II SA/Gd 385/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zdzisław Kostka (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia NSA Jan Jędrkowiak Protokolant Starszy Referent Alicja Landowska po rozpoznaniu w dniu 15 grudnia 2009 r. na rozprawie sprawy ze skargi J. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławcze z dnia 24 listopada 2008 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Skarżący J. B. wniósł skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 24 listopada 2008 r. Z akt administracyjnych i sądowych wynikają następujące istotne okoliczności sprawy. 26 września 2002 r. weszła w życie zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy, wynikająca z uchwały Rady Gminy z 28 maja 2002 r. i obejmująca m.in. niektóre nieruchomości na terenie wsi K., w tym działki nr [...] i nr [...]. Skarżący umową z 4 sierpnia 2006 r. zawartą w formie aktu notarialnego sprzedał K. S. działkę nr [...] za cenę 34.000 zł. W chwili zawierania umowy, co w umowie zostało zaznaczone, w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży była wpisana wzmianka o wszczęciu na wniosek A. B. z tej nieruchomości egzekucji. Zapłatę ceny za nieruchomość ustalono w ten sposób, że skarżący przy umowie otrzymał 8.000 zł, zaś z reszty 18.500 zł miało być zapłacone A. B., a 7.500 zł skarżącemu po wykreśleniu wzmianki o wszczęciu egzekucji. W dniu 29 sierpnia 2006 r. skarżący sprzedał L. i J. S., umową zawartą w formie aktu notarialnego działkę nr [...] za cenę 35.000 zł. W chwili zawarcia tej umowy w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży również była wpisana wzmianka o wszczęciu z nieruchomości egzekucji, co także w umowie zostało zaznaczone. 12.500 zł z ceny nieruchomości zostało zapłacone skarżącemu przed zawarciem umowy, zaś reszta miała być zapłacona skarżącemu po wykreśleniu wzmianki o wszczęciu postępowania egzekucyjnego albo, gdyby wzmianki nie wykreślono, komornikowi. Pismem z 5 września 2007 r. Wójt Gminy zawiadomił skarżącego o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości m.in. działek nr [...] i [...] na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po sporządzeniu w grudniu 2007 r. dwóch operatów szacunkowych (odrębnie dla każdej z działek) decyzją z 31 grudnia 2007 r. Wójt Gminy, powołując się na art.36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 2, 3, 5 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalił skarżącemu opłatę w wysokości 10.540 zł z tytułu wzrostu wartości działek nr [...] i [...] na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynikającego z uchwały z 28 maja 2002 r. Uzasadniając decyzję odwołano się do faktu sprzedaży nieruchomości i wzrostu ich wartości na skutek zmiany planu miejscowego, wynikającej ze sporządzonego operatu szacunkowego. Wskazano też, że pismem z 20 grudnia 2007 r. zawiadomiono skarżącego o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym. Skarżący od decyzji Wójta Gminy odwołał się. W odwołaniu podniósł, że obie nieruchomości zostały sprzedane w trakcie postępowania egzekucyjnego o czym nie miał pełnej świadomości. Wobec tego, jak twierdził, umowy nie wywarły ostatecznie skutków prawnych, gdyż nabywczyni działki nr [...] została wykreślona z księgi wieczystej, a w jej miejsce wpisano osobę, która nieruchomość nabyła na licytacji komorniczej. Odnośnie do działki nr [...] wskazał, że najprawdopodobniej nie zostali wykreśleni z księgi wieczystej jej nabywcy, ale jest to kwestia czasu, gdyż również ta działka została zlicytowana przez komornika. W tej sytuacji, jak wywodził, skoro zawarte przez niego w ciągu pięciu lat od uchwalenia zmiany planu miejscowego umowy sprzedaży nieruchomości nie zostały ważnie zawarte i nie wywołały skutku przeniesienia własności na nabywców, to nie można tych umów uznać za podstawę ustalenia opłaty planistycznej na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem nie można uznać, że to właściciel zbył owe nieruchomości, a tego wymaga powołany przepis. Nieruchomości te, jak twierdził, zostały ostatecznie zbyte w drodze licytacji komorniczej. Do odwołania dołączył obwieszczenie o licytacji m.in. działek nr [...] i [...], z którego wynika, że oszacowano je odpowiednio na 42.820 zł i 45.820 zł oraz postanowienie o przysądzeniu własności działki nr [...], z którego wynika, że w wyniku licytacji uzyskano za nią 80.000 zł. Niezależnie od powyższego twierdził, że Wójt Gminy obiecał mu, iż za nieodpłatne przekazanie gminie działki nr [...], wydzielonej pod drogę publiczną z działki nr [...] wraz z działkami nr [...] i [...], zostanie zwolniony z opłaty planistycznej. W końcu zarzucił, że wartości nieruchomości wskazane w decyzji odbiegają od cen realnych, przy czym przyznał, że nie zapoznał się z operatem szacunkowym. Rozpoznając odwołanie skarżącego Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaskarżoną decyzją z utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Odnosząc się do zarzutu skarżącego, że nie zbył skutecznie nieruchomości organ odwoławczy wskazał na art. 930 § 1 k.p.c., wywodząc, że wynika z niego, iż rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu jest dopuszczalne (nie jest nieważne), lecz bezskuteczne wobec wierzycieli. Ponadto SKO wskazało, że zmiana planu miejscowego wynikająca z uchwały z 28 maja 2002 r. spowodowała, że działka nr [...], z której wydzielono działki nr [...] i nr [...], dotychczas znajdująca się na obszarze upraw rolnych, została przeznaczona na jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Następnie oceniło operat szacunkowy, uznając, że jest on rzetelny i zgodny z przepisami. Wskazało przy tym, że wartość działki nr [...] przed zmianą planu miejscowego wynosiła 3.600 zł, natomiast po zmianie planu 29.000 zł, zaś działki nr [...] odpowiednio 3.800 zł i 31.100 zł. W końcu uwzględniając przewidzianą w planie miejscowym stawkę opłaty w wysokości 20% wzrostu wartości nieruchomości uznało, że opłata została ustalona w prawidłowej wysokości jako ten ułamek wzrostu wartości nieruchomości. W skardze skarżący podtrzymał podniesiony w odwołaniu zarzut, sprowadzający się do twierdzenia, że w okolicznościach sprawy, mianowicie wobec zbycia zajętych przez komornika nieruchomości i następnie ich sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, zbycie dokonane przez skarżącego nie może być podstawą ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie. Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Fakt, że zbycie nieruchomości nastąpiło po zajęciu jej w postępowaniu egzekucyjnym nie ma znaczenia dla pobrania opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.). Rację ma Samorządowe Kolegium Odwoławcze, twierdząc, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu jest ważne. Z art. 930 k.p.c. wynika, że rozporządzenie nieruchomością w takiej sytuacji jest bezskuteczne wobec wierzycieli. Zgodnie z treścią tego przepisu nie ma ono bowiem wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to m.in., że wierzyciel może się zaspokoić z nieruchomości nawet jeżeli przestała ona być własnością dłużnika. (Taka sytuacja miała miejsce w rozpoznawanej sprawie. Skutkiem tego, co skarżący przyznał i co wynika z przedłożonych przez niego dokumentów, wobec jednej z nieruchomości nabywca nieruchomości na podstawie umowy został z księgi wieczystej wykreślony, gdyż został tam wpisany nabywca nieruchomości, który własność nabył w wyniku postępowania egzekucyjnego, zaś druga została dopiero sprzedana w drodze licytacji publicznej.) Jest to tak zwana bezskuteczność względna czynności prawnej. Skutek w postaci nieważności ustawodawca zastrzegł natomiast dla rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością, za wyjątkiem rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień (art. 930 § 2 k.p.c.) oraz dla obciążenia nieruchomości zajętej (art. 930 § 3 k.p.c.). Skoro zawarte przez skarżącego umowy sprzedaży były ważne, to zachodziła przesłanka pobrania opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (renty planistycznej), mianowicie zbycie nieruchomości przez jej właściciela. Nie ma przy tym znaczenia, że w wyniku tych umów skarżący nie otrzymał całej ustalonej w nich ceny. (Z umów wynika, że skarżący przy lub przed ich zawarciem umowy część ceny, zaś reszta miała być zapłacona pod warunkami związanymi z zajęciem nieruchomości.) Po pierwsze ustawodawca nie uzależnia pobranie renty planistycznej od tego, aby zbycie było ekwiwalentne. Pomijając to, że istnieją nawet wątpliwości, czy nie można jej pobrać w przypadku darowizny (przejawem tych wątpliwości jest uchwała NSA z 10 grudnia 2009 r. w sprawie II OPS 3/09), należy zauważyć, że wartość nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego ustala się na podstawie opinii rzeczoznawcy, a nie przyjmuje się jej w wysokości wynikającej z umowy, co świadczy, że według ustawodawcy cena określona w umowie nie ma znaczenia dla ustalenia renty planistycznej. Po drugie skarżący zawarł umowy sprzedaży wiedząc, że nieruchomości, które sprzedaje są zajęte. Fakt ich zajęcia był w związku z tym okolicznością, którą uwzględniał, czego najlepszym dowodem jest to, że od niego uzależniono sposób zapłaty ceny. (Z tego względu nie można dać wiary jego twierdzeniem, że nie był w pełni świadomy toczącego się postępowania egzekucyjnego). Rzeczą skarżącego jest zatem to w jaki sposób ukształtował sposób zapłaty ceny za sprzedaną nieruchomość. Z tych wszystkich względów zbycie nieruchomości, dokonane przez skarżącego mogło być podstawą ustalenia renty planistycznej. Jeżeli chodzi o pozostałe przesłanki ustalenia renty planistycznej oraz jej wysokości, to Sąd miał na uwadze, że skarżący ich nie kwestionował. W odwołaniu jedynie podniósł bardzo ogólne zarzuty dotyczące wartości nieruchomości. Wobec tego należy zauważyć, że organ odwoławczy ocenił dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego i ocena ta nie budzi wątpliwości. Warto zauważyć, że wartości nieruchomości ustalone przez rzeczoznawcę pokrywają się nie tylko z tymi, które przyjęto w umowach, ale także z przyjętymi w postępowaniu egzekucyjnym, natomiast jedna z nieruchomości przy sprzedaży w drodze licytacji publicznej uzyskała cenę ponad dwukrotnie wyższą. Z tych wszystkich względów Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna i z tego powodu na mocy art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) oddalił ją.