej analizy sporządzonej dla potrzeb sprawy, wskazując na stronie 6, że "brak jest podstaw do przyjęcia, że kwestionowane warunki zabudowy zostały ustalone w oparciu o nierzetelną analizę funkcji i zagospodarowania na obszarze analizowanym, oraz, że obszar ten został wyznaczony niewłaściwie". Zatem Sąd dał w ten sposób wyraz swej ocenie, że analiza przeprowadzona została rzetelnie na obszarze ustalonym zgodnie z przepisami prawa, a co za tym idzie okoliczności faktyczne z niej wynikające mogły stać się podstawą rozstrzygnięcia sprawy przez organy administracji. Słusznie podniesiono natomiast w skardze kasacyjnej pewną wadliwość powołanej w zaskarżonym wyroku podstawy prawnej, gdyż istotnie art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U Nr 80 z 2003r. , poz. 717 ze zm.), zwanej dalej ustawą, wskazany przez sąd dla określenia znaczenia ładu przestrzennego nie dotyczy tego pojęcia, a kategorii "zrównoważonego rozwoju". Nie jest to jednak oczywiście usterka, która miałaby jakikolwiek wpływ na treść kontrolowanego rozstrzygnięcia. Wbrew natomiast stanowisku strony skarżącej przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy ładu przestrzennego o tyle, że nakazuje przyjmowanie tego ładu oraz zrównoważonego rozwoju jako podstaw dla przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy. Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut dotyczący naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 ustawy. Wbrew stanowisku skarżących z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika w sposób nie budzący wątpliwości, że teren na którym inwestor planuje inwestycję położony jest na obszarze, na którym współistnieje niska zabudowa jednorodzinna i wielokondygnacyjna zabudowa wielorodzinna. Sąsiedztwo zabudowy obu tych rodzajów pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Działka sąsiednia w stosunku do działki, której dotyczy wniosek, położona przy ul. Żeromskiego zabudowana jest blokiem mieszkalnym wielorodzinnym o wysokości 16,92m. Skoro wolą wnioskodawcy była kontynuacja zabudowy wielorodzinnej to brak było w tej sytuacji podstaw prawnych, by korzystanie przez niego w tym zakresie z prawa własności ograniczać. Ograniczenia te wynikać będą natomiast z przepisów ustawy Prawo budowlane i przepisów wykonawczych, do przestrzegania których inwestor będzie zobowiązany projektując i realizując zamierzoną inwestycję. Nie sposób podzielić zarzutu wadliwego określenia wielkości obszaru analizowanego, skoro §3 ust. 2 rozporządzenia stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy ... w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Jak wynika z akt administracyjnych szerokość frontu działki objętej wnioskiem wynosi 22,5 m. Granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 69 m. od granicy działki, a zatem na poziomie zbliżonym do nieprzekraczalnego minimum, które wynosić powinno w sprawie 67,5 m. Brak podstaw, by przyjąć, że przesunięcie granic obszaru analizowanego o 1,5 m. mogło cokolwiek zmienić w rezultacie analizy urbanistycznej. Co więcej z materiału fotograficznego i map znajdujących się w aktach administracyjnych wynika, że budynki wielomieszkaniowe położone po obu stronach ulicy Grunwaldzkiej stanowią zwarty kompleks jednolitej zabudowy i pominięcie niektórych z nich przy sporządzaniu analizy mogłoby doprowadzić do niepełnego przedstawienia otaczającej działkę inwestora zabudowy. Jeśli strona skarżąca zamierzała podważyć sposób określenia parametrów zamierzonej inwestycji, to powołana w tym zakresie podstawa kasacyjna nie pozwala na odniesienie się do tego zarzutu. Z art. 55 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy wynika, że decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Sąd I instancji w zaskarżonym wyroku bynajmniej nie zakwestionował mocy wiążącej decyzji o warunkach zabudowy w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę. Sama treść zaskarżonej do Sądu I instancji decyzji nie wyklucza bynajmniej jej mocy wiążącej w omawianym zakresie, skoro parametry planowanego budynku mają charakter graniczny (wyznaczający granice maksymalną). Nie jest zatem wykluczone, że stosowanie przepisów Prawa budowlanego np. odnoszących się do tzw. "linijki słońca" spowodować może, że budynek będzie mógł być zrealizowany w wysokości mniejszej niż maksymalna przewidziana w decyzji o warunkach zabudowy. Zastosowany przez sąd w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku sposób interpretacji użytego przez organ w zaskarżonej decyzji sformułowania "około" w odniesieniu do parametrów budynku powinien być w tych warunkach uznany za dopuszczalny. Skarga kasacyjna podlegała więc oddaleniu jako nieuzasadniona, zgodnie z art.184 p.p.s.a.