IV SA/Wa 972/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński, Sędziowie Sędzia WSA Danuta Dopierała (spr.), Sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 października 2009 r. sprawy ze skargi C. S.A. z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr KOA [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia [...] października 2008 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej C. S.A. z siedzibą w P. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego [(Dz. U. z 2000 r., nr 98, poz. 1071 ze zm.), dalej powoływanej jako: k.p.a.], utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia [...] października 2008 r. nr [...], znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompleksu budynków biurowych i osiedla domów mieszkalnych wielorodzinnych i rozbiórce istniejących budynków na terenie działki nr ew. [...] obr. [...] przy ul. [...] w P. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przedstawiono dotychczasowy tok postępowania oraz zarzuty podniesione w odwołaniu złożonym przez C. S.A. z siedzibą w P. reprezentowaną przez pełnomocnika. W odwołaniu tym podniesiono szczególności, iż teren, na którym ma być realizowana planowana inwestycja ma charakter przemysłowy, zaś realizacja inwestycji może w przyszłości utrudnić skarżącej spółce korzystanie z własnej nieruchomości. Zarzucono również naruszenie zasady ochrony ładu przestrzennego, wydanie decyzji z naruszeniem art. 107 k.p.a. oraz art. 10 k.p.a., a także wadliwe przeprowadzenie analizy. Ustosunkowując się do ww. zarzutów organ odwoławczy stwierdził brak podstaw do ich uwzględnienia. W pierwszej kolejności wskazał, iż decyzja pierwszoinstancyjna jest zgodna z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717) oraz z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588). Wskazał, iż organ I instancji dokonał niezbędnych uzgodnień, jak również prawidłowo wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził jego analizę. Następnie zwrócił uwagę, że decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o możliwości realizacji przedmiotowej inwestycji. Na tym etapie inwestor ma obowiązek przedstawienia koncepcji zabudowy poprzez określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów Sygn. akt IV SA/Wa 972/09 projektowanych obiektów budowlanych. Konkretyzacja ustaleń wynikających z decyzji o warunkach zabudowy następuje na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę prowadzonego w oparciu o przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. z 2000 r, Dz. U. nr 106, poz. 1126 ze zm.). Z tego względu organy administracji nie mają obowiązku badania wpływu planowanej inwestycji na sąsiednie nieruchomości. Za nietrafny Kolegium uznało również zarzut naruszenia ładu przestrzennego jako wartości podlegającej ochronie. Pojęcie ładu przestrzennego, którego definicja określona została w art. 2 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozpatrywane w sferze normatywnej, należy do pojęć ogólnych i nieokreślonych, a jako takie nie może, zdaniem organu, stanowić normy, której naruszenie mogłoby przesądzać o odmowie wydania warunków zabudowy określonej nieruchomości. Odnosząc się do kwestii naruszenia interesu właścicieli sąsiednich nieruchomości organ powołał treść art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazując następnie, że rozstrzygając sprawę z wniosku o ustalenie warunków zabudowy organ nie jest zobowiązany do uwzględnienia interesu właścicieli nieruchomości sąsiednich w kontekście interesu inwestora, jak również badania celowości planowanej inwestycji. Z drugiej zaś strony obowiązkiem organów jest zapewnienie skarżącym możliwości ochrony własnego interesu prawnego i tym samym ochrony prawa własności nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji. Rozpoznając sprawę w tym zakresie organ odwoławczy nie dopatrzył się jednak naruszeń, które mogłyby ograniczać prawo własności do nieruchomości należącej do skarżącej spółki. Organ odwoławczy nie stwierdził również naruszenia art. 10 k.p.a. bowiem w złożonym odwołaniu skarżąca - poza wskazaniem naruszenia tego przepisu - nie powołała żadnych dodatkowych okoliczności, które uzasadniałyby uwzględnienie tego zarzutu, a na etapie postępowania odwoławczego miała możliwość zapoznania się z całością zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powołaną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2009 r. C. S.A. z siedzibą w P. wniosła o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości zarzucając: Sygn. akt IV SA/Wa 972/09 1) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to poprzez naruszenie: a) art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez utrzymanie w mocy decyzji o warunkach zabudowy, która została wydana z naruszeniem przesłanek określonych w tym przepisie, co w konsekwencji miało istotny wpływ na ustalenie sposobu zagospodarowania dla działki nr ewid. [...] obr. [...] przy ul. [...] w P., 2) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to poprzez naruszenie: a) art. 107 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji wydanej w oparciu o błędną podstawę prawną oraz nie zawierającej prawidłowego oznaczenia stron, b) art. 10 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji, której wydanie nastąpiło z ograniczeniem czynnego udziału stron w postępowaniu, w szczególności poprzez pozbawienie skarżącego możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań przed wydaniem decyzji, c) art. 73 k.p.a. poprzez niezgodne z treścią tego przepisu zawiadomienie skierowane do stron w toku postępowania, zgodnie z którym termin na zapoznawanie się z aktami sprawy został ograniczony do 7 dni od dnia zawiadomienia, d) art. 7 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji, która nie uwzględniała słusznego interesu stron postępowania, e) art. 77 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji, przy wydawaniu której nie uwzględniono konkretnych istotnych okoliczności, mających zasadnicze znaczenie dla wyniku sprawy. W motywach skargi wskazano w szczególności, iż decyzja o warunkach zabudowy została wydana w oparciu o nieprawidłowo dokonaną analizę przeprowadzoną wyłącznie w oparciu o jedną działkę zlokalizowaną na skraju obszaru analizowanego z pominięciem zabudowy i zagospodarowania całego obszaru analizowanego, w szczególności działek bezpośrednio przyległych do działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Nadto podkreślono, że teren analizowany został określony niezgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Teren ten został tak oznaczony, aby objąć Sygn. akt IV SA/Wa 972/09 znajdującą się w odległości ok. 0,5 km jedyną w sąsiedztwie działkę o zabudowie wielorodzinnej znajdującą się w administracyjnych granicach W. Wprawdzie, zgodnie z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia, teren analizowany może być powiększony, gdy przemawiają za tym uzasadnione względy, jednak nie mogą one stać w sprzeczności z podstawowymi zasadami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a taka sytuacja - zdaniem skarżącej - ma miejsce w niniejszej spawie. Następnie wskazano, że obszar analizowany został wyznaczony na terenie miasta P. oraz na terenie W., dla których to obszarów warunki zabudowy są kardynalnie różne. Aktualna zabudowa na terenie miasta P. to w przeważającej większości zabudowa jednorodzinna. Odnoszenie zasad zagospodarowania terenu charakterystycznego dla silnie zurbanizowanej [...] w stosunku do miejscowości [...], stanowiącej strefę [...], stoi w jawnej sprzeczności z ochroną ładu przestrzennego. Działka, na której planowana jest inwestycja leży w granicach administracyjnych P. i to zasady zabudowy P. winny wyznaczać cechy zabudowy dla przedmiotowej działki. Cechy tej zabudowy odzwierciedlają budynki posadowione przy ul. [...] będące budynkami jednorodzinnymi, a nie jeden budynek wielorodzinny położony w odległości ponad 0,5 km od strony W. Dalej zaznaczono, że zgodnie z treścią analizy na terenie miasta P. przeważa zabudowa jednorodzinna uzupełniona o usługi i pojedynczo występujące budynki wielorodzinne w postaci starych kamienic 2-3 kondygnacyjnych. Warunki zabudowy dla planowanej inwestycji dopuszczają 6-kondygnacyjne budynki usługowe, co narusza postanowienia § 7 ww. rozporządzenia. Obecnie po przeciwnej stronie ul. [...] posadowione są niskie domy jednorodzinne. Zgoda na wybudowanie dużego osiedla mieszkaniowego (dziewięć budynków 4-kondygnacyjnych) stanowi w oczywisty sposób naruszenie harmonijnej całości, jaką stanowi zabudowa miasta P. od strony ul. N. Nadto wskazano, że bezpośrednio stykające się z działką nr ewid. [...] działki o nr ewid. [...] i [...] są terenami sklasyfikowanymi w ewidencji gruntów i budynków jako inne tereny zabudowane (oznaczenie Bi) i mają przeznaczenie i charakter przemysłowy. W taki też sposób są one wykorzystywane. Również działka nr ewid. [...] jest sklasyfikowana jako inny teren zabudowany i opatrzona w ewidencji Sygn. akt IV SA/Wa 972/09 gruntów oznaczeniem Bi, a nie oznaczeniem B, które jest właściwe dla terenów mieszkaniowych. Nie jest więc ona przeznaczona na cele mieszkaniowe, dlatego też budowa dużego osiedla mieszkaniowego i kompleksu biurowego wydaje się wykorzystaniem przedmiotowej działki niezgodnym z ustalonym przeznaczeniem tego terenu. Podniesiono, że sposób zabudowy działki nr ewid. [...] ma zasadnicze znaczenie dla skarżącej będącej właścicielem działki sąsiadującej, gdyż planowana inwestycja może doprowadzić do ograniczenia możliwości jej działalności jako przedsiębiorcy. Przy ścisłym sąsiedztwie działek nie jest bowiem możliwe faktyczne rozdzielenie, a tym samym pogodzenie funkcji przemysłowych i mieszkalnych. W konkluzji stwierdzono, iż wydając zaskarżoną decyzję utrzymującą w mocy decyzję o warunkach zabudowy dla ww. inwestycji organ naruszył zasadę ochrony ładu przestrzennego wyrażoną w art. 2 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt koncepcyjny zagospodarowania przedmiotowej w sprawie działki jest niezgodny z zasadą kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, o których mowa w art. 61 ust. 1 ww. ustawy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami min. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej powoływanej jako: "p.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. W tym zakresie mieści się ocena, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu i czy postępowanie prowadzące do jej wydania nie jest obciążone wadami uzasadniającymi wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. Wskazać również należy, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Sygn. akt IV SA/Wa 972/09 Stosownie zaś do art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Kierując się ww. przesłankami Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem prawa, i to w sposób mający wpływ na wynik rozstrzygnięcia. W sprawie niniejszej, której przedmiotem jest ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kompleksu budynków biurowych i osiedla domów mieszkalnych wielorodzinnych oraz rozbiórce istniejących budynków na terenie działki nr ew. [...] obr. [...] przy ul. [...] w P., zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 27 marca 2007 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 771 ze zm.). Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 tej ustawy, w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i urbanistyczne. Ład przestrzenny zdefiniowany jest przy tym jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość z otoczeniem oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy). Wskazać w tym miejscu należy, że pojęcie ładu przestrzennego (jakkolwiek niedookreślone, nieostre), stanowi samoistną podstawę do rekonstrukcji norm prawnych i ma charakter bezpośrednio obowiązujący organy w procesie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej. Pojęcie ładu przestrzennego, obok pozostałych zasad kształtowania polityki przestrzennej, posiada nie tylko znaczenie faktyczne, ale również znaczenie prawne - w konsekwencji sąd administracyjny ma możliwość kontroli interpretacji tego pojęcia przez organ administracji na tle danego stanu faktycznego i zastąpienia oceny dokonanej przez organ własną oceną (v. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, str. 7, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2008). W myśl art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu Sygn. akt IV SA/Wa 972/09 przestrzennym, w przypadku, gdy - jak w rozpatrywanej sprawie - dany obszar, przeznaczony do zainwestowania, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dopuszczalność lokalizacji inwestycji o określonej funkcji i cechach architektoniczno-urbanistycznych oceniana jest w formie decyzji administracyjnej o warunkach zabudowy. Przy wydawaniu takiej decyzji właściwy organ orzekający zobowiązany jest dochować warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako służących m.in. utrzymaniu ładu przestrzennego. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia m.in. warunku, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Podkreślić należy, że warunki wymienione w cytowanym przepisie (zwane "dobrym sąsiedztwem"), stanowią zasadnicze elementy omówionego powyżej ładu przestrzennego, konieczne do spełnienia przy ustalaniu warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej dla wnioskowanej inwestycji. Jak wynika z powyższego, decydującym czynnikiem dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy jest zachowanie kontynuacji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu występujących na działkach sąsiednich wobec działki objętej wnioskiem w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Za działkę sąsiednią przyjmuje się nieruchomość lub jej część położoną w okolicy stanowiącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. W tym celu wyznacza się tzw. "obszar analizowany", którego minimalną wielkość i sposób wytyczenia określono w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588). Dla oceny spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ orzekający zobowiązany Sygn. akt IV SA/Wa 972/09 jest dokonać analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu ujętego w obszar analizowany, która to analiza winna być udokumentowana w formie tekstowej i graficznej, stanowiącej załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 3 i § 9 ww. rozporządzenia). W kontrolowanej sprawie do decyzji organu I instancji załączona została "Analiza możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu", która - zdaniem składu orzekającego - nie daje podstaw do stwierdzenia, że w rozpatrywanej sprawie spełnione zostały warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w przepisach ww. rozporządzenia, co w konsekwencji wpłynęło na wadliwość ustalenia warunków zabudowy w decyzji organu I instancji utrzymanej następnie w mocy zaskarżoną decyzją organu odwoławczego. Zgodzić należy się z zarzutami skargi, iż planowana inwestycja nie spełnia wymogów dotyczących kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej cech architektonicznych i urbanistycznych. Jak wynika z ww. "Analizy..." działka objęta wnioskiem jest położona przy granicy administracyjnej miasta P., u zbiegu ulic [...] i [...], w związku z tym obszar analizowany obejmuje zarówno tereny P. jak i W. Nie ulega wątpliwości, że jest to obszar niejednorodny pod względem cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W granicach miasta P. dominuje zabudowa jednorodzinna ("niewielkie budynki mieszkalne jednorodzinne") uzupełniona o usługi i pojedynczo występujące budynki wielorodzinne (2-3 kondygnacyjne), przy czym nie są one dostępne z tej samej drogi publicznej, przy której położona jest działka objęta wnioskiem. W bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, po przeciwnej stronie ul. [...] występuje wyłącznie zabudowa jednorodzinna i jednorodzinna z usługami. W granicach W. natomiast, na terenie przylegającym do granicy obszaru analizowanego, przeważa zabudowa wielorodzinna uzupełniona o usługi i nieliczne budynki mieszkalne jednorodzinne. Podkreślenia wymaga, iż obszar miasta P. od obszaru W. oddzielają tory oraz rozległe tereny kolejowe, które nie pozostają bez znaczenia dla oceny realizacji wymogu ładu przestrzennego w granicach ww. obszaru analizowanego. Sygn. akt IV SA/Wa 972/09 Z analizy graficznej wynika, iż jako działki sąsiednie, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy wskazano działki nr ewid. [...] oraz nr ewid. [...], usytuowane przy granicy obszaru analizowanego. Po pierwsze, zdaniem Sądu, przyjęcie ww. działek jako działek sąsiadujących w rozumieniu ww. przepisu wykracza poza pojęcie sąsiedztwa w znaczeniu przedstawionym powyżej, a ponadto z analizy tekstowej nie wynika, że istniejąca na tych działkach zabudowa pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy zgodnie z warunkami określonymi w decyzji. Działka nr ewid. [...] zabudowana budynkami wielorodzinnymi usytuowana jest na skraju obszaru analizowanego w odległości ok. 0,5 km od działki nr ewid. [...] objętej wnioskiem, od której oddzielają ją tory i tereny kolejowe. Nie sposób z tego względu przyjąć, że jest to działka położona w (stosunkowo bliskiej) okolicy tworzącej harmonijną całość urbanistyczno-architektoniczną z terenem, na którym usytuowana jest działka objęta wnioskiem. Nie sposób przyjąć tym bardziej, że zabudowa działki nr ewid. [...] może stanowić podstawę kontynuacji cech i parametrów zabudowy na działce objętej wnioskiem. Odnośnie działki nr ewid. [...] zauważyć należy, że obszar analizowany wyznaczony na podstawie § 3 ww. rozporządzenia w odległości 540 m od granic działki obejmował zaledwie jej fragment, dopiero powiększenie obszaru analizowanego o 50 m i wyznaczenie go w odległości 590 m od granic działki objętej wnioskiem pozwoliło na to, aby działka nr ewid. [...] znalazła się w całości w obszarze analizowanym. Podkreślić w tym miejscu należy, że z § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia wynika wprawdzie, że prawodawca określił jedynie minimalny rozmiar obszaru analizowanego, to jednak przy wyznaczaniu granic tego obszaru ponad powołane w rozporządzeniu minimalne rozmiary, organ orzekający winien wykazać, że wielkość obszaru analizowanego służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze, nie zaś jedynie poszukiwaniu takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora (por. wyrok WSA z 23 marca 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 2340/07). Taki obowiązek organu wynika, zdaniem Sądu, z konieczności dokonywania każdorazowej oceny dopuszczalności lokalizacji wnioskowanej inwestycji z Sygn. akt IV SA/Wa 972/09 perspektywy zachowania wymogów ładu przestrzennego, zwłaszcza w sytuacji zastosowania odstępstwa od minimalnych wymogów, określonych w przepisach ww. rozporządzenia. W sprawie niniejszej odnośnie wyznaczenia granic obszaru analizowanego ponad wymogi określone w § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia, analiza nie zawiera żadnego uzasadnienia i ogranicza się jedynie do stwierdzenia zasadności objęcia obszarem analizowanym działki nrewid. [...]. Niezależnie od powyższego wskazać należy, że z analizy tekstowej nie wynika w żaden sposób, że działka o nr ewid. [...] (jak również działka nr ewid. [...]) jest zabudowana w sposób pozwalający na ustalenie wysokości planowanej inwestycji zgodnie z warunkami określonymi w decyzji. Wskazać należy, że planowana inwestycja ma obejmować budynki o wysokości 4 i 6 kondygnacji (odpowiednio budynki mieszkalne i biurowe). W analizie ograniczono się do stwierdzenia, że zabudowa wielorodzinna w granicach W. ma wysokość 5 i 12 kondygnacji po południowej stronie ul. [...] (nie precyzując czy dotyczy to działek nr ewid. [...] i [...]), a 6 do 8 kondygnacji po północnej stronie tej ulicy. Z załączonych fotografii wynika natomiast, że na działkach nr ewid. [...] i [...] znajdują się budynki wielorodzinne 5-kondygnacyjne, przy czym w omawianej analizie nie wyjaśniono metodologii skutkującej uznaniem planowanej inwestycji za spełniającą ustawowy warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 7 ust. 1 i 4 ww. rozporządzenia w zakresie zasady kontynuacji wysokości obiektów znajdujących się na ww. działkach. Końcowo Sąd zauważa, że zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Wyznacznikiem spełnienia ustawowych wymogów są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na wskazanym obszarze, uniemożliwiające -zdaniem Sądu - ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji zgodnie z wnioskiem inwestora. Mając na względzie powyższe, wobec stwierdzenia naruszenia ww. przepisów prawa materialnego Sąd uznał za zasadne uchylenie obydwu wydanych w sprawie decyzji, gdyż naruszenie prawa miało niewątpliwie wpływ na wynik sprawy a wyeliminowanie obu decyzji z obrotu prawnego jest niezbędne do końcowego załatwienia sprawy. Sygn. akt IV SA/Wa 972/09 Rozpatrując sprawę ponownie organy orzekające będą zobowiązane uwzględnić przedstawione powyżej stanowisko Sądu. Z wymienionych powodów Sąd, działając na podstawie art. 135, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) oraz art. 200 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.