IV SA/Wa 1574/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Teresa Zyglewska, Sędziowie Sędzia WSA Michał Sowiński, Sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Protokolant Agnieszka Olszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 grudnia 2009 r. sprawy ze skargi E. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy N. z dnia [...] maja 2009 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy N. z dnia [...] maja 2000 r. nr [...] o ustaleniu dla E. C. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości [...] zł w związku ze zbyciem działek o nr ew. [...] i [...] o łącznej pow. [...] ha, położonych w N.. W uzasadnieniu podano, że w dniu 24 listopada 2008 r. Wójt Gminy N. wszczął z urzędu postępowanie w sprawie określenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla ww. działek spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy N. - część II, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy N. Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. ( Dz. Urz. Wojew. [...]. Nr [...], poz. [...]). Organ odwoławczy wskazał, iż zgodnie z art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się w razie zaistnienia łącznie dwóch przesłanek w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany; a mianowicie: 1) wzrostu wartości nieruchomości, zgodnie z którym wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany; 2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące. W myśl ustaleń miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy N., zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta N. Nr [...] z dnia [...] października 1994r. ( Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), działka nr [...] oraz część działki nr [...] stanowiły tereny upraw rolnych, natomiast pozostała część działki nr [...] przeznaczona była pod zabudowę zagrodową i mieszkaniową jednorodzinną. Plan ten obowiązywał do dnia [...] grudnia 2003r. W ewidencji gruntów wskazane działki do czasu uchwalenia nowego planu oznaczone były jako użytek R - grunty orne i użytkowane rolniczo. W wyniku uchwalenia przez Radę Gminy N. w dniu [...] kwietnia 2004 roku nowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowe działki zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Sprzedaż tych działek nastąpiła aktem notarialnym w dniu [...] marca 2007 r. za Rep. A Nr [...]. Zdaniem organu odwoławczego, operat szacunkowy biegłego rzeczoznawcy, opracowany w dniu [...] kwietnia 2009 roku, określający wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha nie zawiera błędów. Rzeczoznawca majątkowy W. K. określiła wartość przedmiotowej nieruchomości zgodnie z faktycznym sposobem jej użytkowania przed wejściem w życie nowego planu oraz po zmianie jej przeznaczenia. Biegła zastosowała podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej, przyjmując do porównania 11 transakcji nieruchomości rolnych dla określenia wartości nieruchomości przed zmianą planu oraz 11 transakcji nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę dla określenia wartości ww. działek po zmianie planu. Rzeczoznawca majątkowy w celu prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości wskazała na rodzaj i liczbę cech różniących obiekty porównawcze, w tym: lokalizację, sąsiedztwo, otoczenie, dojazd, stan zagospodarowania, wielkość, kształt działki oraz ograniczenia i uciążliwości. W wyniku dokonania wyceny ustalono, że wartość tej nieruchomości wzrosła o [...] zł. Zdaniem Kolegium, organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił dla E. C., jako zbywcy ww. działek, opłatę jednorazową z tytułu wzrostu ich wartości w wysokości [...] zł. Odnosząc się do zarzutów odwołania, organ podniósł, że wymierzenie jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez wójta jest obligatoryjne i żadne przepisy nie przewidują możliwości odstąpienia od jej naliczenia, jej umorzenia lub uwzględnienia w rozliczeniu wartości innych działek przeznaczonych pod drogi publiczne. Skargę na powyższą decyzję złożył E. C., wnosząc o jej ponowne rozpatrzenie i uwzględnienie w rozliczeniu przekazanych na rzecz Gminy działek o nr ew. [...], [...] i [...] pod drogę publiczną oraz poszerzenie ulicy [...]. Skarżący nadto podniósł, iż znajduje się w trudnej sytuacji materialnej, a pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek zainwestował w całości na budowę domu jednorodzinnego w N.. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust .4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz.717 ze zm.) obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu lub jego zmiany. Z powołanych uregulowań wynika, że na organach naliczających tę opłatę ciąży obowiązek wykazania, że w wyniku wejścia w życie planu nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości, mający bezpośredni związek przyczynowy z przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości, związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie planu. W myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy zastosowaniu porównawczej metody sporządzenia operatu szacunkowego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego również w § 5 ust.1 używa zwrotu "podobne nieruchomości". Dlatego wyceny nieruchomości dla celów ustalenia opłaty planistycznej należy dokonywać w ten sposób, aby wycena ta nie została zakłócona przez inne czynniki, a przede wszystkim przez wzrost lub spadek wartości nieruchomości spowodowany podziałem dużej działki na mniejsze działki. Opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu ( art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r.). Nawet jeżeli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu działki ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W niniejszej sprawie organy obu instancji nie przeanalizowały zasadniczego elementu akt sprawy, dotyczącego kwestii działek przyjętych do wyceny przez rzeczoznawcę. Inaczej mówiąc, poza uwagą obu organów pozostało zagadnienie, czy rzeczoznawca dokonując w operacie wyceny działek sprzedanych przez stronę, za punkt odniesienia przyjmował działkę przed jej podziałem po uchwaleniu planu. Wadliwe byłoby obliczenie opłaty planistycznej, gdyby jej przesłanką było kształtowanie się wartości działek: nr ew. [...] o pow. [...] ha i nr ew. [...] o pow. [...] ha, czyli w kształcie będącym efektem podziału nr [...], powstałej także z podziału działki nr [...] po wejściu w życie w dniu 9 lipca 2004r. uchwały Rady Gminy N. Nr [...] z dnia [...] lutego 2004r. zatwierdzającej zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy N. – część II. W umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia [...] marca 2007r. znajduje się na str. 9 i 10 stwierdzenie, że działka nr [...] została wyniku zniesienia współwłasności prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w L. z dnia [...] września 2005r., sygn. [...] podzielona na siedem działek, w tym na działkę nr [...] o pow. [...] ha, zaś na str. 11 podano, że działka nr [...] została podzielona na cztery działki, w tym na działkę nr [...] i [...]. Projekt podziału działki nr [...] został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy N. z dnia [...] października 2006 r. nr [...]. Operat szacunkowy będący podstawą ustalenia przedmiotowej opłaty planistycznej mówi o działkach ew. nr [...] i [...], natomiast całkowicie zostały w nim pominięta działka nr [...], z której te obie działki zostały wydzielone, jak również została pominięta działka nr [...], z której najpierw została wydzielona działka ew. nr [...]. W uzasadnieniach decyzji obu organów również nie mówi się o działce nr [...], ani o działce nr [...], co prowadzi do wniosku, że organy obu instancji nie dokonały w sposób rzetelny oceny prawidłowości sposobu ustalenia wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży ww. aktem notarialnym w stosunku do których została ustalona przedmiotowa jednorazowa opłata, tzw. renta planistyczna. Poza uwagą organów orzekających pozostało stwierdzenie rzeczoznawcy majątkowego zawarte w pkt 1 operatu szacunkowego pt. "Krótki opis nieruchomości", z którego wynika, że według planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego do dnia [...] grudnia 2003r. działka nr [...] i w część działki nr [...] stanowiły teren upraw rolnych, dz. nr [...] w części stanowiła teren zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej. Tymczasem ze wskazanego wyżej aktu notarialnego wynika wprost, że obie te działki zostały wyodrębnione z działki nr [...], a zatem należało najpierw ustalić jakie przeznaczenie miała ta działka przed wejściem w życie nowego planu, następnie czy nowy plan zmienił jej dotychczasowe przeznaczenie. Dopiero po wyjaśnieniu tej kwestii i po stwierdzeniu, że w wyniku uchwalenia zmiany do planu doszło do zmiany przeznaczenia tej działki oraz, że w związku z tą zmianą planu doszło do obiektywnego wzrostu jej wartości, tym samy do zmiany wartości spornych działek, można było przystąpić do ustalenia i pobrania tzw. renty planistycznej. W operacie szacunkowym, stanowiącym podstawę ustalenia skarżącemu renty planistycznej zabrakło ustaleń co do faktycznego sposobu wykorzystania działki nr [...] przed dniem [...] lipca 2004 roku – datą wejścia w życie zmiany do miejscowego planu Gminy N.. Wymaga podkreślenia, iż rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2009 roku w ogóle nie wskazał faktycznego sposobu wykorzystania działek nr [...] i [...] przed wejściem w życie zmiany planu, co już powinno wzbudzić wątpliwości organów orzekających, co do jego prawidłowego sporządzenia, tym samym, co do wykazania, że doszło do wzrostu wartości tych działek w wyniku uchwalenia zmiany do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy N. – część II. Reasumując powyższe rozważania, stwierdzić należy, iż decyzje obu organów administracyjnych wydane została z naruszeniem art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz z obrazą przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa, co skutkować musi ich uchyleniem. Organ pierwszej instancji rozpoznając ponownie sprawę uwzględni podane powyżej wskazania. Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z 2002 r.), orzeczono, jak w sentencji.